2015年下半年吉林省房地产估价师《理论与方法》：测算中的其他有关问题模拟试题

2015年下半年吉林省房地产估价师理论与方法：测算中的其他有关问题模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2002年末完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2003年竣工的房屋建筑面积为80万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为_年。 A0.5 B1.5 C2 D3 2、房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到_的水平。 A30% B20% C10% D80%3、管理中心运作住房公积金的基本要求是_。 A效益性 B安全性 C流动性 D风险性 4、按建筑面积分摊方法计算土地占有份额的公式为。 A：某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积建筑物总面积 B：某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积土地单价建筑物总面积 C：某部分占有的土地份额=土地总价该部分享有的地价额 D：某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积建筑物总面积土地总价 E：工业用地的监测点评估价格5、某抵押房地产的市场价值为600万元，已知注定优先受偿款为50万元，贷款成数为0.7。则该房地产的抵押贷款额度为万元。 A：370 B：385 C：420 D：550 E：工业用地的监测点评估价格 6、利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于_。 A0 B1 C2 D3 7、值只能用计数的方法取得。 A：确定性变量 B：随机变量 C：连续型变量 D：离散型变量 E：执行层的组织协调 8、下列不是直接融资优点的是_。 A安全性高、筹资上可以积少成多 B资金供求双方直接联系，可以根据各自对融资条件，如借款期限、数量和利率水平方面的要求，通过协商实现融资，以满足各自的需要 C有利于筹集长期投资资金 D由于资金供求双方直接形成债权、债务关系，债权方会十分关注和支持债务人的经营活动；债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，在经营上也会有较大的压力，从而促进这类长期融资得到更快发展 9、银行个人住房贷款业务中“期房按揭”面临的风险属于_风险。 A市场 B管理 C法律 D操作 10、房地产估价机构组织形式中，有限责任制最低由专职注册房地产估价师共同出资发起设立。 A：1名以上(含1名) B：2名以上(含2名) C：3名以上(含3名) D：5名以上(含5名) E：执行层的组织协调11、一个估价项目中的价值类型，本质上是由决定的。 A：估价委托人 B：估价师 C：估价目的 D：估价对象 E：工业用地的监测点评估价格 12、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。 A委托人 B估价报告预期使用者 C管理部门 D中立 13、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是_。 A开发结束时的时间 B购买待开发房地产时的时间 C开发期间的某个时间 D全部租售出去时的时间14、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。 A投资机会选择与决策分析阶段 B前期工作阶段 C建设阶段 D租售阶段 15、除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其的状况。 A：估价作业日期 B：成交日期时 C：估价时点 D：交易日期调整后 E：工业用地的监测点评估价格 16、下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是。 A：居民收入增加 B：房产税征收 C：人民币升值 D：居民消费价格指数上升 E：工业用地的监测点评估价格 17、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方_元/m2。 A2020.80 B2214.29 C2336.45 D2447.37 18、采取协议方式出让土地使用权的出让金不得低于_。 A基准地价 B政府定价 C评估价 D按国家规定确定的最低价 19、中国房地产市场的发展急需扩展房地产_渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。 A间接融资 B直接融资 C基金融资 D债券融资 20、下列不需交纳契税的是。 A：以土地、房屋权属作价投资 B：房屋买卖 C：继承土地、房屋权属 D：房屋赠与 E：执行层的组织协调 21、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是万元。 A：050 B：5075 C：50100 D：100150 E：工业用地的监测点评估价格 22、的立法目的是：“为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展”。 A：中华人民共和国土地管理法 B：中华人民共和国城市房地产管理法 C：中华人民共和国城乡规划法 D：中华人民共和国农村土地承包法 E：房地产估价机构必须加盖公章23、某宗地面积为5 000，现状容积率为08，土地市场价值为4 000元/，拟进行改造。批准的规划容积率为50，楼面地价为1500元/，则理论上应补交地价万元。 A：1 250 B：1 750 C：2 050 D：2 150 E：工业用地的监测点评估价格 24、制定进度计划时，（）从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。 A横道图法 B网络图法 C进行图法 D工序图法25、是按一定比例描绘出的地物和地貌的正投影图。 A：地形图 B：地籍图 C：宗地图 D：房产图 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某市拟建一大型展览馆，根据工程项目的划分，该展览馆的土建工程是_。 A单项工程 B单位工程 C分部工程 D分项工程 2、金融机构对项目的财务评价指标审查，主要包括。 A：财务内部收益率 B：销售利润率 C：成本利润率 D：贷款偿还期 E：敏感性评价3、城市房地产转让管理规定中规定“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后_日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”。 A30 B90 C50 D60 4、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为_元。 A2400 B2580 C2607 D27605、由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是。 A：汇票 B：本票 C：支票 D：银行券 E：执行层的组织协调 6、利用期望值法判断投资方案的优劣时，以下哪几种方案的相对风险较大。 A：期望值相同，标准差小的方案 B：期望值相同，标准差大的方案 C：标准差系数小的方案 D：标准差系数大的方案 E：标准差相同，期望值大的方案 7、国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自之日起满1年未动工开发的，可以收取土地闲置费。 A：使用土地 B：土地使用权出让合同生效 C：土地使用权出让金缴纳 D：土地使用证取得 E：执行层的组织协调 8、某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2.5，则其楼面拆迁安置补偿成本为_元/m2。 A72 B108 C180 D270 9、某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110，售价4000元，张某交付了全部价款买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，若该商品房产权登记的建筑面积为100，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款元。 A：40000 B：53600 C：66800 D：80000 E：执行层的组织协调 10、关于建筑区划内依法属于全体业主共有的房屋办理登记的说法，错误的是。 A：由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记 B：申请业主与房屋所有权主体不一致 C：在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书 D：在房屋登记簿上作记载，并颁发房屋权属证书 E：执行层的组织协调11、某房地产开发项目的占地面积为15000，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为_元/。 A5377.78 B6277.78 C6722.22 D7847.22 12、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，这被称为。 A：温差效应 B：绿岛效应 C：温压效应 D：热岛效应 E：执行层的组织协调 13、在城市大气污染中，生活污染源包括等。(2008年房地产经纪人相关知识试题) A：家庭汽车污染 B：生活燃料污染 C：居住环境污染 D：城市垃圾污染 E：食品加工形成的大气污染14、下列城市总体规划，属于河北省人民政府审批范围的有。 A：承德市城市总体规划 B：邢台市城市总体规划 C：石家庄市城市总体规划 D：承德市县人民政府所在地城镇总体规划 E：石家庄市县城镇总体规划 15、路线价法的关键和难点是_。 A划分路线价区段 B设定标准深度 C调查评估路线价 D制定深度百分率 16、房屋权属证书中的房屋所有权人即为该房屋的所有人，依法对房屋享用_的权利。 A占有 B使用 C收益 D处分 E额外改建 17、在_情况下，需要征收契税。 A国有土地使用权出让、转让 B房屋发生交换、买卖或赠与 C以土地、房屋权属作价投资、入股或抵债 D城镇职工首次购买公有住房 E以预购方式或预付集资建房方式承受土地、房屋权属 18、关于实际利率和名义利率的谎法，错误的是_。 A名义利率对应一年中计息周期的单利计息 B实际利率对应一年中计息周期的复利计息 C实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值 D当计息周期为”月”时，实际利率小于名义利率 19、为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总规划时应研究的内容有。(2009年试题) A：城市的发展布局 B：功能分区 C：禁止、限止和适宜建设的地域范围 D：建筑形态控制指标 E：城市性质 20、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有_。 A可出租或可使用面积 B出租方的商业信誉 C基础租金与市场租金 D出租单元的面积规划和室内装修 E物业管理企业的经营业绩 21、建筑材料的性质有等。 A：物理性质 B：力学性质 C：耐久性 D：耐热性 E：耐湿性 22、发生以下情况时，登记机关有权注销房屋权属证书。 A：申报情况不属实 B：房屋权属证书被涂改 C：无意将房屋权属证书丢失 D：因登记机关的工作人