2016年下半年辽宁省房地产估价师理论与方法：假设开发法总结和运用举例考试试卷

2016年下半年辽宁省房地产估价师理论与方法：假设开发法总结和运用举例考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类。 A：主观合理价值和公开市场价值 B：主观合理价值和非公开市场价值 C：主观合理价值和客观合理价值 D：公开市场价值和非公开市场价值 E：工业用地的监测点评估价格 2、房地产估价机构管理办法规定，申请一级房地产估价机构有限责任公司资质，其注册资本人民币在万元以上。 A：50 B：100 C：150 D：200 E：执行层的组织协调3、假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17%、i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是_。 A16.67% B16.71% C16.80% D17.00% 4、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为。(2007年试题) A：45.05% B：49.31% C：58.86% D：63.6% E：借款合同5、设临街深度价格修正率见下表另设，旁街对街角地的影响深度以45m为一级距，旁街影响加价率依次为旁街路线价的40、20和10，则下图的宗地B的单价为【2007年考题】 A：6 400元 B：6 800元 C：6 960元 D：7 600元 E：工业用地的监测点评估价格 6、下列关于木材的物理力学性质，说法错误的是。 A：在木材内部含有的水分根据其存在形式分为三种，即自由水、吸附水和化合水 B：当木材干燥时，首先失去的是吸附水，然后失去的是自由水 C：纤维饱和点是木材物理力学性质发生改变的转折点，是木材含水率是否影响其强度和干缩湿胀的临界值 D：木材顺纹方向的抗拉强度、抗剪强度最大，横纹方向最小 E：执行层的组织协调 7、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。 A4580 B5580 C6580 D7580 8、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是。 A：估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B：估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C：估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D：估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 E：工业用地的监测点评估价格 9、投资估算的精确度为30，研究费用一般占总投资的0208，该阶段为。 A：投资机会研究 B：初步可行性研究 C：详细可行性研究 D：项目的评估和决策 E：借款合同 10、某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是_。 A3.57% B4.00% C6.56% D10.56%11、中华人民共和国土地管理法规定，农民自有住宅的宅基地，属所有。 A：国家 B：所在的村民小组 C：农民个人 D：农民集体 E：执行层的组织协调 12、商业标准宗地的位置应是_。 A街角地 B二面临街地 C一面临街地 D畸零地 13、长期趋势的测定中，通过扩大动态序列各项指标所属的时间，从而消除因时距短而使各指标值受偶然性因素影响所引起的波动，以便使经修匀过的动态序列能够显著地反映现象发展变动总趋势的方法称为_。 A移动平均法 B扩大时距法 C最小二乘法 D趋势观察法14、从卖房的角度看，成本法的理论依据是_。 A销售状况价值论 B市场供求价值论 C生产费用价值论 D经济花费价值论 15、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。 A：50 B：60 C：70 D：80 E：借款合同 16、根据购买对象的不同，可将市场分为两大类型：个人消费市场和_。 A组织市场 B集团消费市场 C组团消费市场 D企业消费市场 17、城市用地共分为大类。 A：5 B：10 C：46 D：73 E：执行层的组织协调 18、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，正确的是_。 A成本利润率是年成本利润率 B成本利润率是开发经营期的成本利润率 C成本利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率 D成本利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率 19、证券可分为商品证券、货币证券和_。 A负债证券 B资产证券 C交易证券 D资本证券 20、房地产开发项目可行性研究的详细可行性研究阶段，是开发建设项目投资决策的基础，对建设投资估算的精度在_%。 A5 B10 C15 D20 21、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的。 A：最低价格 B：平均价格 C：出让地价 D：标定地价 E：工业用地的监测点评估价格 22、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是_。 A投资公司 B股份有限公司 C有限公司 D股份公司23、工程成本控制的主要对象是主要费用的。 A：变动费用 B：固定费用 C：材料费用 D：人工费用 E：借款合同 24、房地产开发项目资金融通过程中，长期贷款应侧重于_。 A信用贷款 B透支贷款 C直接融资 D间接融资25、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于_万元。 A30 B50 C100 D150二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、在编制房地产开发项目的可行性研究报告过程中， 是可行性研究中定量分析的基础。 A：项目策划 B：构造可供评价比较的开发经营方案 C：选择相关基础参数 D：投资估算 E：经济效益评价 2、收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用方式设置调查项目表。 A：判断提问 B：多项选择 C：单项选择 D：书面提问 E：执行层的组织协调3、实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括。 A：物业服务成本 B：法定税费 C：物业服务企业的利润 D：物业服务企业的酬金 E：物业服务支出 4、依据我国刑法规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，可处_，并处罚金。 A管制或拘役 B五年以下有期徒刑或者拘役 C五年以下有期徒刑或者管制 D五年以上，十年以下有期徒刑5、分析信息是指对主要变量可以分析其_并计算平均值，同时还可以采用统计技术和决策模型来进行分析。 A量化性 B增值率 C移换性 D离散性 6、对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有。 A：销售利润率小于投资利润率 B：投资利润率小于成本利润率 C：成本利润率小于直接成本利润率 D：直接成本利润率小于销售利润率 E：年利润率小于总利润率 7、根据偿还期限的长短，债券可分。 A：短期债券 B：中期债券 C：长期债券 D：公债券 E：永久债券 8、中华人民共和国担保法规定定金的数额不得超过主合同标的额的。 A：20 B：25 C：30 D：35 E：执行层的组织协调 9、金融机构在设定房地产抵押权时，通常要对抵押物的情况，按以下方面的要求进行审查确定。 A：合法设定房地产抵押权 B：择优选择设押的房地产 C：合理确定抵押率 D：处置抵押物的渠道畅通 E：抵押物收益丰厚 10、某宗房地产1998年2月15日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.4%，则其1998年10月15日的价格为_人民币元/m2(1998年10月15日的汇率假定为1美元8.29元人民币)。 A7999 B7967 C7996 D802811、_是敏感性分析的最基本方法，使用这种方法首先要假设各因素之间相互独立。 A多因素敏感分析法 B单因素敏感分析法 C三项预测值法 D风险分析法 12、某房地产项目转让收入3000万元，其应该缴纳的营业税、城市建设维护税、教育税附加合计为_万元。 A60 B90 C150 D165 13、下列关于地方性法规，表述正确的是。 A：其制定主体主要是省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会 B：较大城市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情況和实际需要，也可以制定地方性法规 C：较大城市的人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规，必须报省、自治区人民政府批准后施行 D：省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规，不能与法律、行政法规相抵触 E：省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规，其效力不能超出本行政区域范围14、研究消费者均衡的假设条件是。 A：消费者的嗜好与偏好是既定的 B：消费者的嗜好与偏好不是既定的 C：消费者的收入是既定的，且假定消费者的收入全部用来购买消费品 D：消费者的收入是既定的，且假定消费者的收入不全部用来购买消费品 E：消费者拟购买的商品价格是既定的 15、下列属于运用比较法进行估价的步骤的是_。 选取可比实例；搜集交易实例；建立价格可比基础；进行交易日期修正；进行交易情况修正；进行房地产状况修正；求取比准价格 A B C D 16、目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有_。 A经营税收及附加 B企业所得税 C城镇土地使用费 D契税 E印花税 17、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是_。 A面积结算 B货币补偿 C产权调换 D货币补偿或产权调换 18、某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12%，则此宗估价对象房地产的价格为_万元。 A992.06 B983.10 C1080 D852 19、房地产抵押估价报告应用有效期从_起计，不得超过一年。 A估价时点 B估价委托日 C估价报告出具日 D估价开始作业日 20、影响购买者的心理因素有。 A：动机 B：感觉 C：学习 D：信念和态度 E：欲望 21、中华人民共和国城乡规划法规定，在发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给子补偿。 A：选址意见书 B：建设用地规划许可证 C：建设工程规划许可证 D：乡村建设规划许可证 E：农村生产规划许可证 22、对土地“征收”和“征用”做出明确区分的是十届人大常委会第_次会议。 A十 B十一 C十二 D十三23、随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有（）等方面的知识。 A市场分析与市场