安仁城中心城区个人建房规划管理技术规定

安仁县中心城区个人建设规划管理技术规定(第4稿)目录第一章总则2第二章住宅建设条件5第三章建设用地规划管理7第一节个人建设用地管理7第二节个人建设计划管理7第三节个人建设许可标准8第四章建筑工程计划管理9第一节一般规定9第二节新的个人住房管理10第三节扩展个人住房建设管理12第四节拆除重建个人建设管理13第五节临街区个人建设管理13第五章处罚规定15第六章附则16第一章总则第一条计划目的为规范安仁县中心市区个人住宅建设行为，改善人居环境，建设美丽乡村，促进城乡统一发展，根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城乡规划法 (湘政事务发201681号)和乡州市委市政厅湖南省实施中华人民共和国土地管理法办法 (乡事务发20139号)等相关法律法规和政策规定第二条定义本方法中的个人住宅建设是指城市居民在县中心城区范围内依法获得的国有土地和农村居民依法获得的集体建设用地进行的各种住宅建设活动。第3条适用范围本方法适用于湖南省实施中华人民共和国城乡规划法办法 (2012年修订)确定的中心城区规划范围，规划建设用地面积为20.03平方公里，包括军山组、禾市组、中心组、清溪组。 安仁县其他乡镇参照落实。第4条分区管理县城中心市区范围内私建住宅实施等级控制制度。一级控制区：全县规划包括公路、广场、公园、绿地、河道、学校等公共服务设施和市政公共设施用地范围、文物保护区、风景区中心区保护范围及城市最近建设规划确定为拆迁区或小屋区改造范围。 一级控制区禁止个人新建、扩建、拆除住宅，原住宅不拆除属于危房，有住宅鉴定部门危房鉴定的结论，允许加强修理。二级控制区：全县规划已确定的中心城区20.03平方公里以内的一级控制区以外的范围。 二级控制区除已经批准的政府部署和村庄建设集中建设的区域外，其馀区域原则上不再配置新的个人建设用地。第5条按规模分列的管理个人建设用地按规模分为个别用地和规模用地进行管理，个别用地是用地面积1000平方米的区划，规模用地是用地面积 1000平方米的区划。第6条按扇区分类的管理个人住宅用地根据地区不同，可分为面向街道的地区和一般地区。 临街区是指个人建造住宅沿着城市道路建设的用地，一般区是指临街区以外的用地。第七条划分建设内容管理个人住宅用地根据建设内容，可分为新建、扩建、拆除重建三种情况。第8条基本原则1、县城中心城区个人住宅建设管理应遵循“有计划盖、审批程序、设计图、绿化美化、有奖惩措施”六项原则，执行“五项必备”规定，建设计划管理需要住宅结构设计需要合格的施工主体，技术指导和管理队伍需要竣工验收2、符合安仁县全县规划、控制性详细规划和土地利用总体规划3、县城中心城区范围内严格控制个人住宅建设，原则上实施统一建设，个人住宅建设在已编制的村庄规划和建设性详细规划区域内不具备按规划集中建设的统一建设条件的，可以按照有关规定办理个人住宅建设手续4、集体土地每户只有一间宅基地。 新的土地必须拆除。 农村村民申请拆除旧住宅，应与当地村民集团签订拆除旧住宅协议，建议在新住宅建成后3个月内拆除原住宅基地建筑物和其他附着物，将原住宅基地使用权无偿归还农村集体经济组织，报乡镇国土资源处办理注销手续。 未按规定拆除的旧房子，视为违法建筑，由某乡镇政府依法拆除。第9条数据管理县城中心城区范围对个人住宅建设实施统一管理，建立统一数字数据库和动态信息数据库，逐步实现动态更新，各管理部门应实现资源共享。 个人住宅提供的数字线图电子数据应当满足数字线图库的入库标准和要求。第十条职能管理1、县国土资源局：验证个人住宅建设符合土地利用总体规划的情况，负责农用地转用年度规划指标、农用地转用与用地审查、集体建设用地使用权证书签发等工作的集体土地向国有土地转移手续的个人住宅建筑文件管理的土地转让金的补充。 有责任打扫一户多的房子，消除占有基本农田的现象。2、县住宅和城乡规划建设局：指导各乡镇、村庄或者个人相关规划，审查个人建设规划定点的选址和技术检验，审查、听证、公示规划编制方案，按照发行规划部门批准的建筑方案指导个人建设住宅，负责农村危房改造工作3、县城市管理和行政执行局：负责市容环卫辅助设施方案的审查，负责城市管理综合整治活动的组织协调和监督检查。4、乡镇人民政府：中心城区范围内集体土地个人住宅建设由乡镇政府和县住建局共同审查住宅建设条件，协助有关职能部门的管理，中心城区范围外的乡镇政府是农村村民住宅建设管理的实施主体，依法法法规授权，规划农村住宅建设，审查建设方案，施工、 负责质量安全监督和违法建设审查等工作，涉及农用地转用和住宅基地审查的，应当按规定报告审查。5、村委会：负责村庄规划编制，申报农村建设住宅的住宅、家庭、户籍关系等情况，协助提供相关真实情况。第二章住宅建设条件第十一条集体土地申请个人住房建设应当具备下列条件之一1、具备分户条件(婚证、离婚证或者儿童成年有独立经济来源的，由村支两委员会证明前往户籍所在地派出所办理)的，确须另立门户的2、现有宅基地面积未达到规定限额标准的，需要扩建3 .为建设国家或农村集体经济组织需要搬迁和新建的；4、现有住宅是旧住宅，危险住宅需要新建、改造、扩建的5、住宅因受灾损坏需要重建的；六、其他符合法律、法规、规章规定情况的。第十二条国有土地个人住房建设应当具备下列条件之一1 .有国有土地转让合同2 .拆迁安装的；3 .拆除旧土地。第十三条申请改建和扩建个人现有房屋，应当具备下列条件1、目前宅基地面积未达到本法规定限度标准2、未达到与国土资源部门签订的湖南省人民政府办公厅关于加强农村建房管理的通知规定容积率要求的3、具有合法土地权利，房地产权利明确；4、扩建后，符合安仁县全县规划和本技术管理规定的要求，不影响城市规划、市容环境、交通、消防。5、不违反有关法律法规，不侵犯公共利益。第十四条拆除和重建个人原住房，必须符合下列条件1、具有合法土地权利，房地产权利明确；2、拆除重建后，满足安仁县全县规划和本技术管理规定的要求，不影响城市规划、市容环境、交通、消防。3、不违反有关法律法规，不侵犯公共利益。第十五条有下列情形之一的，不批准个人住房建设手续一、不符合本规定第十一、十二、十三、十四条规定的2、城市居民购买农民宅地或农地建造住宅的；3、申请改建的危房属违法建筑的；4、擅自将原住宅改造成经营用住宅的；五、以出售、出租、赠与或其他形式转让所有住房重申住房建设的六、非法占地面积或非法住房建设未处理的七、区域邻近存在争端的；8 .拆迁安排中选择货币化安排或产权交换补偿的；9、其他不符合申请住房建设条件的。第三章建设用地规划管理第一节个人建设用地管理第十六条个人住房用地应当符合城市总体规划、区域可管理性的详细规划和土地利用总体规划。第十七条个人住宅用地应当符合集约利用、总体实施的原则，用地面积1000平方米的玫瑰用地应尽量与周边用地相匹配，不得单独建设。 但有下列情况之一，不影响城市规划实施的，在满足相关技术规范(消防、日照等)的前提下，县城乡规划主管部门可以批准建设周边用地已建成，不能调整或合并用地的；由于周边既成道路、铁路、河道和市政公共设施等限制，无法扩大用地范围的；实施拆除危机改造、市政基础设施项目、绿地、广场等公益性建设项目。第十八条个人建设用地的选址一级控制区：禁止新建、扩建个人建设用地。二级控制区：个人住宅建设申请符合政府安置场所和村庄建设场所的要求，其馀区域原则上不再配置新的个人住宅建设用地。第二节个人建设计划管理第十九条个人建筑用地面积1000平方米的散装用地，直接进行建筑总平面设计的用地面积 1000平方米以上的用地需要制定村庄规划和建设性详细规划，规划成果审查前，应当在当地公布规划设计方案，听取公众的意见。 计划批准后，必须在当地公布。第二十条村庄规划和建设性的详细规划应按照城市总体规划、土地利用总体规划，满足本技术管理规定的要求关于规范农村村民建房管理的指导意见。 计划成果由县计划主管部门主办，邀请有关部门和专家进行技术审查后，由计划管理主管部门审查。第二十一条村民申请个人住房建设的，必须进入统一规划确定的村庄安置场所建设。 村规划未制定或村规划未经认可的，土地管理部门不得认可村民住宅基地用地指标。 计划管理部门不得接受该村确实属于危险住宅维修以外的各项建设申请。第三节个人建设许可标准第二十二条集体土地新设个人建设的考核标准1 .建筑占地面积中心城区集体土地个人建房不超过3人，每户住宅用地建筑占地面积不超过100平方米，每户每户建筑占地面积增加10平方米，最大建筑占地面积不得超过120平方米。2、建筑层数集体土地私人建筑物不得超过三层。3、鼓励中心城乡村民办理建房集体土地向国有土地转移手续。 集体土地变为国有土地后，建筑层数参照第二十九条执行，土地使用性质由单一住宅用地变为商业住宅混合用地的，商业住宅比例不得为25%。第二十三条国有土地个人建设审查标准1、国有提供土地的个人住宅建设项目，必须按照县和农村规划主管部门规定的规划用地性质和容积率等设计条件和与国土资源部门签订的安仁县县城总体规划（2008-2020）规定进行。 任何个人不得随意变更城乡规划主管部门规定的用地性质、容积率等规划控制指标和其他规划强制内容。 由于历史原因未取得计划主管部门的设计条件的，要求计划主管部门重新提交设计条件。2、采用国有转让土地的个人住宅、拆迁项目，个人提出修改设计条件的要求，个人对规划方案提出专家论证、听证、利害关系人意见，县城乡规划主管部门依法提出调整容积率的建议，申请报告、调整方案、专家论证意见、 公示(听证)等有关资料附交县规委事务所，县规委审议后，需要县人民政府批准，补充土地货款。3、转让的个人住宅用地不得随意改变土地性质。 补充土地货款后，可以改变商业、娱乐等经营性机能，但生意比不到25%。第四章建筑工程规划管理第一节一般规定第二十四条个人建造的建筑物占地面积按下列规定计算1、住宅、独立的火炉之间，独立的厕所等建筑物的占地面积按外墙脚跟周边的水平面积计算2、室外有顶盖，有柱子的走廊建筑物的占地面积，用柱子的红外线的水平面积来计算3、有柱阳台、内阳台、平台建筑占地面积，无柱外线或墙外线水平面积计算，无屋顶通道和无柱阳台不得超过建筑占地面积，但不得超过允许的住宅范围。第二十五条建筑间距计算应当符合下列规定：计算居住建筑的间隔时，如果建筑物外墙面突出阳台的累积长度在建筑物面宽总长度的60%以内，则必须按建筑物外墙边界计算建筑间隔，否则就必须按阳台外墙边界计算建筑间隔第二十六条建筑设计要求村民个人住宅建设应统一选择建设用地规划许可证户型，居民可以委托合格的设计机构进行个人住宅建设项目的新建、扩建，并提供图纸审核合格的图纸进行施工。 新建、改建的低层居住建筑应采用全斜面屋顶。第二十七条日照控制个人住宅建设对邻近既有和规划建筑的日照影响应满足国家规范要求。第二十八条建筑样式统一风格，表现特色。 个人建筑师努力使建筑风格、外立面、高度、建筑颜色统一。 原则上分为军山组、禾市组、中心组、清溪组4个区域，军山组采用米色外墙、黛色(孔雀蓝)坡屋顶的中心组，清溪组采用白色外墙、灰色坡屋顶的禾市组采用淡黄色外墙、橙色坡屋顶第二十九条建筑高度1、个人住宅建筑高度分为普通地区和临街地区，其中普通地区国有土地个人住宅不得超过7层，集体土地个人住宅不得超过3层，临街地区国有土地个人住宅按用地规模大小分别决定层数，集体土地个人住宅不得超过3层，见下表。一般地区私人建筑高度控制表国有土地集体土地一般地区(包括国有和集体土地)7层3层临街区域私人建筑高度控制表干线公路次干线道路旁路街坊之路临街国有土地玫瑰花用地(1000m2)7层5层3层3层规模用地( 1000 m2)十二层7层5层3层临街区域的集体土地3层3层3层3层2、建筑楼高城市干线公路临街建筑基层高4.2米，城市次干线公路、分岔道、邻近道路建筑基层高3.6米，基层上层高1层高2.8米至3米。 一般地区建筑的基层高度从3.3米到3.6米，其馀层的高度从2.8米到3米。第二节新的个人建设管理第