简论我国住宅小区业主对物业服务企业的选择机制(一)

简论我国住宅小区业主对物业服务企业的选择机制(一)摘要：物业管理引入我国20多年以来，正逐步发展完善，物业管理服务企业也不断改进创新。小区业主对物业服务企业的选择机制作为住宅小区综合管理的重要环节以及业主权利的体现，也越来越受到人们的重视，正不断加以完善和改进。本文针对当前我国住宅小区业主对物业服务企业的选择机制进行分析探究，在分析现行机制的优点和不足的基础上提出自己对如何将其完善的看法和建议。关键词：住宅小区；业主；物业服务企业；利弊分析；选择机制Abstract：Thepropertymanagementisundergradualdevelopmentsincetheintroductionof20yearsandthoseenterprisesareinnovatingincessantly.Theoptionsystembywhichtheproprietorschoosethepropertymanagementservice,whichisregardedasavitalstepinintegratedmanagementfordwellingdistrictsandarepresentationoftheproprietorsrights,hasdrawnmoreandmoreattentionandisbeingdevelopedandimproved.Inthisdissertation,Ifocusontheanalysisandresearchoftheoptionsystembywhichtheproprietorschoosethepropertymanagementserviceinournation,anddemonstratepersonalopinionsandsuggestionsonthebasisofthemeritsandshortcomingsofthecurrentsystem.Keywords:residence;proprietorofrealestate;realestatemanagementcorporation;analysisofadvantagesanddisadvantages;theimprovementoftheoption目录一、我国当前住宅小区对物业服务企业选择机制概述-3-(一)前期物业管理模式-3-1.前期物业管理模式的概念-3-2.前期物业管理模式的特殊性-3-3.前期物业服务企业的选择方式-4-(二)业主大会成立后，对物业服务企业的选择模式-4-1.业主大会简述-4-2.业主大会成立后，对物业服务企业的选择-4-(三)简要评价-4-二、对我国当前住宅小区对物业企业选择机制的利弊分析-5-(一)我国当前住宅小区对物业企业选择机制的优点分析-5-1.前期物业管理机制的优点-5-2.业主大会选择机制的优点-6-(二)我国当前住宅小区对物业企业选择机制的缺点分析-6-1.前期物业管理机制的不足-6-2.业主大会选择机制的不足-7-三、对完善当前机制的建议-7-(一)不断完善前期物业管理机制，加强前期物业管理-7-(二)不断发挥业主大会的作用，完善业主大会选择机制-8-参考文献-10-一、我国当前住宅小区对物业服务企业选择机制概述(一)前期物业管理模式1.前期物业管理模式的概念前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理(1)。新建商品房出售前，房地产开发企业应当委托物业服务企业进行前期物业管理，并签订前期物业服务合同(2)。前期物业服务合同至业主大会与其确定的物业服务企业签订物业服务合同生效之日终止。前期物业管理可以区分为两个阶段：项目初始至工程竣工验收合格为止为第一阶段，对于物业服务企业而言可以称之为“前期物业管理介入”，这个阶段的物业管理活动通常由开发公司自己负责；工程经竣工验收合格开始至业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务协议生效为止是第二阶段，称之为“前期物业管理服务”，这个阶段的物业管理服务由开发商按法定程序和要求聘请的物业服务企业负责实施。本文讨论的前期物业管理即为其第二阶段的活动，即前期物业管理服务阶段。因此本文中的前期物业管理模式就是指在工程竣工验收合格之后，业主大会成立之前，由开发商选择物业服务企业对入住率尚不满50%以至无法召开业主大会的住宅小区进行物业服务，待业主大会成立之后，再由业主大会选择物业服务企业的一种物业管理模式。2.前期物业管理模式的特殊性前期物业管理有别于一般意义的物业管理。其特殊性如下：第一，存续时间不同。一般意义上的物业管理，是从住宅小区成立业主委员会选聘物业服务企业后开始，而前期物业管理仅存在于业主委员会成立之前；第二，选聘物业管理单位的对象不同。前期物业管理期间，由于业主委员会尚未成立，没有行使选聘物业公司的职权机构，但已有部分业主入住，不能没有物业管理和服务，那只能由开发商选聘物业管理单位，或者就是开发商属下的物业公司来承担物业管理和服务工作。一般意义上的物业管理，由业主委员会行使选聘物业公司的职权。物业管理涉及物业管理区域内全体业主的共同利益，物业服务企业无法和单个业主逐一签订物业管理服务合同，只能在成立业主大会，业主大会选聘之后，由业主委员会代表全体业主签订物业服务合同。也就是说，物业管理的法律关系是建立在业主与物业服务企业之间的关系。然而，在房地产开发中，房地产项目的滚动开发，业主人住是一个渐进的过程，不可能同时入住。为搞好物业的后期管理，在物业建设的过程中，往往就需要前期介入管理了。前期物业管理法律关系，不是根据业主和物业服务企业之间签订的物业服务合同，而是根据建设单位（开发商）与物业服务企业签订的前期物业服务合同形成的；再之，前期物业管理通常是包括一些不具体的一些内容，物管配置的扫尾工程、空置房出租、看管其它经营事项。因此，前期物业的特殊性就在于此。3.前期物业服务企业的选择方式根据我国物业管理条例的规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业(3)。可见，前期物业服务企业的选择方式，国家并没有给与强制性要求，在物业管理条例中只是以提倡的方式予以表述。开发商既可以按照物业管理条例的要求，通过公开招投标的方式选择物业服务企业，也可以根据开发商的实际条件选择物业服务企业，比如选择开发商下设的物业服务企业或者选择与开发商自身关系密切的物业服务企业。(二)业主大会成立后，对物业服务企业的选择模式1.业主大会简述业主顾名思义是指“物业的主人”，即房屋的所有权人(4)。当一个小区的入住率达50%以上时，在当地行政主管部门的指导下，由房地产开发商召集，召开第一次业主大会或业主代表大会。业主大会由物业管理区域内全体业主和非业主用人组成，是物业管理区域内最高权利机构。业主大会代表物业管理区域内全体业主和非业主使用人的利益，维护他们的合法权益。当业主人数较多时，可按比例推选业主代表和非业主使用人代表，组成业主代表大会。业主委员会是代表全体业主和非业主使用人利益、反映其意愿和要求、并监督物业服务企业行为的群众性自治机构，旨在维护业主和非业主使用人合法权益，支持、配合、监督物业管理公司的工作。业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生，一般每届任期23年。由此，可以看出，住宅小区内最高权利机构是业主大会，业主委员会是业主大会的常设结构和执行机构(5)，可以代表业主大会处理日常事物。2.业主大会成立后，对物业服务企业的选择在住宅小区入住率未满50%，即业主大会未能成立之前，前期物业服务企业是由开发商选择的，业主并未参与。当住宅小区的入住率超过50%，业主大会成立之后，业主代表大会即成为住宅小区内最高权利机构，根据中华人民共和国物业管理条例第二章，第十一条对业主大会职责的规定：业主大会有选聘、解聘物业服务企业的职责。而业主委员会是业主大会的执行机构，通常代业主大会执行这一职责。业主委员会有权在业主大会授权下，选聘、续聘或解聘物业管理公司，与之签订、变更或解除物业管理合同（或物业管理公约）。可见，在业主大会成立之后，物业服务企业是由业主大会或得到授权的业主委员会决定的。业主大会或业主委员会可以根据前期物业服务企业工作的优劣，来决定其去留。前期物业服务公司的工作若得到业主普遍认可，业主大会或业主委员会便可继续与之签订物业管理合同；若得不到大多数业主的肯定，业主大会或业主委员会便可通过公开物业招投标等方式，重新择优选择合适的物业服务企业。(三)简要评价通过对以上业主大会成立前后两个时段物业公司选择模式的分析，可以看出我国当前住宅小区对物业服务企业的选择机制，就是基于前期物业管理机制和业主大会选择机制。前期物业管理期间，由于业主大会尚未成立，没有行使选聘物业公司的职权机构，但已有部分业主入住，又不能没有物业管理和服务，便只能由开发商选聘物业服务企业，或者由开发商属下的物业服务企业来承担物业管理和服务工作。而业主大会成立之后，便可依法成立业主的自治职权机构，代表全体业主通过公开招投标等方式对物业服务企业做出择优选择。因此，我国当前的物业服务进驻机制，即可概括为：开发商前期代选，业主后期自择。这种机制固然有其长处，但在具体操作过程中也显示出一些弊端。二、对我国当前住宅小区对物业企业选择机制的利弊分析我国当前住宅小区对物业服务企业的选择机制前文已经概叙，现分别对其优点和不足进行分析整理，以便对其完善之道提出合理建议。通过前文叙述可知，我国当前住宅小区业主对物业服务企业的选择机制，就是基于前期物业管理机制和业主大会选择机制，因此，对我国当前住宅小区业主对物业服务企业的选择机制的利弊分析，即可通过对前期物业管理机制和业主大会选择机制的利弊分析得出。(一)我国当前住宅小区对物业企业选择机制的优点分析1.前期物业管理机制的优点前期物业管理服务阶段，是建设期的业主（建设单位）向最终业主（住户）过渡期的物业管理。它是整个物业管理活动中的初始阶段，也是实施物业管理非常重要的环节。其优点有以下几点：第一，前期物业管理有助于物业服务企业提前接触业主，拓展经营业务。这种前期的铺垫性工作对物业服务企业顺利取得项目的管理权（与开发企业和以后的业主委员会签约即前期物业管理权和永久物业管理权），乃至接管楼盘后顺利而流畅地开展物业管理和服务工作，都将起到极大的推动作用。前期物业管理是业主考察物业服务企业优劣的最好机会，相当于试用期，如果前期物业服务企业工作得到业主的认可便可留下继续与之鉴定聘用合同，如果工作不尽人意，业主就可以再另外选聘适合的物业服务企业。第二，前期物业管理能够完善小区物业的使用功能，减少使用中的后遗症。物业服务企业要把一些遗忘长期难以得到解决的问题尽可能在物业管理过程中使之限制在最小范围内，就必须进行前期物业管理，从而把那些后期管理中力不从心的问题和缺陷在业主入住之前逐项加以妥善解决，减少后遗症。第三，前期物业管理是为后期管理做好准备，便于日后对小区物业的管理。如果前期物业服务企业工作得到业主的满意，继续得到聘用的可能性是非常大的。前期物业服务企业获得永久物业管理权之后，如果前期物业服务已经工作到位的话，那么对后续的物业管理活动十分有利，可以更好地提高日后的工作效率。第四，前期物业管理，不但能保证业主的长远利益，还能减少开发企业在建设过程中随意改变物业规划，保证物业的施工质量，达到完善物业的使用功能，促进房产的销售。同时，加强了前期物业管理，有利于规范物业管理，可以避免开发商、业主及物业服务企业三者的对立情绪，减少三方之间的矛盾和前期遗留的诸多问题。建设单位在前期物业管理中通过招投标选聘物业服务企业进行物业管理，有利于实现建设单位与物业服务企业的“双赢”。前期物业管理是实施物业管理的重要的基础，是后期物业管理的前提。积极而主动地开展前期物业管理介入活动，是物业服务企业适应和迎接市场竞争作出的主动反应，也是进一步搞好和扩大物业服务工作的客观需要。另外，物业服务企业介入越早，对开发商越有利，许多不尽人意的设计只要稍为改动，就会达到满意的效果，而且在多数情况下，还能为开发商节省大量支出。同时前期物业服务又可以为业主今后的生活带来方便。因此，前期物业管理是对开发商、业主以及物业服务企业三方均有利的活动，并且在相关法律条文中也做了详细规定，是物业服务过程中不可或缺的环节。2.业主大会选择机制的优点在小区入住率超过50%后，既可组织召开业主大会，形成小区的最高权力机构，便可由业主自行选择物业服务企业。这种机制的优点有：第一，业主大会可以根据业主自身的需要选择物业服务企业，完全体现业主的意志。业主是小区物业的所有者，是物业服务企业服务的对象。物业服务企业的最终目标就是要使业主满意和肯定自己的物业服务。因此，只有选择符合小区业主要求的物业服务企业，才可以使业主获得满意的物业服务。第二，由业主大会选择物业