江苏常州恒生科技园营销推广策划提案

目录,第一部分参天介绍,参天中国地产投资顾问机构,参天地产投资顾问机构是专业房产营销机构，是对员工、客户、社会负责任的公司。机构下辖上海参天策划有限公司、江苏参天营销策划有限公司。机构创办人曾荣获2004年度中国住交会CIHAF评选的“影响中国房地产100位企业家”的称号等诸多荣誉。机构代理销售面积逾1000万平米。物业涵盖：住宅、办公、商业、专业市场、别墅、酒店式公寓。目前正在服务项目近20个，服务项目范围包括昆山、上海、常州、张家港、马鞍山、天津等城市及其周边地区。2009年销售总额为22亿，2010年销售总额约40亿，销售额逐年实现翻番。机构秉承优秀的企业文化，近年已成功运作中房香江系列、水晶城、金新系列（香缇湾花园、青山湾花园）、置信商务广场、四合院、清潭院街等二十多个房地产项目，树立了一线房地产综合服务商的优势地位。,1.1参天介绍,1.2参天地产机构近期所服务项目（常州）综合点评,1.3重点案例金百国际,1.3重点案例置信商务广场,第二部分市场分析,【2010.04.17】国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。,【2010.09.29】中华人民共和国财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部：国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。,【2011.01.26】国务院：国务院要求进一步调控房地产市场，落实地方政府责任，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提至60%，各地须从严实施差别化住房信贷。,2.1三轮重磅楼市调控,1月20日中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。,2月8日中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。,央行2月18日宣布，从2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。,2.22011信贷政策,1、2011年，政策对于信贷杠杆的调控将日趋频繁，表达了政府维持紧缩政策不变的决心；2、存款准备金率的调高，特别是对首套房贷款的影响，银行的信贷额度将明显缩小，而其中利润相对比较低的首套房贷款很可能继续收紧；3、银行贷款额度收紧，开发商资金压力再增，已经受到预售资金监管的开发商，在资金方面的压力会更大。,2.3楼市限购令,根据新“国八条”以及国务院办公厅有关通知内容，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。无锡在2月22日出台限购细则:无锡各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上无锡市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民暂停发放贷款。贷款买二套房，首付不低于6成，办理第二次公积金贷款首付不低于5成，本地人禁买第三套，外地人禁买第二套，楼盘备案价3个月内不得提高。,各地限购政策宽严相异，“限购令”执行力度成为焦点,2.3楼市限购令,虽然常州不在此次规定的限购城市之列，但是常州市政府在3月1日出台楼市调控七条新举措：一是明确新建住房价格控制目标。二是大面积建设保障性住房，确保中等偏下收入家庭户户有房住。三是限房价、竞地价，从源头上遏制房价过快上涨势头。四是科学确定供地总量和结构，规范用地管理。五是实行差别化信贷税收政策。六是加强房地产市场监管，严肃查处捂盘惜售、囤积房源等违规行为。七是对房价过快上涨的地区政府实施问责。参天观点：限购令出台后，势必给一些囤房者、炒房者带来资金压力，楼市销量短期内会下降，但上半年房价不会有太大变化，假如金融政策进一步紧缩，下半年开发商的压力更大，可能采取降价谋取销量。我市将加强房地产市场监管，严肃查处房地产企业捂盘惜售、囤积房源等违规行为，通过限房价、竞地价遏制房价过快上涨势头。,在政府强势政策之下打房价、打热钱、打通膨但过多的资金并不会因此按兵不动他们会自动寻找优良的投资标的。唯有不受限购令、调控政策影响的避险项目，才能为房地产市场所认可。,2.4常州市办公市场分析,常州市现有办公有两种模式：写字楼：培训机构、装璜公司、房地产开发公司等企业多选择写字楼为办公场所；工业园区：引进科研企业、服装厂、能源开发、机电制造等轻工业中小企业。,从常州市现有办公区域分布图来看，新北区办公规模占整个常州市现有办公40%，由此可见，新北区对办公物业的需求较大，且随着开发量的逐步增加，市场容量趋于饱和。天宁区和钟楼区现有办公所占比例相对较小。,2.4.1区域规模分析,上图所示，新北区办公规模在整个常州市所占比例相对较大。常州市市区多以服务型公司、驻外办事为主，需求面积较小；新北区多以实业型公司为主，相对市区而言，公司规模较大，需求面积较大。,2.4.1区域规模分析,2.4.2租金费用分析,全市办公楼租金费用平均水平约为1.0元/天。其中，新北区办公楼租金费用平均水平约为0.8元/天，租金差价为0.2元/天。由于新北区办公楼建成时间较短，因此租金价格相对较低。但是随着区域产业发展需求，租金价格大幅上涨将是大势所趋。,中心城区,2.4.3物业费用分析,全市办公楼物业费用平均水平约为2.6元/月，其中新北区办公楼物业费用平均水平月为2.3元/月，略低于常州市办公楼物业均价水平。由于新北区办公楼建成时间较短，因此物业费用相对较低。,中心城区,2.4.4业态分析,常州市办公业态配比中，装璜、房地产、咨询、培训、贸易所占比重较大，是常州市办公市场的中流砥柱。,2.4.5工业园区优势及发展趋势,常州的工业园区在新北区、武进区、钟楼区、天宁区、戚墅堰区都有分布，且以新北区、武进区发展较为成熟，而钟楼区、天宁区发展相对较为缓慢。,2.4.6工业园区租金分析,新北区和武进区是常州较早的经济开发区，租金基本在10元/月以上；而由于天宁区起步较晚，且具有代表性的只有新动力创业中心，故租金相对新北和武进较低；钟楼区多为区各级政府投资建设，租金弹性很大。,2.4.7工业园区竞品分析天安数码城,2.4.7工业园区竞品分析津通国际工业园,2.4.7工业园区竞品分析新动力创业中心,2.5小结,在“限购令”执行力度成为焦点之时，常州并未被列入限控行列。常州出台楼市调控新举措，通过限房价、竞地价来控制我市房价，我市加大了保障房供给力度，扩大住房保障覆盖面，而新政对我市低收入无房户来说无疑是个好消息。我市现有两种办公模式：一种是写字楼，新北区写字楼占常州写字楼比例较大；另一种是工业园区，新北区和武进区的工业园区起步早，发展较为成熟，天宁区起步较晚，具有一定规模的仅有新动力创业中心。我市办公业态配比中，房地产公司、培训机构、装璜公司等公司较多选择写字楼作为办公场所；工业园区较为IT产业、研发机构、总部经济等企业吸引。全市办公楼租金费用平均水平约为1.0元/天，而工业园区租金相对较低，租金平均水平约为0.4元/天。,第三部分本体分析,本项目位于常州市天宁区青龙板块，地处常州东部，地理位置比较偏远。周边于横塘河西路，北塘河路，勤丰路紧邻，三面环水，环境优美。本项目距离市中心仅5公里，西侧距大型住宅片区及北侧距常州恐龙园均为2公里。南有龙城大道，北面有沪宁高速公路，交通四通八达。,3.1项目周边环境,本地块,本项目三面环水，景观资源优势强，主要是办公用地，也有商业用地，但是商业不超过总建筑面积的7%。本项目分2期开发。一期建筑面积约为86571，由22栋独栋办公楼和两栋小高层组成，包括15栋4层楼，7幢5层楼，2幢多层拼连的小高层，最高层数为13层。,3.2项目基本经济指标,一期,南有龙城大道，北面有沪宁高速公路，交通四通八达，多样化交通选择，满足不同出行要求。本项目是一种介于办公与园区之间的新形态，本项目的入驻，丰富了该项目所在区域的产品类型。,位置较为偏远。天宁区工业园区起步较晚，发展较晚缓慢。,目前天宁区工业园区有一定规模的只有新动力创业中心，对于本项目来说，是一个很好的发展机会。对于一般的纯写字楼或工业园区来说，本项目是一种办公与园区相结合的新形态，大大提升了本项目的发展空间。,新动力创业中心整体去化相对较好，市场竞争激烈。项目有一定的经营风险。,3.3项目SWOT分析,第四部分产品建议,4.1产品定位,本项目三面环水，以优美的环境为依托，以“独栋办公”、“花园办公”为主题，以“企业乐园”为形态，打造顶级的科技园开发品牌。本项目以科技园的形式，打造纯独栋写字楼。,一种介于写字楼与园区之间的新形态,项目周边以别墅、住宅为主，本项目的入驻，丰富了该项目所在区域的产品类型。,4.2建筑风格,本项目建筑风格以现代主义简约风格为主，与恒生科技园在其他地方的项目相比，本项目在外观设计上达到一个更高一层的升级。本项目三面环水，自然景观优美，生态环境资源丰富，加之拥有现代主义风格的写字楼，一种“轻松怡然”、“回归自然”的感觉油然而生，把现代都市文化融入到灵性的自然景观中，重新诠释现代人对园林式办公空间文化的理解。,4.3形象定位,景观生态与产业生态相结合的“双生态”独栋办公,传达理念,本项目三面环水，周边绿化带围绕，景观资源优势强，自然资源丰富。本项目以“独栋办公”、“花园办公”、“绿地办公”为主题，以“企业乐园”为形态，引入一批科技含量高、产品附加值高的科技研发中心、IT企业、实验室、创意企业、现代服务业等企业，打造顶级的科技园开发品牌。将“自然生态”、“产业生态”相结合，完美的诠释了景观生态与产业生态相结合的“双生态”理念。,常州恒生科技园位于常州市天宁区青龙板块，园区将主要引进包含IT、软件外包、总部经济、创意产业、现代服务业、高新产业孵化器等先进企业。项目建成后将成为常州科技创新的重要平台、天宁都市工业的全新载体和产业升级的有力引擎。,4.4入驻企业,4.5.1品质提升-建筑选材,低碳建筑一个经常被忽略的事实是：建筑在二氧化碳排放总量中，几乎占到了50%，这一比例远远高于运输和工业领域。低碳建筑已逐渐成为国际建筑界的主流趋势。,本项目是一种景观生态与产业生态相结合的“双生态”独栋办公，意在营造一个健康、舒适的办公环境。因此，在建筑选材上建议选用低碳建筑。,4.5.1品质提升-建筑选材,如何打造低碳建筑？外墙节能技术：外墙保温技术，我国采用夹心保温作法的较多。门窗节能技术：采用中空玻璃，镀膜玻璃(包括反射玻璃、吸热玻璃)高强度LOW2E防火玻璃(高强度低辐射镀膜防火玻璃)等。屋顶节能技术：利用智能技术、生态技术来实现建筑节能的愿望，如太阳能集热屋顶和可控制的通风屋顶等。采暖、制冷和照明是建筑能耗的主要部分，如使用地（水）源热泵系统、置换式新风系统、地面辐射采暖。新能源的开发利用：以太阳能、风能等可再生能源作为主要能源。,4.5.2品质提升园区入口,建议可采用灰色系大堂，格调高雅，气质独特。,4.5.3品质提升大堂设计,4.5.4品质提升园区配套,本项目拥有完善的配套设备，园区内规划设计大型会议室、国际视频中心、图书馆、员工食堂、行政餐厅、展示中心、休闲中心和企业会所等设施，同时实现全网络覆盖及电源布线，这样即使从办公室走出来，漫步来到园林景观之间，也可以通过无线网络等现代化办公设备一样可以实现便捷办公，为入园企业提供自由办公空间。,会议中心,图书馆,4.5.5品质提升花园办公,本项目以“花园办公”为主题，而园区内多处设立了亭台桌椅，整个办公园区全网络覆盖，从办公室走出来，漫步来到园林景观之间，一边聆听着耳边的鸟儿吟唱，一边吐纳着自然的泥土花香，通过无线网络等现代化办公设备一样可以实现便捷办公，这也就实现了常州恒生科技园倡导的花园办公模式。,4.5.6品质提升景观设计,项目本身景观优美，自然环境资源丰富。在草坪上放置红色小品，使绿化带不再枯燥，使整个园区景色更为灵动。在园区内布置绿化带、小型喷泉、凉亭，让员工在园区工作有一种被自然包围的感觉。,第五部分客群分析,5.1个案客群分析,常州市办公市场主要以常州本地人为主，多为自用，也有少数投资。工业园区多以园区所在区域周边客源为主，基本为中高层职业购买或租赁。,5.2客群定位,本项目：本项目是一种介于写字楼与园区之间的新形态，结合了写字楼与园区的特点。而购买纯写字楼的自我导向型客户：1、多为升级型置业，对商务空间品质有换代升级要求2、纯办公物业使用品质3、高档办公建筑外观形象4、有良好的内外商务办公环境5、交通通达性因此，可将本项目的客群定位于,第六部分营销推广,6.1项目本体认知小结,本项目交通四通八达。本项目三面环水，环境优美。本项目是一种介于办公与园区之间的新形态，本项目的入驻，丰富了该项目所在区域的产品类型。本项目以“独栋办公”、“花园办公”为主题，以“企业乐园”为形态，以现代主义简约风格为主，打造顶级的科技园开发品牌。园区自带完善的配套设备。,针对以上各点，如何制定适合本项目的营销推广方案？,6.2项目战略诠释,6.3项目定位,企业总部基地,本项目不单单是一个科技园的项目，它是一个总部基地落户在科技园，从高级科技园区的概念跳出来，进入到总部企业、总部经济。总部基地宽裕的空间，使入驻企业打造集生产研发中心、采购中心、营运中心、物流中心等功能的一体化总部经济园成为可能。它会是办公产品升级换代的一个方向。本项目引进总部经济，可以为区域发展带来多种经济效应。大批企业总部的入驻，可以提高区域的知名度、信誉度，从而促进区域政府提高服务质量，推动多元文化融合与互动，加快城市国际化进程。,常州恒生科技园,开发商已在杭州、无锡、天津等地开发过科技园，品牌性的延用较为成熟；恒生科技园是由恒生电子股份有限公司和杭州恒生电子集团有限公司共同投资设立的股份制公司。杭州恒生科技园有限公司以科技园建设、运营为主业，目标为科创企业搭建成长平台。,6.4案名,6.5推广活动,主动出击，开辟多渠道营销战线,主动出击，开辟多渠道营销战线,建立完全畅顺的客户渠道，充分整合客户资源，扩大客户群体