物业管理基本制度与政策课件2010年.ppt

6/8/2020,1,注册物业管理师资格考试考前辅导物业管理基本制度与政策,6/8/2020,2,6/8/2020,3,物业管理基本制度与政策第一章物业管理概述第二章物业管理服务第三章物业管理的基本制度第四章房地产相关制度与政策,6/8/2020,4,第一章物业管理概述第一节物业管理的概念第二节我国物业管理的产生与发展第三节我国物业管理制度的历史沿革第四节物业管理条例,6/8/2020,5,第一节物业管理的概念一物业管理的概念二物业管理的特征,6/8/2020,6,一、单项选择题物业管理是由业主通过选聘（）的方式来实现活动。A、物业管理人员B、物业管理企业C、业主委员会D、物业管理师答案：B,6/8/2020,7,一、单项选择题物业管理活动的实质是()。A业主和开发商就物业管理服务为标的所进行的一项活动B房地产权属已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化C物业服务企业接受业主和建筑物所有权人的特别委托D业主和物业服务企业就物业服务为标的进行的一项交易答案：D,6/8/2020,8,一、单项选择题下列关于物业管理的表述中，不正确的是（）A物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动B对于房屋等建筑物的管理，业主必须选聘物业管理企业来进行管理C物业管理企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的D物业管理的内容由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定答案：B,6/8/2020,9,一、单项选择题物业管理活动的前提条件是（）。A社会化分工原则B专业原则C市场原则D标准化原则答案：C,6/8/2020,10,一、单项选择题物业管理社会化的必要前提是（）A现代化大生产的社会专业分工B物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离C物业的所有权人在社会上选聘好物业管理企业D物业管理企业社会上找到可以代管的物业答案：B,6/8/2020,11,一、单项选择题关于物业管理的专业化，下列说法不正确是（）。A物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理B要求物业管理企业有专门的管理工具设备C物业管理企业必须具备一定的资质等级，但物业管理管理人员不必具备一定的职业资格D要求物业管理企业运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理答案：C,6/8/2020,12,一、单项选择题在物业管理的特征中，（）是物业管理最主要的特点。A、市场化B、规范化C、专业化D、社会化答案：A,6/8/2020,13,二、多项选择题物业管理的基本特征包括（）。A产业化B社会化C专业化D标准化E市场化答案：BCE,6/8/2020,14,二、多项选择题下列关于物业管理条例调整的范围的表述中，正确的是（）A物业管理条例既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动B物业管理条例只调整住宅物业的物业管理活动，对非住宅物业的物业管理活动未作规定C物业管理条例所有问题上都没有区分住宅物业和非住宅物业D物业管理条例的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村E物业管理条例的适用范围，只适用城市，不适用乡村答案：AD,6/8/2020,15,第二节我国物业的产生与发展一、物业管理的起源与发展二、城镇住房及住房制度改革三、我国物业管理的产生四、我国物业管理的发展五、物业管理在社会经济中的地位与作用,6/8/2020,16,一、单项选择题业界普遍认为，物业管理起源于19世纪60年代的（）。A、法国B、日本C、美国D、英国答案：D,6/8/2020,17,一、单项选择题我国物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下，通过实行住房()制度而逐渐发展起来的。A商品化B私有化C福利化D公有化答案：A,6/8/2020,18,二、多项选择题物业管理在社会经济中的地位与作用表现在（）。A有利于促进经济增长B有利于提高人民文化素质C有利于增加就业D有利于维护社区稳定E有利于推动房地产业的良性发展答案：ACDE,6/8/2020,19,第三节我国物业管理制度的历史沿革一条例颁布前的物业管理制度建设二条例颁布后的物业管理制度建设,6/8/2020,20,第三节我国物业管理制度的历史沿革,借鉴性过渡性针对性,条例颁布前的物业管理制度建设,配套性经验性操作性,条例颁布后的物业管理制度建设,6/8/2020,21,一、单项选择题我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件是（）。A、物业管理招投标管理办法B、全国物业管理优秀住宅小区标准C、城市新建住宅小区管理办法D、物业管理条例答案：C,6/8/2020,22,二、多项选择题物业管理条例颁布后这一阶段的物业管理政策法规主要特点是（）。A配套性B过渡性C借鉴性D经验性E操作性答案：ADE,6/8/2020,23,二、多项选择题2003年6月28日，物业管理条例正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。这一阶段物业管理政策法规体现出的特点表现为()。A以物业管理条例的配套性文件和实施细则的方式出现，以贯彻落实物业管理条例为基本指针B将物业管理条例中的基本制度和原则规定予以细化，使其在现实操作层面上得以实施C总结物业管理实践的经验教训，作出制度安排D针对当时当地物业管理实践中出现的问题，选择应对性的政策和方法E.采取渐近式的方法进行改革答案：ABC,6/8/2020,24,第四节物业管理条例一、条例的立法过程二、条例的指导思想和立法原则三、条例创设的法律制度四、条例主要内容简介五、条例确立的基本法律关系,6/8/2020,25,条例主要内容简介,条例的指导思想和立法原则,物业管理权利和财产权利相对应的原则维护全体业主合法权益的原则现实性与前瞻性有机结合的原则从实际出发，实事求是的原则,条例的立法过程,条例创设的法律制度,尊重和维护业主的财产权利建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制条例和有关法律法规共同规范物业管理活动妥善处理政府和市场的关系,条例确立的基本法律关系,业主相互之间的关系物业管理企业和业主之间的关系开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系物业管理各方主体与政府之间的关系,6/8/2020,26,一、单项选择题条例在立法过程中，下列不属于其主要遵循的基本原则是（）。A、物业管理权利和财产权利相对应的原则B、重点维护弱势群体业主合法权益的原则C、现实性与前瞻性有机结合的原则D、从实际出发，实事求是的原则答案：B,6/8/2020,27,二、多项选择题下列选项中，属于物业管理条例创设是七项物业管理的基本制度是（）。A、业主大会B、业主公约C、业主委员会D、物业承接查验E、住宅专项维修资金答案：ABDE,6/8/2020,28,一、单项选择题下列选项中，不属于物业管理条例法律责任的特点是：（）。A、行政责任、民事责任并存B、优先考虑物业管理企业的实际困难C、凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则D、体现了业主自我管理、自我监督的原则答案：B,6/8/2020,29,第二章物业管理服务第一节物业管理服务的特点和内容第二节物业服务收费第三节物业服务合同第四节物业使用与维护,6/8/2020,30,第一节物业管理服务的特点和内容一、物业管理服务的特点二、物业管理服务的内容三、物业管理服务的标准,6/8/2020,31,物业管理服务的特点,物业管理服务的公共性和综合性物业管理服务受益主体的广泛性和差异性物业管理服务的即时性和无形性物业管理服务的持续性和长期性,物业管理服务的内容,合同内合同外,物业管理服务标准,基本要求房屋管理共用设施设备维修养护协助维护公共秩序保洁服务绿化养护管理,6/8/2020,32,一、单项选择题物业管理企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是（）。A、物业服务合同B、物业管理服务C、特约服务D、专项服务答案：B,6/8/2020,33,一、单项选择题为了规范住宅小区物业管理服务的内容和标准，中国物业管理协会根据我国物业管理现实情况，于2004年印发了（）。A、全国优秀管理住宅小区标准B、城市新建住宅小区管理办法C、普通住宅小区物业管理服务等级标准D、城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法答案：C,6/8/2020,34,一、单项选择题中国物业管理协会根据我国物业管理现实情况，于2004年印发了普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行），制定了（）个等级的服务标准。A、2B、3C、4D、5答案：B,6/8/2020,35,第二节物业服务收费一、物业服务收费原则二、物业服务收费管理三、物业服务定价成本监审,6/8/2020,36,物业服务收费原则,合理原则公开原则收费与服务水平相适应原则,物业服务收费定价形式,政府定价政府指导价市场调节价,物业管理收费形式与成本构成,包干制收费形式酬金制收费形式,6/8/2020,37,（补充内容）物业服务定价成本监审物业服务定价成本监审办法（试行）一、物业服务定价成本监审的定义1、物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。2、物业服务定价成本监审，是指价格主管部门为制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业的服务成本实施监督和审核的行为。,6/8/2020,38,二、物业服务定价成本监审的原则和依据1、物业服务定价成本监审应当遵守以下原则：（1）合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定；（2）相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。（3）对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。（4）合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。,6/8/2020,39,二、物业服务定价成本监审的原则和依据2、物业服务定价成本监审的依据核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。,6/8/2020,40,三、物业服务定价成本的构成物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。,6/8/2020,41,三、物业服务定价成本的构成其中：1、人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。2、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。3、绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。,6/8/2020,42,4、清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。5、秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。6、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用是指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。7、办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。,6/8/2020,43,8、管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。9、固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。10、经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。,6/8/2020,44,四、物业服务定价成本审核的方法和标准1、工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定计提比例的不得计入定价成本。医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其它项目中重复列支；其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得在相关费用项目中重复列支。2、固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。固定资产残值率按3%5%计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。,6/8/2020,45,四、物业服务定价成本审核的方法和标准3、物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成本按照外包合同所确定的金额核定。4、物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业项目的物业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊；物业服务企业兼营其它业务的，应先按实现收入的比重在其它业务和物业服务之间分摊，然后按上述方法在所管辖的各物业项目之间分摊。,6/8/2020,46,一、单项选择题物业服务收费管理办法规定：“包干制是指业主统一向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由（）享有或者承担的物业服务计费方式。”A、物业管理企业B、业主大会C、业主委员会D、主管部门答案：A,6/8/2020,47,一、单项选择题物业服务收费管理办法规定：“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由（）享有或者承担的物业服务计费方式。”A、业主大会B、业主委员会C、业主D、物业管理企业答案：C,6/8/2020,48,一、单项选择题为维护物业管理活动的交易秩序，条例和物业服务收费管理办法均明确规定：对于欠费业主，（）应当督促其限期交纳。逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。A、业主大会B、物业管理企业C、业主委员会D、建设单位答案：C,6/8/2020,49,一、单项选择题实行（）的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。A、物业服务费用承包制B、物业服务转包制C、物业服务费用包干制D、物业服务费用酬金制答案：C,6/8/2020,50,一、单项选择题物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会()。A平均成本B最低成本C预估成本D最高成本答案：A,6/8/2020,51,二、多项选择题物业服务定价成本包括()。A绿化养护费用B保险费用C广告宣传费用D办公费用E固定资产折旧费用答案：ABDE,6/8/2020,52,一、单项选择题物业服务定价成本的构成中，人员费用是指()。A保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等B管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等C管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用D维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费答案：C,6/8/2020,53,一、单项选择题以下不得列入物业服务支出或者物业服务成本的是()。A物业共用设施的更新费用B物业共用设施设备的维护费用C物业管理区域秩序维护费用D物业服务企业固定资产折旧答案：A,6/8/2020,54,第三节物业服务合同一、物业服务合同二、前期物业服务合同三、物业管理企业的义务四、物业管理企业的责任,6/8/2020,55,一、单项选择题条例第二十六条对此作出了特别规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业管理企业签定的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（）。”A、在半年内终止B、终止C、继续同时生效D、中止答案：B,6/8/2020,56,一、单项选择题条例明确规定，物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理资料交还给（）。A、建设单位B、街道办事处或居民委员会C、业主委员会D、当地房地产主管部门答案：C,6/8/2020,57,一、单项选择题条例强调，有关主管部门应当及时处理物业管理企业的报告。如果物业管理企业报告之后，相关主管不予理睬，属于（），应当承当相应的法律责任。A、行政不作为B、侵权行为C、正常行为D、违约行为答案：A,6/8/2020,58,一、单项选择题业主故意违反物业管理秩序，并给其他业主造成损害后果的，依照民法通则关于相邻权规定及相关法律规定，由违规业主承担（）。A、刑事责任B、违约责任C、行政责任D、侵权责任答案：D,6/8/2020,59,一、单项选择题物业管理企业认真履行告知、制止、报告三项义务后，对于故意违规业主，并给其他业主造成损害后果的，下列表述正确的是（）。A、由违规业主承担侵权责任，B、由违规业主承担违约责任C、物业管理企业承担物业服务合同的违约责任。D、物业管理企业承担侵权责任答案：A,6/8/2020,60,第四节物业使用与维护一、公共建筑和公用设施规划用途不得擅自改变二、物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘三、公用事业单位应依法履行相关管理线和设施设备的维修养护责任四、业主装饰装修房屋应当依法规范五、利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守有关规定,6/8/2020,61,一、单项选择题关于利用共用部位、共用设施设备经营所得经营收益的使用，应当优先用于补充（）。A、房屋维修资金B、设备维修资金C、物业服务费的不足D、住宅专项维修资金答案：D,6/8/2020,62,一、单项选择题条例明确规定，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担（）相关管线和设施设备维修、养护的责任。A、公共部位B、私人住宅内C、物业管理区域内D、社区范围内答案：C,6/8/2020,63,二、多项选择题在正常的物业管理阶段，利用物业共享部位、共享设施设备进行经营，应征得（）的同意后，还必须按照国家有关法律法规的规定办理有关合法经营手续。A、相关业主B、业主大会C、业主委员会D、物业管理企业E、建设单位答案：ABD,6/8/2020,64,第三章物业管理的基本制度第一节业主大会制度第二节管理规约（业主公约）制度第三节前期物业管理招标制度第四节物业承查制度第五节物业管理企业资质管理制度第六节物业管理人员的职业资格制度第七节住宅专项维修资金制度,6/8/2020,65,第一节业主大会制度一、业主二、业主大会三、业主委员会四、限制性规定,6/8/2020,66,业主的概念,所有权证书持有人共有待领,业主的权利,条例第六条十条权利,物业管理收费形式与成本构成,条例第七条六条权利,一、业主,6/8/2020,67,二、业主大会1、修改后的物业管理条例第十条的内容为：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。,6/8/2020,68,二、业主大会2、修改后的物业管理条例第十一条的内容为：下列事项由业主共同决定：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业；（5）筹集和使用专项维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。,6/8/2020,69,二、业主大会3、修改后的物业管理条例第十二条内容为：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。,6/8/2020,70,二、业主大会4、修改后的物业管理条例第十九条内容为：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。,6/8/2020,71,三、业主委员会业主委员会的性质业主委员会的职责业主委员会的备案业主委员会委员的资格条件业主委员会会议业主委员会的改选,6/8/2020,72,一、单项选择题根据筹备业主大会的工作要求，业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开()日前以书面形式在物业管理区域内公告。A10B15C28D30答案：B,6/8/2020,73,一、单项选择题业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生副主任()人。A12B23C13D25答案：A,6/8/2020,74,二、多项选择题下列事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意的是（）。A制定和修改管理规约B选举业主委员会或者更换业主委员会成员C选聘和解聘物业服务企业D筹集和使用专项维修资金E改建、重建建筑物及其附属设施答案：DE,6/8/2020,75,第二节管理规约（业主公约）制度一、管理规约（业主公约）二、临时管理规约（业主临时公约）制度,6/8/2020,76,一、单项选择题通常情况下，管理规约由()草拟，经首次业主大会会议审议通过。A建设单位B业主大会筹备组C业主委员会D物业公司答案：B,6/8/2020,77,一、单项选择题以下不属于使用物业的禁止性规定的是()。A擅自改变房屋墙面颜色B占用物业共用部位、共用设施设备C违章搭建、私设摊点D在非指定位置倾倒垃圾、杂物答案：A,6/8/2020,78,一、单项选择题业主违反关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，()可依据临时管理规约向人民法院提起诉讼。A其他业主和公安部门B公安部门C其他业主和物业服务企业D物业服务企业主管部门答案：C,6/8/2020,79,第三节前期物业管理招投标制度一、前期物业管理招标投标的概念、意义和原则二、前期物业管理项目招标规则三、物业管理项目投标规则四、开标、评标和中标五、违反前期物业管理招标投标的法律责任,6/8/2020,80,一、单项选择题前期物业管理采取邀请招标方式的，招标人必须向()个以上物业服务企业发出投标邀请书。A2B3C4D5答案：B,6/8/2020,81,一、单项选择题物业管理条例规定，对于规模较小的住宅物业，建设单位可以采用()的方式选聘物业服务企业。A协议B公告C拍卖D招标答案：A,6/8/2020,82,一、单项选择题前期物业管理招投标管理暂行办法规定，招标人对已发出的招标文件，认为必须澄清或者修改有关内容的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少()日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。A5B10C15D20答案：C,6/8/2020,83,一、单项选择题评标活动由()依法组建的评标委员会负责。A招标人B投标人C物业服务企业代表D业主委员会答案：A,6/8/2020,84,一、单项选择题评标委员会由()共同组成。A投标人和招标人B评标专家和监督人员C招标人的代表和评标专家D投标人的代表和评标专家答案：C,6/8/2020,85,一、单项选择题物业管理条例规定，违反物业管理条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招标投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由()责令限期改正，给予警告。A省级以上地方人民政府房地产行政主管部门B县级以上地方人民政府房屋规划主管部门C县级以上地方人民政府房地产行政主管部门D县级以上地方人民政府公安机构答案：C,6/8/2020,86,第四节物业承接查验制度一、物业承接查验制度的意义二、物业承接查验的内容三、物业的保修责任,6/8/2020,87,一、单项选择题物业管理条例规定，物业承接验收时，建设单位向物业服务企业移交的竣工验收资料是()。A地下管网工程竣工图B设备、设施的安装保养资料C物业质量保修文件D物业使用说明书答案：A,6/8/2020,88,第五节物业管理企业资质管理制度一、物业管理企业的性质和地位二、物业管理企业资质管理的必要性三、物业管理企业的资质等级四、物业管理企业资质等级的管理程序五、物业管理企业违规行为的行政处罚,6/8/2020,89,一、单项选择题物业服务企业股份有限公司的注册资本不得低于()万元。A50B100C500D1000答案：A,6/8/2020,90,一、单项选择题下列选项中，关于二级资质物业服务企业可以承接物业管理业务范围正确的是（）。A可以承接各种物业管理项目B可以承接30万m2以下的住宅项目C可以承接8万m2以上的住宅项目D可以承接50万m2以下的住宅项目答案：B,6/8/2020,91,第六节物业管理从业人员职业资格制度一、物业管理企业的性质和地位二、物业管理企业资质管理的必要性三、物业管理企业的资质等级四、物业管理企业资质等级的管理程序五、物业管理企业违规行为的行政处罚,6/8/2020,92,一、单项选择题取得资格证书人员逾期1年提出初始注册申请的，在申请初始注册时，还应当提交()。A通过继续教育的证明材料B中华人民共和国物业管理师初始注册申请表C资格证书D与聘用单位签订的劳动合同答案：A,6/8/2020,93,一、单项选择题物业管理师资格注册有效期为()年。A1B2C3D5答案：C,6/8/2020,94,第七节住宅专项维修资金制度2007年12月4日，根据物权法、物业管理条例等法律、行政法规，建设部会同财政部发布了住宅专项维修资金管理办法，并于2008年2月1日起施行。该办法对加强住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，都起着重要的作用。,6/8/2020,95,一、住宅专项维修资金的定义、管理原则和监管部门1、住宅专项维修资金的定义住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。2、共用部位、共用设施设备的定义共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。,6/8/2020,96,一、住宅专项维修资金的定义、管理原则和监管部门3、管理原则住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。4、监督部门国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。,6/8/2020,97,二、住宅专项维修资金的交存（一）住宅专项维修资金的交存主体住宅专项维修资金的交存主体主要包括以下三类：1、住宅的业主，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。2、住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主。3、涉及公有住房出售的，售房单位应当按照规定交存住宅专项维修资金。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。,6/8/2020,98,（二）住宅专项维修资金的交存金额1、商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。每平方米建筑面积交存的首期住宅专项维修资金的数额，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门根据本地区情况确定并公布。2、出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。,6/8/2020,99,（三）住宅专项维修资金的交存方式1、商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。2、已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。,6/8/2020,100,（三）住宅专项维修资金的交存方式3、未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。4、业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交按照直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定的具体管理办法实施。,6/8/2020,101,（四）住宅专项维修资金的管理1.业主大会成立前住宅专项维修资金的管理业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门委托的当地商业银行开立的住宅专项维修资金专户代管。开立的住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账，未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门委托所在地商业银行开立公有住房住宅专项维修资金专户负责管理。开立公有住房住宅专项维修资金专户，按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。,6/8/2020,102,（四）住宅专项维修资金的管理2.业主大会成立后住宅专项维修资金的管理业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。,6/8/2020,103,三、住宅专项维修资金的使用（一）住宅专项维修资金的使用范围和原则1、使用范围住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。2、使用原则住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。,6/8/2020,104,（二）住宅专项维修资金的分摊规则1、商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。2、售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊,6/8/2020,105,（二）住宅专项维修资金的分摊规则3、售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。4、住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。,6/8/2020,106,（三）住宅专项维修资金的使用程序1.住宅专项维修资金划转业主大会管理前的使用程序（1）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；（2）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；（3）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；,6/8/2020,107,1.住宅专项维修资金划转业主大会管理前的使用程序（4）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；（5）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（6）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位,6/8/2020,108,2.住宅专项维修资金划转业主大会管理后的使用程序（1）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；（2）业主大会依法通过使用方案；（3）物业服务企业组织实施使用方案；（4）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；,6/8/2020,109,2.住宅专项维修资金划转业主大会管理后的使用程序（5）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；（6）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（7）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。,6/8/2020,110,（四）住宅专项维修资金的使用禁止住宅专项维修资金管理办法第二十五明确规定，下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：1、依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；2、依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用3、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；4、根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。,6/8/2020,111,一、单项选择题业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额()的，应当及时续交。A30B40C60D70答案：A,6/8/2020,112,一、单项选择题业主大会成立后，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由（）委托的当地商业银行开立的住宅专项维修资金专户代管。A由物业所在地直辖市、市、县人民政府B由物业所在地直辖市、市、县行政主管部门C业主大会D物业公司答案：C,6/8/2020,113,二、多项选择题住宅专项维修资金专项用于（）。A共用部位保修期满后的维修和更新、改造。B共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。C共用部位、共用设施设备保修期内的维修D物业合同中约定由物业服务企业应承担的共用部位的维修E业主需要专有部分的维修答案：AB,6/8/2020,114,（补充内容）业主的建筑物区分所有权一、建筑物区分所有权的概念第一、业主对专有部分的所有权。即业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。第二、业主对建筑区划内的共有部分的共有权。即业主对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利。第三，业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权。即业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。,6/8/2020,115,二、专有部分的所有权1、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。2、业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利。3、业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。4、业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。,6/8/2020,116,三、共有部分的共有权1、业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务。2、建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公用设施的所有权归属。物权法第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”物业管理用房归业主所有，与物业管理条例的规定一致。物业管理条例第三十八条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”,6/8/2020,117,三、共有部分的共有权3、建筑区划内车位、车库的所有权归属在对我国房地产市场的实际作法和存在问题进行调查研究的基础上，借鉴国外的通常做法，从易于操作，减少纠纷和保护业主利益的角度出发,物权法第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了如下规定：（1）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。（2）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。（3）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。,6/8/2020,118,四、共有部分的共同管理权1、关于业主共同决定事项的范围物权法第七十六条第一款规定，建筑区划内的下列事项需由业主共同决定：（1）制定和修改业主大会议事规则。业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程，需要由业主共同决定。（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约。建筑物及其附属设施的管理规约是业主自我管理、自我约束、自我规范的规则约定，涉及每个业主的切身利益，应当由全体业主共同制定和修改。（3）选举业主委员会和更换业主委员会成员。业主通过业主大会选举能够代表和维护自己利益的业主委员会委员，成立业主委员会。对不遵守管理规约，责任心不强的业主委员会委员予以更换。,6/8/2020,119,（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。物业服务企业或者其他管理的管理水平如何，与业主利益有着直接的关系，通过业主大会集体决策，可以较好的选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。维修资金的筹集、使用关系到业主的切身利益，应当由业主共同决定。（6）改建、重建建筑物及其附属设施。建筑物及其附属设施的改建、重建，涉及业主建筑物区分所有权的行使及费用的负担，需要业主共同决定。（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。除上述所列事项外，对建筑区划内有关共有和共同管理权利的其他重大事项，也需要由业主共同决定。例如，如何对物业公司的工作予以监督，如何与居民委员会协作等。,6/8/2020,120,2、关于业主共同决定事项的表决规则物权法第七十六条第一款规定：（1）决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。（2）决定有关制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。,6/8/2020,121,3、关于业主大会和业主委员会（1）业主大会和业主委员会的设立业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主是建筑区划内的主人。业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。地方人民政府有关部门应当对设立的业主大会和业主委员会，给予指导和协助。,6/8/2020,122,（2）业主大会和业主委员会的决定效力物权法第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定，必须是依法设立的业主大会、业主委员会作出的，必须是业主大会、业主委员会依据法定程序作出的，必须是符合法律、法规及规章，不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益的决定，上述三点必须同时具备，否则业主大会、业主委员会的决定对业主没有约束力。,6/8/2020,123,（2）业主大会和业主委员会的决定效力业主大会、业主委员会主要对建筑区划内，业主的建筑物区分所有权如何行使，业主的合法权益如何维