宁波鄞州办公项目0509

1,上海保集置业有限公司,二零一四年五月,宁波鄞州南部商务区办公地块市场概况,2,一、宏观概况,报告目录,3,第一部分 宏观概况第二部分 房地产市场分析第三部分 地块属性分析第四部分 地块价值初判,宁波概况,城市规模：市域总面积9365平方公里， 户籍人口580.1万，辖6个市区、2个县、3个县级市、77个镇、11个乡、64个街道办事处、663个居民委员会和2556个村民委员会。地理位置：宁波地处东南沿海，位于中国大陆海岸线中段，长江三角洲南翼，东有舟山群岛为天然屏障，北濒杭州湾，西接绍兴市的嵊州、新昌、上虞，南临三门湾，并与台州的三门、天台相连。对外交通：宁波是浙江东部的交通枢纽交通发达铁路、高速公路、航空、航运、轨道交通环绕，四通八达，融入长三角一小时经济圈。,宁波，浙江省第二大城市，长三角五大区域中心之一，长三角南翼经济中心，浙江省经济中心，现代化国际港口城市，连续三次蝉联全国文明城市。,宁波经济,2013年宁波各市区经济数据统计表,2013年全市实现地区生产总值7128.9亿元，第一产业农林牧渔业429.9亿元，下降1.2%；第二产业实现3378亿元，增长8.2%；第三产业实现3321亿元，增长8.8%。人均可支配收入为38043元；人均销售22887元；,2009-2013年宁波三大产业占比,宁波城市经济发展迅猛，每年GDP以8%的增速递增鄞州区经济发展强劲，2013年GDP1038亿元，据全市首位,鄞州区规划,鄞州新城以南部新城和东部新城作为重点发展板块，尤其是南部新城，是鄞州未来的政治、经济和文化中心。区域规划总面积33平方公里，一期计划开发12平方公里，将建设成为宁波未来的CBD中心。根据城市功能定位，确定宁波城市发展总目标为：全面增强经济综合实力，努力提高人民生活水平，实现经济和社会的跨越式发展，把宁波建设成为现代化的生态型滨海城市。,鄞州产业规划,鄞州区提出了“55”产业发展计划：新光源、新材料、新能源、电子信息、生物医药为重点的五大新兴产业+装备制造、高档纺织服装、家用电器、汽车配件、文教文具五大传统优势产业,优化产业结构加快转型升级 吸引更多企业,规划中的鄞州区采用“一心一带三廊四片”的现代产业空间布局，重点建设十二个现代服务业集聚区。万达综合商贸集聚区、南部高端商务集聚区、 2.5产业集聚区、动漫产业集聚区、宜家时尚商业集聚区、奥特莱斯国际名品折扣销售集聚区、姜山现代商贸商务集聚区、鄞江文化休闲产业集聚区、咸祥滨海休闲旅游产业集聚区、天童阿育王佛教文化产业集聚区、梁祝爱情文化产业集聚区、空港物流产业集聚区,南部商务区规划,总体规划：1、南部商务区分五期开发，总占地面积1平方公里，总建面350万方，目前一期38栋已出售29栋，入住率达到68%，二期50万方、三期45万方，已于2013年底陆续开始对外出租出售；2、交通便捷：从商务区出发5分钟可上高速，15分钟可抵达栎社机场、20分钟到市中心，四通八达；3、配套齐全：万达广场、联盛广场、利时百货等商业综合体、水街广场、宁波博物馆、鄞州公园、体育馆、五星级酒店环绕周边；,南部商务区是以总部经济、国际贸易、科技创意、服务外包作为产业发展方向，逐步成为长三角洲南翼的区域型总部经济,9,综合结论,鄞州区经济发展迅猛，是宁波的重点发展区域，经济与规划向好，整体的房地产支撑面足够。,经济支撑,规划利好,鄞州南部商务区将逐步成为长三角区域性经济基地，集中商务板块、优化产业结构、未来的CBD中心。,结论,鄞州区通过五大新兴产业+五大和传统产业，建设十二个聚焦园区，将会吸引大量在全国具有知名度和影响力的企业入驻，从而带动经济的全面发展。,开放型市场，吸引宁波及周边地区的企业,二、房地产市场分析,4月宁波市土地市场成交一览表,土地市场,2013年5月2014年5月，鄞州区仅推出宗30土地，出让面积约180.8万平方米。其中住宅用地15宗，可建面积约117万平方米；商业用地14宗，可建面积约61万平方米，土地供应主要是住宅和商业用地。办公用地仅推出1宗，可建面积为2.8万平方米，成交楼板价758元/M2，溢价率为0%。南部商务区目前新推办公用地量很少，且体量较小，基本都在7-8亩左右。,土地市场,历年宁波市四区办公市场供销走势分析, 近5年宁波市办公市场，从成交面积来看呈下滑趋势；据统计2013年1月-12月宁波市四区办公兯计成交13.66万方，同比下降了39% ；从供应量来看，2013年供应量为72.83万方，同比下降10.2%。, 办公市场供销连续5年再度下滑,宁波市办公市场,历年宁波市四区办公市场成交价格分析 从成交价格来看，2013年四区办公的成交均价为9177元/，同比下降了11.7%；由于供需比的极度不平衡，导致办公产品的价格一直在低位徘徊，很有比较高的价值表现。 从2013年宁波市区域成交价格结构分析，江北区办公项目成交价格最高，达到16504元/，其次是江东区14514元/，而鄞州区今年的成交均价为8744元/，较去年有比较明显的下降；,办公市场成交均价再度下滑，办公、住宅价格倒挂,宁波市办公市场,宁波市四区办公市场区域供销分析 2013年宁波市四区新增供应量来看，江北区以及江北北区无新增量，高新区、江东区和鄞州区新增量均处于高位，其中，高新区新增量为43000平米、江东区新增量为41400平米、鄞州区新增量为33300平米。 从2013年宁波四区办公市场成交情况来看，鄞州区成交66616.68平米，计总量的48%，位居第一，其次是高新区，成交47109.48平米，计34%；第三位为江东区，成交18257.56平米；海曙区由于供应量极少，无成交量。,宁波市办公市场,宁波市四区办公市场成交排行：,宁波市办公市场, 从供应量上看，2013年宁波办公市场供应了50万方，去化了19万方，供求比达到1:0.4； 从成交量上看，2月份成交了0.7万方较上月上涨了47.9%，与去年同期相比下降了18.32% 从价格上看，2013年下半年成交价格集中在9000元/M上下，今年3月份起价格开始稳步上涨，目前基本保持在了10000元/M的价格区间内。,鄞州区办公市场, 从供应量上看，2013年鄞州区办公市场供应了7.27万方，去化了6.77万方，供求比基本保持在1:1，市场呈现供需平稳的良好态势； 从成交量上看，2-4月份基本每月成交面积3000平米，与去年同期相比下降了10.24%，月均去化套数基本在18套左右； 从价格上看，4月成交价9000元/M较上月下降了17.8%，与去年同期相比下降了3.56%。近一年来价格幅度波动不大，目前基本站稳9000-10000元/M的关口，价格拉升空间有限。,地块位置,竞品分析,南部商务区写字楼分布,欧洲华商大厦,竞品分析,鸿安大厦,竞品分析,红巨大厦,竞品分析,侨商商务大厦,竞品分析,入驻率高的原因,1、南部商务区租赁市场整体入驻率高鄞州南部商务区办公房的租赁市场整体入驻率达到了68.11%，个别楼栋达到了80%以上。,租赁市场简析,2、政府对入驻企业高标准、严要求政府设置门槛较高对企业有定向招商的要求，希望有大型企业统一招商后续经营管理，规避小企业入驻后造成后续经营散乱的情况发生，影响整体形象；,3、企业采用自用+出租的形式每一栋写字楼都有龙头企业入驻（如奥克斯、杉杉等），政府要求总建面3万方以下必须自持，3万方以上一半自持一半出售，所以整栋楼大部分为龙头企业自用并自行管理经营，少部分出租，保证写字楼品质；,南部商务区占地1平方公里，规划总建面350万方，供应量巨大。目前一期部分已基本售罄，二期50万方、三期45万方已于2013年底陆续推出。,2012年7月至2014年2月南部商务区库存量及出清周期走势,4月份，鄞州商品住宅总体库存量有所减少，截至2月底鄞州库存量为228.6万，存量有所消化； 市场供求平淡，库存量虽有下降趋势，但积重难返。以当前月均去化10套/月计算，南部商务区后续推出的近100万方办公房出清周期接近18个月，届时竞争压力大、去化周期拉长。,存量分析,客群分析, 办公房项目的成交客户主要为贸易类客户，占到了29%，其次服装类和金融类占到了15%； 客户主要来源于宁波本地的中大型企业，南部商务区吸引了大量知名企业进驻办公； 大客户购买40%自用，60%出租；小客户购买主要用于投资；,目标客群主要为当地贸易类、服装类等第三产业居多根据竞品成交的客群基本是宁波本地的企事业单位，其中以贸易类客户居多，占到了29%，其次服装类和金融类占到了15%，主要用于自用和出租和投资，外源性的成交客户比重较少。,开放型市场，吸引宁波及周边地区的企业入驻 宁波南部商务区将是宁波南部资源进出的咽喉，环境优美、交通便捷，配套齐全，产业链聚焦，是宁波最集中的商务板块， 未来的CBD中心，将会吸引大量的宁波本地企业及周边企业前来入驻办公。,南部商务区办公房市场的租赁情况2010年-2012年交房的办公房基本为甲级写字楼，精装或部分精装交付，收到市场热捧。由于购买的龙头企业采用自用+出租的方式，故入驻率基本都达到80%左右，租金价格在1.4元/M/天。随着南部商务区CBD的规划落实及周边配套的日益成熟，将会吸引更多宁波企业和外地企业前来进驻。,4月南部商务区办公房签约均价为9000元/平方米办公房市场最热销时售价12000元/M，随着今年来市场有所回落，目前基本在9000元/M华，现已经入下行通道。鄞州区写字楼月均去化套数18套/月，办公市场销售情况尚算理想，但价格拉升空间很小。考虑到南部商务区二期、三期后续仍有100万方左右的供应量。未来四期、五期还有有640亩土地尚在规划方案阶段，供应量巨大。,总 结,第三部分、地块属性分析,南部商务区规划,总体规划：1、南部商务区分五期开发，总占地面积1平方公里，总建面350万方，目前一期38栋已出售29栋，入住率达到68%，二期50万方、三期45万方，已于2013年底陆续开始对外出租出售；2、交通便捷：从商务区出发5分钟可上高速，15分钟可抵达栎社机场、20分钟到市中心，四通八达；3、配套齐全：万达广场、联盛广场、利时百货等商业综合体、水街广场、宁波博物馆、鄞州公园、体育馆、五星级酒店环绕周边；,南部商务区是以总部经济、国际贸易、科技创意、服务外包作为产业发展方向，逐步成为长三角洲南翼的区域型总部经济,地块现状,本地块,鄞州区政府,鄞州公园,水街配套商业,地块经济指标,政策扶持,1、鼓励发展龙头型企业 上年度缴税2亿元以上的企业集团，或当年实缴税收增量超过1000万元且增幅达到20%及以上的企业集团或可实行“一企一策”。 年缴税达到1000万元以上的现代服务业总部企业给予最高100万元的奖励，连续五年获得上述奖励的总部再一次性最加200万元。2、推进商务楼宇高端发展 打造“品质楼宇”，对经验收合格后3年内入驻率、注册率、纳税率达到限定标准的楼宇，给予业主最高100万元的一次性奖励；3、培育优势现代服务企业 对新注册的商贸商务、现代物流、中介服务等企业，年实缴税达50万元及以上的，连续3年按其当年对地方财政贡献给予分级奖励。3年优惠期满后，再连续2年按其当年对地方财政贡献给予原上限50%的奖励；4、提高内外资利用质量 外资：对新引进的现代服务业项目，按实到外资给予每100万美元给予不超过10万元的奖励，属服务外包领域的，按实到外资给予每100万美元给予不超过20万元的奖励； 内资：本地企业引进市外内资总投资5000万元以上、新增税收超过300万元的给予企业实到资金千分之五的奖励，最高200万元。,政策限制,1、出售条件项目建筑面积30000平米以下不得出售，只能持有。建面30000平米以上部分一半可售，一半需自持。2、户型面积单套户型面积200-400平米需占到60%以下，400平米以上需占到40%以上；3、地下室地下统一两层、不得自建，由政府统一建造，或委托一家总包统一建筑造；4、裙楼商业裙楼部分商业必须持有，不能出售。,SWOT分析,优势：南部商务区是宁波最集中的商务板块未来的CBD中心，发展前景良好；区域内配套齐全、环境优美、交通便捷；项目地处商务区的中心位置，毗邻鄞州公园、区政府、水街；,劣势如按照政府规定需总建面30000平米以上部分才可销售，故项目只有22000平米收购之后只能持有；商业部分也不能销售只能招商；作为持有项目将无法实现快速回现，对于开发资金链有一定影响；,机会：作为宁波未来的CBD中心，将会吸引大量企业入驻，出租投资收益稳健 ；未来轨交三号线直达商务区；,威胁：区域内办公楼集中供应，供应量巨大，市场供过于求、去化速度缓慢、售价也已经入下行通道；办公产品基本为甲级写字楼，同质化严重，竞争激烈，进而影响价格；,第四部分、地块价值初判,地块价值：地理位置好、规划发展前景良好，综合地块自身特点、资源占有及可利用性、周边环境等要素而言，本地块具备打造高端商务区的条件；开发条件：开发体量小22000平米，开发周期短，规划环境：宁波南部商务区是宁波最集中的商务板块， 未来的CBD中心，将会吸引大量的宁波本地企业及周边企业前来入驻办公,销售市场：售价从12000元/M回落到了9000元/M，处于下行通道。去化情况还算理想，但价格拉升空间很小；租赁市场：由于购买的龙头企业采用自用+出租的方式，故入驻率基本都达到80%左右，租金价格在1.4元/M/天。潜在市场：南部商务区二期、三期后续仍有100万方左右的写字楼供应量，未来四期、五期有640亩土地尚在规划方案阶段，供应量巨大。区域竞争：办公产品基本为甲级写字楼，同质化严重，竞争激烈，,地块价值,开发条件：政府规定总建面3万平方米以下不得出售，项目本身体量22000平米，按照规定不能销售只能持有；户型面积：单套户型面积200-400平米需占到60%以下，400平米以上需占到40%以上；,初步建议一,初步评判建议 按照本案全部出租持有测算，10年收回1.87亿元，20年收回2.56亿元，资金回款周期太长，不适宜进入。,如项目按照政府强行规定30000平米以下不可售，只能作为资产全部持有测算：,1、本案办公部分总建面15856.34M2，租金按照目前正常出租均价1.4元/M2/天计算，按照全部满租测算：年收益=15856.34M2*1.4元/M2*356天=790万元；2、本案商业总建面6601平米，目前底商招商租金3元/M2/天，按满租进行测算：年收益=6601M2*3元/M2*356天=705万元；3、车位按照市场行情200元/个/月，按照满租计算；年收益=225个*200元/个/月*12月=54万元；4、年度总收益1549万元/年，租金增长率按照每年5%递增：10年经济收益测算：F= （1+i）n X=1549*(1+5%)10=18735万元20年经济收益测算：F= （1+i）n X= 1549*(1+5%)20=25645万元,初步建议二,如项目按照转让方所述：办公面积1/3自持，2/3可售，地下车位有120个可售，商业部分持有，按照此方案进行测算：,一、2/3可售物业测算：1、本案办公部分总建面15856.34M2，按照1/3自持2/3可售的出售比例计算：销售总面积为10570.