香山项目阶段性总结

北京紫牛房地产证券公司一、市场营销计划大纲根据当地作战优势，结合楼宇功能和媒体宣传，完成福建地区、厦门、福州、漳州、泉州、龙岩等重点地区的营销工作。在巩固基础基础的同时优化基地2007年3月1日2007年8月31日配合全国强劲媒体的宣传，如国内航线头等舱、重点城市机场、奢侈品消费场所、奢侈品消费杂志等，打开全国市场营销渠道。 尽快进入指标城市北京通过全国市场营销渠道，深入投标城市2007年7月1日2007年9月30日作为项目重点营销市场：成立上海、香港、台北、太原、哈尔滨等专门签署营销团队，在当地五星级酒店设置营销点，与展板、多媒体大厦等房地产行业知名媒体合作举办产品峰会和产品介绍会，产品市场重点营销市场的渗透2007年10月1日2007年12月31日c、大基地包装方案单元示意图会所模板区域大楼卖场小型展望台户外大沙盘项目精神要塞：无论选择什么材料，都请雕刻师做(黑狐负责VI部分的整合提案)2121伍别墅(VIP泊位)一、大定位：主体和精神1、“3000万以上”饰演商业厅2 .国际高级俱乐部3、特区“私人”的安全性4、个人商务会5、公司性商务会6、英式管家7、配游艇：宴会(舞会)、公司(在家)8、可居住、可借、可获利、个人投资适宜9 .每套的唯一性不同10、直升机停机场十一、私人游泳池。二、小定位：功能和辅助设施1、游艇和驾照VS司机2、公司的功能3、B1F负业务功能四、游艇功能、商务和休闲5、代行管理公馆(补助)6 .代理游艇管理7、可翻新销售(配套)8 .自动化公馆和装修九、HA系统公馆因套餐而不同十一、公馆和游艇的命名12、园林小品命名。三、市场切片定位：选择市场来源有一亿多的富馀2、中国500家知名企业(中外)3、中国1000大富豪(中外)4、主要年龄3555岁5、有国际观时尚6 .企划心有再增长7、品位理解生活8 .最近资产累积很快9 .喜欢替代宣传10、极度结算(银行信用额必填)。投资者商务人士生育VS休闲四、产品定位：市场适应度和产品的差异1、低自付、高享受(银行信贷)、多功能2、定制、房屋、装修、园林、游艇3、有国际等级会别墅4、有商业功能的房子和游艇5、代管公馆和游艇6、有英式管家贵族式服务7、所有一套内外不同，唯一性强八、滨海别墅9、远程CCTV别墅十、家务自动化别墅十一、游艇会VIP会员别墅十二、特区、保安和私营领域十三、私人“快速出境”别墅14、私人游泳池(海)。五、论证(增值):理性与诱因(动机)1、中国限定滨海“收藏”2、VIP会员的价值3、个人“快速出境”4、游艇价值五、特区、民间领域的价值六、商业价值七、VIP泊位的价值8 .可以借用营利的价值9 .玩家休闲的价值10、免除装修工程的价值11 .定制、命名的价值十二、私人游泳池13、游艇执照。14、六、发售时期应具备条件设计竞赛活动(计划VS内装)项目尺寸的定位完成项目俱乐部决定完成相关配套项目建筑计划平整、立、外、断面完成(最少完成30套方案)个别举办活动完成(设计竞赛)项目的基础知名度、楼层完成游艇公司的发展游艇的操纵训练完成销售渠道七、核心竞争力：直升机海外游艇国际级俱乐部滨海别墅游艇驾驶执照私人游艇投资效果商业效果(个人租赁合适)定制命名(公馆、游艇)封神榜(出版)、有名(相反容易发生事故)单套最好在500平方米以内，总价格最好在1000万以内包括游艇在内最好在1500万以内，建筑物最好在300平方米以内别墅的内部功能各不相同，最好外观也不同八、风险提示：1、可能没有独立的土地权VIP泊位2、销售价格在2万/？以上，合计价格在1000万/套以上3、融资可否达到80%以上(主要名分特别)封神榜出版书(着名)容易发生事故。陆，酒店式公寓SOHO :一、大定位：主体和精神1 .房间装修变化很多2、有各国风格休闲度假很浓4、亦可设立办公室五六星级酒店6 .可出具专业书籍7、新的投资观念(信托和认识)8、装修费用、辅助费用、设备费用、前期准备运转准备金九三五年大修工程十、专业经营小组二、小定位：功能和辅助设施1、最少25000的套装可容纳2，3000人的会议室3、多功能大厅4、林肯商务俱乐部(城市俱乐部)5 .娱乐房地产六六星级酒店7、外商俱乐部(联谊)，200300房最好，本项目500600房8、三、市场切片定位：市场目标客户选择1、可以买别墅作为套房买的人2、企业主、企业家3、赠品4 .房地产投资狂热者5、豪门第二代六、福建省名企7、会员卡(例如高尔夫)族8、时尚有钱人九、短期暴发户十、投资者11 .商业自我。四、产品定位：市场适应度和产品的差异1，对照度：商业功能会议功能休闲假俱乐部功能特区、私人土地娱乐物业、娱乐功能。2、不同点：酒店式SOHO；新的投资观念信托管理双人俱乐部有意识的产品可提交专业书籍。五、论证(增值):理性与诱因(动机)1、酒店会员卡2、城市俱乐部会员卡3 .信托管理(资金)四、八到十二年还书五、商业价值六、特区、民间领域的价值7、家庭：天数换算8、消费折扣优惠9、年回收总投入100万，银行融资(按贷款可购买观念):6%，1.6:100，1.2:100，6:100。十、两个方案，酒店，SOHO同时动手，战略11、宾馆SOHO办公楼，最低需要10万的经济性。六、上市时期应具备条件七、核心竞争力：城市俱乐部：会议、娱乐房地产观念，1万会员5万会费=5亿；酒店俱乐部的观念： 20万会费2000名会员=4亿；以上两个角度，长期回收是可能的，投入可以放手创作的同时，酒店和SOHO的发售在战略上、战术上两者都能有效地达到酒店和城市俱乐部的设立。很遗憾，这个项目是独立产权拥有所有权的变量信托管理、商业价值、双俱乐部、私人特区、外商俱乐部六星级酒店的最佳投资地点，国际级经营团队专着812年内还书1000元180日(360日/500元/日)=18万6年次本(经济效益)月租金8000元/月12个月=9.6万/年10年=10年偿还8000元30天=24000元/8000元/月=3.3折扣月租八、风险提示：1、一般SOHO的存在是投资租赁。 高单价、低总价格。 装修。 小平方米数。 但是，单价达到2万/的话，租金能否赶上，值得投资2、自己在办公室工作，住在家里的SOHO的总价格很高，很难成立3、为了满足租金，必须是5星级酒店，可以租，可以自己住15天4、除五星级酒店外，没有其他高附加值是买不到的5，502万/=100万(可以买别墅)，“相反”应该卖“时间段租赁权”，180元/年500元/日=9万/年，11年返还99万次。附注：酒店式公寓，SOHO一齐动手：宾馆式公寓SOHO公司售期租赁权2万元/222222222222222652前6年6年9.6万=57.2万元中六年6年7.2万=43.2万元后6年六年六万=三十六万元合计十八年达到一百三十六万八千元合作每年个人12天1000元=1.2万18年=21.6万消费折扣额另行计算会员卡(年免费) 20万/卡配合事项合计41.6万元合计178.4万元(聘礼30万元)VIP泊位定性与定价的思考一、VIP泊位的定性360度的全海景，有游艇泊位的高级别墅。2、那可能是私人房地产。 是一流成功者的公寓也许是国际五星级酒店的高级度假村别墅。 每晚租金由八千元起价4、可能是实力品牌企业的一流招待所也许是游艇迷的度假天堂6、也许是国际游艇玩家的停泊港二、成为商社的基本条件中国别墅市场逐渐成熟，市场对商社有着坚实的认知，必须具备完整的五证和可倾倒的建筑与环境。 一般来说别墅属于现房市场(现房畅销)，样板之间的设计和质量受到重要影响的是看家的购买信心指数。三、现状和变化一零零七年的销售期没有关于商品销售的证据。二零零七年工程进度顺利，规模形象可以通过努力完成。3，07年样板之间至少完成了2-3栋。4、合作会的结构可以完成。5、区域内海水可引进，部分景观可完成。6、国际俱乐部会员机制完善，展出国际网络工作。7、初步确立了全国知名度，必须努力改善美誉度。四、初始应变和长期规划1、首先卖掉地上物品，不承诺产权2 .首先卖掉地上物品，承诺产权3、产权有几种形式(甲方与专业律师研究)。4、部分销售个人房地产，提供高级服务和管理，部分销售和租赁产权，属于酒店经营的一流度假村，业主享有增值、红利和年使用天数(免费)。五、价格1 .完成单体细节方案和装修标准后，客观制定。2、价格策略按房地产专业和市场规则分阶段操作。3、分所有权、无所有权两个阶段征收费用的同时，必须给予充分的保障和赎回机制。4、高级别墅无明显比价效应，但质量和价值绝对相关。 顶层客户群经验丰富，采用一分质量一分价格的原则，加大整体价值应对。预约营销别墅的基础要求一、企业、集团公司的基本包装2、游艇码头、港务的管理公司3、酒店管理公司4、物业管理公司五、建筑计划的公司六、景观设计的公司7、照明造园工程的公司8、游艇设计生产的公司9、策划和营销公司进军，完成准备期工作。10、接待中心的完成：指内外接待中心(包括小会)11 .执行基础规划、营销、广告、媒体、有共识的“合同”，完成基础工程。例如：基本印刷物等12、别墅区首先能划定部分住宅区，首先发售2030家不同户型，然后很快就完成了计划但是，首次推出的产品必须具有清晰的硬件和软件。例如：楼距、绿地、设施、面积、户型、建材、硬件部件、单价、合计价格、评价方式、有哪些游艇、有哪些管理费、能享受哪些附加价值和套餐。13、预约方式、优惠方案、房间选择方式、优惠方式、支付方式14 .完成介绍流程、营销流程营销战略和广告战略15、市场营销人员的招聘、项目型培训已经完成(每月3045日)。十六、其他。在大跨区域中，我们将简要介绍此项目是如何异地营销的一、如何节约开支？二、如何增加目标客户层的接触机会？三、如何创建非现场营销的小事件？一、如何节约开支？在异地设置办公室和生财设备，无需在五星级酒店租借大厅。优点： 1、减少固定办公室的杂管针脚。1 .减少固定办公室的财产设备。效果好，时间长，效果不及时。3 .灵活机动。二、如何增加目标客户层的接触机会？我要租五星级酒店大堂的一个单元优点： 1、中国当权者的特点是进出五星级酒店。2 .强制自然性面临接触的机会。3、效果需要很长时间，效果很快就会在当月结束。4 .灵活性和机动性。5、可循环进行阻滞渗透和入侵。三、如何进行异地市场营销的小型活动营销？不需要自己操作，使用当地的专门机构开设游艇别墅的高峰论坛。用一点经费借用当地厂家的资源。2、记者花了一点费用，引起了当地的报道。3、可以花少量经费邀请官方论坛。4、有些炒作物性，公共媒体有文章。效果好的时候，1