透视石家庄市房地产价格变化特点和影响因素

石家庄市房地产价格变化特征及影响因素透视摘要：近几年石家庄市房地产开发乐观，需求活跃，房价涨幅分别位于07年和09年全国前列，房价变化成为购房者最关心的问题。石家庄市最近房地产开发基本情况中，我们可以总结房价变化的特点，分析影响房价变化的主要因素，然后提出降低房价的一些建议。关键词：房地产；价格特征影响因素石家庄的房地产市场从2003年开始快速投资增长，持续快速发展，开发投资也稳步增长，商品房销售繁荣，销售行情持续强劲，房地产投资成为石家庄市经济发展的热点。一、近年石家庄市房地产开发近年来石家庄市房地产快速发展，投资总额、投资增长率都创下了历史新高。即使在2008年金融危机发生的时候，石家庄市房地产市场也出现了快速恢复和反弹，开发项目、销售面积、销售价格都出现了快速增长的趋势。从销售面积看石家庄市住房管理局的相关资料及分析，2009年1-12月省市商品房交易面积494.65万平方米，商品房432.05万平方米，同比分别为201.41%、252.41%，商品住房供求增长费=0.91: 12010年1-2月，城市商品房交易地区71.4万平方米，商品房60.83万平方米(包括经济适用房2.34万平方米)，同比分别为158.7%，178.65%，商品房供求增加费=商品住宅的供求基本平衡，基本上可以满足大众的购房需求。从售价看，数量价格上升。2009年道会地商品住宅交易平均价格为3897元/平方米，12月交易平均价格为4101元/平方米，同比增长11.17%，月汇费增长0.29%。2010年1-2月，道会用品住宅(包括经济适用房)平均价格为4063元/平方米，同比增长12.39%。从每月交易平均价格来看，城市商品住宅交易平均价格呈小幅上升趋势，总体上比较稳定，没有出现大下降现象。据上述数据显示，目前石家庄市房地产市场总体状况良好，开发规模迅速膨胀，投资、启动、销售同步增长，市场需求增长旺盛，销售价格稳步上升，整个市场仍有健康有序的发展趋势。二、石家庄市房地产价格交易特点1.以火车站为中心，直径在2公里以内的房地产价格最高，从高到低，楼梯级价格源减少到城外。由于差别地价的差异，市中心的土地开发成本相对高于郊区土地，销售价格也不同于郊区项目的价格，销售起点较高。据调查，目前销售平均价格在2公里以内的“黄金世界”为6500韩元/平方米，而“金正恩组合视图”的平均价格为7300韩元/平方米。一环与两环之间的住房平均价格在14000元至6，000元之间，两环以外的地区基本在3，000元至4，000元之间。房价稳步上升，城市增长率不同。石家庄市住房平均价格2006年为2072元，2009年为3897元，2010年1-4月，城市住房交易平均价格上升到4570元。这几年石家庄市的房地产市场也基本上可以像全国其他城市一样用一个词来形容“上涨”。但是，随着城市的不同，房价上涨幅度也不同。胶东区是6个城市中城市房地产开发投资的热点地区，以住宅投资为主，市住宅交易价格也是胶东区最高的。截至2010年1月底，市内各地区平均价格为胶东区5268元，油油区5055元，新华区4946元，长安区4886元，胶西区4765元/3.由于中央和地方政策的限制，房价短期内有一些变动宏观经济调控使石家庄市2008年以后的房价有所波动，快速上涨势头有所抑制，房价有所下降。另外，由于石家庄的“三年大变化”和“城市村庄改造”政策，两年间首都圈土地供应大幅增加，对这些新土地的住房事业也将在2010年陆续推出，首都房地产供应将大幅增加，影响当前房价，有效地防止当前房价急剧上升的趋势。4.形成商品房、经济适用房、低工资住房三级住房价格体系，基本满足老百姓多层次住房购买的要求。石家庄市经济适用房开工项目自2008年以来，安源区二期，总建设规模36万平方米，4123套(包括312套低工资住房)；珍岛区，总建设规模5.2万平方米，627套(包括廉租房326套)；珍珠花园二期，总建设规模13.8万平方米，1326套(包括177套低工资住宅)。另外，石家庄市旁观部门听说，目前都邑干花园、花园、太原的3个低工资住宅项目也开工，年底可以竣工低工资住宅4809套。今年全市建设完成了6630套廉租住房。目前石家庄市形成了商品房、经济适用房、低工资住房三级住房价格体系，基本满足了各购房者不同水平的消费需求。三、房地产价格上涨因素分析综合近年来住宅市场的发展变化过程，石家庄市的房价一直保持着缓慢的上升趋势。石家庄市房价持续上涨的原因主要是由于以下因素，1.提高住房综合质量住房质量提高导致房价上涨。住宅从多层发展到高层，随着建筑结构从砖混结构发展到框架剪力墙结构，建筑越来越漂亮，使用的建筑材料越来越高档，公寓结构越来越舒适实用，生活辅助设施越来越好等，都营造了高等级的生活环境，大大地方便了主人的生活。随着新材料、新技术、新旧组的广泛采用，住宅质量全方位提高，价格上房价上涨，立即显现出来。房地产企业的开发成本持续上升首先，由于建筑材料价格的上涨，建安费用持续上升。这几年钢铁、水泥、木材、电化学材料的价格上涨了很多。建设费用的增加客观上导致了房价的上涨。另外，地方政府的土地财政政策和各种细节的增加，提高了住房费用。另外，各房地产公司在开发中的房地产项目上投入了巨额资金，进行宣传策划，费用也增加了。3.地方政府的“土地财政”政策直接推动了房价的过快上涨土地转让收益和相关税收分别是地方政府预算外收入和预算内收入的主要组成部分。在全国很多城市，土地转让收入已成为地方政府财政收入的重要来源，也有接近或超过50%的城市。以北京为例，2009年土地转让收入占政府财政收入2026.8亿韩元的46%。最终开发商将出售价格分给消费者，直接推高房价。居民收入增加，房价上涨。近几年居民收入水平稳步提高，石家庄市城镇居民人均可支配收入2009年为1666.85元，同比增长10.3%。居民购买能力提高，对更换住宅的需求也迫切。部分消费者将现有住宅出售为新的，小的出售为大的，年轻的富人一代也参与了最初的住宅购买。这促进了房价的上涨。5.推进“三年大转变”、“城中村改造”和500万人口大城市规划等政策为了适应城市发展建设的需要，从2007年底开始，石家庄实行了“三年大变革”和“城中村改造”政策。近年来，由于集中实施创造住房需求的政策，居民对住房的需求一度急速上升。另外，最近石家庄市政府采取了建设人口500万大城市的愿景计划。这些政策的逐步实施将对首都的房地产市场产生深远的影响。6.北京等城市的高房价促使一些投资或房主去石家庄买房，从而增加了对首都房地产的需求近两年来，随着北京房价上涨的“挤出效应”和“一小时交通权”建设，石家庄市综合影响力的上升，最近越来越多的北京人访问石家庄，关注购买住宅投资住宅。这在一定程度上增加了对首都房地产的需求，促进了首都房价的上涨。四、关于抑制和控制房价的几点建议石家庄市最近房价波动频繁，但是市民的购买行为很理性，没有出现争先买东西、提价等现象，真是万幸。但是与石家庄居民的收入水平相比，石家庄的房价上涨幅度也比较大。2009年石家庄市居民人均可支配收入为1666.85元，平均每月只有1384元，但2009年石家庄市住宅平均价格为3897元，一般居民个人购买一套90、2平方米的住宅需要21年的收入，房价和收入形成了鲜明的对比，对此，人们感叹道：“石家庄的收入不高，房价不贵。”如果房价上涨幅度超过居民收入的增长率，就会影响市民购买住房的欲望，抑制部分潜在需求，不利于推进房地产业的持续发展，因此要尽力避免房价异常波动。建议：1.改善商品房供应总量市政府要根据市整体发展计划，结合石家庄市经济、人口等因素的变化，制定相应的中、中、短期发展目标，使住房供求与城市发展要求保持价格的相对稳定。2.完善住房保障体系，缓解住房供求矛盾政府要继续扩大经济适用房建设规模，增加房地产供应中经济适应房的比例，逐步缓解住房供求矛盾。石家庄从2007年到2009年底竣工了1.2万套经济适用房，但这些经济适用房与城市商品房建设面积相比比例较小，整体规模还不能满足市场需求，政府必须在这方面做好指导和支持工作，继续扩大建设规模。在价格上，要根据地理位置和等级实行政府的指导价格，继续加强对保障性住房的限制，同时做好保障性住房购买对象的认定工作。3.促进低工资住房建设，扩大覆盖面，完善住房供应体系政府要继续推进廉租住房建设，扩大适用范围，扩大建设规模，解决最低收入保障集团的住房需求。这是对低工资住房申请实行严格的准入制度，确保低收入家庭的住房需求，同时间接控制房价的直接提升。4.合理化房地产开发成本构成，降低房地产开发成本政府要完善拆迁政策，规范各方的行为，降低土地转让、拆迁费用等开发费用，清理各种无法律依据的手续费，严格控制吉安费用，完善工程建设定额系统，充分利用市场手段，合理降低商品房价格。5.加强银行贷款管理，严格控制投机性信贷资金的发行近年来，全国房价的疯狂上涨在一定程度上与银行信贷扩散有关，大规模信贷资金充斥房地产市场，进行房地产投机和投机，直接促进了房价上涨，同时也引发了房地产泡沫的发生和扩大。今年中央政府开始重视房地产泡沫的扩散，采取了一系列抑制泡沫扩张的政策。Cbrc要提高银行金融机构的风险意识，如果无法判断投机投资住房贷款不完备的话，还应大幅提高贷款合同金比率和利率水平，增加差别化信用政策的执行。6、地方政府要改变地方经济发展的指导思想，逐步改变“土地财政”政策由于土地稀缺，“土地财政”政策不可持续，最终变化不可避免，各级政府必须有效稀释“仅GDP”目标取向，建立新的评价指标体系。另一方面，地方政府要改变地方经济发展的指导