产权式度假酒店营销推广策划报告

房地产风格的度假村营销策划报告谨呈Er 0 5年7月28日1。建议调整项目产品定位1.1产品特性分析1.1.1产权酒店的起源“产权型酒店公寓”是20世纪70年代兴起的产物，是最适合中产阶级的投资方式。20世纪70年代，欧洲和美国的发达国家进入所谓的“风霜会”中产阶级，成为社会主流，旅游成为大势所趋，在旅游革新过程中，瑞士企业亚历山大成为“时间圈酒店”(Timeshare)。Hotel)的概念，即转让或交换首先被提到。1976年，法国阿尔卑斯地区的旅游酒店首次开始了真正的时间券运营，将在特定时间内享受酒店住宿和娱乐设施的权利卖给了游客。当时权酒店出现了，在瑞士和欧洲立即普及，在随后的20年里逐步发展到北美加勒比地区和太平洋地区，演变成了现在的产权型酒店。产权型酒店不仅在出售期间，还将各客房分成个别产权出售给投资者，投资者一般不住酒店，委托酒店经营的投资收益，在酒店赠送的一定时间内可以免费入住。产权型酒店已成为发达国家和地区中产阶级和企业集团最喜欢的投资方式。1.1.2产权酒店类型国际通用的产权型酒店主要有三种类型。市权酒店：酒店的每个单位按一定时间(如一年51周)划分，每小时按一定时间出售使用权。消费者在一定时间内，在该酒店每年有一定时间(或一周)的居住权；养老酒店：代表在退休前购买退休年金休养地的投资者(经常是最终消费者)的一个单位，管理退休后为自己经营公司。在委托管理期间，会获得一定的投资收益。一般来说，该度假村在所有权人死亡后由管理公司回购、转售、收益归其家庭所有；有限的自行投资酒店：酒店的各单位分别向投资者销售的同时，投资者委托酒店经营公司或分时网络管理，取得一定的投资收益。一般来说，投资者一年有一段时间该酒店的免费居住权。该项目将第三类酒店的各客房分为独立产权出售给投资者，投资者一般不住酒店，将客房管理交给酒店经营公司，接受年度利润分红，在酒店经营公司赠送的一定时间内享受免费入住。该酒店一般位于夏威夷等著名旅游城市，当地有足够的旅游客人，客房年度利润分红一般足以抵消分期付款费用，有客观盈余。业主一般只投资金额不多的初始期间，就不再投资，大约10-15年后可以获得财产权。此后，投资者可以按市场价格将单间房地产公寓卖给管理公司或出售给管理公司，经营自社的酒店一般可以获得相当大的附加价值，委托酒店经营公司统一经营的业主将获得70年的产权利益分配和多样化投资收益。投资者支付投资的房地产酒店全额，就可以获得70年的独立财产产权，该产权在有效期内可以抵押、转让、转让、继承。投资者在酒店开业后，可以获得酒店年度利润分红的一部分，利润分红系数根据所投资单位的首次交易总额确定。1.1.3房地产酒店的流行趋势产权酒店的这种新的经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸易港口城市得到了迅速发展。数据显示，全球房地产酒店1986-1995年年均增长15.8%。1980年，在全球500个旅游胜地购买了15.5万户产权酒店。到1995年，全世界81个国家的4000个观光地的35万户购买了产权型酒店。80年代和90年代初，全球引进产权经营的旅游地数量增加了6倍，90年代初，世界产权酒店销售收入达到40亿美元，2000年飙升到300亿美元。所有信息表明产权酒店在旅游及贸易发展过程中成为重要的经营创新模式同时也将成为公众最喜欢的投资工具在我国，“产权酒店”有10多年的发展历史，分布在深圳等沿海地区。“房地产酒店”成为旅游经营产业的重要创新模式，也成为富裕家庭首选的旅游投资方式。随着国内经济和旅游的快速发展，产权酒店在国内著名旅游和经济繁荣城市逐渐形成了大草原火灾的势头，近两年诞生了数十家房地产酒店。经营成功，给业主带来很多利益的深圳雅蓝酒店；陕西汉中的“21世纪万隆酒店”，2002年竣工；厦门月华酒店倡导“e时代人性化商业空间”；“10%投资收益住宅财产”新加坡开发的公寓式酒店-青岛佳信酒店；秦皇岛的维多利亚港、海南岛的三亚温泉台、北京快乐无穷台-龙景峡(假日)乡村俱乐部、金假日酒店等。海南几年前出现了海口第一家具有现代意义的产权酒店，至今为止出现了10家规模和特点的产权酒店。恒航集团的康普朗产权酒店、海口皇冠假日产权酒店、湖美大厦拥有酒店风格的公寓、中华集团、海龙大厦开发的龙川海景酒店等一出台就引人注目。据悉，华发大厦拥有酒店风格的公寓7日销售记录为420多套，而龙川海警酒店在项目开始日期为投资回收时，从项目运营初期开始，就与数百名投资者表明了订单投资意向。可以说，随着海南的旅游条件更加成熟和完善，产权进入了酒店投资快速增长的阶段。1.2产品定位调整建议1.2.1项目定位：产品性质的定位：高级等级的产权型(分时)度假村，由国外著名酒店经营集团经营管理，是阿龙独有的产权酒店；产品功能定位：热带海岸旅游建筑要素及配套功能丰富，可收藏太阳、空气、海滩、棕榈树中国唯一的热带海域.产品等级定位：每个建筑细节都是由众多国际知名品牌公司(如华宇集团、WATG、EDSA、intercontinental group等)共同创建的最佳度假酒店，提供景观、植物、水、雕塑独创性、广阔的想象力空间；产品投资定位：投资回报率高、风险低的享乐型投资。1.2.2将项目定位为“高级房地产度假村”的可行性分析本项目的定位依据是“产权型度假村”，接下来，以当前我国的房地产开发基础和新的房地产投资方式，与其他投资方式进行比较分析，分析将本项目定位为“产权型度假村”的可能性。中国1.2.2.1产权酒店的发展基础10年前以海南为代表的产权风格的酒店战败给我留下了深刻的印象。原因主要有三个。第一，原来开发商投机土地的大部分，想实际发展这个产业的人不多。第二，海南当时作为旅游度假胜地的条件还没有成熟，国内旅游度假的市场气候也没有形成；第三，不为中国消费者理解和接受财产型酒店或分时概念。现在回顾中国财产型酒店的发展条件，我们可以看到：首先，制约原产权型酒店发展的条件旅游度假地的软硬件环境日益成熟，国内旅游度假的市场气候正在形成；第二，近年来国内经济迅速发展，白领的迅速扩张成为城市消费的主流，而新的休闲消费概念带来了分时消费的机会；再次，旅游业近年来迅速发展，国内新兴旅游资源越来越丰富。最后，国际分时公司进军中国，分时及财产型酒店的概念在国内业界和消费界逐渐得到承认。产权型酒店发展的大环境可以说已经基本成熟了。产权酒店有旅游和房地产行业的双重属性。作为面向消费者的酒店，它是提供住宿、餐饮、娱乐、商务等服务的旅游伙伴产品；作为投资者对象的房地产开发企业，同时房地产商的个性多样，提供产权服务、房地产管理、委托管理等。因此，从产权型酒店开发的角度来看，要遵循旅游产业和房地产业两个理念进行运营。与7 8年前相比，国内所有酒店开发商发生了变化，开发人员不再将重新笼资金作为开展房地产式酒店事业的唯一目标，而是作为企业竞争力、稳定的源泉关系发展的重要手段，近10年来在大浪中经过沙滩的财产型酒店开发人员大部分是经营业绩、成熟的酒店经营经验、良好的形象、实力强的企业，因此短期行为的痕迹要小得多。从开发企业的属性来看，目前产权酒店开发企业以旅游服务业为主体，以房地产的部分运营理念和模式为补充，得到了运用。这种方式符合产权酒店的本质和消费者的投资利益。分析产权或酒店的顾客层，现在购买者也兼具消费者和投资者两者的个性。作为消费者，顾客享受旅行休假的服务，享受食物、娱乐、健身等配件优惠。作为投资者，顾客可以享受购买的房间、度假屋的运营利益。特别是资产型酒店的顾客可以有3种类型的消费者层。一个是具有特定经济实力的个人，他们的作用是投资者和消费者之间。二是由于对员工福利或会议的购买动机，部分公司或事业机关，过去部分机关在风景名胜区经营旅舍、疗养院等福利设施，这些设施的日常管理逐渐成为单位的负担，购买产权型酒店可以减轻这些负担。第三，分时公司购买动机纯粹是业务需要。这三个集团关注的事项多种多样，分时公司最关心的是产权或酒店休闲度假的关注点，关注酒店消费功能的表达；个人消费者的重点是电力投资比重、投资升值保障、酒店经营能力、附加优惠及功能、与居住地区的风光差异、可交换性等。机构投资者关心酒店的服务和管理能力、财务监控的透明度、企业文化的适用性、企业的需要等。任何客户，酒店的消费性(包括可交换性)、投资性(升值能力)及投资安全性都是决定性的影响因素，中国目前有能力投资购买产权型酒店的消费者大部分都是比较优秀的白领。他们一般都有良好的教育背景、成功的经营管理经验、良好的分析能力和投资眼光，因此很难追求短期利益，获得开发商对消费者长期收益的信任。分析当前国内财产式酒店产业的市场环境：第一，市场消费潜力开始释放。这源于近年来对外开放和国内经济发展的结果，一方面形成了具有消费能力的白领群体，另一方面培养了这些白领的先进消费观念。第二，随着市场氛围的形成，国内旅游消费能力的提高，旅游胜地逐渐形成气候，另一方面，分时度假的概念逐渐被接受；第三，国内产权酒店市场已经形成，但是市场的系统、法规和秩序需要调控，市场的完善大部分取决于制度、法规和秩序，顾客投资财产型酒店的自信和安全也源于此；第四，海外分时制度比较完善，分时酒店同盟是中国产权酒店，分时消费与海外先入为主需求后的市场不同，国内酒店客房平均出租率只有50%出头，闲置客房较多的背景下，卖方要推动市场需求；而且，国内分时制度还不成熟，世界最大的分时交换公司RCI作为中国的会员酒店是不够的。另外，我国目前分时消费的最大问题可能就是一度存在的欺骗性销售。因此，分时交换系统赋予产权型酒店的魅力没有充分展现出来。1.2.2.2产权型酒店是新的房地产投资品种，与其他投资方式相比1.2.2.2.1房地产酒店与传统投资方式的比较产权型酒店以新兴的投资方式获得了快速增长的城市白领的认可。下表比较了投资产权型酒店和传统投资品种的投资回报率和风险。投资方式投资回收风险分析产权式酒店6-15%免费假期天数房地产产权1.旅游倒退：几乎不可能。2.酒店公司经营不好：雇用有好名声的公司，还有其他财产保存投资股票好的情况是17%股市暴跌难以预测，散户的人总是脱下被套国债2.40-4.10%通货膨胀的风险很低储蓄0.99-2.88%通货膨胀，国家金融政策，风险都很低买保险遭受不幸才得到赔偿宁愿健康安全，也不要补偿通过上表可以看出，房地产酒店的投资收益和风险与传统的投资方式相比，投资收益和投资风险比较理想。1.2.2.2.2房地产酒店和酒店风格的公寓比较酒店式公寓发展的时期比较长，投资者对其理解也越深，作为房地产投资品种之一，投资者将需要比较产权式酒店和酒店式公寓。优势十三A.产权酒店的租户范围很大。房地产酒店顾客可以以观光游客为主，进行短期个人租赁和中长期包机包租商务租赁。酒店公寓只能进行中期和长期租赁。B.休假休闲使用，两个适当的投资；C.产权型酒店的设备和服务水平一般优于酒店型公寓；D.为了喜欢“珍贵、豪华、享受”的顾客，产权酒店比酒店式公寓更有魅力；E.产权型酒店一般由专业酒店经营公司进行综合经营，酒店型公寓一般依靠管理事务所租赁，经营能力的优劣一目了然；F.一般来说，投资资产型酒店的收益比投资酒店型公寓的收益大。G.房地产风格的酒店对房地产主体的维护、维护优于酒店风格的公寓；H.开发商可以出售建筑物，减少房地产酒店的投资风险，提高人气。开发者不仅可以通过出售大厦的收益，还可以通过经营酒店的商业支持部长期收益。A.经营风险大。投资产权型酒店的收益大小取决于酒店客房租金和酒店经营公司的经营水平。B.产权酒店易受经营旺季的影响。C.财产型酒店比酒店型公寓更需要房地产位置，产权型酒店通常被选为观光地。D.产权酒店对内部和外部支持设施的要求高于酒店式公寓。E.对房地产酒店投资开发人员的综合经营水平要求高，开发人员必须持续运营项目的整个过程；通过比较，我们可以看到与财产型酒店或其他投资品种相比有竞争优势，因此相信通过有效的宣传活动，可以有效地将这些比较优势的信息传递给目标客户，达到项目的顺利销售目的。总之，我银行将本项目定位为“高级等级财产型度假村”，认为项目布局正确，符合市场要求，目前已有较好的发展条件。定位的基础和大方向不需要位置调整。一、基于项目营销计划1、项目SWOT分析1)项目的开发优势三亚的六大优点：一.中国唯一的热带沿海旅游城市；二.联合国认可最适合人类居住的城市，空气质量世界第二位；三.长寿村