现行税收政策下房地产企业的节税点

1/5现行税收政策下房地产企业的节税点近些年，随着房地产行业蓬勃企业税收筹划空间越来越小，难度越来越大，风险越来越高，财务人员必须深入研读相关税收政策，吃透政策出台背景，以顺应政策导向，找到政策间隙，结合企业实际提出税务筹划方案。一、土地增值税节税点国家开征土地增值税的初衷是为了调节土地增值收益，该税实质上是附加于企业所得税之上的另一种形式的“所得税”，在全国降低高房价的一片呼声中，上次的“两会”上曾有代表提议取消该税。为达到调节增值收益的目的，该税实行四级超率累进税率，增值率越大，税率越高，所以该税种节税筹划的着眼点在于降低土地增值率，力争适用较低的税率，甚至能够享受到免征的政策。1、普通住宅的税收优惠。税法规定纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20的，应就其全部增值额按规定计税。笔者曾经负责财务工作的一个房产项目，一期工程土地增值税清算的结果是土地增值率，税务机关应退回预缴的60万元税款。但假如增值率达到20以上，不仅不能退回预缴款，还需补缴200多万元税款。所以，企业应充分重视该政策，在建筑面积设计、销售定价、账务2/5核算等工作中要考虑该项政策，力争把工作做到前头。该项政策的筹划常有著述发表，在此不再赘述，只是需要强调的是，如果小区开发既有普通住宅又有非普通住宅或商业，一定要在成本列支、预算、合同签订等方面尽力划分清楚，否则即使普通住宅增值率达不到20，也无法享受免税政策。LOCALHOST当然，与税务部门的沟通协调也非常关键。、开发间接费用的列支。开发间接费用在土地增值税条例中的定义是直接组织、管理开发项目发生的费用。开发间接费用在企业所得税若干税务事项衔接问题的通知规定，对开办费的处理，新所得税法中开办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。由此可见，开办费的摊销已不存在税会差异，企业可一次摊销。工商企业通常列入管理费用，而房地产行业可根据文第二十七条规定列入前期工程费，可以在计算土地增值税时加计扣除20的成本。二、企业所得税和土地使用税的节税点1、将开发的商品房出租，不再视同销售确认收入。根据第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企3/5事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益权利时确认收入的实现。该内容将国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知文中该条规定中的“开发产品转作自用固定资产”删除了，同时结合国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知第一条的规定，可以认为，企业将自己开发的商品房出租，不再需要视同销售确认收入。结合以上土地增值税节税点中的相关分析，企业将房产变销售为长期出租，不仅可以推迟土地增值税的缴纳，还可以推迟所得税的缴纳，并且能够坐享房产增值，但需要付出成本资金利息，而且出租收入需按照12缴纳房产税，因此企业需要做出详细的测算，在综合平衡的情况下作出决策。、没有实现销售前的招待费可以结转到实现收入时累计扣除。房地产行业具有特殊性，从筹建到开工建设直至实现收入往往过程非常漫长，前期项目运作花费的招待费较多，为此国税发XX第31号文针对招待费专门做出规定，允许企业在实现收入之前发生的广告费、宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。国税发201631号文对XX31号文进行了补充和完善，没有声明4/5XX31号文废止，但也没有提及这部分内容，这说明招待费可以结转扣除的规定还是适用的，只不过扣除标准执行新企业所得税法的规定。而广告费、宣传费根据新企业所得税法超标准部分可以无限制的结转扣除。根据实际工作经验，税务部门对前期发生的招待费比较认可的处理是先做待摊费用处理，实现收入后再逐步摊销，最长可摊销到实现收入后的第三年。这样做虽不符合会计制度，但因为其对报表的影响较小，会计师事务所审计时一般不予以调整。至于计提基数，按照201631号文有关精神和实际工作中所得税纳税申报表的填制，房地产企业取得的预售收入可以作为招待费、广告费和宣传费的计提基数。上文提到的济宁市地税局的济地税发201679号对此有明确规定。、土地使用税从开具销售发票的次月起停交。根据土地使用税暂行条例，纳税人以实际占用的土地面积为计税依据交纳土地使用税，关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定文中规定，纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。5/5在实际工作中，房地产企业交纳土地使用税的起点是土地出让合同的签订日期，不论是否取得土地证，这符合税法精神。但在房屋售出后，即使发票开具、房屋已交付使用，甚至房权证大证已分割，而土地证因种种原因未能分割，在这种情况下，企业已不再实际占有土地，但税务部门以土地证未分割、土地所有权人仍是企业的为理由，不允许企业停交土地使用税，显然与税法精神不符合，这就形成了税务执法的前后自相矛盾。也有些地区比较务实，以发票开具或以房权证分割为停交土地使用税的终点。上文提到的济宁市地税局的明确了此问题的处理房地产开发企业销售开发产品，应当从开具销售发票的次月起，停止征收城镇土地使用税。房地产企业应该