2000年北京甲级写字楼市场回顾与展望

2000年北京甲级写字楼市场调研报告北京写字楼市场在93年和94年经历了一个快速发展的时期，在97年和98年经历了一个低潮期。2000年，随着中国即将加入世贸组织和国内经济的复苏，以及北京中央商务区、金融街和中关村地位的确定，北京写字楼市场迎来了新一轮的崛起。这反映在租金大幅上涨、活跃的市场交易和许多甲级写字楼的入住率接近100%。从供应的角度来看，2000年市场上可供使用的甲级办公楼的数量少于前几年，但需求比前几年明显增加。特别是随着中国即将加入世贸组织和国内经济的复苏，国内外企业对写字楼的需求，尤其是位于同一中心商务区的高档写字楼的需求正在上升。根据北京办公信息网的统计，2000年北京甲级写字楼的平均租金为每月每平方米28美元，比1999年底增长了36%，而国茂二期等个别甲级写字楼的租金增长了50%以上。从入住率来看，目前甲级写字楼的平均入住率为91%，比1999年底上升了21%。甲级写字楼的价格约为每平方米2300美元，交易价格一般可达2000美元或更低。让我们先回顾一下北京写字楼市场经历的三个阶段：一、1993年和1994年：快速发展的第一个时期由于改革开放和市场的发展，大量的外商和外资进入了北京的写字楼市场以促进其发展。北京的写字楼市场已经达到了第一个高潮。当时，一些办公楼卖了天价。例如，万通新世界广场、西单国际大厦等项目，租金也上涨了。正是由于这些原因，开发商们更是激起了他们的欲望，为了分一杯羹，纷纷跑到北京来圈地建房。当时洛阳纸贵，使得北京的写字楼项目遍地开花，到处都是在建的写字楼，一派欣欣向荣的景象。丽达银行出售的万通新世界广场于1993年12月开业。万通新世界广场一期和二期仅出售三天后就售罄，一期从2200美元/平方米出售至3500美元/平方米。据有关部门统计，当时北京的写字楼租金在亚洲仅次于香港和日本，位居第三，国贸中心的写字楼租金高达100美元/平方米/月。二。1998年和1999年：北京写字楼市场的冬天由于东南亚金融危机和国家宏观调控政策的影响。北京的写字楼市场开始走下坡路，大量写字楼空置，市场陷入萧条。在此期间，许多项目没有市场价值。结果，潜水开始了。1996年底，景泰大厦以20美元/平方米/月(建筑面积含物业管理费)投入使用，两个月内出租。因此，中粮广场、恒基兆业中心和中粮大厦的租金从每月30-32美元/平方米降至每月22-25美元/平方米。从1998年底到1999年初，平均租金低至13美元/平方米/月。一些办公楼还提供长达6个月的免租期，如装修期。租赁和销售价格一再下跌，东方广场曾宣布15美元/月/平方米的“惊喜价格”。此时，北京写字楼市场正面临着一场大的淘汰赛。这些开发商一开始头脑发热，在他们赢得的高价地块上建造的项目处于尴尬的境地，没有人能以高价出售它们，甚至赔钱。结果，北京出现了大量的烂尾楼，让人们目睹了写字楼开发商盲目开工的悲剧场景。直到今天，我们仍然可以看到一些“历史遗迹”:位于西直门北部的银都大厦，已经在10年内成功封顶。然而，位于公主坟(原公主坟综合商业大厦)的中都大厦却没有这么幸运，它仍然静静地躺在那里，向人们讲述着“办公楼的故事”。三，2000，2001:冬天过去是春天1999年11月，中国和美国签署了双边世贸组织准入协议。与此同时，由于经济形势的进一步改善，特别是新兴的信息产业、网络公司、大型国有金融机构、新剥离的大型国有企事业单位都消化了大面积的办公楼。它极大地支撑了北京写字楼市场。特别是，互联网公司的蓬勃发展在很大程度上吸收了北京有限的办公楼供应，这大大有助于2000年前后北京办公楼的恢复。随着前几年空置的空间被进一步消化，北京写字楼市场开始逐渐向春天迈进。代表性项目，如海洋大厦、国有企业大厦、航华科贸等。都见过罕见的好的销售和租赁场面。市场供应根据北京办公信息网的统计，2000年北京甲级写字楼的供应量达到了平方米。然而，位于朝阳区中心商务区的甲级写字楼供应量明显下降，仅为平方米，仅占总供应量的35%，远远低于往年占总供应量50%以上的比例。2000年北京写字楼供应的另一个特点是，供应主要集中在第四季度。前三个季度的办公楼供应量相对较少，而由于建筑进度和资金的原因，一些应于2000年完工的办公楼推迟到2001年。市场需求2000年上半年，可以说互联网公司在风险投资和传统通信的支持下，计算机和软件公司共同支持了办公市场。由于资金充裕和“烧钱”的心态，这些互联网公司经常在不考虑预算和实际所需面积的情况下租用数千平方米的办公空间。与这些互联网公司相比，许多强大的通信、计算机和软件公司虽然在上半年也租用了大面积的办公大楼，但往往因为业务发展迅速的需要或从易于管理的角度考虑将各个分散的部门集中在一起，所以这些公司通常在决策时更为理性。与2000年上半年相比，互联网公司在2000年下半年仍有租赁需求，但其发展势头明显低于上半年。市场概述毫无疑问，北京的写字楼市场已经走出了2000年的低谷，租金明显反弹，写字楼入住率大幅上升。根据目前的初步统计，北京甲级写字楼的平均租金为每月每平方米28美元，比1999年底增长了36%，而国茂二期等个别甲级写字楼的租金涨幅已超过50%。从入住率来看，目前甲级写字楼的平均入住率为91%，比1999年底上升了21%。租金和入住率的明显上升与上述供应减少和需求强劲直接相关。特别是在需求拉动的影响下，市场租金水平大幅上升。在当前租金过高、可供选择的物业寥寥无几的情况下，许多公司宁愿接受更高的租金来更新或扩大原有办公楼的租金，也不愿在他们不满意的办公楼上花费数十万英镑的装修费用。在这种情况下，与过去同期相比，写字楼市场的租赁交易变得相对平静。从售价来看，变化不如租金明显，甚至基本上没有变化。目前，甲级写字楼的售价约为每平方米2300美元，一般可达2000美元以下。售价没有大幅上涨的原因是开发商和小业主面临如此高的市场租金。除非他们能够以远高于平均市场价格的价格出售房产，否则他们更倾向于采用租赁策略，以寻求更高的投资回报。尤其是位于中央商务区的高档写字楼，由于租金需求远远超过购买需求，这些写字楼即使有报价，基本上也处于无市场状态。从客户的角度来看，他们仍然倾向于暂时租用办公楼，而不是在一个不太令人满意的房产上投入大量资金。因此，从上面的供求分析，不难看出为什么销售市场不太活跃，销售价格没有多大变化。2001年北京办公楼预测首先，本地开发商和外国开发商纷纷涌入北京投资写字楼项