成都牧马山123亩地块可行性研究报告

成都牧马山123亩地块可行性研究报告,西南区域总部2017年9月,目录,一、项目介绍二、市场分析三、定位与设计专题结论四、量价关系结论五、综合分析与建议,新津县是成都市下辖县，位于四川盆地西部、成都市南部的平原腹地，东接双流区、南濒眉山市、西临邛崃市、北靠大邑县和崇州市，是成都市的南大门。新津县全县幅员面积330平方公里，辖10镇1乡1街道，户籍总人口31.16万，其中城镇人口约12万人。2015年，全县完成地区生产总值230.2亿元，同比增长11.7%；规模工业增加值120.5亿元，增长14.8%；一般公共预算收入20.12亿元，增长16.6%；完成固定资产投资255.6亿元；外贸进出口36357万美元；社会消费品零售总额61.4亿元，增长9.8%；城镇常住居民人均可支配收入29708元，增长8.7%；农村常住居民人均可支配收入16856元，增长10.2%。,项目介绍城市概括：,本案所在新津县，位于四川盆地西部，成都市南部，东接天府新区，西临邛崃市，南濒眉山市，是成都市的南大门。新津幅员面积330万平方公里，距成都市区19km，距天府新区核心区15km。为川西重要的物资集散地和交通枢纽，是四川省经济技术向西南辐射的必经之地。,市中心,天府新区核心区,19公里,15公里,区域交通较便利，进城大件路直达，往天府新区核心区可通过牧华路（通南湖）和正公路（通秦皇寺中央商务区）以及第二绕城高速（通成都科技城）直达，地铁10号线已动工，预计19年通车，从红牌楼站到新津，贯穿整个牧马山片区，而10号线花源站与新津站均距本案仅1.2公里。,项目介绍交通配套：,花源,1.2公里,1.2公里,【规划指标】：,项目介绍规划指标及出让信息,【出让信息】：,一、项目介绍地块四至：,宗地一92亩：南侧为湿地公园和绿地，西侧临大件路，北侧为柳河苑小区，东侧为空置用地；宗地二31亩：西临空置用地，北临空置用地和柳河苑以及香榭湾小区，南临空置地块，两宗地块距金科廊桥水乡仅220米和350米；周边生态景观较好且宗地一临大件路出入口，交通便利。,大件路,宗地一,宗地二,湿地公园,花源大道,大件路出口,大件路入口,350米,220米,一、项目介绍地块不利因素：,220Kv高压线走廊,92亩地块东北角有220Kv的高压电线通过，对东北角物业将产生一定的不利影响；同时，两地块均有24米限高要求，影响后期产品布局和业态选择。,结合地块指标及既定资源条件和限高24米要求，并经过多轮方案强排，判断项目发展可行方向：8F洋房,用地规模：92.33亩容积率：为R2.2；商业：0万方；建筑密度：总30%属于环境资源和交通通达性高地块；主打首改、再改客户，TOP不利,地块指标和地块稀缺性以及收益最大化的指导原则下，经市场研究、方案测算，我部在定位过程中确定住宅物业的打造方向为：8F洋房,用地规模：30.77亩容积率：为R1.8；商业：0万方；建筑密度：总30%属于环境资源和交通通达性高地块；主打首改、再改客户，TOP不利,一、项目介绍123亩地块产品发展方向,统计口径：牧马山板块（房联数据）,近年来牧马山公开招拍挂土地市场无土地成交，土地成交集中与2009-2010年，目前区域库存持续去化。从历年区域土地市场出让情况看，楼面地价维持在1400-1600元/左右。,二、市场分析土地市场量价：,（亩）,（元/）,注：仅统计公开招拍挂,二、市场分析土地近期成交：,牧马山板块至2013年以后就再无土地供应和成交，其板块内土地楼面地价最高达2000元/；区域出让地块均为低容积率地块，致使区域低密物业云集。,17年牧马山板块区域成交均价回升至6345元/，区域2016年至今成交量大幅上升至19.27万，市场回暖态势显现。而近年成交均价偏低主要原因在于，联排成交量偏低而洋房、叠拼成交占比过大，拉低区域整体成交均价。,二、市场分析住宅整体市场量价：,牧马山商品住宅销售情况,统计口径：牧马山板块，17年时间截止5.3日，备案（房联）,（万）,（元/）,区域以低密业态为主，无高层业态，当前洋房去化周期仅6个月，供应库存均低；叠拼物业因市场供应稀缺，去化周期仅3个月；而区域双拼产品需库存量较低，但去化周期最长市场接受度较低。,二、市场分析住宅整体去化周期：,统计口径：牧马山板块，17年时间截止5.3日，备案（房联）,牧马山板块各业态去化周期,（月）,（万）,二、竞品分析 区域目前洋房产品缺失，仅能参考金科廊桥水乡,洋房产品情况：主要排布于项目总图南面临街位置和西南面与商业街结合位置，其洋房物业形态在区域缺乏竞争对手，其洋房产品以80套二和106跃层套四为主；洋房客群情况：因成都市区、天府新区、双流住宅市场价格上涨明显，导致目前区域内被挤压过来的客户明显增多，同时，本区域不受限购影响，致使投资客群有一定上涨。地铁通车后价格挤压客户比例还会上涨。,洋房,市区,天府新区核心区,双流,均价18000,均价14000,均价8500-9000,廊桥水乡,客户挤压流动方向,金科廊桥水乡5月1号新推洋房48套，产品户型为80套二和106跃层套四，截止5月2日项目现场反馈成交23套，去化率近50%，截止5月26日，案场反馈洋房销售套数已达44套，去化率近92%；目前80平层成交均价达6531元/，其中带花园达6937元/；而106跃层成交均价6652元/。,二、竞品分析金科廊桥水乡洋房开盘销售情况,注：廊桥水乡至5月开始执行最新洋房调价政策，上调至均价6500元/；而其他别墅价格还在上报调价流程中，此表中别墅价格为未调整前价格。,80套二户型,金科廊桥水乡产品在户型设计仍然存在诸多缺陷，1、套二户型客户存在一定抗性，现在市场主流为套三；2、跃层户型实际与平层产品户型一致且后期存在楼梯改造的问题；3、此洋房产品无电梯配置；4、面积小、赠送率小。在户型多处缺陷的情况下，凭借其他区域市场的上行，导致客户挤压的情况下此产品依然去化良好，为123亩宗地的洋房产品留下很大空间，也凸显区域洋房的市场机会明显。,二、竞品分析金科廊桥水乡洋房户型分析,106套四户型-下跃,106套四户型-上跃,三、定位与设计专题结论项目初步定位,三、定位与设计专题结论设计方案,洋房8,洋房8,宗地一92.33亩,宗地二30.77亩,三、定位与设计专题结论经济技术指标,建议集团决策，参与该宗地获取。,五、综合分析和建议SWOT分析,SWOT分析,优势,劣势,机会,威胁,1、项目处于城南发展的大方位上，交通优势明显，后期有地铁10号线承接区域。2、地块位于成都传统的高