房地产项目前期业务计划模块化管理培训

,项目前期业务计划模块化管理培训,项目计划模块化管理办法简介,1、成因,2、分类与编制,3、内容简介,1、成因,存在问题：,1、交地延迟,案例1：太原因拆迁导致原定2009年开业时间调整为2013年,案例2：大连高新项目因部分土地不能同时交付，影响整个项目的正常推进,1、成因,存在问题：,1、交地延误,2、报建延误,案例1：青岛李沧地下室容积率计算的界定，因规划局人员变动产生很大差异，导致后期需要补交土地款，影响设计及四证办理,案例2：重庆万州由于政府的原因，导致立面需要重新设计，影响立面报批,案例3：长沙和武汉东湖项目总图政府意见与集团意见有差异,1、成因,存在问题：,1、交地延迟,2、报建延误,3、设计延误,案例1：项目公司、发展部难以协调政府，及时提供设计边界条件 ，如广州番禺,案例2：郑州二七室外步行街因集团提出调整，所以不能及时移交图纸，土方完成后，工地现场延迟一个月以上,案例3：泰州项目，因招商与设计对人防要求重视不够，使招商受到影响，导致出图延误。,存在问题：,1、交地延迟,2、报建延误,3、设计延误,4、招商滞后,案例：2011年各项目的次主力店（ZARA等）因各种原因（如商家提图不满足要求，消防报批影响等）招商滞后，影响消防报建、工程施工,1、成因,计划模块化管理：,1、节点管控：项目开发全过程分解为若干个业务节点2、规定时间：规定了每个节点的完成时间3、明确责任：明确了每个节点的责任单位、分管领导、责任人4、制定标准: 制定了每个节点的完成标准5、实施考核：每个节点完成情况均纳入考核，并与奖金挂钩,通过以下五方面实现全系统的计划管控：,1、成因,（2) 各项目计划执行书编制 2012年及以后开业的项目，集团（结合项目 实际情况）确定参照模板、完成项目计划编制,（1）8个版本： 20、22、24、26个月（不含酒店） 20、22、24、26个月（含酒店）,（3）上线及考核：相关部门会签，各分管副总裁批准项目计划后报集团，录入集团OA办公系统上线考核,2、分类与编制,一、前期业务计划模块化管理简介,如何解读计划模块表,一、前期业务计划模块化管理简介,序号,序号,一、前期业务计划模块化管理简介,级别划分：1级、2级、3级,级别,一、前期业务计划模块化管理简介,级别,级别划分标准：1级：项目开发关键环节或需各系统密切配合的节点2级：两到三个部门协同完成的重要节点3级：各系统内部可独立完成的节点,一、前期业务计划模块化管理简介,级别,级别分级管控：1级：由各系统、各主管部门和项目公司管控，分管副总裁督办落实， 总裁跟踪检查2级：由各系统、各主管部门和项目公司管控，分管副总裁督办完成3级：由各责任公司（部门）执行管控，主管系统跟踪检查、督办完成,一、前期业务计划模块化管理简介,阶段划分：共分为12个阶段筹备、摘牌、交地、四证、设计、招标、销售、经营、工程、招商、交付、验收,阶段,一、前期业务计划模块化管理简介,业务事项：简述业务内容和动作,业务事项,一、前期业务计划模块化管理简介,开始日期：前述业务事项的开始时点,开始日期,注：日期计取时点设定为：摘牌日、交地日、试营业日、开业日,一、前期业务计划模块化管理简介,摘牌日：按发展计划约定的摘牌时间点,交地日：按摘牌条件约定的交地时间点,试营业日：开业前30天全面达到开业条件（其中酒店24个月、26个月项目为开业前60天）,开业日：集团确定的正式开业时间,开始日期,一、前期业务计划模块化管理简介,周期：业务事项的完成时间周期,周期,一、前期业务计划模块化管理简介,完成日期：业务事项的完成时间点 （此时点是重点考核事项）,完成日期,一、前期业务计划模块化管理简介,完成标准：约定任务完成的依据,1、简述,2、附件,完成标准,一、前期业务计划模块化管理简介,发起部门：责任部门,发起部门,一、前期业务计划模块化管理简介,接收部门：本项业务的关联部门,接收部门,一、前期业务计划模块化管理简介,责任人：1、组成：责任部门、经办人员、分管领导2、岗位：列出与该业务有直接关系的各级管理位,责任人,二、前期及设计业务模块简析,1、前期业务,2、设计业务,1、前期业务,阶段1、筹备 2、摘牌 、交地 3、四证,1、前期业务,筹 备,班子组建（摘牌日前30天）,编制人员到岗（摘牌日后90天）,1、前期业务,摘牌、交地,1、前期业务,四证,国有土地使用权证,建设用地规划许可证,证件办理,建设工程规划许可证,施工许可证,2、设计业务,1、报规与设计 2、四证与设计3、开工与设计 4、幕墙与设计5、招商与设计 6、供电与设计,2、设计业务,报规与设计,总图指标签批移交,复核规划条件（含总图初次报批）,总图调整签确反馈,总图报规确认,案例1：常州项目的地下车位报批引起的设计及工程调整案例2：长沙项目虽及时反馈规划条件，但未能及时制定满足政府要求的规划方案重点强调：1、牵涉测算指标的事项，项目公司必须争取落实，不得向集团索要让步2、对规划业务来说，规划设计不是死板的，柔性的要求一般都能有变通方法,2、设计业务,四证与设计,建设工程规划许可证,证件办理,前提,前提,前提,2、设计业务,开工与设计,基坑支护图,开挖图,项目开工（交地日75天）,工程桩图,前提,前提,前提,案例1：包头项目开挖图未经及时审核，造成开挖四角定位错误案例2：北京石景山的轴网变更与地下土方工程进度的配合问题案例3：洛阳底板浇筑与局部基坑图提供进度不匹配,2、设计业务,幕墙与设计,幕墙一版施工图,外装招标,项目立面方案及成果移交,项目立面初设移交,夜景照明确定方案,提示：裙房 主体工程（交地日后250天开始）,前提,前提,前提,前提,案例1：唐山、大庆、银川立面方案调整导致拆改，引起成本增加案例2：厦门立面在工程后期提出调整，导致竣工延迟,2、设计业务,主力店业态和平面确认,主力店房产技术条件和步行街业态规划确认,业态规划签批移交,初步设计,第一版施工图设计,第二版施工图设计,规划院 &项目公司：,商管总部：,招商与设计,释义：第二版施工图1、是在各部门、各业态提供的设计条件基本落实的情况下完成的完整版施工图2、是对未确定业态进行的设计补充和完善；主要为机电末端调整、墙体砌筑调整、结构开洞及加固等部分变更3、是已定业态的土建、机电施工依据,释义：第一版施工图1、图纸内容及深度：“毛坯版”施工图，是综合体项目特有的分步出图方式2、出图目的：原则保证土建结构施工、原则保证各项主要机电招投标工作的开展,前提,前提,前提,2、设计业务,招商与设计,重点强调：因步行街小商户及部分特殊主力业态的行业特点，部分业态的设计条件只能在二版施工图后提供，二版施工图可以暂定条件完成设计，但二版图不是出图的结束，后续将以设计变更的形式出图,订单地产特有的施工图出图流程三部曲”：,第一版施工图,第二版施工图,后续设计变更,竣 工 图,2、设计业务,供电与设计,上报市政条件调查表,确定各市政专项方案,市政协调会,单体方案深化签确,供电方案,供电方案初步确认,正负零以下土建图,案例：天津河东项目因政府与供电部门协调原因，供电等级发生调整导致后期出现较大设计变更、工程变更、成本变更,三、如何使用计划模块,1、综合体项目开发工作分解,3、节点举例,为更清晰说明本模块管理办法的可操作性，我们从标准计划模板318个节点中，抽取了具有代表性的节点举例解释,三、如何使用计划模块,建设阶段,开工之前,封顶,验收,外装,内装,市政,试营业,交付,招标,销售,招商,三、如何使用计划模块,11个阶段,建设阶段,开工之前,封顶,外装,内装,市政,交付,招标,销售,招商,三、如何使用计划模块,验收,试营业,开工,总包招标,初勘,监理招标,三通一平,详勘,试桩,施工方案评审,总包进场,45,5,30,30,0,50,50,0,20,70,50,45,45,0,15,45,30,40,70,30,20,65,45,交地日,75,摘牌日,40,开挖图 、基坑支护图,10,60,50,开工之前,三、如何使用计划模块,建设阶段,开工之前,封顶,外装,内装,市政,交付,招标,销售,招商,三、如何使用计划模块,验收,试营业,售楼处设计,销售物料印刷制作,内部认购,面积测绘,预售许可证,正式开盘,240,10,165,175,90,150,240,105,25,130,160,20,180,销售,售楼处建设,提供制作沙盘资料,四证,20,0,交地日,摘牌日,20,售楼处选址,85,20,65,150,50,100,20,130,150,10,225,235,三、如何使用计划模块,建设阶段,开工之前,封顶,外装,内装,市政,交付,招标,销售,招商,三、如何使用计划模块,验收,试营业,总承包招标,通风空调工程,消防工程,电梯,外装招标,地面石材,百货精装,室内步行街精装修,30,270,300,50,210,260,30,190,220,60,170,230,60,170,230,45,345,390,40,350,390,90,5,45,40,交地日,摘牌日,招标,三、如何使用计划模块,建设阶段,开工之前,封顶,外装,内装,市政,交付,招标,销售,招商,三、如何使用计划模块,验收,试营业,塔楼封顶,正负零以下施工图完成,底板工程,机电消防招标,外装招标,地下室工程,机电安装、消防工程,采光顶封闭,砌筑工程,超市甲装（达到交付条件）,145,115,25,215,190,105,465,360,460,330,30,裙房主体工程,90,435,345,130,开工,外包商铺甲装（达到移交条件）,第二版施工图,60,230,170,50,260,210,35,250,215,80,330,250,285,585,300,100,420,320,110,420,310,60,390,330,封顶,三、如何使用计划模块,建设阶段,开工之前,封顶,外装,内装,市政,交付,招标,销售,招商,三、如何使用计划模块,验收,试营业,采光顶玻璃封闭,外用施工电梯安装,室内步行街屋面防水及虹吸雨排,百货综合娱乐楼屋面防水及虹吸雨排,外包街外装,大商业外装,大商业夜景照明,塔楼外装,塔楼夜景照明,裙房外用电梯拆除,塔吊拆除,塔楼外用电梯拆除,10,550,560,10,525,535,10,515,525,180,420,600,180,405,585,180,420,600,190,390,580,100,320,420,10,330,340,100,350,450,60,375,435,90,390,480,外装,外装完成,585,三、如何使用计划模块,建设阶段,开工之前,封顶,外装,内装,市政,交付,招标,销售,招商,三、如何使用计划模块,验收,试营业,地下室混凝土地面,裙房消防电梯安装及使用,大商业扶梯安装,大商业直梯安装,步行街公区精装,塔楼消防电梯安装及使用,裙楼电梯调试验收,50,500,550,20,495,515,120,465,585,150,390,540,90,370,460,60,370,430,30,350,380,45,360,405,内装,内装完成,585,主力店甲装部分,三、如何使用计划模块,建设阶段,开工之前,封顶,外装,内装,市政,交付,招标,销售,招商,三、如何使用计划模块,验收,试营业,换热站安装,红线外电力工程,红线外热力工程,红线外燃气工程,变配电站室及低压出线,市政工程,室外景观,正式供电,广场及外包街混凝土垫层,正式供水,正式供暖,雨污水正式接通,市政道路正式开通,正式供气,空调系统调试,消防联动调试,20,550,570,10,615,625,10,545,555,45,525,570,10,525,535,90,510,600,60,495,555,60,375,435,110,430,540,110,430,540,110,430,540,90,435,525,10,545,555,10,545,555,30,545,575,20,565,585,市政,市政完成,585,三、如何使用计划模块,建设阶段,开工之前,封顶,外装,内装,市政,交付,招标,销售,招商,三、如何使用计划模块,验收,试营业,业态规划签批移交,主力店业态和平面确认,室内步行街品牌落位图确认,主力店进场前招商对接确认会,商户二次装修消防报审图及移交,45,495,540,30,420,450,15,415,430,30,370,400,30,65,95,75,65,140,30,300,330,招商,内装完成,585,提供商家基本施工条件,主力店、步行街餐饮店装修,15,450,465,15,450,465,百货丙装、步行街零售店装修,60,525,585,三、如何使用计划模块,建设阶段,开工之前,封顶,验收,外装,内装,市政,试营业,交付,招标,销售,招商,三、如何使用计划模块,绿色建筑设计评星成果取得,大商业环境验收,大商业规划验收,大商业消防验收,大商业四方验收,开业前消防检查,大商业备案,大商业开业前安监部联合检查,大商业具备试营业条件,塔楼环境验收,塔楼消防验收,塔楼规划验收,塔楼四方验收,塔楼备案,BA系统调试验收,节能相关工程实施成果专项验收,45,25,70,0,630,630,5,625,630,30,615,645,150,450,600,45,570,615,15,600,615,15,615,630,45,570,615,40,585,625,开业日,30,40,70,15,55,70,15,55,70,10,70,80,90,90,180,30,150,180,验收,660,三、如何使用计划模块,建设阶段,开工之前,封顶,验收,外装,内装,市政,试营业,交付,招标,销售,招商,三、如何使用计划模块,外装工程,屋面防水,外包街装修,电梯安装,步行街内装,提供商家施工条件,夜景工程,大市政,585,390,100,450,350,90,520,430,585,565,195,主力店甲装部分,90,600,510,20,室外景观,正式供电,小市政,180,525,345,90,460,370,85,465,380,150,540,390,15,465,450,180,600,420,10,535,525,80,530,450,消防调试,120,585,465,主力店、步行街餐饮店精装,试营业,试营业,630,三、如何使用计划模块,建设阶段,开工之前,封顶,外装,内装,市政,交付,招标,销售,招商,三、如何使用计划模块,验收,试营业,大商业正式开业,大商业正式移交,大商业产权证办理,120,660,780,开业日,120,660,780,交 付,产权证办理完成,780,三、如何使用计划模块,2、关键节点（50个1级节点）,三、如何使用计划模块,四、落实前期和设计业务模块的几点心得,对项目系统而言，重视设计、抓好设计才能保证工程的进度和质量，所以要重视设计部，聪明的总经理会让设计部成为项目公司里的权威部门。 设计部要从事技术管理工作，而不是大部分时间都用来跑手续。 常言道