关于区物业管理行业情况调研报告

1/5关于区物业管理行业情况调研报告随着城市开发建设的深入，各类居民住宅小区、写字楼、商务大厦在城市中遍布林立，物业管理已逐步深入人心。物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。一、全区所有小区物管现状基本情况（一）物业服务企业现状我区物业管理从90年代初期开始起步，至今已有10多年的发展。据调查，截至目前，在我区注册的物业企业共有135家，其中一级资质企业2家，二级资质企业15家，三级资质企业118家，从业人员8000余人，管理人员1703人。外区物业企业在本区开展服务的约35家，从业人员约2000人。（二）物业发展现状全区13个街道（乡）局共有769个小区及驻区单位宿舍，小区类型主要有开发小区（29）、安置小区（9）、纯居民住宅区（62）三类。1、开发小区全区开发小区（大厦）223个，占小区总数的29。开发小区大部分都有物业管理公司，已注册2/5的135个，占开发小区的82，没有物管资质,由开发自行管理的有29个，占18。2、安置小区全区安置小区70个，占小区总数的9，小区基本没有专业物管公司管理（有物业公司管理的只有5个小区，占小区总数的7），3、纯居民住宅区。全区有纯居民住宅区476个，占小区总数的62，住户有47688户。小区没有物业管理公司，一般为单位后勤自管或无人看管。二、物业管理存在的主要问题及原因分析1、物业服务企业小、弱、散突出。我区随着房地产业的迅速发展，近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐，由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会资源浪费，效率低、效益差，也难以进一步吸引优秀人才从事物业服务行业。2、物业企业服务意识不强。从调查的结果来看，物业企业主动上门服务率低，小区业主对物业服务人员的综合满意度不高，这表明物业服务企业的服务意识不是很强。3、物业服务企业的经营管理不规范。一是少数企业以牺牲业主资产的保值增值和小区环境为代价，产生的各种负面影响直接侵害了业主的利益。二是少数物业企业从自身经济利益出发，擅自在小区公共部位开展经营，全部收入归企业方所有。三是少数物业企业存在恶性竞争，低价3/5倾销，压低服务标准。4、物业服务企业人员整体素质不高。一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业管理一项很重要的工作，维修不及时、不到位，使业主对物业企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。5、物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是物业服务收费标准低，严重制约了行业的健康发展。有些企业硬撑不下去了，只有被迫撤离所服务的楼盘。二是政府没有建立物业服务调节机制和平衡机制。例如同一职能机构管理着水电气的价格与物业服务价格，却没有建立相应的平衡机制。当水电气的价格不断上升时，物业服务成本随之增加却没有“消化”来源。同样，其它成本费用价格上涨时，物业服务成本仍然没有“消化”来源，导致了收入支出的“剪刀叉”现象，物业服务企业生存危机日益突出。三是物业服务从业人员报酬低，劳资双方潜在矛盾十分突出。三、建立健全物业管理体制机制的建议和措施1按照属地原则，充分发挥街道办事处及社区的重要作用。为建立一套切实可行的，又能够处理物业小区矛盾的长效机制，应在当地街道办事处（乡）设立分管物业管理4/5的副主任，社区相应设立物业管理专干，专职处理物业管理过程中的矛盾与纠纷。2是严把企业资质关，加强对物业管理企业的资质管理。通过资质动态升降，我部门将树立一批实力强、服务好、信誉优的品牌企业，在全行业发挥旗舰作用。并可依据企业的资质和实力，建立企业诚信档案和市场供需信息平台，使优秀的物管企业能够及时抓住市场信息，不断做强、做大。3加强对物业服务企业的规范和管理。对辖区内有一定规模和管理水平的企业进行大力的扶持和引导。让这些优秀的物业企业能做到更大更强，来整合和合并更多的物业企业。同时加强对物业行业从业人员专业知识和法律、法规的学习和培训，并进行定期和不定期的检查。4强化调解与预防相结合的工作机制，确保安全和稳定。对当前物业管理面临的重点难点问题进行整改，对业主反映强烈、矛盾集中的物业管理项目，积极争取当地街道、信访、公安等部门支持，建立联席会议制度加以协调解决，确保大局稳定。5积极探索维修基金的合理使用。以XX市住建委维修基金授权管理试点为契机，对已缴纳专项物业维修基金的住宅小区开展试点工作，探索出维修基金合理使用的方法。5/56进一步规范和推广业主委员会的成立工作。为了更好地维护业主的合法权利和保持小区的安全稳定,依据建设部关于业主大会和业主委员会指导规则的要求,进一步加大业主委员会成立的宣传力量,加强与街道办事处和社区的横向联系,根据指导规则的具体要求,我们三方各执其责,紧密合作,努力把业委会的成立工作做到更好更完善。7坚持依法行政基本要求，确保权力行使依法。根据“合法行政、合理行政、程序正当、高效便民、诚实守信、权责统一”的基本要求，严