XXX国际广场招商运营方案

XXX国家边缘广泛的领域新成员商业运输营平方情况目录1.项目概述1.地理位置32.交通状况分析33.商业气候34.人口和购买力状况35.商业党派的规模46.外围商务47、SWOT52.投资促进1.格式布局的原则62.市场定位73.投资促进84.投资促进计划和时间节点95.投资促进战略和价格战略96、租金、押金征收方式及征收标准107.投资促进人员和岗位职能的分配10Iii .操作1.开放商业和繁荣的战略122.几种常见模式123.差异化战略是运营管理的重点124.综合商业中的几个常见疾病及对13号决议的建议5.购物中心14的可持续管理策略6.品牌维护和推广1519一.项目概述1.地理位置：该项目位于长江西路和西二环路交叉口的东北部。2.流量分析：长江西路和二环路是合肥最重要的主干道。它们都是城市高速公路、高架道路、地下通道和立交桥。虽然它们缩短了项目与传统商业圈之间的距离，但也对人流产生了严重的阻碍作用。3.商业氛围：该项目不位于成熟的商圈，但周边人口众多，消费倾向于李三安商圈。4.人口和购买力状况：XXX国际广场周围有60多个居住区，人口超过15万。该地区居民中高消费群体的比例相对较大。生活消费需求旺盛。中青年人是主要消费者，具有较好的消费能力。5.商业部分的规模：一楼：6293.04平方米高：6米二层：3150平方米高：5.6米三层：3210.58平方米高：5.6米四层：2644.75平方米高：6.6米6.外围业务：(1)华西联合商城位置：长江西路与休宁路交叉口项目性质：综合商业项目商业面积：6万平方米主要商店：华联超市、嘉禾电影院次级商店：肯德基、沃森、苹果实验室。(2)巴托基广场项目地点：长江西路与天竺路交叉口项目性质：综合业务针对人群：在附近生活和工作的人品牌等级：中等商业面积：6万平方米主要商店：鼓楼百货、家庭幸福超市、百强电器第二大商店：古达肯德基。快乐城市(3)松脂万向市项目地点：蜀山区长江西路478号项目性质：城市综合体针对人群：城市中高档消费者品牌等级：中高档主要商店：沃尔玛超市投资促进目标：跟随多核城市发展趋势，在合肥再建一个副中心！立足合肥，把合肥建设成一个标志性的购物、娱乐、休闲聚集区。面对周边的消费群体，它将发展成为一个区域性的品牌商业综合体，最大限度地发掘物业价值！7、SWOT(1)优势和机会项目地理位置优越，交通便利。餐饮、娱乐、零售业合理的利润水平和良好的发展空间，为商业投资和经营奠定了基础。引入乐购作为主店，增加了项目的影响力和知名度。随着公众消费能力和生活节奏的提高，消费者对一站式购物、餐饮、娱乐和休闲场所的需求也在增加。项目周边消费群体聚集，消费能力强。(2)弱点和威胁周边有许多商业中心和新兴商业实体，客户有更多选择。长江路高架线阻塞消费群体，影响项目暴露率。由于项目规模较小，很难完全分配业务组合。分析：总的来说，这个项目的利大于弊。通过调整投资策略和建设计划，可以避免和削弱一些不利因素。第二，投资促进1.格式布局原则为了提高项目的整体消费功能，建立真正的品牌业务，这是绝对必要的(2)适应娱乐休闲等不同商品经营形式的原则适用于三、四层，珠宝和化妆品适用于一层和隔断。可以计划柜台式业务。(3)尊重市场需求和选择的原则。商业布局规划必须为投资促进服务。最终模式取决于投资促进的结果。(4)合理有效利用空间的原则，无论是一级、二级、三级还是四级的组合或分割管理，都必须以利用空间进行商品管理为基础。(5)经济效益原则应充分考虑商家的商业利益，实现商家与市场经营者的双赢。(6)相关性原则。不同的商品适合不同的商业组合。例如，购物、娱乐和休闲可以形成互补和相互促进的业务。这些相关商品可以在同一个功能区内操作。(7)大客户和知名品牌优先的原则。大客户和知名品牌在提升市场品牌、推动中小企业进入和推动消费方面发挥着至关重要的作用。应该优先考虑这些客户。(八)充分考虑经营者的意愿和要求，兼顾经营者的意愿和要求的原则，可以充分吸引经营者进入，提高经营者的经营信心，促进市场的快速形成。(9)方便顾客消费的原则是在商业街的商品布局和业态分布上充分享受一站式消费的乐趣，符合人们的消费习惯。(10)视觉形象原则，整个商业布局应充分考虑视觉冲击和形象统一。2.市场定位(1)功能定位：根据项目的实际情况和市场情况，建议创造周边消费者的消费需求，实现购物、娱乐和休闲功能的整合。(2)格式和格式组合定位：根据项目的商业情况和基于贸易差异和不同行业互补的投资促进基本原则，提出以下建议：1F:品牌珠宝、化妆品、品牌服装等2F:品牌女装、家纺、内衣、童装等3F:电器商店(如国美和苏宁)4F:餐饮、娱乐和休闲(不包括主要商店和超市)(3)等级定位：根据该区域的人口消费情况以及商圈内其他综合体的规模和定位，建议该项目处于中等水平。3.投资促进以下：招商计划是结合当地情况和销售情况制定的。(1)制作一个巨大的招商块，安装在购物中心大楼前。(2)制作8P投资促进手册5000份1P盖2P公司简介、地理位置及内涵3P购物区地图4P公司的管理与理念5P公司设施及配套设施6P格式定位和布局7P购物中心一、二层图纸及招商对象8P封底(3)场外和路边广告地点：选择长江路和西二环路沿线的一到两个高射炮和户外路边广告(4)汽车座椅促销招商广告将有选择地张贴在项目周围的公共汽车车身和广告位上。(5)短信招商信息以短信的形式发送到目标群体的手机上。(6)报纸合肥晚报和新安晚报连续刊登彩色招商广告。4.招商计划和时间节点投资促进阶段时间安排阶段任务第一阶段的2012年4月前1500平方米。女装、童装，零售10件左右，并预留20个预定客户。第二级2012年6月前5000平方米。一些主要客户已经下定决心。第三阶段2012年8月前6000平方米。一些客户直接签订租赁合同，与商家合作进行装修设计。第四阶段2012年10月前1500平方米。店铺协议应由租赁合同代替，店主应监督和协调进入和装修。第五阶段12月前有人建议租金应该保持在较低的水平。如果能以较低的价格起步，迅速完成高质量的投资促进，并在其他新兴商业实体之前形成一种商业氛围，将对以后的经营和房地产增值大有裨益。建议制定两种招商政策，一种是对外统一讲话，另一种是由招商部门经理控制的最终优惠政策。作为项目业务租金回报率的保证，最终优惠政策由部门经理控制，形成分步谈判，有利于掌握招商谈判过程中的技巧，提高谈判成功率。6、租金收取方式建议租金按一铺一价表计算，每年收取一次。第一年租赁合同签订时一次性收取，第二年租赁计算前一个月交付。特殊情况可按半年或季度收费。7、投资人员分配，职能部门经理工作投资总监投资顾问投资顾问部门经理的工作职能：负责整个项目招商项目的规划和实施，安排和协调招商进度；评估投资促进过程，并确保实施过程朝着预设的方向推进；处理招商工作中的突发事件，根据实际情况调整策略；招商部门人员的工作指导、工作验证和绩效评估(绩效工资和奖金的确定)；如果谈判陷入僵局，部门经理将出面进行最后的谈判。与公司领导协调和沟通；投资促进岗位职责：根据预设的格式组合筛选潜在客户；负责招商团队内部信息的沟通和协调；收集招商专员反馈的市场信息，并及时处理；打算跟进与客户的谈判、合同签署和文件归档；投资促进小组的内部事务和行政工作；各部门应协调客户进入和装修所需的服务。投资促进专员的职位职能：根据招商日程安排进行具体的市场考察，并根据计划与客户进行沟通和谈判；以预先设定的形式探索客户，识别预期客户，并对预期客户进行跟踪访问；每天向投资促进主管反馈客户信息和建议；与客户现场联系，并在后期由客户及时跟进；按要求完成工作并填写各种表格；三。商业经营应该说，高质量的投资促进是成功运营的前提，而成功运营是后期高租金回报的重要保证。因此，操作尤为重要！1.拓展业务、繁荣市场的策略前期工作完成后，项目开始进入开工阶段。所谓“万事开头难”。一个复杂的物业管理成功的关键是，商铺是否能按照原来计划的商业模式分布，所有的商铺是否都可以开业(最好是统一开业)。2.几种常见模式(1)产权下放和统一管理为了出售整个购物中心的全部或部分，开发商和业主达成协议，规定在几年内商店将由开发商自己或专业管理公司管理，业主将获得协议确定的稳定回报。(2)只租不卖，统一管理强大的开发商并不急于提取资金，而是将商业地产作为一项资产来管理，通过专业管理来实现资产增值的目的。(3)售前管理项目建成后，开发商将对整个项目进行统一管理，并在商业地产市场升值后高价出售。建议采用第三种模式，这种模式能够反映投资促进和运营带来的价值。3.差异化战略是运营管理的重点我们必须注意特色管理的重要性主店与其他业态相对分离，主店带来的人流只是实现市场外人员的“体外循环”，无法将主店聚集的人气完全吸引到整个项目中。分辨率：要解决这种疾病，我们应该从规划入手，充分将主流店铺带来的人流引入商业店铺。商业区中心主要商店的规划是一个更好的解决方案。我们应该真正把人流的“体外循环”转变为“内部循环”，从而全面提升整个工程的人文价值。(2)产权分散，管理薄弱在商店的管理和人们的聚集中，人们注重“进步和进步”。然而，产权的分离导致了各种零散店铺的完全失衡，无法集中形成规模和效果。分辨率：即使有统一管理的项目，由于缺乏管理专业人员，他们大多在物业管理公司的基础上成立商业管理公司。由于经理们对商业模式缺乏了解，市场管理工作的表现往往不如预期。商店经营后期没有专门的管理和促销机构，个人促销活动是根据商家自己的意愿进行的，以创造知名度，这是消费者所不喜欢的。这种症状应从两个方面来把握：统一经营管理：市场严格按照国际通行的所有权、经营权和经营权相分离的原则运作。在商业房地产开发中，通常的做法是实行经营者、投资者和经营者的联合开发。通常的做法是开发商分割产权，卖给投资者(业主)，然后经营者(管理者)作为一个统一的组织将分散的产权集中起来，对商铺进行统一投资，吸引大型品牌商户(经营权)参与，最终实现各自利益的最大化和扩张。分辨率：使用专业管理团队进行管理和后期操作5.购物中心的可持续管理策略战略一：不断寻求商业模式的突破如果商业项目想要实现可持续发展，它们必须敢于突破，而不是简单地克隆和单调运作。管理者需要不断深入地研究业务，努力为零售业提供更好的购物环境，如何明确主题商场，如何使专业市场真正走上专业化道路等。才能真正引领市场。策略2:管理者和管理者的双赢策略商业地产是商业和房地产行业的有机结合。只有开发商和商业零售商齐心协力，共同开发，寻求双赢，才能走上可持续发展的最终道路。开发商和大企业之间的合作必须建立在双赢的基础上。策略3:质量体系管理所谓的商店在有商店之前就有商业，其辅助价值是以商业性质为基础来体现的。换句话说，只有当商店能够经营得好，商店的价值才能得到体现，价值才能最大化。高质量、系统的商业管理是商业地产项目繁荣的基础。除了小区物业管理的安全和清洁等基础工作外，现代商业运营管理对店铺运营推广更为重要，包括店铺运营区的管理、整体形象的推广、节日促销活动的组织、商户运营质量的监督、退款、转让、再租赁、租户售后服务的监督等。所有这些工作都应该由一套符合项目本身特点的系统来支持。开发者应该为营销费用提供支持：有了一