中天商务中心质量营销方案

中天商务中心营销实施方案一、产品状态分析：1.项目分析：7号楼。总面积售出面积未售出区域单价租金评论仓库520.270520.27258815要交付的2个客户外表529.0993.86未批租面积：435.23988858主要是租赁办公楼3223.261251.573-5层1511.892888401.8，6楼4688在三楼的写作室指定一位顾客。总数4272.621345.432433.96剩余月租金为25243.34英镑总实用面积2665.66总销售金额. 4客户分析：租赁仓库的两个客户，需求面积分别为170和88 ;该办事处打算购买一个需求面积为58平方米的客户。意向客户分析：老顾客提前购买了整个库房，心理价位2350元，物业管理配合解决了发货问题，需要进一步跟进。2.市场环境分析(市场变化因素):(1)由于永江工厂店面和仓库的租赁期即将到期，医药批发商需要寻找新的储存地点，仓库需求增加。(2)富源医药物流中心的专业规划设计及其物流渠道影响了投资者，尤其是医药物流企业对本项目的关注。(3)目前正值房地产销售旺季，但前期销售准备工作不够充分，错过了一些销售机会。另一个月将是大多数制药商支付大笔资金的时候。项目办公楼的物业管理水平和收费标准受到客户质疑；改造园路，加强市政配套设施。在某种程度上，它影响投资者的投资方向。项目营销周期过长，导致市场疲软，销售热情低；如何突破老客户的声誉，创造热销局面，需要加强营销手段和现场销售技巧；结论：当前市场环境和项目总销售额带来的营销障碍不容乐观。大环境和小环境对项目的销售都有很大的影响，弊大于利。销售态度需要调整。2.市场反映了这个问题：(1)需要特别的价格优惠来吸引顾客。需要为特殊客户(购买整层楼的客户和购买大面积的客户)设计特殊优惠政策；(2)项目运输方式不能满足预期客户，导致额外成本增加。制药公司对产品储存有更高的功能要求。项目提供的运输路线会增加一定的运输成本。与此同时，社区内公用设施的额外分配和车辆停车费将阻碍消费者。(3)客户反映物业管理费和附加费用相对较高：(特别是仓库)除了小区内的附加停车费和公用设施分摊费外，客户还需要支付2元的物业管理费和电梯分摊电费。对于潜在客户(尤其是租赁客户)，成本太高，难以承受。(4)其他业务类型涉及的业务范围狭窄：一方面，项目需要根据其营销定位继续吸引经销商，以获得成功的短期销售策略；另一方面，我们需要吸引一些投资客户。直销后对客户培养提出了更高的要求；三。销售状态和渠道：1、销售管理混乱。销售管理、销售流程、销售方法等内容需要重新梳理，使销售人员能够明确界定自己的职责和工作内容；2、销售技能需要加强培训。应加强培训，以回应客户关于价格、如何留住客户以及如何进行直接销售的询问。3.直销取得了一些进展。通过销售人员辛勤的直销工作，现场访问和电话咨询的数量显著增加。然而，直销地点的选择需要重新起草，以扩大项目的受欢迎程度，并吸引不同的投资客户。4.卖点的重组。在对原有商务中心卖点分析的基础上，对各类书屋的卖点进行了梳理目前，滞销的症结在于的主要优势没有得到充分挖掘和扩大，商业氛围没有得到充分营造，销售和招商的卖点模糊不清。因此，根据周边商业环境和流通优势，明确定位，扩大投资前景。享受医药流通基地的利润营销政策：投资促进和销售与各种策略密切相关。投资促进范围：1.招商目的：形成一定的商业氛围，突出写字楼的功能，增强投资者的信心。2.招商目标：根据项目交易客户和来访客户的未来业务类型，项目基本形成了医药物流中心的环境氛围。然而，它相对局限于底层，因此有必要邀请制药运营商投资。同时，我公司建议增加对以下类型企业的投资促进。中医医院、骨科医院、眼科医院企业体育、美容和健身中心医疗器械、制药原料和制药公司网吧、装饰公司、信息技术企业大型药房经营者3.吸引投资的方式：有效的直销。为客户提供的上门服务。强调投资促进的质量和过程管理。(2)对原有17家客户中的租赁客户实施一对一营销策略。(3)通过互联网、电话等方式，向选定的投资促进企业的个地址直接邮寄广告。4.招商机构：成立招商小组：调整现有人员构成，增加专职招商人员。(2)招商要求：主要营销策略是“走出去，请进来！”。5.招商价格：采用高报价、低折扣租金策略(由低到高递增)。这种策略可以防止投资者因低回报而放弃投资。同时，低折扣有利于在实际的招商工作中控制客户的谈判。本项目的租金水平是我公司在“租金返利”的前提下提出的(但该策略目前尚未实施)，租金水平相对较高。与此同时，从来访客户的信息反馈来看，绝大多数客户因租金原因放弃了该项目。我公司建议调整部分商铺和书写室的实付租金：价格地面租金(元/平方米)对于租赁客户地下室10一楼58三楼，五楼20六层28前超市人行道65租金优惠：低调的市场进入策略和各种租金收取方法，以推动房地产租赁和销售。免租金(物业管理费):适用于因某种原因给予商户的折扣。例如，9月份，政府的市政建设将对7号楼业主的运营产生一定影响。因此，在市政道路维修期间，可以降低一定的租金或降低一年的物业管理费。(2)销售政策：鉴于上述销售问题，应采取以下策略进行调整：1.营造商业氛围，促进项目销售。让一定数量的顾客先搬进7号楼。利用一定的优惠政策(如给予装修方案、按期完成装修、给予装修奖励)让客户尽快进入现场进行装修，使物业能够运营，商业潜在价值得以发挥，创造良好的投资环境。让潜在的投资者看到房产未来的投资回报，从而推动以后的销售。而不是被动地等待顾客购买房产。2.鉴于市场结构松散，项目周围的药材批发商和分销商仍主要在街上经营，这部分制药公司仍是项目可以瞄准的重要消费者群体。突出商业办公楼和临街立面的优势。通过成本会计比较进行分析。租金与房价相抵。为了实现股票的快速出售，建议使用租金来抵消房价策略，即在租赁期结束时，如果(住宅楼的价格是买办公楼，而超高层办公楼的价格是买一层楼赚一层楼。)3.最适度的领域：商业空间是为满足你的需求而定制的，并且可以自由分割。4.便捷的交通：便捷的交通，展示高购物价值。5.黄金地段：毗邻黄金干码头，区位优势至高无上。(一)推广策略和节奏由于项目的规模和成本，我们只能采取以市场营销为主的方法。在媒体销售策略方面，我们主要依靠“少数民族传播”:促销时间表营销周期时间安排启动内容/动作模式评论准备期该计划将在提交后一周内完成。团队组建：(4-5个招商团队，2人负责现场接待，2-3人负责现场招商)人员到位后，将立即进行业务培训。早期推广期该计划应在提交后10天内完成。现场包装：1.现场销售办公室：建议采用外部和内部包装，以突出项目的商业氛围。内部包装，加大当前销售部门的包装力度。通过展板和喷漆，营造氛围，展示项目高回报率的特点。外包装，取代原来销售部广告牌上的内容和图片，直接诉求利润点。2.项目现场包装：项目前永恒工厂陈旧、凌乱、肮脏的小房子的墙壁用喷漆包装或广告牌(图像包装和信息发布)。3.包装原米特加超市的前门(内容：金色繁荣店，大招商(出租).咨询电话.)3.入口大厅当前流水标识的应用(流水标识上列出了已购买和正在装修的制药公司的公司名称，为项目营造热卖氛围。)4.建筑广告喷漆为了营造一种商业氛围，已经购买了店面和办公楼并准备搬进来的企业将得到促销。向已经购买广告牌的顾客提供广告牌的方式在现场创造了一种氛围，并被贴在7号楼的建筑主体上。第五点可以用来吸引顾客来经营和装饰，弥补现场人气的不足。官方销售期招商人员到位，现场包装完成后进行。有效直销(DM)不仅针对制药企业，还应该向其他类型的公司开放，抓住所有可能的客户，并通过一对一上门配送和邮件传递信息。同时，展览组织者可以在九月份分发！持续销售气体在项目招商工作开展到一定程度的情况下广播广告：专为成长型企业设计的办公楼的主要促销主题是“以租补房价，多购优惠”。达到一定的租金后，租赁销售信息就会被