2015年江苏省房地产估价师《制度与政策》：保护不动产权利人的物权模拟试题

.2015年江苏省房地产估价师制度与政策：保护不动产权利人的物权模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、将资金投入与房地产相关的证券市场的行为是_。 A房地产直接投资 B房地产间接投资 C房地产混合投资 D房地产有效投资 2、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元，其中主体工程900元，安装及装饰装修工程费为600元。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15，则在估价时点的续建费用为元。 A：486.52 B：521.74 C：559.50 D：1398.76 E：工业用地的监测点评估价格3、某银行为开发商提供两种方案贷款条件，甲方案的贷款利率为17%，按季计息；乙方案的贷款利率为18%，一年计息一次，从支付利息角度开发商适宜选择（）。 A方案甲 B方案乙 C方案甲和方案乙均可 D无法判断 4、某宗房地产的年净收益为4万元，购买者的自有资金为7万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08，该房地产的价格为（）万元。 A38.26 B40.33 C46.5 D62.335、投资者对房地产内部使用功能的变动(例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等)，体现了投资者对房地产投资的重视。(有修改) A：存在效益外溢和转移 B：需要适时地更新改造投资 C：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 D：易受政策影响 E：借款合同 6、影响某套住房的实物因素不包括。 A：装修 B：户型 C：层高 D：楼层 E：工业用地的监测点评估价格 7、衡量房地产区位的好坏，最常见、最简单的是_。 A位置 B外部配套设施 C环境景观 D交通 8、假设某类住宅的价格从3000元下降到2800元，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为。(过时) A：-1.33 B：-0.66 C：0.66 D：1.53 E：工业用地的监测点评估价格 9、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2006年10月1日对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为_万元。 A4091 B4182 C4250 D5000 10、某宗房地产的总建筑面积为5 000 ，房地总价值为2 600万元，其中土地价值为600万元某人购买了其中200 ，该部分的房地价值为182万元假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为。 A：4 B：7 C：17 D：30 E：工业用地的监测点评估价格11、房地产估价是一种关乎_的切身利益乃至社会公共利益，较为复杂的专业服务活动。 A相关单位 B个人 C集体 D相关单位位和个人 12、下列行业中，_中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。 A批量行业 B僵滞行业 C分块行业 D专业化行业 13、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是_。 A销售利润率=销售利润/销售收入 B销售利润率=销售利润/总开发价值 C销售利润率=销售利润/总开发成本 D销售利润率=销售利润/项目总投资14、某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元人民币，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税为万元。 A：450 B：525 C：600 D：900 E：执行层的组织协调 15、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起_日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A30 B45 C60 D90 16、对承包商而言，在_的情况下，采用固定总价合同是比较合适的。 A开工前对工程内容尚不十分清楚 B没有施工图就开工 C设计图纸和技术说明书相当详细 D有施工图但对工程的某些条件尚不清楚 17、某开发商将8 000万元投入一房地产开发项目，假设此项目开发周期为3年，当前房地产开发投资的年投资利润率为20，贷款利率为10，已知在总投资中开发商自有资金占30，则其自有资金的年平均投资收益率为。 A：409 B：547 C：567 D：61 E：借款合同 18、产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁入还应当就该房屋的有关事项向办理证据保全。 A：公安机关 B：司法机关 C：公证机关 D：人民法院 E：房地产估价机构必须加盖公章 19、市场均衡时，称需求等于供给的数量为该商品的均衡数量，所对应的价格(需求价格等于供给价格)为该商品的。 A：需求弹性价格 B：需求价格 C：供给价格 D：均衡价格 E：执行层的组织协调 20、从房地产投资的角度来说，风险涉及变动和可能性，变动又可用标准差来表示，一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险就。 A：越大 B：越小 C：不存在 D：分散 E：借款合同 21、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在_倍以上。 A2 B3 C4 D5 22、关于房屋施工面积的说法，正确的是_。 A房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积 B房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积 C房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积 D房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积23、职工以成本价购买公有住房，房屋权属登记时产别为。 A：房改售房 B：公产 C：私产 D：私产(部分产权) E：执行层的组织协调 24、对房地产利用的限制不包括。 A：房地产权利的设立和行使的限制 B：房地产使用管制 C：房地产空间范围的限制 D：房地产相邻关系的限制 E：工业用地的监测点评估价格25、作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿，不包括_。 A被征收房屋价值的补偿 B因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿 C因征收房屋造成的停产停业损失的补偿 D因被征收房屋抵押而造成的经济损失补偿二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列关于房产税税率的表述中，正确的有。(2009年试题) A：按房产余值计证的为12 B：按房产余值计征的为24 C：按房屋租金计征的3 D：2008年3月1日起，个人出租房屋按4的税率征收 E：按房屋租金计征的为12 2、房地产开发项目的建设过程是指_的持续时间。 A房地产开发全过程 B获得土地后到全部工程竣工 C从工程开工到全部工程竣工 D从工程开工到项目租售完毕3、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是。 A：周期风险 B：比较风险 C：资本价值风险 D：时间风险 E：借款合同 4、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是。 A：比较风险 B：收益现金流风险 C：持有期风险 D：时间风险 E：借款合同5、债务融资的资金融出方所获得的报酬有_。 A项目投资形成的可分配利润 B协议中所规定的贷款利息 C协议中规定的有关费用 D租售收益 E股息 6、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（）应按服装店用途进行估价。 A合法原则 B最高最佳使用原则 C估价时点原则 D替代原则 7、住房公积金管理的决策机构为_。 A住房公积金管理委员会 B住房公积金管理中心 C财政管理部门 D各级人民银行 8、敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即_。 A最乐观预测值 B最悲观预测值 C最可能预测值 D最客观的预测值 E最原始预测值 9、住房公积金的提取和使用原则不包括_的原则。 A定向使用 B安全运作 C严格时限 D按时使用 10、认为利率是由货币的供给与需求决定的理论是。 A：可贷资金利率理论 B：储蓄投资决定理论 C：流动性偏好利率理论 D：马克思利率决定理论 E：借款合同11、某写字楼2年前的市场价格为12000元/m2，目前该类写字楼的市场资金为每天2元/m2，写字楼的净收益为市场租金的80%。预测3年后该写字楼的市场价格将达到12500元/m2，转让该写字楼的税费为市场价格的6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为12%。则该写字楼目前的市场价格为（）元/m2。 A10300 B9766 C10256 D9874 12、廉租住房保障资金的来源有_。 A财政预算资金 B房屋维修资金 C土地出让净收益 D住房公积金增值收益 E廉租住房预售资金 13、下列气态污染物中，对建筑物有腐蚀作用的有。 A：二氧化硫 B：一氧化氮 C：一氧化碳 D：甲醛 E：碳氢化合物14、以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括。 A：建筑安装工程费 B：土地使用权出让金 C：拆迁补偿费 D：公共配套设施建设费 E：城市基础设施建设费 15、房地产技术发展调查包括调查。 A：社会拥有量 B：新产品的国内外先进水平 C：新产品的技术现状和发展趋势 D：通信及交通运输调查 E：能源与资源供应 16、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括_。 A应采用客观成本而不是实际成本 B应采用实际成本而不是客观成本 C应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整 D应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整 E应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整 17、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月 16日的房价实际为_万元。 A2526 B2241 C2135 D2985 18、地价区段是根据_的原则来划分的。 A形状相似 B用途相似 C地价相近 D地段相连 19、现有某待开发项目建筑面积为3850m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为28507元/m2，若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为_万元。 A766 B791 C913 D1046 20、国家可以提前收回建设用地使用权的情形有。 A：受让方逾期未支付全部地价款 B：拆除地上建筑物 C：自然灾害造成地上附着物变化 D：因公共利益需要 E：人民法院判决生效 21、住房公积金制度的作用体现在。 A：是改革住房分配制度，把住房实物分配转变为货币工资分配的重要手段之一 B：增加了职工工资当中住房消费含量，实现分配体制的转换 C：建立了职工个人住房资金积累机制，增强了职工解决住房问题的支付能力 D：住房公积金制度实行“高存高贷”原则，为缴存职工提供比商业贷款利率低的住房公积金个人住房委托贷款 E：增强了职工解决住房问题的能力 22、记账凭证按照经济业务是否涉及货币资金分为三种。 A：收款凭证 B：付款凭证 C：转账凭证 D：