CBD和城市发展

.CBD与城市发展 2004年09月16日14:55新浪房地产(摘自第五届北京朝阳国际商务日-CBD总部经济和区域发展论坛黄奇帆的发言，未经本人审查)今天，参加本次CBD总部经济与区域发展讨论会，我想借此机会谈谈三方面的概念，第一，谈谈CBD建设原则，第二，谈谈CBD建设过程、推进方法，介绍重庆城市建设情况，为大会讨论提供参考。CBD的建设原则是首先，CBD是世界经济一体化的产物，近20年来，世界经济的最大特征是一体化，这一一体化表现在三个方面，一是跨国公司的发展，跨国公司在世界经济一体化过程中发挥着重要的推动作用。 第二，全球要素市场一体化，无论是股票市场还是货币市场，黄金市场还是石油市场，各要素市场都是一体化的。 第三，世界经济一体化的特征是世界大城市和世界中心城市的一体化。 这三个一体化、集中的表现是对CBD的建设需求的表现，实际上跨国公司并不是抽象的存在，其总部聚集的地方一定是经济诚实中心城市，在经济中心城市，其经济活动一般集中在中央商务区。 另外，各种要素市场也不是谷间要素市场的集合，一般设立在大城市，是大城市要素市场的一体化，大城市要素市场也一般设置在CBD地区。 因此，大公司的发展、一体化的发展、要素市场的发展、跨国公司的发展，一般都与CBD联系在一起。 如果你是地区的中心，那么中心城市就是中心商业区，实际上是推广和吸收这个地区的信息、资源、要素和各种能源。 其实我们的中央商务区是这个区域的中央处理器、中继器。 从这个意义上说，中央商务区概念的提案现在变得越来越重要，也与全球经济的一体化有关。第二，只有经济中心城市、地区中心城市或全球经济中心城市需要CBD。 也就是说，不是所有的城市，所谓的城市都需要CBD，比如我们县的郡，5平方公里，我在那里定了50公顷的地方，说这是县的CBD，这是没办法的，是误会。 例如，一个地市，我们中国有400多个中心城市，这个中地市级的中心城市也不一定需要CBD。 什么意思？只有地区的中心城市需要地区的CBD。 如果你是国家的中心城市，你有国家的CBD，你的CBD相当于推广运营全国各种要素的中央商务区域。 从这个意义上说，不是中国的3000个县城，400个地方城市都有CBD的概念，并非所有的城市都需要CBD。 我的意思是，只有这些地区的中心城市、经济中心城市、国家或世界的中心城市，才需要突出的中央商务区的建设。第三，一个中心城市应该是交流中枢、物流中枢的贸易中心区域，他的中心功能应该是区域中心，至少是一个区域GDP总量的10%以上的规模，没有这样的规模，就不能说是经济中心。 即使感觉自己是中心，实际上也不是中心。 也许是想以目标为中心。 例如香港、香港现在有1万多亿GDP，相当于中国GDP总量的10%以上，香港是中国经济的一个中心，也是亚太地区的一个中心，它成立了，香港的贸易，香港的物流，70%以上不是为了香港，而是为了他转播，买了，卖了，不是自己使用的贸易，95% 如果有1兆亿人的话，用自产自贩机，和周边没什么关系的话，你不是CBD。 例如上海，现在上海的贸易量已经有1000亿美元的进出口总量，现在，50%是周边地区的进出口，50%是上海当地的进出口，它已经开始进入贸易中心的范畴。 10年前，78 %是本土的进出口，20 %是周边地区的进出口，10年前是100亿美元以上，那不是中央商务地区。 那么，上海现在是中国的中央商务区吗？他认为中国的12兆GDP还不到15%。 在长江流域，约占GDP总量的20%。 从这个意义上说，它是长江流域的中心，目标应该是中国的经济中心，亚洲的经济中心，但是还没有达到。 也就是说，CBD的建设任务与该城市的中心等级有关，一个区域经济中心不能盲目建设到全国经济中心，盲目建设可能成为泡沫。第四，在一个中心城市，我认为应该建设一个CBD。 如果计划搞不好，这里也是热闹的区，那里也是商业中心区，一个城市有五六个热闹的地方，热闹的地方不等于中央商务区。 中央商务区也不应是一个区县政府努力的结果。 各区县希望自己的区县发展，热闹起来，自己成为CBD。 但是一个CBD应该是城市总体规划的结果，一个城市市长的目标，一个CBD地区，一个城市是国家级经济中心，国家级中央商务地区，这个CBD的建设不仅应该成为该城市市长的努力，也应该成为全国政策的支持、推进和支持的结果。 从这个意义上说，中央商务区的建设是全市的力量，应该成为一个城市的努力目标。 如果某城市已经有一些商业中心区，现在想建立北京这样的中央商务区，是金融街还是朝阳区，昆仑宾馆还是中关村？ 一般来说，北京热闹的地方很多，有整体组合。 在这个组合过程中，最终应该是资源优化配置、合理配置的结果。第五，中央商务区应该是高容积率地区，有很多城市规划，规划后感到生态、环境、绿化，在中央商务区也要培育很多绿树，容积率1:1、1:2这一概念违反了中央商务区的建设要求，没有可行性、可操作性和必要性。 既然被称为中央商务区，容积率至少在1:5以上，关于整个区域。 对于某些具体地区，一般为1:10，甚至1:15的容积率正常，如纽约、5个地区、曼哈顿地区总容积率为1:12，芝加哥、大城市、中央商务区为1:15。 你是什么意思？我认为高容积率至少能带来3个好处。 第一，中央商务区需要建设大规模的基础设施。 在低容积率下，容量不足的话，一个城市会建设5、6个中央商务区，5、6个热闹的地方，从大的方面来说，你的成本会很高。 在美国，这么热闹的地方，56个中央商务区，只有纽约达到了高容积率，曼哈顿的基础设施每平方米投入了十亿美元以上，除以1:12的容积率，平均成本在十亿美元以上，达到了一亿美元以上，大家可以建设所以说有建设基础地价的效果，必须割让薄的成本。 在高容积率下，大量办公楼、商务楼、商务设施、酒店集中在这里，大量中介机构、服务机构集中在这里，产生服务协同效应，服务链负责连接，服务成本也最低。 此外，交通运营成本也很低。 据美国统计，中央商务区每辆轿车年运行总里程为3万公里，在上海，这个数字平均为7万8万公里，在纽约进入曼哈顿后，可以不坐自己的出租车，步行到别的大楼去工作。 因此，总体来说，各方面的成本都大幅度下降，既称为中央商务区，又有很高的容积率，从运行成本、各方面的成本都有合理性。第二，关于推进中央商务区建设。 对于一个区域，一个城市，如果原本没有规划中央商务区域，现在必须规划中央商务区域。 首先要制定计划。 包括产业功能规划在内，这个地方有多少办公大楼，有多少商业设施，酒店，服务业，娱乐业设施，还有多少商场，需要多少文化设施等，在这些方面需要合理的配置，办公大楼70%，80%不得住宅70% 有产业布局。 如果是金融中心CBD的话，可能有版面设计的特征。 如果不能成为金融中心CBD的话，成为物流中心CBD也有自己布局的特征。其次是建筑长期规划，这个地区5平方公里，如果要建设的话，总体控制性总是要完成的。 完成后，数千万平方米，高层建筑形成什么样的模式，形成什么样的形态，应结合数千年文化基础和文化城市需求，现代化要求，形成非常美丽的城市形态。 第四，各种专业计划也要深入、坚定。 第五，一些标志性建筑的建筑设计也要仔细考虑和布置。 这五种计划同时到达后推进是合理的，有的开发者不得来。 他想做什么，开发者主导CBD计划的话会出问题。CBD建设需要非常大的基础设施投资，这种投资不容易依赖财政资金。 一般羊毛出羊，房地产开发总投资的三分之一是城市转让金，政府接受转让金，建立城市相关的房地产基础设施套件。 在中央商务区，基础设施投入大，地价上涨，该地区房地产总投资的40%以上是转让款，这是完全合理的基数。 从这个意义上说，CBD的土地买卖不适合一个大开发人员，这个大开发人员炮制CBD的方法，第一，他很可能具有政府和社会的综合协调能力，最终很可能与中央商务地区协调各种辅助项目，第二，这个招揽方法对土地转让金的征收， 今天给予他各种优惠的可能性很大，最终土地转让金收入变好，整体基础设施不足，最后不一致，整体运营受到影响。 一般说法是“计划、项目、出土”，有计划、有项目、上司投标出土是合理的。 在某个城市，把大片土地承包给某个大老板来开发是有问题的。 总之，中央商务区是城市意志的体现，是城市各种力量的综合结果，不应让一个上司计算。 也就是说，是土地运营中出现的原则。第三，在中央商务区建设过程中，基础设施建成一体，从下水道到地面道路、绿化、环保设施、交通布局，应该进行一体化建设，在这个地区活动的是完美的公共设施匹配地区。第四，与中央商务区结合的中心城市体系应该完全考虑，也就是说，这个CBD不应该简单地表现在高层建筑的城市，而应该是这个城市的金融功能的表现，如果你是金融中心城市的话，你的金融业务，从证券到保险，到行业银行的业务，这些业务是如何发展的这个城市的物流、贸易体系如何发展，也与你的中央商务区有关。 也就是说，在建设CBD的同时，城市整体的奋斗目标必须通过系统、系统地研究和推进金融业务、服务贸易业务、各种物流、贸易、商业、文化业务，与这方面的工作相结合。第五，要抓好一套政策。 如果你是经济中心城市，国内中心城市的话，就有和国内经济政策一体化的问题。 如果你是一个地区，如亚洲经济中心，那么国内外的经济交流就会出现一体化的政策问题。 进入WTO之前，我们的关税壁垒、贸易壁垒、非关税贸易壁垒、服务贸易的各项规制原则阻碍了我们的城市成为国际中心，进入WTO之后，我们的关税壁垒被取消，灌水平均量已经从80%下降到现在的10%以上，几乎可以忽略了。 非关税壁垒已从90年前的数千种许可证、定额下降到数十种，几乎可以忽视。 另一方面，服务贸易也越来越开放，外资从事金融、证券、各种服务业也越来越开放，这为我们的中央商务区和城市建设奠定了基础。 如果你成为金融中心，就应该是货币的自由兑换，不能自由兑换的话，就不能成为金融中心。 我们国家现在没有货币的自由兑换，任何城市都没有资格成为金融中心。 国内金融中心不能说是国际金融中心。 换句话说，我们的目标始终与国家开放政策有关。 比如，首都有一个非常巨大的好机场，仔细推敲这个机场能不能成为航空运输的中枢机场，现在还不是这样。 作为首都的中央商务区，为了体现物流中心，大量的物流企业、贸易企业最好在该中心的办公大楼工作，从机场的角度出发，亚特兰大航空中心基地的概念应该表现出来，政策上的支持是必要的。 大致有三个方面。 例如，你有大型货物机场的基础设施。 这只是一个方面。 第二，机场应该有保税区、自由贸易区和自由窗口。 我们国内有保税区、纳税申报贸易区。 有不同的功能。 机场基地应该有三个功能。 成为一个基地，有加工的概念，有物流的概念，也就是国内外的概念，即使国外的货物进入这个区也不进入国内，必须报关，国内的货物进入这个区也要出国缴税。 如果这三个要素结合起来，北京的国际机场又成为国际上数千亿定额电子加工的中心，产生了这个中心，该地区有加工服务、办公大楼的需求，这与政策一致。也就是说，在这一点上CBD有什么样的功能，为什么有服务的商业区域，你是金融的还是物流的？ 相应地，要设计自己的政策。 这项政策可能需要国家的合作。 既然你是国家的商业区，就要得到国家意志的支持，得到国家政策的支持，最终发展这方面的业务。 这是我想说的建设中央商务区的五个方面的概念。最后，我想以重庆的代表的身份在这里谈谈中央商务区，以及重庆的情况。重庆作为最年轻的西部直辖市，刚直辖6、7年，近几年发展较快。 例如，这几年GDP基本上增长10%以上，今年增长12%，财政收入在这几年增长30%以上，固定资产投资也每年增长30%，金融资产增长每年20%以上，平民收入增长10%以上，整体上西部重庆，现在西部开发的政策使重庆直辖市体制效果发展较快。 除了这几个量的增长变化，重庆这六七年的经济结构也发生了比较重要的变化，我认为更有意义。第一，其产业结构发生了很大变化。 原农业比重下降24%，现在下降12%，第三产业比重从24%增加到42%，工业比重从原来的42%增加到46%，整体产业结构提高。其次，在所有制结构、老工业基地、西部规划经济较为严重的地方，原国有经济的比例达到70%以上，目前其个人、民间、外资企业的比例占45%，混合所有制企业的比例占65%，所有制结构发生了很大变化。第三，工业产品转型大大调整，直辖初级，工业产品3%为高科技，现在18%，高科技产品比重提高，企业利润、利润、各方面的生产销售力、