关于我市住宅小区物业管理情况的调研报告

1/8关于我市住宅小区物业管理情况的调研报告一、我市住宅小区物业管理情况现状我市物业管理起步于1995年。目前市区有3万平方米以上住宅小区417个，住宅总面积5106万平方米，由物业公司管理的227个，总面积2100余万平方米，物业管理覆盖率为41。住宅小区管理大致分为三类一是1995年后建成的小区共248个，210个小区实施了市场化物业管理；二是1985年至1995年建成的小区共79个，其中17个小区实行了物业管理；三是1985年前建成的老旧小区共90个，基本由原单位后勤部门、办事处、居委会管理。全市具备资质的物业服务企业共有369家，从业人员达2万多人。其中一级资质企业1家，二级资质3家；三级和暂定级365家。小区业主大会成立78个，占小区总数。我市普通住宅物业服务收费实行政府指导价，分为五级分别是每建筑平方米、元。近年来，市委、市政府十分重视住宅小区物业管理工作，连续三年将其列入为民办实事内容，不断加大工作力度。一是立章建制，促进工作的规范化、制度化。我市先后出台了XX市住宅区业主大会规则和住宅物业基本服务标准等规章制度，修订了XX市物2/8业管理条例，逐步规范了物业服务企业行为、业主大会活动；二是开展摸底调查，进行分类指导。对我市两栋楼以上较为集中的1036个住宅区管理情况进行了摸底，对790个没有实行物业管理的拿出了分类推进的思路和措施，率先提出了物业公司管理、业主自行管理、产权单位管理、社区保障管理等4种形式的物业管理模式；三是积极做好旧住宅区改善工作，全面提升小区环境。今年对1980年前后建成的112个小区内的房屋、道路、配套设施进行改造，共投资5000万元，受益居民万户、26万人，为实行物业管理奠定了基础；四是建立物业管理行业诚信管理体系，加大对物业公司的监督管理力度。建立了全市所有物业公司诚信档案，并在网上及时公布相关信息，接受社会监督。同时把诚信档案系统建设与企业资质管理相结合，加大对物业公司的管理力度；五是配建物业经营用房，优化物业发展环境。我市在全国率先推出了在小区配建物业经营用房的新举措，在原来配建3物业管理管理用房基础上又增加4的经营用房，经营收益用以补贴小区物业管理经费的不足。二、我市住宅小区物业管理工作中存在的困难和问题物业管理涉及城市管理的方方面面，与群众生活息息相关，既有服务也有管理，本身是个矛盾集中的行业。经调查，物业管理的突出问题主要表现在以下六个方面一是物业管理运行机制不健全。由于受人员编制限制，3/8多数区只有12名物业监管人员，多数街道和居委会无专人负责，导致市、区、街、居四级监管体制落实不到位；一些老旧小区物业仍由产权单位后勤部门管理，未实行市场化运作，管理水平相对较低，设施维修改造难的问题比较突出；现实中召集业主大会十分困难，业主们的意见稍有分歧就无法形成共识，难以实现广大业主对物业管理的参与和监督；二是开发商遗留问题比较突出。目前物业企业与业主发生的纠纷中，近70的矛盾源于开发建设遗留问题，如业主入住后环境达不到规划设计要求、工程质量差、配套设施不完善、不按期交房、不兑现承诺等。这些问题导致业主将怨气转嫁给物业企业，为今后实施物业管理带来困难。三是物业企业服务不到位。主要有设施维修不及时和自行车等财物丢失的问题；个别物业企业擅自改变共有部位用途或利用其经营为自身谋取利益，如车位收费问题；物业企业交接时，原物业企业不愿退出，拒不移交设施和资料，致使新的物业企业进不来，或者物业企业单方停止服务，擅自退出小区，给业主生活造成不便的问题。四是老旧小区实行物业管理难。老旧小区大多建成于福利分房时代，经过住房制度改革后，原产权单位不再管理，或是原产权单位破产或不景气没有能力管理，从而造成小区治安秩序混乱、卫生脏乱差、维修服务没人管的局面。这部分小区难以实行物业管理的原因一方面是部4/8分居民经济条件较差，难以承受引入物业服务的费用。另一方面是小区建筑面积小导致管理成本高，即使设置最基本的服务项目，也会超出所收费用，物业企业难以经营。再者老旧小区按售房比例归集的维修基金很少，经多年使用，有的已经用完，而由于房屋年代较长，面临的维修问题较多，资金缺口比较大。五是收费标准低，物业企业经营困难。自1995年以来，我市物业收费经历了从政府定价到指导价的演变，但收费标准基本没有调整过。十几年来，物业企业的经营成本不断上涨，尤其是主要部分的人员工资增长幅度超过50。偏低的收费标准使物业企业经营困难，目前约有70的物业企业处于亏损状态。六是物业企业与供水、供电、供暖等单位关系难以理顺。目前尚未实行一户一表的住宅小区，供水、供电、供热等相关部门大多不是向最终用户收取费用，而是按小区总表由物业公司托收，小区总表和业主分表之间的跑、冒、滴、漏及供电的电损等，都要由物业公司单方垫付，虽然相关部门对物业公司给予了相应补偿，但数额偏低，不能弥补亏损，使一些物业企业不堪重负。三、关于进一步提高住宅小区物业管理水平的意见和建议（一）进一步深化物业管理体制改革。一是继续落实市、区、街、居四级物业监管体制，落实监管人员。建议市房管局尽快成立执法监察大队，加大对物业行业违法违规行为的查处力度；各区参照XX区5/8的做法，将区小区办编制和人员整体划归区住房办，解决监管人员不足问题；街道办事处统一成立物业管理科，居委会有专职人员负责物业管理工作；参照卫生、计生、民政在社区设定公益岗位的做法，建议我市3万平米以上的小区由政府出资设置1个物业协管员的公益岗位（约450个）。二是加快推进业主自治体制建设。将业主大会和业主委员会建设纳入社区组织监督指导中，继续推行居委会人员和业主委员会组成人员交叉任职，居委会与物业管理区域重叠的，实行一套人员两块牌子。三是改革物业服务价格管理机制。实行物业费政府指导价和市场价双轨运行制度，对已建立业主委员会和业主大会的住宅区物业管理收费实行市场价，由业主和企业自主协商决定物业服务收费水平；其他普通住宅区仍实行政府指导价。（二）进一步提高全市住宅区物业管理覆盖率。继续按照分类推进、重点突破的思路，推行物业公司管理、业主自行管理、产权单位管理，社区保障管理等四种物业管理模式。一是加快产权单位住宅物业服务市场化改革步伐。研究制订优惠政策，推进机关企事业单位房管部门转制为物业服务公司，或将单位住宅区直接转交物业服务企业管理。二是推进老旧住宅区实行物业管理。制定适当的扶持政策，鼓励有实力的物业服务公司接管老旧小区的物业管理，从抓治安防范及治理脏、乱、差入手，逐步向社会化、专业化的物业6/8服务模式过度。三是积极探索规模较小、布局分散的住宅区实施业主自管物业模式。由业主委员会直接招聘保安、绿化、保洁、维修等专业人员，对小区实行专项管理。（三）进一步提高省会住宅区物业服务的整体水平和档次。一是继续推进在所有已实行物业管理的小区全面推行标准化服务。按照已颁布实施的石家庄住宅物业基本服务标准，确保物业服务企业在企业行为、制度建设、物业服务、人员行为等方面达到“规定动作”和基本标准，提高服务质量。二是完善物业服务标准社会评价制度，使其能够长期坚持形成制度化。三是坚持以社区为平台的联席会议制度，及时将矛盾和纠纷化解在基层。四是切实提高物业服务企业自身素质。有针对性地强化政策法规和岗位技能培训，落实物业管理专业人员职业资格制度，通过职业资格考试、注册登记、招聘上岗等措施，从专业能力、职业道德和业绩等方面对物业人员实施管理和监督。（四）积极探索、逐步理顺水、电、热、气等单位与物业服务企业的关系。按照物业管理条例规定，有关单位应积极创造条件，实施水、电表出户工程和供热分户计量改革，逐步做到服务到户、收费到户、维修保养到户。对暂不具备出户条件的住宅区，按照平等互利和有偿服务的原则，有关单位可委托物业服务企业收取相应费用，合理损耗费用由委托单位承担，市财政酌情补贴。另外，根据我市实际7/8情况，借鉴外地成功经验，理顺住宅区热交换站管理体制，逐步将现由物业企业管理的住宅区热交换站交由供热企业直接管理，并由政府、产权单位、业主三方出资筹集建立供热管网建设维护基金，把供热二级管网纳入城市基础设施建设管理的范围。（五）进一步提高解决突出物业管理问题的能力。一是建立应急维修保障制度，解决群众的燃眉之急。建议每年从市住宅专项维修资金的增值收益中提取一部分，建立住宅物业应急维修资金，用于住宅区的公共部位突发性应急使用，缓解物业纠纷和矛盾。二是集中解决一批开发商遗留问题。由建设、规划、房管、工商、监察等部门联合组成遗留问题排查解决工作组，在全市范围内对群众反映强烈的开发商遗留问题，拉出清单，逐个研究解决方案，限期解决。通过“三位一体”大调解和“街道法庭”、“社区法庭”等简易程序，依法、快速解决开发商遗留问题。同时，认真落实XX市新建住宅交付使用管理试行办法，避免新问题的出现。三是制定出台住宅小区车位管理办法、住宅楼道管理办法、住宅电梯管理办