江苏南通绿洲国际项目营销执行报告

,做城北真正的新商务坐标,南通绿洲国际营销执行报告,目录,本体分析客户策略价值体系梳理项目定位执行策略具体营销动作远期建议2010年营销费用预算双方工作职责,项目界定未来的交通枢纽，新兴城区综合体项目,集铁路/高速/城际客运于一体的交通汇合点,港闸区位于南通城市规划，构建“一主三副三轴”的空间发展格局中的北线，又一城市战略转移的新兴城区。,本体分析,S：优势,政策规划中的快速新兴发展城区便利的交通条件，位于铁路、高速公路、城际快速客运的辐射枢纽交汇点，与上海等长三角形成“一小时经济圈”本项目未来昭示性好，将形成城北地标建筑,周边发展仍有待时间，与市中心的城乡感过强，在短时间内难以变现教育、文化等配套在近期内难以完善,W：劣势,O：机会,政府规划政策倾斜与偏转火车站的日趋成熟，高铁的未来引入与“假日酒店”达成合作南通尚无成熟的商业综合体项目,商住性质土地成为2009年南通一级市场成交主力,T：威胁,明天很好，但如何度过今天很重要,本体分析,具有远见的投资型客户他们拥有超乎常人的远见；他们拥有较强的资金实力；他们拥有多次成熟的置业经历；他们不一定固守南通本土；,工作地缘型客户他们或是工作在临近区域、或是由于交通出行便利选择此地；他们未必长期居住南通；他们需要简单生活，但生活品质不低；,少量地缘型客户他们对当地现状较为熟悉；他们对周边项目缺乏信心；他们对新兴综合体倍感新奇；,核心客户,重要客户,偶得客户,市区被动挤出型客户他们单身或者即将结束单身；他们资金实力有限；他们年轻，易于接受新鲜事物；他们不愿为家务琐事缠身；,客户策略,如何让客户感知,我们的未来？,本项目价值体系梳理,项目定位,城北新商务地标,形象定位,与假日酒店分享世界财富,公寓定位,迷你总裁公馆,商务办公定位,总部中心,商业定位,绿洲生活中心,策略执行关键点,前提：酒店式公寓的营销是在项目整体营销工作的基础上针对酒店式公寓产品的特殊性做相关营销手段的侧重,Q1:如何找到他们！,一张覆盖全城的大网一把清晰准确的筛子一条价值感明确的信息传递路径,Q2:怎样的出手理由围绕回报率将价值打包,一个动心的价格,一个可以长期获得收益的产品,一个项目整体的依托平台,针对理性投资客户心理的信息设计是吸引目标客户、吸引其关注的关键！,一张覆盖全城的大网,一把清晰准确的筛子,一条价值感明确的信息传递路径,一通只打给“内行人”的电话一条真正懂得价值的人才会收到的短信一套精心设计的销售说辞,确立本项目高端商务氛围,体现本项目投资高回报率“潜力股”形象,发挥LOFT跃层的高性价比产品优势,一个动心的价格,一个可以长期获得收益的产品,一个项目整体的依托平台,租的出去，长期收益,买了能用，不用打理,终端使用者,需求统一,站在终端使用者,“订制产品”,的角度,一个动心的价格,动作一：拎包住精装,一个项目整体的依托平台,谁是最终用户？,他们是：忙碌于城市之间的精英人士；他们是：外资企业的高级管理；他们是：居于企业核心的智力领袖,他们的品味？精简、时尚、品质感,他们的要求？专业,动作要点：,完善的厨卫设备品牌设备设施在居家与酒店之间设计感的准确把握,装修标准：精装+全套厨卫用具地板、墙纸电磁炉、冰箱、抽油烟机、微波炉浴霸、盥洗池、坐便器、浴房,一个动心的价格,动作二：全方位品质服务,一个项目整体的依托平台,投资客关心的是总是有客租？,代租服务为客户培育市场：对售出的酒店型公寓实行代租服务，为购房者节省精力。可与专业的租赁中介公司联合，保持项目保持稳定的客源,租客关心的是不用自己操心？,国际化标准,物业服务提升,及时的反馈速度,贴心与私享,与知名物业公司合作，订制个性化的服务,一个可以长期获得收益的产品,一个动心的价格,一个项目整体的依托平台,酒店式公寓的成功销售势必要依托于项目的整体价值,南通首家五星级酒店“与五星级酒店做邻居”,营销总控图,4月,4月,6月,8月,12月,10月,5月,7月,9月,11月,储客期,认筹期,开盘,认筹,开盘,认筹,储客期,认筹期,户外，指引系统,主流媒体广告,现场活动事件营销,城北新商务地标,买一层送一层,投资远见未来与五星级酒店做邻居,主流媒体广告,现场活动事件营销,城市占位,体现价值,超值预期,营销动作四月,月主要任务：VI系统调整，户外调整，现场展示调整，推广渠道整合,4.10,4.17,4.24,4.30,户外,报纸,4.22江海硬广+软文,户外大牌出街,户外公交站牌出街,车身广告出街,杂志,车世界,搜房网,首页通栏,首页通栏,短信,4.28，活动告知10万条,楼市,4.15南通日报硬广+软文,活动,4.16-4.18南通房展会,媒体排期四月,预计储客170组,四月营销动作户外调整,1、市中心繁华区储客；文字：“投资价值”2、主要路口干道指引；文字“城北新地标”3、相关竞争项目门前截流；“买一层送一层”,1、苏通大桥维持，看效果，不续签；2、外环北路维持，更换画面，加箭头，指引方向；,现有户外：,未来户外：,1、南大街储客；2、外环北路（中港城、金海岸门前）截流；3、一号桥、二号桥、港闸大桥指引；,二、公交站牌：,1、指引：32、44公交线路2、储客：市中心、政府部门聚集地,三、道旗：外环北路、长华路、永和路指引,一、户外高炮,四月营销动作户外调整具体示意,32路,44路,瑞华商务中心,公交32路,公交44路,公交路牌覆盖范围,灯杆道旗,四月营销动作地块调整具体示意,一、地块大道旗（落地）：置于停车场售楼处门口一侧,二、树立停车场标志,三、更换门头,一、现场调整,1、完善水吧，使客户感受的物业服务品质提升；2、物业人员服装。,增加区域利好公示内容；,1、更换部分家具配饰，增加“商务公寓”氛围；2、户型说明牌；,二、样板间调整,三、物业服务调整,四月营销动作现场内部调整具体示意,品牌的时尚的精简的品质的,四月营销动作市内售楼处选点,安排原则：,市中心繁华区域，临近大型购物广场等客流较大地区大量储客良好展示底商100-300平方米，体现酒店式公寓的高端形象；具备完整的接待功能现场物料完备、销售轮流值班接待客户；,营销动作五月,月主要任务：储客、意向金收取,5.15,5.22,5.29,户外、车身广告,报纸,5.27江海硬广+软文,持续,杂志,搜房网,首页通栏,首页通栏,短信,5.27，意向金收取告知10万条,5.1,5.8,5.13江海硬广+软文,楼市,5.20现代快报硬广+软文,活动,酒店式公寓投资讲座或理财类讲座,DM直投,10万份,10万份,5.14，产品信息告知10万条,加油站DM,2万份,认筹,媒体排期五月,预计储客210组,预计时间：5月份配合点：规划设计专家讲解酒店式公寓设计理念和投资方向；银行邀约高端客户举行维系活动（理财讲座类）；活动当日红酒、雪茄品鉴配合，同时进行产品推介。,五月营销动作酒店式精装公寓或理财讲座,营销动作六月,月主要任务：意向金收取，开盘，活动,6.12,6.19,6.26,户外、车身广告,报纸,6.24江海硬广+软文,持续,杂志,搜房网,首页通栏,首页通栏,短信,6.24，开盘信息告知10万条,6.1,6.5,6.10江海硬广+软文,楼市,6.17现代快报硬广+软文,活动,世界十大酒店专题图片展持续一个月，周末辅以暖场活动，有奖问答,DM直投,10万份,6.10，认筹信息告知10万条,车世界,开盘,认筹阶段,世界杯活动,媒体排期六月,预计储客205组，4-6月共储客585组，缴纳意向金260组，预计开盘销售100套,预计时间：2010.6（维持一个月）地点：售楼处内容：世界十大酒店介绍及图片展或酒店文化展配合点：现场配合茶点。,六月营销活动世界十大酒店专题图片展,1,2,3,4,5,1、法国巴黎四季酒店2、泰国曼谷素可泰酒店3、美国洛杉矶宝艾西酒店4、新加坡四季酒店5、日本东京四季酒店6、中国香港半岛酒店7、土耳其伊斯坦布尔四季酒店8、美国三藩市文华东方酒店9、伊斯坦布尔西拉冈宫殿酒店10、法国巴黎凯悦酒店,6,7,8,9,10,六月营销活动“世界杯”专题,预计时间：2010.6月下旬地点：售楼处内容：结合开盘，竞猜，给予客户开盘优惠配合点：世界杯期间，现场暖场活动、配合茶点。,预计时间：2010.9地点：有斐大酒店内容：人文、经济类会议配合点：邀请郎咸平、吴晓波等经济学家与会，央视欧阳夏丹、芮成钢为特邀主持细节：官方论坛，借助政府媒体帮助造势，利用时间营销扩大项目口碑。,后期营销活动人文、经济、官方论坛,建议要点：会客吧：在办公场合不便接待时可与朋友上会客吧小坐，或独自去饮一杯咖啡。服务中心：设立公务秘书间，翻译服务，秘书服务，律师服务、会计服务，办公系统自动化服务。,建议要点：设置商务会议室，提供多功能商务会议室、洽谈室、培训室租赁服务、会务安排配备健身房、接待客房,功能完善的商务中心提供完备服务,商务中心,商务会所,远期建议：,“五大行”物业顾问,远期建议：,公寓类产品衡量标准,外资/港资/台资中高层管理人士,单身公寓；过渡型婚房；商务人士,酒店式公寓,办公配套的服务式公寓,小户型公寓,商务公寓,目标客户,经营成功需具备的条件,市场条件,聘请国际知名的服务式公寓管理公司或酒店输出管理合理的户型配比,周边市场具备充足的外资/港资/台资客群,合