某温泉项目整体规划及定位建议方案(PPT 54页).ppt

温泉项目整体规划及定位建议,本项目位于中山以南，五桂山与三乡交界处。东临罗山妹山、中山温泉，高尔夫球会、南临广珠公路原线、西临岭仔、北临御龙山项目；周边旅游及渡假资源丰富。本项目5分钟车程内可到三乡镇中心、20分钟到达中山市区。30分钟到达珠海市区。40分钟到达澳门。60分钟到达广州市区。90分钟到达深圳90分钟到达香港。项目通达性良好。,一、项目概况区域交通,位于中山以南,一、项目概况项目指标及要求,一、项目概况项目四至,330米,南临广珠公路原线，宽度136米，(暂称南面84.417亩为A地块，相临452.38亩为B地块)A地块最短纵深约330米,最长约450米.B地块最大宽幅约365米,最窄约290米、北临御龙山项目,直接连接御龙山后期开发地块，地块较狭长，总长度约1400米。地块总用地面积为357636.1平方米.,项目地块与”御龙山”地块紧密相连,地块平整开阔,众山环抱,景色怡人.,南:入口处,入口右侧,北:望御龙山项目,北面远景五桂山,一、项目概况项目四至,广珠西线三期工程2009年12月正式动工,广珠轻轨2010年亚运前通车,港珠澳大桥2009年12月开工建设,四条轨道覆盖中山八成镇区,深中大桥纳入投资计划,中珠江一体化，中山纳入大珠澳都市区,交通利好,商业篇,一、地块分析区域交通,周边交通网路发达，项目至周边区域可达性增强，具备了幅射珠江三角州，以及港、澳区域的基本条件。,一、地块概况区域环境,罗山妹山中山温泉高尔夫球会五桂山森林公园翠亨孙中山故居巨龙博物馆泉眼温泉,项目外部旅游度假资源丰富，生态环境良好。,地块SWOT分析,S1、与本公司御龙山项目相连,O2、稀缺资源,S3、发展商品牌及资源优势,W1、本区域市场高端消费力有限,W2、地块过于狭长,O1、旅游、度假、养生住宅市场空白,S2、昭示性、通达性良好,S5、宏观经济发展,W3、周边相匹配的服务配套馈乏,T2、项目开发资金投入密集，资金链需要紧密结合。,S4、周边自然环境优美,T1、政策变化对房地产的影响,T3、前期规划及产品定位风险,地块分析结论：结论1、结合周边自然资源丰富的特性，建议本案向生态、养生、旅游、商业结合；结论2、项目周边一线景观资源优异，支持项目高端定位结论3、未来交通持续改善，使项目快速达到到珠三角经济发达城市，辐射区域广泛,地块特征总结：1、交通环境优越，四通八达；2、周边自然资源优美，五桂山、温泉资源环绕左右，空气质量高；3、周边旅游资源、休闲设施较为丰富；4、地块狭长，功能化分合理的前提下，可提升住宅项目的私密性；,辐射珠三角，以旅游、养生、文化为核心的中高端复合型地产,中山、珠海、港澳客群三分天下！,人群分析雅居乐临近项目人群数据分析,雅居乐新城国际居住城，客群辐射范围广泛雅居乐新城累计大量港澳业主。中山、珠海、港澳成为新城客群核心,人群分析雅居乐临近项目人群数据分析,对比2009年度数据可以知道:珠海客群显著提升外省客户比例增加港澳客群比例下降中山、珠海、港澳客群仍旧是项目核心人群,人群分析雅居乐临近项目人群数据分析,雅居乐温泉项目,沙溪镇区,小榄镇区,雅建及御龙山长期和近期成交客群可以较准确的猜想项目未来目标人群区域：核心区域：中山、珠海、港澳次核心区域：外省度假投资客群,广州,珠海,港澳,深圳,核心客户圈,辐射客户圈,中山,住宅篇,中山周边,镇区,人群分析,人群分析雅居乐临近项目人群数据分析,中山价格洼地和良好环境将吸引更多外区客户置业,1/6香港老人在广东养老，2009预计来粤养老人事达15万,目标市场：中山、珠海、香港、澳门、省外（江浙、东北、西北等）目标客户：中山、珠海高端客户、港澳中产阶级、各区域市场“养老型”客群,中山,珠海,港澳,省外,40岁以上且支付力强的自住或改善型客群,35岁以上且支付力强的投资或自住客群,40岁以上且支付力强的自住或投资客群,40岁以上且支付力强的投资或度假客群,中山、珠海、港澳、外省,50岁以上“养老型”客群,辐射珠三角，以旅游、养生、文化为核心的中高端复合型地产,复合型地产模式,项目整体定位建议,根据对地块属性及周边资源的分析得出如下定位建议,辐射珠三角中高端旅游文化养生型复合型地产模式,商业,酒店,住宅,公寓,文化,旅游,辐射珠三角中高端旅游文化养生型复合型地产模式,商业,酒店,住宅,公寓,文化,旅游,中山具有千年文化深厚底蕴，一代伟人孙中山、维新思想家郑观应等历史名人均出生于此依本案的地貌特征分析，由于其自然资源的相对丰富，具备开发旅游项目的充分条件，并通过旅游的运营带动房地产价值的提升；从三乡区域市场的角度分析，高品质的综合性旅游项目较少，现有的旅游资源或非常陈旧（如中山温泉、泉眼温泉）或档次较低（如泉林山庄），可以说与三乡的城市发展无法匹配，这也是三乡港澳业主节假日期间返回数量逐年递减的根本性原因之一，因此三乡客观上存在对中高档次综合性旅游项目的潜在需求。,结论：基于上述分析，建议本案设置综合性旅游项目，以提升三乡区域的整体配套标准，从而达到助推房地产长远发展的目的。,旅游定位,香山文化,打造中山城市新名片,1、文化项目；,名人馆:香山文化海洋文化熏陶下的名人汇集孙中山郑观应纪念广场博物馆.,定位,方向,绿色香山文化走廊:粤剧戏台传统美食街古玩博物馆,2、旅游项目；,海洋文化寻根之旅:环珠江口的香港澳门珠海中山均为海洋文化发源地,与目标群互动更好.,生态养生旅游:单车游登山游高球游温泉游美食游生态游文化游,游乐设施:野外拓展温泉SPA生态音乐农庄,景观营造:2公里文化绿道;名人雕塑广场,辐射珠三角中高端旅游文化养生型复合型地产模式,商业,酒店,住宅,公寓,文化,旅游,区域目前的酒店业大部分较为陈旧，基本无法满足本地或港澳客户的消费需求。部分温泉高尔夫会员选择石歧城区酒店入住三乡旅游业并不发达,限制酒店业发展中山目前缺乏旅游+酒店的复合经营模式,结论：综上情况，如果项目以中高端的旅游生态养生的复合型地产的定位,将形成高尚旅游+高档高尔夫度假酒店的复合模式填补区域市场的空白。,1、大气、恢弘的首层大堂；2、中、小型会展厅；3、300间标准及豪华客房；4、中、西餐厅各一所；5、娱乐配套设施，如SPA馆、运动设施、KTV等6、小型高尔夫练习场；（依托于温泉高尔夫）,酒店定位,五星级酒店,综合性度假酒店,定位,方向,辐射珠三角中高端旅游文化养生型复合型地产模式,商业,酒店,住宅,公寓,文化,旅游,三乡镇原生商圈,三乡镇新生代商圈,关于三乡商业方面的总结,1、从两大商圈的情况来看，“原始”商圈是随着三乡的城市发展及人口增加自然形成的，所以说基本上无规划可言，几乎全部为沿街商铺，业态分布混乱。“新生代商圈”规划方面价值老商圈优化很多，但业态同样为中低端的行业经营，较高品质的高端品牌缺乏。2、三乡区域整体基本以餐饮、服装、百货、超市、小型娱乐场所为主，商业的整体档次偏低，事实上这也是港澳区域节假日回流量逐步降低的根本性原因之一。3、缺乏中大型、高档次、高品质的综合性商业广场(shoppingmore)。4、缺乏高端品牌的集约经营场所。5、商业配置的整体水平尚属“镇级”区域的级别。6、缺乏中、大型的娱乐性购物场所。,结论：综上情况，三乡的商业状况缺乏主题式商业业态、概念型商业业态（如人文、文化概念），而本案文化旅游的概念可衍生出相关的以“文化养生”为主线的及娱乐、教育、休闲、观赏、购物、餐饮于一体的综合性商业。,商业定位,主题文化情景餐饮街,以文化旅游为主题的业态商圈(高尔夫旅游纪念品类),主题文化商业街,娱乐、休闲配套,养生医疗配套,综合性商业,定位,以养生、文化为主的商业配套,方向,北京特色主题餐饮街市场看好,上海新天地成就高端文化商业典范,辐射珠三角中高端旅游文化养生型复合型地产模式,商业,酒店,住宅,公寓,文化,旅游,三乡房地产市场概况产品供应情况,从三乡房地产市场的供应情况来看，大致呈现出以下特征：一房一厅基本在35-50平方，两房两厅基本在73-85平方左右，三房除一些N+1户型之外，大部分面积在110140平方，四房基本在150170平方，五房单位供应较少，景观一品的五房单位大致在200-250平方左右。目前各个楼盘销售最为理想的户型如下：1、100-120的三房单位；2、80-95的两房或三房单位；3、45-55小户型产品三乡区域供应量有限，销售情况均较好；150-200的中大户型销售压力较大，主要是因为户型设计、配套、装修档次等方面的投入不够或整体档次较低等原因；中小户型单位在面积方面基本以“偷面积”的方式增加户型的附加值；豪宅方面除别墅外，只有景观一品供应了较为纯粹的豪宅单位，但品质及档次均差强人意；户型设计基本为传统户型，前卫及概念性产品尚属空白区域。,三乡房地产市场概况产品供应特征,结论：1、三乡区域内供应及热销的主力户型以80-120的两房或三房的户型为主，但供应过于集中；2、从现状来看，150以上的中大户型单位销售压力大；3、户型设计过于传统，创新型户型供应量偏少；4、外立面方面欧式风格的建筑比例超过50%以上；从以上供应特征中可以发现，三项区域的洋房供应方面“真正意义”的高端品质的综合性住宅项目几乎为“零供应”，雅居乐新城的领峰组团完全可以成为三乡区域的“高端洋房”代表，但体量偏小，未形成规模效应，而本案体量较大，同时又可与御龙山项目的衔接，加之旅游+房地产的概念支撑，完全具备建设“高端”住宅的条件（环境、交通、配套),住宅定位,中高端度假、养生型住宅,1、顶级资源型住宅2、中高端改善型住宅3、度假型住宅,依托高尔夫一线景观顶级住宅,针对二次以上置业自用型住宅,定位,针对度假型客户设计,1、顶级资源型住宅：150M2-500M2毛坯高层电梯洋房及复式电梯洋房类别墅别墅强调产品功能设计的奢华性,（三-五房）,中山、珠海、港澳及外地高端客群他们强调于资源的占有产品设计空间感的突破以及奢华人性化的设计是重点,2、中高端改善型住宅：90-150M2精装修/毛坯高层电梯洋房强调产品品质、装修品质及实用,（三-四房）,中山、珠海二次以上高端换房客、雅居乐新城换房客、港澳买家典型自用型客户强调产品设计实用性，港珠澳买家更青睐装修单位,3、度假型住宅：60-120M2精装修/家电高层电梯洋房强调产品空间舒适度，景观拥有，精致装修/家电/配套/服务,（一-三房）,港珠澳及外地度假客,辐射珠三角中高端旅游文化养生型复合型地产模式,商业,酒店,住宅,公寓,文化,旅游,公寓定位,中高端度假、养老型公寓,精装修交楼（1200元/),1、养老公寓；2、度假型服务公寓；,依托于医疗配套、环境的特殊客群,依托于投资、候鸟型客群的客群,定位,方向,1、养老公寓：50-80M2精装修/家电高层电梯洋房强调环境、和服务特别是医疗服务,（一-两房）,港澳、外省养老型客户,2、度假型服务公寓：50-90M2精装修/家电高层电梯洋房强调配套服务、投资价值,（一-两房）,投资客户、度假客户,产品配置比例建议,原：24米道路穿过御龙山地块后贯穿本项目地块。由于项目狭长，贯穿其中的地块将影响地块布局以及档次。（兰色）建议修改规划，将24米贯穿项目道路移至地块西线外延（黑色，原15米道路处）好处：1、地块完整2、道路和原河流形成地块与西面村落的天然屏障,24米道路将项目地块划分成A、B、C三块地块