某楼市动态及项目竞争案例调研报告(PPT 45页).ppt

楼市动态及项目竞争案例调研,置高机构研究部,01、09年1-8月份杭州楼市回顾/商品房市场/宏观政策/土地市场,目录,01、09年1-8月份杭州楼市回顾/商品房市场/土地市场/宏观政策,据透明售房网统计，截止到8月30日，杭州主城区住宅可售房源已经跌破6000套，目前可售房源为5810套,01、09年1-8月份杭州楼市回顾/商品房市场/土地市场/宏观政策,供应量,成交价,杭州09年(以春节为时间节点)已经在官方网站上公告、预告的住宅用地，达2612.8亩，可建建筑面积394.2万方，是08年住宅用地出让量的3倍，是07年住宅用地出让量的2/3.已经出让和预告的地块90%集中在拱墅区和江干区，故预计09年的土地供应量会超过07年。预计杭州未来三年，可供应住宅存量1200万方（2007年359万方、2008年169万方、2009年559万方、06年及以前100万方），按120方/套，即10万套，以07年的卖房速度，也足够卖超过3年。,8月18日，西子控股以77777万元戏剧性的价格，夺得29号南星桥粮库地块，24295元/平方米的楼面价，刷新了杭州住宅楼面价的最高纪录（西湖8号公馆楼面价24032元/平方米）。7月23日，义乌小商品城击败绿城，以20650元/平米的楼面价拿下钱江新城地块，这个价格已经逼近西湖8号公馆的楼面价历史纪录，创下了当时住宅楼面价的第二高。同日，德信集团连夺九堡19、20号地块，将九堡的楼面地价拉升至7623元/平方米的高位。7月28日，滨江集团联合三花控股，将笕桥黎明村的楼面价推高至近1万元/平方米更早的6月30日，欣盛房产，以近万的楼面价夺得申花15、16号地块，刷新了申花板块的楼面地.,结论：未来杭州楼市不差房,结论：“面粉贵过面包”，09“地王”创新高,01、09年1-8月份杭州楼市回顾/商品房市场/土地市场/宏观政策,近日，针对今年以来杭州楼市常见的“挤牙膏”式少量多推的推盘模式，杭州房管部门在预售许可证审批时悄悄提高审批门槛：要求开发商将达到预售条件的房源一次性申领预售证。,8月份，北京市城市房地产转让管理办法已进行修订，今后预售住宅或现房销售应按照套内建筑面积计价，而经适房和两限房销售则按建筑面积计价和结算房价款。杭州相关部门表示暂不跟进。,二套房贷政策收紧。目前虽没有统一的二套房贷利率调整文件下达到银行，但杭城多家银行的房贷部门表示，对于二套房贷，目前均严格执行首付四成，利率上浮10%的政策。,01、09年1-8月份杭州楼市回顾/商品房市场/土地市场/宏观政策,小结：,成交量下滑，“地王”频出，二手房贷政策收紧，房价的不断提高和种种关于后市宏观调控的猜测，都预示着未来楼市将不再平静，新一轮调整不可避免。,目录,02、项目竞争案例调研分析/周边住宅项目/同类面市项目/同类未面市项目,02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市,都市水乡二手房,02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市,亲亲家园二手房,02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市,其他项目二手房,美都公寓,02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市,小结：,区域内二手房价格基本在10000元/平方米左右。假定本项目售价13000元/平方米，50平方米，总价65万，首付五成，需32.5万，则32.5万的首付在区域内能买到怎样的房子？作为2成首付，则可以购买162.50万总价的房子，按1万/平方米计，即165平方米。作为3成首付，则可以购买108.34万总价的房子，按1万/平方米计，即108平方米。区域内二手房价格不高，对本项目定价影响较大。尤其是高定价对于自住客来说的门槛加大。,02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市,白马尊邸杭州白马房地产开发有限公司,项目位置：杭州市西湖区三墩镇厚仁路亲亲家园西侧开盘时间：2008.06.22入住时间：2010.05.31项目规模：项目总占地面积73770平方米，总建筑面积14万平方米，容积率1.9，由排屋、高层、小高层组成主力户型：排屋主力面积约220-260，公寓主力面积以86-130平米二房、三房为主销售情况：目前两幢高层剩余4套，小高层剩余34套，成交均价在9000元/平方米左右；排屋40套，已售17套。公寓在售均价13000元/平方米，排屋2.3-2.6万元/平方米。客户构成：购房者大多在城西或是三墩附近工作；项目曾去义乌作过推介会，也不排除存在一部分其他地区投资客的可能,02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市,金溪园中海地产（杭州）有限公司,项目位置：西湖区金渡北路近古墩路；铭雅苑西侧，亲亲家园北开盘时间：2009.05.23入住时间：2010.12.31项目规模：总建筑面积6万平方米，绿化率30%，由5幢高层住宅和多幢排屋组成主力户型：90销售情况：公寓约500套，目前剩余5套，成交均价在9200元/平方米左右；排屋共56套，目前剩余5套，成交均价23749元/平方米。部分公寓边套的房源单价高达12000元/平方米，但也被一抢而空，三墩房价由此迈过每平方米万元的大关客户构成：购房者逾8成的客户为首次置业，其中大多为杭州企事业单位的菁英，包括大学老师、企业白领、私企经营者等。他们在城西有较长的居住经历，对三墩的居住环境、商业配套特别认可,02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市,自在城杭州金地自在城房地产发展有限公司,项目位置：西湖区三墩镇金渡北路通济路开盘时间：2009.06.20入住时间：2010.05项目规模：项目占地面积546亩，总建筑面积约85万，建筑类型包括大规模城市别墅组团、花园洋房、精装修高层景观公寓、时尚SOHO等主力户型：72一房、90左右二房、120和135的三房和145至150的四房户型销售情况：排屋已经开盘159套，目前已售47套，成交均价26818元/平方米。精装修公寓预计10月份开盘，价格未定。,小结：,区域内一手房公寓的供应量未来主要来自金地自在城，故自在城精装公寓的定价对本项目定价有一定的影响。据悉，金地精装公寓的售价在14000元/平方米左右。,02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市,02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市,视界之窗杭州川海置业有限公司,项目位置：滨江区江陵路603号开盘时间：2008.11.02入住时间：2011.12.01用地性质：40年办公用地项目规模：用地面积约7603；总建筑面积约22583.45，2-5层为带租约式销售，作为酒店用房。结构为4.98米层高loft。主力户型：40-60销售情况：目前已售280套，可售150套，2-7层已基本售罄，已售均价15441元/平方米。客户构成：购房者除杭州本地和温台等地投资客外，还有部分工作在滨江的年轻群体,视界之窗户型图,02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市,40loft一楼,40loft二楼,视界之窗样板间,02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市,40loft一楼,40loft二楼,视界之窗样板间,02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市,二楼衣柜,二楼卧室,卫生间,02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市,MOHO尚筑浙江创佳房地产开发有限公司,项目位置：上城区东至近江路、北至秋涛路东北开盘时间：2008.09.12入住时间：2010.04.30用地性质：40年商业金融用地项目规模：项目占地5836，总建筑面积25716，地上建筑面积19206，共308户，由13层商务裙楼、4-18层4.78米loft空间和2层地下车库组成。主力户型：40-65销售情况：目前已售298套，公寓可售1套，预定4套，已售均价19347元/平方米。客户构成：购房者主要为温台和义乌地区的投资客,MOHO尚筑标准层平面图,02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市,附注：A户型大小:40方B户型大小:60方C户型大小:48方D户型大小:50方,MOHO尚筑标一层平面图,02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市,MOHO尚筑样板间实景图,02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市,MOHO尚筑销售道具海报,02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市,MOHO尚筑销售道具楼书折页,02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市,02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市,德泰御峰大厦杭州德泰置业有限公司,项目位置：拱墅区祥符阮家村，丰潭路以东开盘时间：2008.08.26入住时间：2009.09用地性质：40年商业金融兼容办公用地项目规模：项目总建筑面积23961平方米，地下车位301个，总套数423套，其中2-7层层高为4.98米的LOFT，8-9层层高为4.78米的LOFT，10-19层层高是2.94米。主力户型：40销售情况：目前已售391套，可售32套，已售均价12202元/平方米，loft部分已全部售完，其中1-4层为限制性房产。客户构成：三类人群，创业者、商业机构、年轻白领,02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市,德泰御峰大厦平面图,02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市,德泰御峰大厦效果图,loft一楼效果,loft二楼效果,02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市,德泰御峰大厦效果图,loft户型剖面图,02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市,小结：,选取了主城区部分loft商住楼进行分析，在经历09年一轮的行情过后，这些项目基本售完或销售大半。对本项目不构成竞争或竞争较小。,02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市,钱龙名汇公馆杭州钱龙置业有限公司,项目位置：滨江区滨盛路与汉江路交叉口开盘时间：预计2009.10入住时间：不详用地性质：50年综合用地项目规模：项目占地面积约8152平方米，总建筑面积约49861.47平方米，纯4.78米LOFT物业，其中13商业层群楼，商业部分面积6446平方米，住宅部分面积30212平方米。主力户型：主力面积50，另有100、120、160销售情况：预计10月份开盘，毛坯售价预计13000元/平方米,02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市,钱龙名汇公馆实景图,柏悦轩,钱江MOHO,钱龙名汇公馆,02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市,钱龙名汇公馆销售道具,02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市,同方国际同方联合控股集团,项目位置：江干区秋涛路和艮山西路交叉口，浙大华家池校区北侧开盘时间：预计2009.10入住时间：2011用地性质：50年综合用地项目规模：项目总建筑面积约5万平方米，由1幢28层的主楼和5层裙楼构成，规划1-5层为休闲商业配套，6-28层为精装修酒店式公寓，以40-54的高档精装修小户型为主力户型，共651户主力户型：40-54销售情况：预计10月份开盘，精装售价预计17000元/平方米,02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市,同方国际户型图,A户型46,B户型46(主力),02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市,同方国际户型图,C户型40,D户型50,02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市,同方国际户型图,E户型54,G户型40,02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市,UN公社浙江海陆房地产开发有限公司,项目位置：西湖区小和山高教园留和路（新浙江工业大学对面）开盘时间：预计2009.10以后入住时间：2011用地性质：科研用地，50年使用权项目规模：项目总建筑面积约为11万平方米，由6层、7层、8层、11层等各建筑形态的十八栋建筑组成。精装修loft公寓，4.79米层高主力户型：60销售情况：预计10月份以后开盘，推出5090的精装修Loft户型，价格预计会在5000-6000元/左右,02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市,UN公社户型图,标准层平面图,02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市,UN公社户型图,02、项目竞争案例调研分析/周边住宅/同类已面市/同类未面市,西鉴枫景商住楼浙江大学科技园方易建设发展有限公司,项目位置：西湖区竞舟路南端（天目山路口）开盘时间：目前工程已到5层入住时间：不详用地性质：50年办公综合用地项目规模：项目为一幢地下一层、地上11层综合办公楼，建筑高度60米，总建筑面积为11480.2平方米(其中地上部分为9404.1平方米，一层架空层为238.1平方米，地下部分为2076.1平方米)。物业结构为4.78米层高loft。主力户型：40-60销售情况：预计年内会开盘