某地块项目定位及前期发展建议方案(PPT 50页).ppt

,加泰地产崇阳县教育城地块项目定位及前期发展建议,二零一三年三月,content,PART1市场调研分析PART2地块价值分析PART3项目定位PART4项目规划建议PART5开发策略建议PART6工作进度安排,PART1市场调研分析,人口：崇阳县现辖8镇4乡，2012年底，全县年报总人口47.08万。其中农业人口39.17万，非农业人口8.9万。县城关地区常住人口10万，县城流动人口3.5万。,崇阳县20082012人均收入水平走势图,按照崇阳县制定的“十二五”发展规划，计划到2015年，全县生产总值达到130亿元，年均增长17.6%。其中，第一产业达到22亿元，年均增长9.9%；第二产业达到53亿元，年均增长19.6%；第三产业达到55亿元，年均增长19.6%。人均生产总值达到26263元，比2010年增加11805元。全地域财政收入达到10.86亿元，年均递增11.5%。其中，一般预算收入达到3.5亿元，年均递增15%。,关键词：1、存量较大：截止2012年底，全县商品房存量30万余平米；2、竞争激烈：全县大小在售项目33个，15万平米以上规模楼盘5个，加上本项目和锦绣天成，竞争较为激烈；3、房价不高：目前，大部分成规模楼盘销售均价在2500元/平米上下徘徊，全县3月份最高销售均价2867元/平米，最低仅1300余元/平米。4、产品特征：从多层向小高层的过渡期已经基本完成，目前正由小高层向高层过渡。但受房价影响，多层、小高层产品具有较强的市场竞争力。从销售数据分析，三房仍是市场供应需求的主力，面积在110-130平米。市场上开始出现“两房变三房”、“三房变四房”等产品，以赠送面积为卖点，户型面积由趋小化倾向。,老街区,电力大道,崇阳大道,新建路,仪表路,沿河大道,解放路,本案,崇阳县商业业态分布区域,商业市场目前租赁情况良好，但租金水平差距较大。新建项目商铺价格多在7000-10000元/平米（首层）。,针对竞争激烈优化户型设计，通过赠送入户花园、空中花园、大飘窗等面积的方式，提升户型附加值，并通过控制建筑面积、控制总价争夺市场；针对房价较低丰富产品结构，前期先以多层、小高层等成本较低产品入市，快速切入市场；争取差异化本项目周边学校众多，但其它项目针对陪读市场、投资市场的挖掘不够，本项目可适量推出公寓（小两房）抢占市场；争取高端市场通过高端洋房产品，以首层奉送花园、中间楼层奉送露台等方式，吸引高端客户，赚有钱人的钱。,PART2项目地块价值分析,项目位于电力大道以南，新建路以北，崇阳大道以西，目前交通、配套略显不便，但随着电力大道、环线的竣工，未来交通格局将大为改善。项目地势起伏，施工土方量较大，但利于坡地景观的营造。项目紧邻崇阳教育城，教育配套资源较好，周边发展潜力较大。,主要优势点和机会点：紧邻崇阳教育城，教育配套资源较好；周边发展日新月异，地块升值潜力较大；地块规模较大，利于品质、环境营造。,主要劣势：周边略显荒凉、人气不旺，目前交通不便，商业、医疗等配套不足；虽靠近教育城，但地处教育城至城区的反方向；地势崎岖，土方量较大；地块北面邻主干道，对于项目形象展示、建筑排布带来一定的难度。周边楼盘较多，尤其是锦绣天成对本项目威胁较大。,针对政府对商业指标要求和地块人气不足现状适度打造商业，相对集中布局，引进餐饮娱乐休闲等人气店，打造情景商业街，带动周边人气发展。针对2.5容积率规划难度不大，但须注意多层、小高层、高层等不同住宅产品进行搭配，以满足不同的市场需求。,PART3项目定位,围绕教育、人文、升值潜力等先天条件重点突出品质、景观的达到优化户型设计,重新定义崇阳人居标准，打造大型高尚人文景观社区。,形象鲜明化直接切入教育人文主题，旗帜鲜明的拉开形象差异。产品差异化针对区域市场“伪高端”众多，真正的高端物业缺乏，开发部分退台式花园洋房产品，先期开发，迅速树立高端形象；针对周边学校众多，陪读市场庞大，定制部分中小户型公寓产品；针对周边项目以简单临街门面商业产品，打造一条情景商业街，快速吸引人气；注重内部景观打造入口景观、景观轴、中心景观、组团景观、架空层景观等，应一一在项目充分表现；强化户型设计控制户型建筑面积，强调赠送面积，给客户以实惠，以面积、总价取胜。,PART3项目定位分析,三、形象定位,理性关键词索引：维多利亚、感性关键词索引：自然、优雅、含蓄、高贵为特点绅士风度与气质,建议项目形象配对,英伦慢调风情,调性：慢节奏软调生活优雅品味元素：书卷、咖啡、红酒、音乐、花朵形象主题：学府名门，花园雅筑案名建议：剑桥郡备选：花园里、天骄时代、学院派,底部好手工的砖砌墙木质的屋顶板圆顶角楼多重人字形坡屋顶一般外立面材质为暖色系，如砖红色；有木质白色条状饰条或者石灰岩细节一般有凸肚窗一般有角塔正立面不对称设计有进深较大的入口和宽广的门廊,英伦建筑立面风格,示意图,示意图,高层小高层住宅+花园洋房+公寓+风情商业街,多元产品，瞄准多元市场。,户型定位：高层小高层住宅：两房变三房、三房产品为主，少量三房变四房，面积90-130平米；花园洋房：户型面积110-140平米，首层送私家花园，层层退台，顶层复式150-160平米左右。公寓：小两房，面积60-70平米左右。,情景洋房：瞄准政府公务员、私营业主等改善型需求；公寓：小两房产品，瞄准陪读家长、投资客户等过渡需求和投资需求，以及部分新婚置业、养老置业需求；高层小高层住宅：以刚需为主，兼顾改善型需求，辐射社会各个层面群体。,PART4项目规划建议,PART4规划方案建议,一、规划平面布局,PART4规划方案建议,二、住宅产品分布,5+1退台花园洋房1F：130-140（带私家花园）2F：120-1303-4F：110-1205F：140-150（带露台）,PART4规划方案建议,二、住宅产品分布,17+1F公寓,11F小高层住宅26F24F高层住宅17+1F高层住宅,住宅商业总平面分布图,剑桥郡,PART4规划方案建议,三、商业布局规划建议,外街商业（2层）进深：10-12米（纵横向分割，南北双向开门）层高：1F4.8m，2F3.9m业态：超市、药店、银行、餐饮、休闲娱乐等。内街商业（2层）进深：12米（竖向分割，单面开门）层高：1F4.8m，2F3.9m业态：便利店、干洗店、餐饮休闲。,PART4规划方案建议,四、景观规划建议,入口景观临电力大道与规划路入口，作为项目入口景观与形象入口。中心花园项目中心景观区域，可考虑设置部分水系景观，是项目园林景观亮点。组团景观项目分设四组团景观，每个组团配置一处小型中心景观，有利于项目分期开发，且每个组团可独立规划景观主题。,主入口景观,组团景观,组团景观,中心花园景观,入口景观,组团景观,组团景观,PART4规划方案建议,五、交通规划建议,车行交通动线车行入口为3处，分别位于电力大道与规划路，小区内车行道路形成环线，连接各住宅组团。车辆停放项目实行人车分流，车辆停放方式包括：车行道路边停放、中心花园地下停车。,PART4规划方案建议,六、外立面规划建议,远处平视项目效果图,PART4规划方案建议,六、外立面规划建议,沿街商业局部效果示意,远处斜角平视项目效果图,PART4规划方案建议,六、外立面规划建议,组团内洋房平视效果图,PART4规划方案建议,七、住宅户型建议,PART4规划方案建议,七、住宅户型建议,PART4规划方案建议,七、住宅户型建议,PART4规划方案建议,八、其它规划建议,中心景观：建议项目中心花园布置适当的水系景观，以提升项目景观品质与档次。,PART4规划方案建议,八、它规划建议,一卡通安防,PART5开发策略建议,一、分期开发策略,一期：3栋5+1F洋房、3栋11F小高层、1栋17F高层公寓、部分沿街商业。二期：3栋5+1F洋房、3栋11F小高层、1栋17F高层公寓、部分沿街商业。三期：3栋26F高层住宅。四期：1栋17+1F高层、4栋11F小高层。五期：1栋17+1F高层、4栋11F小高层，部分沿街商业。,PART5开发策略建议,二、一期开发策略建议,产品：多层洋房、小高层、高层公寓，沿街商业，产品搭配丰富。价格：前期入市价格相对较低，利用低成本产品，迎合市场需求。形象：一期沿街商业及沿街住宅，树立良好的项目形象。景观：一期主入口景观主轴，作为项目样板景观，有利于提升项目价格与树立形象。售楼部（如图所示）：一期独立商业可作为项目形象售楼部。,营销中心,PART6开发工作进度安排,PART6工作进度安排,工作节点及安排