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发布：产品目录一，首先是物业管理和物业服务物业服务的法律主体二，物业服务合同不履行物业服务合同的法律责任(物业服务企业，业主)三，物权法和物业管理条例各法律主体是物业管理活动的权利和义务(业主，业主委员会，物业服务企业)四，个案分析，物业是什么？ 物业管理与物业服务有何不同？ 房地产概念：房地产从香港传入沿海、内陆，其含义为财产、资产、房地产、房地产、产业等。 这个词从1980年代开始引入国内，现在形成了完整的概念。 也就是说，房地产是指已经建成并使用的各种房屋及其相关设备、设施和场所。 房地产可以很小，一个单元住宅可以是房地产，一栋楼可以是一栋房地产，同一栋房子根据权利的不同可以分成几块房地产。 居住物业、工业物业、商业物业、特殊物业、“物业管理”和“物业服务”，物权法(2007.10.1 )第七十条所有者对建筑物内住宅、营业用住宅等专有部分拥有所有权，独占部分以外的共享部分拥有共享和共同管理的权利。 (建筑物分类所有权)第八十一条所有者可以自行管理建筑物和附属设施，也可以委托房地产服务企业和其他管理人员进行管理。 (业主行使管理权的方式)第八十二条房地产服务企业或者其他管理者根据业主的委托管理建筑区域内的建筑物和附属设施，接受业主的监督。 (物业服务企业在物业管理中的地位)物业管理条例(2007.10.1 )第二条本条例所称的物业管理，是指业主采用物业服务企业，业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，修理、养护、管理房屋和辅助设施及相关场所，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 “物业管理”和“物业服务”是两个不同的概念。 “物业管理”是业主自主管理物业的民事活动，其权利来源于区别建筑物所有权。 “物业服务”是专业公司或管理者受所有者委托(雇用)并提供给所有者的物业管理的有偿服务。 物业管理的核心是业主自治。 业主是物业管理的主体。 房地产服务企业，其他管理者是服务提供者，政府是领导者，不是房地产管理的主体。 物业管理的对象是建筑物和附属设施，不应该涉及人的管理。 物业管理的内容，物权法规定“管理建筑区域内的建筑物及其附属设施”，物业管理条例规定“按照物业服务合同的约定，修理、养护、管理房屋及相关设施的设备和相关场所，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序”。 房地产服务中的主要法律主体，房地产服务中的一些重要文件，物业服务合同或前期物业服务合同或管理规约的其他管理规定或约定(如装修管理规定)，12年10月11日恒升字201228号文，房地产服务合同，房地产服务合同，其中一方提供服务， 另一方支付报酬的是典型的双重服务，有偿合同房地产公司和业主分别享有的权利和承担的义务，是建立业主和房地产公司关系的法律文件，为当事人双方的活动提供了范围和规范。 房地产公司通过合同获得房地产管理权，为所有业主提供服务。 根据合同，房地产公司提供相应的服务，业主支付相应的房地产服务费用。 从这个方面来说，房地产公司和业主之间是民事合同双方的当事人，是平等的主体，享有相当的权利和义务。房地产服务企业不履行合同的法律责任；(1)房地产服务企业不履行或者不完全履行房地产服务合同，或者责任人要求房地产服务企业持续履行、补救措施或者损害赔偿等违约责任，由人民法院支持法律、法规的规定以及相关行业规范规定的修理、养护、管理和维护义务(二)房地产服务企业公开的服务承诺和制定的服务细则，应当认定为房地产服务合同的一部分。 (三)房地产服务企业违反房地产服务合同约定、法律、法规、部门规定，擅自扩大收费范围，提高收费标准，反复征收收费的，所有人以违反收费为理由提出答辩的，人民法院应予支持。 业主要求房地产服务企业归还征收的违规费用的，人民法院应予支持。 业主不履行合同的法律责任，业主违反物业服务合同或法律、法规、管理规章，实施干扰物业服务和管理的行为，物业服务企业要求业主恢复原状、停止侵权、排除干扰等相应的民事责任的，人民法院应予支持。 经书面催促，所有人无正当理由或在催告的合理期限内，房地产服务企业要求所有人支付房地产费用的，人民法院应予支持。 房地产服务企业已按合同约定和相关规定提供服务，所有人不享有或不接受相关房地产服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 (如一楼居民拒绝交出电梯管理费、长期空房的)，房地产服务合同对房租人、借款人及其他房地产用户的法律效力，所有人和房地产的租赁人、借款人或其他房地产用户承诺房地产用户支付房费，房地产服务企业要求所有人承担连带责任的因房地产承租人、借款人或其他房地产用户违反房地产服务合同，实施违反法律、法规或管理规章行为引起的房地产服务纠纷，人民法院应参照本说明对业主的规定处理进行说明。 需要说明和定义的问题有：1.财产权室(包括房改房、集资室、商社)的自营部门，自营设施属于财产权人(业主)所有，财产权人有居住权，同样有养护、维护和安全检查的责任，也可以委托物业管理企业向自营部门和自营设施提供有偿服务。 2 .所有权人擅自改变大楼的原始状态时(例如，蹲下坐下后座位发生变化，原地板砖挖防水层破坏引起漏水等)，所有问题由个人负责，不动产不承担修理和责任。 物权法与物业管理条例，联系：在物业服务最常用的两部法律临时管理规约出台之前，物权法 (以下简称物业管理条例 )是调整物业纠纷的主要法律依据。 在0103010登场之后，作为下位方法，0103010根据0103010的原则性内容进行调整。 (根据2007年条例的有关规定，国务院决定修改物权法。 区别： 条例是基本法律，属于上位法的物权法是行政法规、部下法。 物权法是业主自治、房地产服务和行政监督专业法、特别法。 第七十七条业主不得违反法律、法规和管理规章，将住宅改为经营用住宅。 业主将住宅变更为经营性住宅的，除遵守法律、法规和管理规章外，必须经有利害关系的业主同意。 例如：外来人和业主想把本区的房子作为营业用途(办公室商店娱乐棋牌)的理由和借口同意经营(例如满足业主的需要，丰富娱乐生活，我是业主，是所有权所有者，我想做什么，你能管理吗？ 第八十三条业主应当遵守法律、法规和管理规章。 业主大会和业主委员会根据法律、法规和管理规章，对垃圾废弃、污染物和噪音排放、动物饲养、非法建设、侵占通道、不支付房地产费等损害他人合法权益的行为，有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除干扰、赔偿损失。 业主可以对侵犯自己合法权益的行为，依法向人民法院提起诉讼。物业管理条例及其司法解释，物权法法律指导，第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)根据业主公约、遵守业主大会议事规则的物权法规定，业主公约已修改为管理规章。 (二)遵守房地产管理区域内房地产共享部位和共享设施设备的使用、维护公共秩序和环境卫生等有关规章制度；(三)执行业主大会的决定和业主大会许可业主委员会的决定；(四)按照国家有关规定缴纳特别修理资金；(五)房地产服务费用；(六)按时支付法律、法规规定的其他义务。 第十五条业主委员会在物业管理活动中履行下列义务： (一)召开业主大会报告物业管理实施情况；(二)代表业主和业主大会选定的物业管理企业签订物业服务合同；(三)业主、 及时理解房地产用户意见和建议，监督房地产管理企业履行房地产服务合同，合作(4)监督实施业主公约(5)业主大会赋予的其他职责。 权利： (一)依法、法规，结合具体情况，制定物业管理办法、规章制度。 (二)按照房地产服务合同和管理办法、规章制度对房地产实施相应的管理。 (三)按房地产服务合同和有关规定领取服务报酬。 (四)有权制止违反物业管理规章制度的行为。 (五)有权要求业主委员会协助管理。 (六)有权选择专业公司负责专业管理工作； (七)实行多样化经营，可用其收益补偿管理经费。 义务： 1、履行物业管理合同，依法经营，对业主负责。 2、接受业主委员会和业主的监督。 3、重大管理措施应在业主委员会审议批准后实施。 4 .接受房地产行政主管的监督和指导。 5、定期向所有人公布管理费用收支账目。 6 .发现违法行为，应当立即报告有关行政管理机关。 (被盗及时通报) 7、物业管理合同终止的，应当交给业主委员会有关资料。 物业服务企业在物业管理活动中的权利和义务：物业费不是所有者共同财产的物业费和物业企业的报酬。 其中90%以上用于养护、修理房地产和支付其他公共开支。 房地产企业得到的报酬只占很小一部分。 在这个意义上，房地产费的主要部分是业主共同财产。 支付房地产费用的行为，首先损害所有者的共同财产，其次侵占其他所有者的利益，最后损害房地产企业的利益。 房地产费用不是开发商和房地产企业的财产，所有者不应以履行答辩权为理由拒绝或支付房地产费用。 房地产短期降低业主生活质量，长期降低房价。 几家商店成为新的贫民窟是不可避免的。 业主拒付房地产费用违反有损业主共同利益的行为物业管理条例第六十七条房地产服务合同，业主逾期不支付房地产服务费用的，业主委员会应敦促限期支付的逾期不缴纳的，房地产服务企业可以向人民法院起诉。 条例第六条书面催促的结果，所有人没有正当理由，或者在催告的合理期限内，房地产服务企业要求所有人支付房地产费用的，人民法院应予支持。 房地产服务企业已按合同约定和相关规定提供服务，所有人不享有或不接受相关房地产服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 疑问：如果所有者因房地产服务存在缺陷、安全危险、不符合约定、房地产企业过失导致自己损失等原因进行抗辩，法院是否支持(根据事实证据判定不交叉或不交叉)、房地产管理案例分析、一楼业主：“一楼的居民不使用电梯， 和其他居民一样支付电梯费是不公平的”分析：电梯是共享设施，一楼的居民应该支付电梯费。 根据物权法第七十二条的规定，业主“不得放弃权利履行义务。物权法第八十条规定，建筑物及其附属设施的费用分配、收益分配等事项没有约定或不明确，取决于业主的专有部分占建筑物总面积的比例。 案例1 :住在一楼的电梯费可以拒绝吗案例2 :房地产公司需要负责任吗？经营者李某所住的商住楼大厅时，因湿滑跌倒，骨折住院一个多月，医疗费用数千元。 李某认为跌倒主要是为了滑坡，房地产公司应承担一定的责任。 房地产公司应补偿医疗费、误工费和精神损害费。 物业管理公司是否负责赔偿的关键是看法律是否要求民事责任。 条例第125条：在公共场所、道路旁或过道挖洞、修理地下设施等设置明显标志，采取安全措施造成他人损害的，施工人员应当承担民事责任。 在此案例中，房地产公司对地面潮湿未采取警告性标识和防范措施的，应承担民事赔偿责任。 否则不应承担民事赔偿责任。 案例3 :业主的要求合理吗？ 2003年9月10日，一位高中老师把那辆车停在大楼前，中午12点40分以上，大楼上的玻璃突然掉下来，撞到车前的玻璃上，打破了挡风玻璃，损伤了车前罩。 这玻璃是过道的窗户，窗户是铁皮窗，多年不修。 业主认为物业管理中心对小区进行物业管理，征收物业管理费用，对大楼负有管理义务，大楼的公共部分玻璃掉落损坏汽车，修理汽车，恢复汽车的现状。 案例分析：首先要看物业管理中心是否对购物车负责保管。 一些小区在管理中对车辆实行保管责任，与业主签订车辆保管合同，征收车辆保管费，形成了实际保管合同关系。 合同成立时，物业管理中心形成了对保管车辆造成损伤、丢失的损害责任。 该物业管理中心没有与所有者签订保管合同，也没有收取保管费用，可以免费停泊，不予赔偿。 第二，看物业管理中心落下的玻璃是否有管理责任。 物权法第126条规定：“建筑物或其他设施以及建筑物上的放置物、悬吊物倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，其所有人或管理人员应当承担民事责任。 但是，除了能够证明自己没有过失的情况”的规定明确了全体人员和管理者的责任。 该玻璃位于公共通道窗口，由物业管理中心管理，物业管理中心应当履行管理人员应尽的义务，有责任消除这种危险，有责任尽快修理窗口。 由于多年未修理，玻璃掉落，损坏车前玻璃和前盖，物业管理中心应负责。 必须赔偿业主的修理费用。 案例4 :他花了很多时间和金钱把他的房子交给了房产管理费的徐老师，楼上的居民被水冲走，厨房、厕所和客厅的一部分屋顶被水淹没了。 找到楼上的老板，回答说他家没有泄露，不想协助检查问题。 即使房地产公司的工程师多次协调解决问题，刘老师认为房地产没有履行装修管理的责任，拒绝缴纳房地产管理费。 不满意房地产公司的服务，可以不付房地产管理费吗徐老师应该向谁索赔分析：1.楼上的水流可能是由于两个原因引起的：房屋质量不好会漏水，楼上老板的疏忽会流水，但是无论发生什么原因都要与房地产管理公司有关2 .因房屋质量差，漏水与所有者和开发者之间根据房屋买卖合同发生的合同法律关系有关，开发者交付的房屋有缺陷，水流失使所有者受到损害的，开发者应当承担违约赔偿责任。 3 .楼上业主的过失根据经营者之间的侵权行为引起侵权的法律关系，楼上业主的过失对楼下业主的家产造成损害，该行为已构成楼下业主对产权的侵权，构成侵权承担侵权赔偿责任。 4 .物业管理公司本案只涉及受损业主房屋内部的维修和维修。 由于损坏的部分不属于公共设施、公共区域，该部分物业服务不属于物业管理费用涵盖的服务范围。 因为属于特殊的物业管理服务，所以必须另外支付修理这部分的费用。 业主没有理由支付物业管理费用。 案例5 :物业管理中心于2003年5月30日，某高中院墙附近的洋槐树枝自己落在院墙外，不巧院墙外有女同志和恋人经过，刚好撞到女人身