房地产开发与经营（第二版）第11章+房地产交易.ppt

第11章房地产交易,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,本章内容提要房地产交易是实现房地产产品价值的过程。了解房地产交易的形式和特点，掌握房地产交易的特殊规律，是成功进行房地产交易的基础。本章在对房地产交易进行一般性阐述后，重点对房地产交易价格、国有土地使用权交易、房地产买卖、房地产租赁及房地产抵押进行讨论。,重点问题,房地产交易的过程土地出让价格及其评估房地产交易价格的形成房地产抵押登记,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,11.1房地产交易概述,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,11.1.1房地产交易的概念及形式,房地产交易是指以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称，其实质是房地产权利的交易。,房产交易,地产交易,房地产交易,房地产交易,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,11.1.2房地产交易的特性及原则,房地产交易的特性标的物位置的固定性房地合一的特性房地产交易标的价值金额大、专业性强房地产交易标的供给的稀缺性房地产交易中原房地产设定的权利义务具有承接性,11.1房地产交易概述,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,11.1.2房地产交易的特性及原则,房地产交易的原则及时登记原则房地连动原则交易价格遵循国家政策的原则交易房地产原设定的权利和义务随交易同时转移的原则,11.1房地产交易概述,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,11.1.3房地产市场,广义：是指从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式的总称,狭义：固定的房地产交易所,分为3级,11.1房地产交易概述,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,11.1.4房地产交易机构,建设行政主管部门土地管理部门房地产管理部门,交易管理机构,房地产咨询、房地产价格评估房地产登记房地产经纪,中介机构,11.1房地产交易概述,11.2国有土地使用权交易,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,11.2.1国有土地使用权出让,国家将国有土地使用权（简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为,11.2国有土地使用权交易,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,11.2.1国有土地使用权出让,11.2国有土地使用权交易,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,11.2.1国有土地使用权出让,国有土地使用权出让价格,以基准地价为基础确定土地出让价格。以市场资料为基础确定土地出让价格市场比较法收益还原法成本法剩余法,11.2国有土地使用权交易,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,11.2.1国有土地使用权出让,国有土地使用权出让合同,主要项目合同双方当事人订立合同的宗旨地块的范围和面积合同的期限出让土地的交付与出让金的缴纳土地开发建设与利用规则土地使用权转让、出租和抵押权利的确定合同终止的条件,11.2国有土地使用权交易,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,11.2.2国有土地使用权转让,是指国有土地使用权人按照法定程序将其所拥有的土地使用权转移给他人的行为。,国有土地使用权转让,以出让方式取得的土地使用权转让,以划拨方式取得的土地使用权转让,11.2国有土地使用权交易,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,11.2.3国有土地使用权出租,是指国家以土地所有者的身份，将一定年限的土地使用权出租给土地使用者，并由土地使用者按期向国家缴纳租金的国有土地配置方式，是土地有偿使用的方式之一。,在法律上应满足以下条件：土地使用权出租时，出租人与承租人应当签订租赁合同，租赁合同的内容不得违反国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。土地使用者如果未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资、开发土地的，不得出租土地使用权。土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租时，出租人必须依法办理登记手续。,11.3房地产买卖,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,11.3.1房地产买卖市场细分,房地产买卖市场的特征细分,按营业区域细分按客户类型细分按开发经营的商品种类细分按购房原因细分按经营方法细分,11.3房地产买卖,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,11.3.1房地产买卖市场细分,房地产买卖市场的级别细分,一级市场商品房销售市场二级市场房地产转让市场,11.3房地产买卖,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,11.3.2房地产买卖程序及操作技巧,买卖程序,订立买卖合同,接受审查,签订合同,缴纳税费,办理产权转移过户手续,11.3房地产买卖,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,11.3.2房地产买卖程序及操作技巧,操作技巧,房地产广告技巧确定最佳售楼时机突出项目的差别优势买卖中的调价技巧选择适合的付款方式,11.3房地产买卖,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,11.3.3房地产买卖价格,房地产买卖价格的特殊性,位置对价格起着决定作用能完全依成本定价房地产价格的趋升性房地产价格的垄断性,11.3房地产买卖,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,11.3.3房地产买卖价格,房地产买卖价格评估,新建房地产成本法公式：,旧有房地产成本法公式,11.3房地产买卖,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,11.3.4房地产买卖合同,主要内容,当事人双方商品房基本情况房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间交付使用期限及保固期限双方责任与义务违约处罚,11.4房地产租赁,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,11.4.1房地产租赁市场分类和细分,按客户类型细分按租赁原因细分按租赁用途细分按房地产产权性质细分,11.4房地产租赁,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,11.4.2房地产租赁的一般程序和方法,调查房屋所有权证和出租人、房屋现状签订合同租赁登记合同执行租赁合同的终止,11.4房地产租赁,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,11.4.3房地产租赁价格,房地产收益水平或效用决定租赁价格水平租赁合同条件影响租赁价格水平,房地产租赁价格特点,房地产租金评估,积算法租赁实例比较法收益分析法,11.4房地产租赁,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,11.4.4房地产租赁合同,符合国家法律和政策的原则符合等价有偿的原则符合平等互利、协商一致的原则,制定租赁合同的原则,11.4房地产租赁,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,11.4.4房地产租赁合同,租赁房地产的基本情况租金及租期承租方的权利承租方的义务出租方的权利出租方的义务违约规定,租赁合同的内容,11.5房地产抵押,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,11.5.1房地产抵押的概念,房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。,11.5房地产抵押,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,11.5.2设定抵押权的原则与范围,房地合一原则法登记原则,设定抵押权的原则,设定抵押权的范围,11.5房地产抵押,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,11.5.3房地产抵押合同,抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所主债权的种类、数额抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等抵押房地产的价值抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任抵押期限抵押权灭失的条件违约责任争议解决方式抵押合同订立的时间与地点双方约定的其他事项,主要内容,11.5房地产抵押,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,11.5.4房地产抵押登记,抵押登记的程序,申请,受理验证,审批收费,登记发证,11.5房地产抵押,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,11.5.5房地产抵押受偿,同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押物登记的先后顺序清偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押人未按合同规定履行偿还债务义务的，依照法律规定，房地产抵押权人有权解除抵押合同，拍卖抵押物，并用拍卖所得价款，优先得到补偿，而使自己的权利不受到侵害。,11.5房地产抵押,房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材,11.5.5房地产抵押受偿,同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押物登记的先后顺序清偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押人未按合同规定履行偿还债务义务的，依照法律规定，房地产抵押权人有权解除抵押合同，拍卖抵押物，并用拍卖所得价款，优先得到补偿，而使自己的权利不受