某住宅项目可行性研究报告(PPT 75页).ppt

，沂水住宅项目可行性研究报告，编制单位：20104040439 20104040440 20104040441石榴20104040442郭20104040443 20104040444。第1章概述1.1。项目概述1.2。主要技术经济指标1.3。问题和建议第2章项目投资环境和市场研究2.1。投资环境分析2.2。区域房地产市场分析第三章建设规模和项目开发条件3.1。建设规模3.2。项目概述现状3.3。项目施工条件，目录，第4章建筑计划4.1。设计基础4.2。项目设计主题和发展概念4.3。项目总体规划4.4。建筑设计4.5。结构设计4.6。给水排水设计5。节水措施5.1。设计基础5.2。建筑节能设计第6部分。环境影响评估6.1。准备基础6.2。环境状况6.3。项目建设的环境影响6.4。环境保护措施7。劳动健康和劳动消防7.1。指导思想。职业安全健康对策和措施7.3。消防设计。第8章组织和人力资源配置8.1。组织8.2。人力资源配置第9章项目实施进度9.1。项目开发阶段9.2。项目实施进度表9.3。项目实施过程控制措施第10章项目投标10.1。项目投标概述10.2。项目投标因素分析10.3。投标基础10.4。投标范围10.5。投标方法。第11章投资估算和融资11.1。投资估算11.2。融资12。财务评估12.1。项目评估基础12.2。财务评估基础数据的选择12.3。财务评估12.4。不确定性分析。社会评价13.1。影响分析13.2。风险分析13.3。社会评价结论14。研究结论和建议14.1。14.2可行性研究结论。建议，1.1项目概述，项目名称：沂水局建设地址：郑东新区天彩路(东风东路以北、郑东新区九如东路以东)土地利用面积：20936.7平方米建设规模：总建筑面积：65913.47平方米项目投资：11654.4万元资金来源：自筹.1万元，银行贷款.1万元人民币，预售投资.1万元，第一章小结，1.2主要技术经济指标，序号项目单价1总用地面积20，936.72规划总建筑面积65，913.472.1其中：住宅建筑面积47，652.32.2其中：1-2层商铺建筑面积7419.12.3其中：地下停车场建筑面积108423，一栋建筑项目总投资110，650.447元，财务净现值3，001.068元。财务内部收益率为s.869，静态投资回收期为0.8310，动态投资回收期为0.88。第一章是概述，以及1.3问题和建议。项目开发商已合法取得项目的土地使用权，正在申请办理各项建设手续。分析和计算过程假设该项目在征地、项目启动、开发建设和销售方面遵循国家和衡阳市房地产项目开发程序和规定。经计算，该项目在预期销售价格和销售率条件下具有良好的可行性。郑州房地产市场正处于高速发展时期，竞争日益白热化。因此，有必要考虑市场容量和销售节奏。在施工过程中，要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块的区域优势和景观资源；与知名专业设计公司和中介咨询公司合作，打造社区品牌和企业品牌。制定合理的营销计划，扩大媒体宣传，注重营销推广，确保销售资金的返还。根据投资环境分析，2012年，郑州市国内生产总值(初步核算)达到823.51亿元，增长15.3%。第一产业增加值201.4亿元，增长4.1%。第二产业增加值335.43亿元，增长20.2%。第三产业增加值286.68亿元，增长17.3%。根据常住人口计算，全市人均国内生产总值为12287元，同比增长213.8%第二章项目投资环境与市场研究，2.2区域房地产市场分析。目前，郑州正处于中原经济区建设和国家城乡综合配套试验区的战略时期。郑州能否抓住这一难得的历史机遇，实现区域经济跨越式发展，需要各行各业的全面支持和全面协调发展。房地产业作为一个新兴的、快速发展的行业，必将成为经济发展的领头羊之一，对整个经济发展起着至关重要的推动作用。3.1、建设规模：沂水小区一期工程(1、2、3号楼)规划建设3栋(1-3号楼)高层电梯住宅楼，总建筑面积20936.7平方米(其中住宅面积47652.3平方米，1-2层商铺7419.1平方米，地下停车场10842平方米)，总建筑面积24.4%，总建筑面积65913平方米3.2、项目概况，沂水住宅开发项目位于郑州市郑东新区，地理位置十分优越。该住宅项目位于东风渠以东100米的天然水域，景观独特。沿着东风运河的35米城市绿化带是私人居民的后花园。它摆脱了汽车的烦恼，赋予了项目内在的优雅和灵性。3.3、项目建设条件，郑州市地处中原，整体地形从西南向东北方向复合倾斜，地貌类型以岗为主。整体地形比率下降到7.9。地貌类型以小丘为主，水面占4%。现有河流393条，河流长度5公里或流域面积10平方公里以上，总长8355公里，河网密度0.55公里/平方公里。第四章建筑平面图，4.1设计依据1民用建筑设计通则 GB 50352-20052高层民用建筑设计防火规范GB50045-953、城市规划编制办法第四章建筑平面图，4.2地域特色，住宅项目东临东风运河100米自然水域，景观独特。沿着东风运河的35米城市绿化带是私人居民的后花园。它摆脱了汽车的烦恼，赋予了项目内在的优雅和灵性。4.3项目总体规划，1。规划和设计原则。从城市运营的商业角度挖掘地块的核心价值并规划社区；(2)以销售为导向的分阶段规划设计，确保项目有序运行；(3)节点式景观视线轴线设计，通过建筑群体创造灵活多变的环境空间；(4)人车双路线设计，即人车分流系统，避免交通流对社区的破坏。2.项目结构和布局。1.更多的广场和绿色开放空间。住宅区蜿蜒的小路通向一个僻静的地方，可以看到一步一步的风景。地下阳光车库的设计。即使在车库里，也能看到如画的花园风景，形成独特的下沉景观，使整个空间错落有致。2.充分考虑衡阳的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求通风系统顺畅。3.使用最经济的核心管尺寸，合理组织交通，尽可能减少共享面积。3.住宅物业类型和商业布局。本项目物业类型以高层住宅为主，东风运河以东100米为天然水域。它的风景很独特。沿着东风运河的35米城市绿化带是私人居民的后花园，也是一个办公性质的高层公寓，拥有各种类型的财产。该项目的商业类型齐全，包括街道购物街、集中商业和社区俱乐部。该区南北两块地块之间的市政道路，结合该区主要入口的设置，形成一条人流集中、商业氛围浓厚的商业街。沿着该区东侧的市政道路，规划一楼的商业街，以增强该区周边的商业氛围。4.4建筑设计1，主要规范和标准，郑州市城市规划行政技术准则50009-2001建筑结构荷载规范50007-2002建筑地基基础设计规范50010-2002混凝土结构设计规范50在建筑的正面，采用了欧洲城堡的颜色，用复杂的线条和曲线来展现美丽、动感和多变的视觉效果。建筑用文化砖装饰，这给建筑增加了一点欧洲的简单和深度，显示了尊严和优雅。建筑立面的豪华设计理念体现了优雅精致的新古典风格。大型的阳光露台和经典的三段立面，以写意和浪漫的方式展现出优雅高贵的艺术氛围。(3)建筑类型的特点：(1)细化功能，把握尺度，营造氛围，采用更加灵活的平面设计，以适应不断变化的生活方式。(2)充分考虑衡阳的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求流中有组织，煮中有守，以提高生活质量。(3)住宅布局广场大气，功能布局合理，空间结构紧凑。(4)户型设计新颖，增加了档次空间，满足了现在和未来的市场需求，提高了卖点。如阳光电梯厅、空中庭院、大阳台和飘窗。采用最经济的核心管尺寸，合理组织交通，尽可能减少公共份额的面积。结构设计中应充分考虑以下内容：1 .使结构有清晰的计算图和合理的传递地震作用的方法。二。具有必要的抗震承载力、良好的变形能力和消耗地震能量的能力。三。应采取措施提高可能薄弱部分的抗震能力。2.结构设计结构的安全等级为二级，设计使用年限为50年。抗震设防类别为丙类，基础设计等级为丙类，地下室防水等级为二级。3。结构选择：6层以上的多层房屋采用框架结构，4-6层的多层房屋根据地质条件和地下车库采用砖混结构或框架结构。现浇梁板结构不得用于楼盖。4.在地下室设计中，地下车库的楼板结构采用现浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库的屋面采用梁板结构，并增设次梁，以减小楼板的跨度和厚度。梁采用倒梁形式，以满足建筑空间净高的要求。地下室防水主要基于混凝土结构的自防水，抗渗等级为S8。4.6给排水设计1。给水排水设计规范建筑抗震设计规范GB 50015-2003(2003年版)建筑桩基技术规范GB 50140-2005地下工程防水技术规范GB 50084-2001)(2005年版)砌体结构设计规范GB 50016-2006高层建筑混凝土结构技术规程GB 50013-2006高层建筑箱形与筏形基础技术规范(3)排水设计区采用导流系统排水。雨水和污水分开排放。居住区的雨水由室外水管收集，然后直接排入市政雨水管道。各栋建筑的生活污水经室外污水管浓缩后，先排入住宅区化粪池，经处理后排入市政下水道。第五章节水措施。5.1设计依据是贯彻国家节能、开发利用新能源和可再生能源、保护环境的法律和政策，改善湖南省居住建筑室内热环境，提高采暖和空调的能源利用效率。设计依据是根据中华人民共和国行业标准建筑地基处理技术规范和JCJ134-2001制定的标准。建筑节能设计第1部分。外窗采用浅蓝色中空玻璃，并配有活动外遮阳。2.建筑的屋顶和外墙应采取以下节能措施：(1)浅色瓦饰面。(2)外部保温结构。(3)采用倒置式屋面和种植屋面，局部采用坡屋面以提高保温性能。3.热桥的墙体与屋面的接缝、混凝土、嵌在外墙内的金属等部位应进行隔热处理，以保证内表面温度不低于空气的露点温度，减少热量散失这种温度特征非常有利于冬季作物越冬和春季作物播种。同时，它对人类和各种生物的生活规律有一定的影响，对环境也有很大的影响，如：只候鸟提前返回北方，农作物发芽过早等。春季后降水更加集中，对春收和春移植带来一定影响。下半年基本气候趋势是夏秋两季充沛凉爽，雨季结束不明显。它与上半年的暖冬事件有很好的相关性，是厄尔尼诺引起的异常气候变化的重要表现。根据检测结果，施工区域二氧化硫和氮氧化物的污染程度较轻，总悬浮颗粒物未超标。当前大气质量的基本标志是国家环境质量二级标准，环境空气质量良好。6.3项目建设对环境的影响项目范围内无污染源。项目建设和运营不会对周围环境造成污染，符合环保要求。6.4环境保护措施1。设计基础建筑给水排水设计规范；建筑灭火器配置设计规范；自动喷水灭火系统设计规范；建筑设计防火规范 .2.设计原则建设项目污染防治处理设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。各类污染物经处理后应符合国家和长沙市相关排放标准。(2)坚持经济效益和环境效益相统一的原则，将各种污染降低到较低水平。3、处理措施(1)污水处理本工程室外排水系统为雨水、污水分流。雨水和污水分别排入市政道路上的雨水和污水管道。住宅区的污水通过几个出口排入市政污水管道。室内排水污水和废水合流，建筑屋面雨水、阳台排水和空调冷凝水分别排入小区雨水管道，并排入附近的市政雨水管道。(2)尽可能购买低噪声、低振动的噪声控制高低压输配电设备。减震器应安装在振动设备的基础上，必要时应对相关部件进行隔音处理。各种水泵分别安装在各自的水泵房内。水泵都配有隔振垫。柔性橡胶接头安装在运河的进水管和出水管上，止回阀安装在出水管上。(3)固体废物处理社区的固体废物主要是生活垃圾。社区将建立垃圾收集点，这些垃圾收集点将被安排在十字路口，以方便居民放入垃圾。此外，社区的主要道路和公共场所将设置垃圾桶。物业管理公司将派专人收集垃圾，送到城市垃圾站处理。职业安全健康对策与措施1。安全施工措施1。选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，确保施工过程的本质安全，从源头上消除事故隐患。(2)有效控制重