国际星城项目产品策划报告(ppt 121页).ppt

谨呈：达利集团确定在项目形象建立和企划发展；确定在策略指导下的近阶段工作方向;,本报告的目的,报告思路,营销准备,产品策划目标及问题,利润最大化，实现项目最高价值；速度最优化，达到项目的市场高速接受；形象最佳化，建立市场第一的口碑，为二组团及后期可持续开发铺垫；,Q1.如何在面临当地较低开发水平的情况下迅速树立项目高端形象？Q2.如何超越竞争对手，展现高层优势，让客户认购产品？Q3.如何实现项目的最大价值，建立良性的开发循环？,市场竞争分析,对于周口，我们来如何看这个城市？,城市性质：商贸流通、农产品精深加工为主，中原文化特色浓厚的豫东南中心城市。城市人口:市区人口为398万人，其中非农业人口2233万人，暂住人口558万人，农业人口1189万人。,城市化率:目前只有10.8%，低于全省15个百分点。外出务工：260多万周口人在天南海北挣钱，每年创收678亿元。目前周口在深圳、乌鲁木齐、苏州等地设有10多个驻外劳务办事处。发展格局：向东发展，同时在北和南向有较大的土地储备。,市场竞争分析,看周口的未来，尤其3-5年发展：潜力巨大。,在周口，我们面临的是什么样的市场？,市场竞争分析,总量差，市场发育程度低，从开发量、消化量及城市性格谈起；近年开发量加大，销售增速明显，市场开始活跃，已经走热；目前市场尚处于市场膨胀的初期，机遇良好，但发展空间有合理的限度,定性于四线城市，可从省内商丘、驻马店等作类比；从同类城市一般发展轨迹来看，在未来2-3年内，周口房价应由1600元/平米普遍提升到2000元，在3-5年内，周口可以提升到2500元左右。但现状来说整个周口的房地产市场现阶段仍处于低迷状态，对后续发展采取乐观的审慎态度。因此对未来的期望应站在现实的基点上逐步前进。,面对变化的市场，我们试图模拟一条发展轨迹：,市场竞争分析,竞争是我们成长的必经途径：,本案定位于高端住宅产品，缺少类似的产品，目前在市场上出现的有一定代表性的楼盘有：万基城市花园、兰亭山水、周口现代城等，还有一定数量的楼盘还潜伏在水下。,周口市区楼盘一览,产品已渐入尾声，但对品质的追求在市场却声名远播。关键词：室外游泳池、豪华会所、商业配套,一条贪吃的大鳄，不断在蚕食市场。关键词：大规模、水景、大面积绿化、幼儿园、完整产品线,兰亭山水,万基城市花园,现代城：,在市场上一次次的奔跑，志在超越关键词：地热冷暖中央空调、热水、景观塑造,寂寞的尊者，独钓寒江雪关键词：小高层、生活热水、优质建材,电力小区（星龙华缘）,现代城,潜在竞争：在变化的市场环境中谋求最大胜利：新开发的体量将不断加大，储备土地的放量也讲进一步增强。据统计，周口将开发和即将上市的住宅过100万方。潜在的竞争对手如半岛花园和一些环道开发的大盘（周商交界和东环、大庆路沿线），如商周帝王、奥林匹克花园等，后发潜力均较大。,产品始终是我们的最终话语权：,买家分析,我们的客户在哪里？他们具备哪些物理特征、心理取向？在现实中他们又倾向哪种生活模式和消费价值？,（1）私营业主、个体工商业者（实利）（2）政府机关公务员（低调）（3）企事业单位人员等（生活实际）（4）周边县、镇高收入人群（荣耀）（5）周口外地成功人士返乡购房（实用品位）,项目分析,技术指标（1地块）用地面积：23689.0总建筑面积：67743.9（住宅：30585.7；公寓：19303.5；商业：12390.1；配套建筑：356.2）建筑密度：22.1容积率：2.64绿地率：36.5总户数：739户（其中公寓：508户住宅：231户）总停车数：129辆地面：30辆地下：99辆建筑类型三种：高档酒店式公寓、高层住宅、小区配套及公建用房。,北西东南,我们的地域滨水优势，表现在临沙颖河；我们的高层产品优势，表现在22层建筑表现；我们的外围形象优势，表现在临人民公园、滨河公园；我们的开发优势，表现在招商引资和雄厚实力；,将项目的优势做以最大的展现，树立项目高端气质,我们的优势在哪里,风险要有充分的重视。强化优势，新增亮点，提高附加价值，均是对抗风险之道,我们的风险在哪里,市场有效需求的分散，城市缺乏核心竞争力；高层产品市场接受有一定的过程；市场对价格承受有一定的水平；竞争项目的分化和自建自行开发客户的流失；,不走寻常路，借势出奇兵，在平淡的市场上掀起一股强大的冲击波。,精神旗帜,世茂滨江花园：滨江、国际化、豪宅曾经被称为”中国第一豪宅“，由世茂集团投资50亿人民币建设的大型水岸社区。规划：吉尼斯中国最高江景华宅，由7栋超高层豪华公寓组成，面对繁华外滩沿江扩展近一公里。80万平米超大型建筑群，70%超高绿化率，15000平米会所。建筑：现代主义风格建筑群。,国际景观，领袖姿态景观：六大世界风情主题园林景区中式苏州园林、美式夏威夷冲浪沙滩、德式绿荫天鹅湖、英式大草坪、法式迷宫花园、奥林匹克运动花园。推广：梁朝伟作为形象代言人。作为“滨江模式”的首创典范，其旗下的南京世茂滨江新城、哈尔滨世茂滨江新城、芜湖世茂滨江花园等系列楼盘成为当地市场的旗舰产品。开发启示：借用江景优势，营造风格园林，强化物业功能，进行良好的市场造势和形象包装提升了产品附加价值。,壮观的大门,潍坊路将之分两部分,榜样力量,运河上郡中油运河上郡由郑州中油置业有限公司投资兴建，是由20栋小高层住宅、运动主题会所以及外滩风情商业街组成的大型现代国际水岸社区。总建筑面积18万余平方米。规划:“运河上郡”项目在传承黑川“共生”的思想下，以“共生的生态社区”、“人性的空间环境”、“合理的房型”和“现代的建筑形象”为本案规划设计宗旨，充分为追求品质生活的中原主流精英阶层营造健康、时尚的国际水岸人居环境。,庭院园林景观,中式建筑、海派文化、现代风格景观:运河上郡总体布局可以用“两条空间轴、两条商业带+七座主题庭院式景观”来概括，景观和绿化系统规划巧妙利用了区内场地高差,引入微坡地形及台地建念,社区成围合之势,使整个地块形成“负阴抱阳”的新型风水格局。同时,引入GOLF果岭的坡地绿化造景手法,以形成立体化的多层次绿化。启示：通过建筑、物业、景观塑造了良好的形象，在市场上借助集团形象直接进入到高端席位。,香槟色的外立面,产品策划策略,我们的位置？以何种战略何种姿态冲击市场？,对滨江国际星城一期之规划定位的理解，应立足于战略角度进行强化，使得定位本身能够在更高层面指导产品设计深化，尤其是产品价值链体现至中后段时的市场适应性与配合度能够得到更好的支撑以及落实。整体上立足于“周口第一大盘”，“周口地产第一品牌”，从市场特征、企业战略、地块特点、客户特征等四个方面理解定位的意义，并给予强化。,市场插位战略：面对市场的格局，追随和直接竞争不是项目最佳的定位方向，直接以高端的市场形象入市，立足市场领导者的角色，引领市场新趋势，又有效的进行了市场错位，形成USP卖点和有利的营销利器。,插位战略、领导者姿态、USP卖点,整体：大周口首座30万方HOPSCA社区,大周口言及项目辐射范围在周口区域范围内，也代表项目将周口形象提升一个新的高度；首座，30万方主指项目的市场姿态和体量；HOPSCA集主题酒店（HOTEL）、商务写字楼（OFFICE）、立体空中花园（PARK）、时尚休闲购物（SHOPPING）、娱乐泛会所（CLUB）、高尚住宅（APPART-MENT）于一体的城市综合体。,一组团：周口第一居住高度滨水BLOCK国际社区,周口第一居住高度项目的客观层面上以周口第一高楼问世，精神层次上则指项目品质为市场之顶端，客户类群层次为社会之上层。滨水特指项目独有的区位和景观优势，在河道周边并且拥有丰富的滨水绿化景观以及休闲配套。Block概念来源于美国，BLOCK是5个英文单词的缩写:BBusiness(商业)、LLiefallow(休闲)、00pen(开放)、CCrowd(人群)、KKind(亲和)。BLOCK是居住和商业的集中融合。,首家项目在发展过程中体现出来的独有品质，为市场上之前所存在的小户型有不可比拟的优势。星级酒店式服务项目酒店式公寓与星级酒店共享配套，并享有相应的菜单服务。第三代商务公寓第三代商务公寓提倡理念，采用全框架结构，可自由分隔组合，更可整层定制，解决了前两代在建筑结构上的硬伤；在外立面、电梯等硬件设施上可与写字楼媲美，不仅展示了企业形象，商务效率也大大提升。,酒店式公寓：首家星级酒店式服务的第三代商务公寓,商业：周口高档“startown食尚街”,高档项目商业街的定位立足城市街区中的高档层次消费，与周边商业氛围融为一体。Startown商业街的存在不是孤立的，而是与国际化社区联系在一起。食尚街集中高档商务餐饮、旅游商务餐饮、中档家常菜、水岸风情酒吧等为一体，为“特色餐饮示范街”。,形象：高度生活，体现价值身份感的原生水岸豪宅,体现价值身份感：本案尽量摒弃项目的“平庸大众”元素，力求打造成为周口第一高层建筑，迎合目标客户“高人一等”的生活追求，进而与其需求心理达成高度和谐统一，体现客户自身价值和身份优越感。豪宅：豪宅顾名思义是一种超越纯居住功能要求和实际使用价值之外的顶级住宅，项目走高端顶层的路线，并且在任何细部做足功夫，力求体现其附加价值的层次性提升，使其当之无愧的成为周口市场高端项目的旗帜，并靠品质获得处于“金字塔尖”的目标客源的心理认同。,至高原则对比市场，适当超前部分亮化，控制成本,我们的产品特性我们的操作规则我们表现的特质,这些，将成就我们的领袖气质,豪宅品质内涵,如何执行兑现,作为市场的领军者，我们与生俱来的品质在加以合理的亮化，将造就在市场上独一无二的王者之风。,塑造王者之气,实现良性互动模式,总体规划,从30万方的规模来看，产品总体规划布局住宅与商业的配比不尽完善，非住宅产品的比例应达到15%左右。同时项目产品类型的应趋于多元化，拉大项目产品线长度。,hotel,park,apartment,office,shopping,club,六大物业功能合理组合,建筑规划,建筑风格及表现现代简约主义平顶露台顶层阁楼铁栏杆绿色窗体冷色简洁立面现代感的主入口,布局组团式1梯2户、1梯3户,户型方正实用南北向双阳台飘窗,主导风格现代简约主义,主入口是项目的标志性构筑物之一，也是项目形象和品质的最为直观地体现。表达大气、壮观，并与入口的景观相结合。建议如图1的风格较为大气、现代和力量。,1,34,住宅中门廊的设计使之更象公共建筑，不仅使主、客人下车进入大门时免受日晒雨淋，同时和主体建筑的体量相呼应、突出豪宅的宏伟气派。,采用当今盛行的现代主义简约风格的立面表达方式，棱角分明且采用大量的落地玻璃提升采光度。在立面使用色彩，以强烈的色彩达到视觉和心理效果，直接表达项目的尊贵感。可以考虑深红色与乳黄色的合理搭配，形成经典的三段式设计，并配合绿色的玻璃窗。酒店公寓立面通过墙体和部分玻璃结合，采用更为亮洁的色彩，并与住宅融合。,楼顶符号体现出建筑风格的特性，与项目现代简约风格相协调。同时楼顶设计体现项目规模大、品质高和力争向上、简洁大方的人文特性。,空调机位楼盘外立面上外挂空调机，给人的视角冲击留下极其难受的感觉，给楼盘整体形象的提升带来难度。统一安排空调位，是保持项目外立面特征的重要因素。,外飘窗、凸阳台、排烟口、防盗窗对于这些建筑外立面的构建物或饰物，做好了是楼盘的装饰品，可以给房子价格产生提升的空间。合理设置这些元素会进一步提高产品的品质。,像花岗岩底座、双层中空玻璃、高档彩塑门窗、入户子母门以及塑钢窗带密码锁内衬钢架等这些竞争性项目选用的建材部品，项目必须予以达到同等档次并适当的超越。在房屋保温性能方面，可考虑底层地面铺设EPS保温板和APP隔气层。外墙采用美国欧文斯科宁外挂保温结构。建筑部品和电工电气可适当采用名牌产品，如：盼盼防盗门、防火门、日立电梯等，或者使用部分加以点缀。,一层地面的空间作出节约，可利用作为停车和绿化，使视野较为开阔。同时结合项目地块，尽量借用现有地势，不刻意的深挖，造成社区内高低起伏、错落有致的景观体系，风景丰富性、层次感大大增强。,在具体操作中，可采用相关降低成本的做法。比如在项目的商铺楼顶设置为不进入人状态，降低屋面荷载，从而降低屋顶建筑造价。此外，通过生态新技术降低成本也是操作中常见的方法。,力争提升最大的商业价值，在内部交通组织中，多预留设置一到二层、二到三层的通道。而由通道的加强延伸组织内部动线，将商业体块切分成抵达度高、商业价值尽可能趋于均好的若干体量区块，利于业态布局及日后的租售。,目前酒店式公寓部分面积设置在30-50平米之间，层高分为3米和5.6米两种。根据项目整体体量和市场消化的需求，建议对5.6米层高的复式小户型作出改动，将其中80%改为5.1米层高。以提高产品的附加价值，并加大产品的差异性，更好的适应市场的需求。,两房户型户型方正，做到全明设计。南向大阳台、飘窗、厨房小阳台等亮点明显。,观景阳台,飘窗,工作阳台,建筑规划,三房户型户型大气，南北通透，全明设计。南北双阳台、飘窗、双卫设计等优点明显。,双阳台,飘窗,飘窗,专属卫生间,住宅部分交房标准：毛坯公寓部分交房标准：部分精装修（控制造价）商业部分交房标准：毛坯,公用部分：外墙饰面：面砖、涂料/单元入口处：设可视对讲/信奶箱：每户配备信奶箱/公用楼梯：a.地面：水泥砂浆；b.扶手：木质扶手、铁制栏杆/照明：楼梯间设感应灯/电梯：品牌电梯。套内部分：门：a.分户门：钢制复合门；b.室内门：预留洞口；c.阳台门：封闭阳台处预留洞口；d.不封闭阳台处为单框双玻塑钢平开门/窗户：均为单框双玻塑钢窗阳台：a.封闭阳台：单框双玻塑钢窗；b.不封闭阳台：铁制栏杆/厨房、卫生间：a.墙面：水泥砂浆抹面；b.地面：水泥砂浆面层；c.上下水：预留接口/楼地面：细石混凝土（厨房、卫生间除外）/墙面：砂浆面层（厨房、卫生间除外）/天棚：刷素灰（厨房、卫生间除外）/室内电气：户内设置分户配电箱，并装有漏电保护器，安装白炽灯、电器开关及插座/对讲系统：每户安装一部可视对讲分机/三表系统：配备水、电、煤气计量设备/户内安防系统：安装煤气泄露报警器及紧急呼叫按钮/电话：每户在客厅及主卧各设一处电话接口/有线电视：每户在客厅设一处有线电视接口/网络系统：每户设一处网络接口/采暖：部分集中供热/供气：市政天然气。,建筑规划,园林景观,主题园林的打造：建议一期整体做出国际化园林风格。东西两块30万形成不同的园林主题风格，分为六个部分。平均5万方形成一个主题园林组团，并与项目的开发节凑相协调。,国际化园林景观,国际化园林景观,在景观运用中，结合不同的地域形成相应的园林主题，以道路做为分割点。由项目的建筑布局出发，结合开发推广，可考虑做出不同的景观组团：北京组团（奥运北京）、悉尼组团（悉尼港湾）、纽约组团（纽约公园）、伦敦组团（英伦大草坪）、柏林组团（柏林春天）、新加坡组团（风情新加坡）。结合地形创造出多条景观轴线，注重细节，如乔、灌、花、草的复合；注重生态搭配，如春夏秋冬的各个主题，营造一种体现尊贵的生活格调和方式的国际化风情社区。,2,3,4,5,1、北京组团（奥运北京）2、悉尼组团（悉尼港湾）3、纽约组团（纽约公园）4、伦敦组团（英伦大草坪）5、柏林组团（柏林春天）6、新加坡组团（风情新加坡）,1,6,市场对比：万基城市花园四大主题园林景观：悉尼阳光、托斯卡纳、巴塞罗那、普罗旺斯现代城：欧式设计风格,景观组团,结合项目的地形条件，设置趣味性强的中心台地园林，与功能性园林拉开差异，并结合屋顶楼台绿化，首创周口立体园林。,强调空间层次性和丰富性，从公共空间到私有空间的过渡。不同的参照体系产生不同的空间体验，以小见大的理念打造庭院空间。在园林设置上，从中心园林到组团园林到宅前园林，并充分考虑到单个住户的实际感觉，并在园林构建中注重业主的参与性。,座椅跌水指示牌,在景观中添加座椅、花池等元素，构建指示牌，将形成项目良好的风景，并体现出人性化设施布局。,作为高端项目产品，社区的主导标示起着“画龙点睛”的作用，成为进入小区记忆的亮点。可以考虑在社区主入口要在建造，与项目的发展融为一体，整体风格和协一致。以使其成为独特的人文景观之一，同时也可为本项目的宣传起到明显的促进作用。,建标新技术,在酒店式公寓中采用新型轻质板材。厚度分为：90毫米、100毫米、120毫米等，可增加房屋实际使用面积。采用加气墙板为框架结构的内隔墙，比采用空心砖，泰柏板等。其总造价可节省10%左右。,海洁特外墙瓷砖有天然氧吧之称，是目前市场上最先进的环保养生材料，其除了正常的外墙装饰作用以外，还能够有极强的空气净化能力，属于具有养生功能的特色高科技材料。如果出于成本控制考虑，可以在中庭部分楼层使用。,“雾森恒湿景观系统”:采用高科技的手段，把水以极细微的水粒喷出，形成颇似自然雾气的白色水雾，犹如“雾都森林”。雾森系统的独特之处不仅在造景上，还可控制温度，增湿除尘，产生出大量“空中维生素”负离子，使空气更加清新，养颜美容又养生。市场案例郑州海上香颂、商丘水木清华,太阳能灯：小区内全部使用太阳能路灯，彰显“都市”魅力。光伏系统、照明系统利用太阳能为动力,节能环保,无污染，并且以前沿的科技、先进的设备，使之节能高，寿命长。以此，表现项目绿色和节能环保的品性。后续摆脱业户均摊高额电费的烦恼，也降低了物业的维护和消耗，同时成为项目的良好卖点。,物业管理,推荐前期可以考虑万科物业、中海物业、新加坡狮城怡安等公司作为物业顾问。后续可以引进河南知名的物业公司（如鑫苑物业等）进驻进行管理。,建议物业公司或物业顾问公司尽早到位，提前介入，专业物管理（顾问）公司在小区规划时会提出许多专业性意见，尽可能杜绝今后物业管理可能会出现的隐患，同时对于销售推广也是一种有利的支持。,基础服务特色服务专项服务,物业公司为业主提供星级管家物业服务，全情呵护尊崇生活。坚持“管则精品、干则一流”的原则，全力构筑温馨、安全、舒适、恒久之宜居社区环境，为居住者提供全方位的尊贵服务。24小时全天候、全方位的专业化服务融入到业主的居家生活之中，让业主在工作之余，真正享受到星级服务的每一个人性化细节，感受到星级物业服务的体贴呵护，体会上层生活带来的尊贵享受，彰显上层居家温暖质感。,有四季恒温游泳池、美容美发厅、健身房、乒乓球馆、台球馆、棋盘室、男女桑那等健身娱乐项目；有多功能厅、会议室、客房、中西餐厅等设施，同时可以开设有常年招生的游泳班；儿童智力启蒙教育；健身班；乒乓球培训班等健身类培训。,三大主题会所：分为两个健身主题会所和一个娱乐休闲主题泛会所。,主题会所三大价值的体现,配套强化,采暖系统：由于周口市场的局限性和采暖要求不高，加之对采暖成本的考虑，建议使用独立式燃气(或电)采暖炉。酒店式公寓可以考虑使用电热膜采暖系统，同时预留空调机位。产权式酒店部分可考虑使用分体式中央冷暖空调。供气系统：采用市政天然气。鉴于周口目前天然气系统配置的不完备，可以先行预设管道，待时机成熟时再开通。,给水系统可采用市政环网供水系统的基础上，设地下循环蓄水池，自储水量可以保证在市区内因故停水的情况下2-4天内正常供水，室内的供水管材主要为PP-R新型无毒塑管。生活热水生活直饮水利用周口丰富的地下温泉能量，建立24小时供应生活热水系统。同时通过建立直饮水净系统，将直饮水直接送入主户家中。,供电双回路系统双回路就是指一个负荷有2个供电电源的回路。一般,对供电可靠性要求高的企业,或地区重要变电站,均采用双回线供电,这样可保护其中一个电源因故停电,另一个电源可继续供电.电话线网线多接口在客厅、主卧室、次卧室均预留接口，三接口可保证业户使用的便捷性。,三重安防1、周边及区域安防周界安防、电子寻更、闭路监控；2、单元安防门禁系统；3、家庭安防防火、防盗、防煤气泄漏、紧急求助。,八大智能系统：1、周界防越报警系统2、闭路电视监控系统3、可视对讲防盗门系统4、家庭防盗报警5、背景音乐6、电子巡更7、电子广告牌（LED电子屏）8、门禁一卡通系统,智能化,楼牌号照明采用楼牌号夜间照明（荧光材料或太阳能），可以大大彰显项目的人性化设计和细节品质。时间湿度温度噪音电子显示屏在小区内设计LED电子显示屏幕，既可以提高项目的档次，也可以有效地提供合理的空间。,智能化,业户医疗服务体系：建议与知名医院（周口市中心院等或者省内知名医院）建立联盟，或者在社区内设立知名医院的诊所；业户可以享受到免费咨询服务、就医优惠、定期检查等服务。,业主教育体系：双语幼儿园：在社区配备双语学校，可考虑与周口师院外语系外教联谊，丰富小业主的活动。小学体系：与周口知名小学建立联动关系，项目业主可以享受入学的优惠。中学体系：可以考虑与知名中学（北大附中、郑州四十七中、河南省实验中学）等建立联动，业主可以享受进入寄宿制入学的优惠或者每年入选十名业户子女进入。,配套强化,社区联盟商家组织：利用社区商家和区域内知名商家，建立业户的商家联盟，将针对性不断进行的业户优惠活动，制做业户打折卡，并印制刊物。,参加相关行业评选：如建设部住宅性能鉴定、康居工程，重点科技成果推广示范项目等，选择费用相对比较便宜又具备较好形象的易于形成口碑的推介活动，以便成为项目良好的卖点。,企划表现方向,滨水而居，30万方国际化高度生活正在演绎,建立“滨江国际星城，周口第一高度生活”的独一无二的楼盘形象。,放眼世界的水生活,依据本案的产品定位，针对本案目标客户的特征及购房意向，本案的广告定位是：,优异的地段、独特的景观、实效的居住享受成就滨江国际星城独有的气质。,位置感中心区域最优质景观、周口市滨河的风水宝地诉求：对沙河两岸繁华时尚的向往眷恋，引发对滨河生活无限的向往。契机：滨河景观的改造和沿河的发展。联想：居住时尚的风向标，强烈的追随感。具体诉求：通过对滨河地理环境、休闲天地等细节描述，体现其独特的成熟风情和诱人魅力，从而自然引出居住在滨江国际星城与繁华相约，与时尚同步。,时代感住宅理念的重新定义诉求：高层、房型、景观-住宅的均好性。契机：购房者的心理需求和媒介的导向。联想：客户对居住品质要求越来越高。具体诉求：通过阐明项目的全面规划，高层居住设计理念，景观园艺设计、建筑风格、楼盘房型时尚的布局、建筑立面的创新设计在同区域同档次物业中脱颖而出，恰当地迎合了现代人的居住要求，进而针对卖点系统深入挖掘，在微小处体现出对家居住宅生活的超前理念，从而提升整个楼盘的品质，使购房者能够从心理上达到对于“滨江国际星城周口第一居住选择”品牌形象的认同。,诉求策略,荣耀感提倡舒适性置业者诉求：对项目产生的荣耀性感受。契机：项目高层的外在形象和内在产品配套档次的提升。联想：在居住满足的同时对于社会地位和自我实现层面的需求。具体诉求：项目将以卓越的品质和高端的价位聚集了大量城市精英阶层。同时特有产品质量和居住享受对客户具有极大的吸引力。,诉求策略,实用感建造适应城市发展的未来需要的家诉求：让城市精英超前实现纯都市居住梦想。契机：项目高层居住生活的阐述。联想：滨江国际星城承载城市居住的梦想。具体诉求：城市发展的趋向将会建造更多的高层生活社区，滨江国际星城的出现，将高层居住生活提前，形成良好的“口碑传播”。通过以上四点的从不同方面对销售对象的诉求，使广告有了较为准确的侧重点。在不同的阶段，广告的诉求侧重点也不同。同时再通过不同的广告形式，使广告的诉求重点得到市场充分的认同和加强。,诉求策略,画面创意风格,文案创意风格,地段篇,房型篇,环境篇,配套篇,恭迎生活家/沙颍河畔，南北城区汇聚点，吸引全民的新贵生活圈,恭迎鉴赏家/周口首席360o全景高层豪宅，高度生活，以优雅的姿态俯瞰全城,恭迎休闲家/3000米长线入户花园，300亩天然大氧吧，私家独享,恭迎私享家/成熟教育圈、便利交通线、卓越医疗区、中心高端餐饮娱乐就在身边享什么，就有什么,广告创意策略,精装修、酒店式服务，拎包入住，便捷生活（针对酒店式公寓）,报纸广告的表现策略,户外广告创意思路,其他广告战术,由于报纸广告形式的特殊性，可以以形象广告为主，尤其是在开盘初期，配以优美和有说服力的文案，提升本案在购房者心目中的内在品质，使潜在的销售对象在心理上造成先入为主的印象，便于销售对象对于本案的内在品质产生认同。,由于户外广告的特殊性，要求广告效果、广告表现形式和创意简单明了，主题突出（地段、房型、环境等），越准确简练，越能突出效果，留下的印象越深。,举行开盘仪式进行周边推介活动工地形象诱导大中型企事业单位分发宣传资料邮政夹报群体性组织定向广告创意性的活动推广活动,精确打击，有的放矢；注重品牌与销售的结合；以户外广告作为长效媒体，进行空中打击、缓慢渗透；以公关活动软文为铺垫，提升项目的热度，营造良好的销售氛围；以专向广告作为精确打击，有效传达项目信息，促进销售;以促销活动作为推动力，为销售注入源源不断的活力。,营销准备,整合营销推广策略（IMC）,热销,强化产品,高调低态,立体推广,快速消化,立足中心,吸纳周边,营销三段论,在中州路、七一路沿线选取优点：便于传播，提高市场认知；形象好；缺点：与项目有一定距离位置：五一广场、农业银行大楼在项目对面及附近选取优点：距离项目近，便于到场客户咨询和实地感受；缺点：周边物业形象差；不利于拓展项目客群；位置：缺少合适的位置，现场搭建在星级宾馆选取优点：彰显项目形象，提高市场口碑，降低装修成本；缺点：接触客户群体少，远离项目；位置：协商选择周口饭店、平原宾馆等。,如何建立我们的根据地,营销中心,销售体验中心销售中心选择在项目底商处，面积在300多平米；建议在现有格局下做出调空或者在外部进行局部搭建，以增强售楼处的气势，规避层高不足的弊病。,临时展示接待中心由于项目工程进度和其他不可预见因素，为了增强项目的蓄势，拉引竞争项目客户，建议在周口饭店设立临时展示接待中心，彰显项目档次。,营销中心,风格