浙江众安房地产公司业务运作及职能管.ppt

浙江中安房地产公司业务运营和功能管理诊断报告，北京大学纵横经营咨询公司2002年11月，报告2，机密，指南，一般理论，业务运营诊断，功能管理诊断，6年业务开发后，浙江中安初期开发实力，快速增长开始，19971998年国际贸易大厦开发2002年基本售罄，2002年风景公园开发，基本预定，中安“统一浙江、发展安徽等扩展”开发战略，浙江中安开发过程，初期，高速增长，未来发展时期，生存期，1998-2000年，开发中安，资料来源：调查统计结果，目前所有安全房地产都面临良好的经济环境：杭州人均GDP和居民人均可支配收入(年)，(万元)，资料来源：杭州统计年鉴2002，2002年1-8月全国主要城市房地产开发投资同比增长，资料来源：中国经济繁荣月报。2002.8.31，(%)，面对良好的发展机遇，中安公司必须紧急加强经营基础，为更快、更稳定的开发奠定基础。问题：1，事业运营缺乏成熟度，支持制度不完善；2、功能管理基础薄弱。特别是人力资源管理的基本空白3，通过制度化，明确各级职责的责任、权利、利益，巩固标准化运行的基础，建立有效的激励机制，形成具有竞争优势的人力资源管理系统，明确公司事业重点部分，培养公司核心能力，逐步授权和控制，转变领导方式，适应公司的组织和事业增长。 整体定位：在房地产开发的价值链中，公司缺乏明确的核心能力定位，项目决策、计划设计、建设、市场销售、房地产管理，谁不值得做得更好，企业边界的决策企业不值得别人做什么，社会分工专业化，成本管理，企业实力和战略，企业价值链，集成在探索的过程中，在前进中摸索营销计划，广告自己做吗？您要亲自管理财产吗？你想自己销售吗？工程管理会派这么多人吗？价值链竞争，项目决策：缺乏必要的决策支持和科学的决策过程直接增加项目决策风险，装饰设计，土地价值挖掘，市政设施，市场调查，客户是谁？成本计算，销售收入，盈亏平衡分析，敏感度分析风险分析，市场确认定位，景观设计，单个设计，住宅计划，房地产服务，功能支持，项目开发可行性，初步交付参数，计划，假设，-嗯？-嗯？需求表示概念沟通，概念设计，竞争房地产分析，需求分析预测，实施决策，房地产企业价值活动，项目提案，景观设计，计划设计：销售，工程，预算，总公司和其他利益相关者参与计划设计评审，设计是销售计划的基础，是有效供给的来源。科学实用的计划设计可以节省60%到70%的工程成本。，1、产品概念的表达过程基本上包括：决策者个人2、销售、工程、预算、高级管理者参与规划设计阶段不足，项目前期：社会资源积累不足，教育不足，直接影响初始工作，电力部门：调整差，景观法院高压线路不能移动；土地管理局：因为不同意公司a地块的60m工程计划，计划许可被延迟了。建设部：建设许可证处理泛滥，出现“前期、后期”现象；以前的项目还剩下更多的问题，补充难度前期工作不均衡，忙的时候一个人处理，工作量过劳，不能按照计划完成；很多业务处理要由领导亲自出面，指导、总论、业务运营诊断、职能管理诊断、项目决策计划设计、营销和销售、项目管理、质量管理成本管理进度管理、项目组管理、项目管理方法、财产管理、摘要、 形成自上而下的质量保证体系：公司质量管理目标监督公司的过程专业监督和各级合作单位自身质量管理体系过程质量保证项目整体质量，过程质量保证项目整体质量，形成一系列实施进度计划管理体系：公司发布总进度计划，各单位合作关系监督公司控制监督项目进行各级合作单位开发工作制定进度计划； 为了确保实现整体进度，建立全面的成本管理系统，以确保使用阶段的进度：公司对总和阶段的目标管理、报告、预算审批监督公司监督各单位的成本支出，确认各层次的合作单位对报告、成本和工作量统计，为预算决算准备项目成本以实现总成本管理目标，进行、成本、项目成功，报告、 很多人仍然停留在个人关系中。在处理曹庆元的打桩问题上，项目部不想向总经理报告。监督公司的选择：部分监督质量、质量管理意识不强，原始数据、流程数据记录未完成的打桩数据记录(如沉降速度、渗透速度、拔管速度的不完整记录)；现场调查发现原始数据存在后处理现象。工程单位的选择给质量保证留下了隐患，工程质量不是监督。虽然公司在其他情况下强调了主办公室、项目部门的责任权限，但主办公室的位置仍然不明确：质量监督主要技术支持？缺乏全面工程质量管理的制度保障，工程管理实施细则还没有批准实施，各项目工程部门负责主办公室(掌握质量，掌握进度)，主部门负责综合项目技术检查和监督，主要工作需要主办公室、工程部门签署。(取自公司会议记录)，质量管理制度，沟通机制，合作单位保证，公司是否有统一的质量管理原则，质量在房地产开发企业中处于什么位置？质量经营原则，成本：对项目预算编制质量缺乏监督，执行中人员投入不足，对预算控制效果没有评价，预算不能有效发挥对费用的控制作用，预算编制、预算执行、预算控制结果分析和评价，事前控制、事后控制，项目最终结算，1，1。2、缺乏对预算编制合理性的监督、评价，不能充分发挥预算作为控制标准的作用，没有对预算控制作用的评价，不能有效分析流程的费用成本，不能为以后的费用控制提供参考，1、预算人员离现场，不能及时确认费用发生。由于对施工现场的理解不足，现场预算编制和实际发生的不一致，施工人员和争议发生2，由于预算有限，没有时间做子项目、子项目进行和成本估算工作，也有困难的成本管理预警，、采访：“像凯西这样的两座建筑物，费用预算不一致”；“23#，24#车库0.00以下混凝土工程实际发生29万，预算10万韩元，还不足以购买钢筋。”使用单一批准管理方法，谁负责项目的整体成本管理？没有明确说明各部门要将哪些费用责任费用管理责任完全交给公司，作为真正监督费用发生的一线员工，没有管理费用的欲望。发生费用时一线人员的控制很重要。成本：成本管理责任完全在公司，作为实际监督成本的一线人员，缺乏管理成本的势头和积极性，总成本管理责任难以执行，公司目前的做法：以工程图纸为基础制定详细的工程预算，工程投标和项目建设成本控制的基础，主席的批准，总经理的批准，总经理的审查，预算部分的估计中期建设费用分配：乙方在工程计算应用、监督审查、项目部门审查、预算部分审查、财务部门、总经理批准、董事长批准、进度：对项目进度管理中不周密的计划和计划执行缺乏评价、项目进度延迟、项目计划制定、计划执行评价不足、项目执行评价不足。 事前准备并不容易，而且往往无法在计划期间内完成工作。工程前没有制定总体计划，也没有精细化的进度。公司对项目组的工期目标要求往往很严格，工程后又缓和了，失去了计划的严肃性。计划时缺乏对外部影响的充分考虑，降低了计划管理的效果，缺乏对项目组进度管理的监督，评价机制对职能部门任务完成的评价不足，项目整体计划不足的房地产开发难以保证整个项目进度。进行：周边业务处理的时间和外部付款的延迟直接影响项目的进行，各种手续不全，影响建设进度，例如，景观园项目没有收到土地证明的情况下，多方工作可以顺利进行。景观园的高压线问题不能延迟解决。项目组和政府质量检查部门的合作、沟通不及时，给建设带来了麻烦。初期工作难度，及时处理，项目进度延迟，外部支付，影响了项目进度，上海九原设计费的支付，因此必须支付设计图。建设工程对延迟付款很不满，将直接反映在工程进行中。由于与城市建设部门没有及时沟通，没有缜密的考虑，在山水院围墙设置门，工程经理和建设单位之间发生纠纷，影响了工程进行，设计时与外部部队的沟通没有正常进行，景观园项目由于当初计划的年度前结束，详细项目开发总体计划不足，受到高压线、各种手续处理及其他事项的影响，已经难以实现预定目标。，进度：项目联系人列表签名链接更多，建筑现场反应速度降低，建筑技术联系人列表填写，工程，建设单位，公司领导，主办公室，预算部门，监督公司，发表意见的专业工程师由乙方填写联系人表，签名，成本，技术意见，技术意见。 项目决策计划设计、营销和销售、项目管理、质量管理成本管理进度管理、项目组管理、项目管理方法、财产管理、汇总、从公司到项目部门的各级经理责任不明确、问题发生时无人作出决定、项目管理混乱、董事对景观项目员工的分工：项目经理管理计划成本、计划进度准备、计划进度工程部门的工作应由总师负责，考虑建立工程实施阶段程序。总社会应该把结构优化方案、进度控制、经济增长率提高集中在日常工作上。摘自公司会议记录，很多特定的工作需要理事长做出决定。为了造景员，要向农民赔偿2000元，总经理亲自解决。责任不明确，容易剥落。工程现场和职能部门之间的沟通工作很多。项目经理受到了很多限制，影响了工作的积极性。目前项目管理情况、制度化、责任更明确，项目管理人员频繁变更，责任不能明确实施，项目部门工作人员经常调动；造景院项目人力当初预定为8人，现场只有4人。2000年3月王忠川任命邱建明为国泰花园项目工程部经理；邱建民7月15日被任命为国泰花园项目工程负责人。王忠川同志国泰花园项目工程经理7月15日卸任。7月20日，王忠川同志被任命为杭州凯悦酒店(股份有限公司)工程总指挥，兼任中安凯赛花园的副总指挥。李志贤2年7月15日被任命为景观园项目副主任。7月15日任命高作鹏为景观园项目工程负责人。9月20日，他辞去了古作彭肇庆院工程负责人的职务，调到了肇庆院项目建设管理工程师工作。10月任命周灿根为景观园项目经理。国泰工程人事变动，景观寺庙工程人事变动，工作没有连续性；难以履行责任。评估和奖惩实施困难，指南，一般理论，业务运营诊断，功能管理诊断，项目决策计划设计，营销和销售，项目管理，质量管理成本管理进度管理，项目组管理，项目管理，项目管理，房地产管理，摘要，公共安全公司还在项目中项目管理员无法评估项目组成员资格。采用双重监督，保证工程质量，但带来了沉重的质量管理工作，增加了管理成本。案例：国泰项目原因监督公司人员配置薄弱，项目组和监督公司之间协调不佳，双方出现了一些矛盾，原监督公司退出，并拿走当时项目的全部技术资料，使部分工作批准和项目接受无法进行，项目进展受到了很大影响。方案实施当前项目管理方式的原因：人员质量能力不足，项目经理能力和可靠性低，监督公司优秀。国泰项目准备建设单位建设情况的标准部分补偿(0.5-1万元/月)，设置现场管理人员和公司责任系统，中安公司正在尝试新的项目管理方法，相应的支持机制还没有跟上项目组、网络基础组织结构、中安公司正在从项目管理向完整的项目管理方式转变。造景院项目要实行项目合同制，进一步扩大和明确