房地产项目开发报建流程.ppt

房地产项目开发、建设流程，首先介绍房地产项目开发周期： a、决策阶段：项目建议书、可行性研究报告书b、项目实施阶段：设计准备阶段(设计任务书的编制)、设计阶段(初始设计、技术设计、设计图设计)、施工阶段(施工)、启用前准备阶段(竣工检验)； 保证期c，使用阶段：从启动(交房)到保证期终止申请项目管理流程图，一、土地证、建设用地计划许可证、计划点批准，建设项目选址意见书处理建设用地规划许可证，1 .为什么申请土地证？ 建设项目选址意见书第30条规定，城市规划区内建设工程的布局和布局必须符合城市规划。 设计任务书要求批准的，必须附上城市规划行政主管部门的选址意见书。 2、哪个建设项目需要申请中华人民共和国城市规划法？在城市规划区内新建、扩建、改建工程项目： (1)建设单位应当提交下列图纸、文件： (建设项目选址意见书申请书1份。 (2)、土地权利人证明书：转让、转让或拨打土地，须提供征收许可证明书或供地单位供地文件(县级以上国土部门土地转让、转让或拨打意见书)的一部分；所有、招标、拍卖、挂牌土地，须提供相关土地权利书(国土证明书、国土转让合同或计划) ，(3)，扩建项目应提供生育票复印件一份。 (四)、建设项目应当提交建设合同。 (5)、1:500地形图6份，其中一份用蓝笔标出拟建用地范围图，以供应地单位或所有地单位按印鉴。 (6)、其他需要说明的图纸、文件等。 (二)建设部门提交上述图纸、文件，计划管理部门受理申请后，在法定工作日的6天内结束审查，计划管理部门将下列审查文件送交建设部门。 同意审查的，发行市(县)计划管理局一章编写的建设项目选址意见书 1份；(三)建设部门处理建设项目选址意见书时，应注意以下事项： (一)对工业项目及其他周边环境有特殊要求的项目，在向计划管理部门申请建设项目选址意见书的同时，还应注意消防、环境保护、卫生防疫等相关管理(二)改建、扩建、共建项目用地存在两名以上权利人的，经所有权利人同意。 (三)已经建成的建设项目需要补充规划手续的，必须先由市(县)规划设计院实测竣工图。(4)，建设项目的追加、重命名，建设部门应当向市县国土管理部门的土地认可文件和有关文件重新申请“一书二证”的相关手续，并返还建设时认可的文件和图纸。 因丢失等理由无法全部退款的，必须申报(15日)。 (5)建设单位收到市县设计院测量资料后，应向计划管理部门申请计划设计条件(或计划设计要求)和建设项目选址意见书。 (6)、关于土地整合的建设用地，必须征求市国土部门的意见。 3、申请批准计划要点； 建设用地规划许可证需要提交哪些图纸、文件和资料？ 要取得哪个批准文件？ 我应该注意什么？ (一)建设单位应当提交下列图纸、文件： (一)、规划设计条件、建设用地规划许可证申请书1份； (二)、计划批准文件一份。 (3)、场地红线图1份。 (四)关于土地整合的建设用地，由市国土部门发布土地整合意见。 的双曲馀弦值。 (5)、其他需要说明的图纸、文件等。 (二)建设部门提交上述图纸、文件，计划管理部门受理申请后，法定工作日7天审核完毕，不同意审核的，由计划管理部门书面答复。 经审查同意的，由计划管理部门分发给建设部门。需要发布建设用地规划许可证的项目，发布以下资料： (1)按下计划管理局技术管理专用印鉴的计划设计条件(或计划设计要求) 1部(2)“市(县)计划管理局”一章中写的建设用地规划许可证 1部(3)“计划管理局技术管理专用印鉴”按下的地基红线图4部(设计红) (3)建设单位办理规划设计条件，建设用地规划许可证应注意以下事项： (1)建设单位一年内不向规划管理单位提交建筑设计方案和有关文件、资料，规划设计条件自行失效。 (2)建设单位应根据规划设计条件、设计红线图和市测量院提供的测量成果进行规划设计，设计方案内容的真实性和准确性由建设单位负责。(3)，建设部门应在建设用地规划许可证年内向国土局申请土地使用许可证书。 因故逾期未申请延期的，建设部门所持有的建设用地规划许可证及附件自行失效。 需要延期的建设项目，带着建设部门取得的审查文件申请延期，由计划管理部门重新认定。 (4)、用地面积、用地性质和土地权利不变的建设项目，不需要重新发送建设用地规划许可证。 建设用地规划许可证和土地证两个证书是在批准计划点的基础上进行房地产开发的前提。 然而，这些收到的优先顺序非常精致。 简而言之，土地证明书由国土部门签发，是土地权利人证明书，标明土地的用途和使用期限(但明确标明)。 建设用地规划许可证由规划部门签发，批准作为评定土地用途和用地边界线的法律依据的规划点是规划部门签发，确定土地使用指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车空间配置要求，这些指标反映在此批准中，包括当前的小规模比例限制要求，也反映在本文件中。 一般来说，领取土地使用权证，必须由计划部门审定计划要点，签发建设用地计划许可证(以下简称土地管制证)。 这应该是绝对必要的步骤。 国土部门必须根据计划部门核定的土地性质和土地使用要求，计算土地转让金，因此不能在土地证明书上注明土地用途和使用年限。 但是，现实中，这种想法只有理想状态。 首先，很多地方的国土部门在转让土地的时候，不考虑计划，就这样全部转让了。 请开发人员做建设用地规划许可证。 这种不可理解的土地转让模式曾经很盛行。 之后，转让给土地开发商，去计划部门修改计划，完全没有计划也不错。 反正我的土地转让金已经交给你了。 其馀的事情请交给计划部门。 目前，三级以上城市的土地采用招募、拍摄、悬挂的模式，但以前转让土地后进行规划有很大改善。 开发者也有富馀。 新城乡规划法第三十八条：在城镇规划区域内以转让国有土地使用权的方式提供的，在转让国有土地使用权之前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当根据控制性制定详细规划，提出转让区域的地点、使用性质、开发要求等规划条件，作为国有土地使用权转让合同的组成部分。 规划条件未确定的地块，不得授予国有土地使用权。 以转让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权转让合同后，建设部门应当具有建设项目的规划许可文、国有土地使用权转让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取土地使用权证。 城市、县人民政府城乡规划主管部门在建设用地规划许可证中，作为国有土地使用权，不得随意改变构成合同部分的规划条件。 二、立项认可文、环境评价报告、立项主要考察项目投资额和可行性。在当前的市场经济社会中，可行性报告这一资料是政府从什么角度进行管理的呢？ 不管怎样，因为各地市场经济的深度不同，这件事的管理也有差异。 有几乎没有管理的地方，也有非常严格的地方。 而且立项需要什么是谁都不知道的。 立项和其他程序的前后关系更为随意。 例如，最近的国家政策要求先进行环境评价，然后再倒退。 这基于加强环境保护促进可持续发展。 但是，在很多地方，环评的主要前提材料之一是立项批文。 立项目也评不出来。 总之自己做这些事情，基本上直接去这些部门，比如去计划部门，推荐可行性研究报告的编制公司，去环境保护局，推荐环境评价报告的编制公司，让这些公司负责这些手续。 在此阶段，您还可以设立项目公司，特别是异地项目。 在此需要注意的是，母公司拍摄的土地，转移到其全额成立的项目公司的名义上，根据我国法律，不属于交易。 因此，房地产公司可以自由设立项目子公司，在房屋出售后将其实体消灭，只留下一个壳。 由于该操作模式无法承担法律风险，非常经济实用，目前我国较小规模的房地产公司拥有这样的项目公司。 三、建筑方案审查：申请审查建筑方案：1，申请审查建筑方案需要提交哪些图纸、文件和资料(一)，建筑设计总平面图(1:500或1:1000)4份(二)，建筑设计方案(包括平、立、剖面图) 2套(三)， 要求在规划设计条件(或规划设计要求)中提供效果图的，方案应包括效果图(A3幅面)。 (四)新建建筑和用地周围的现状建筑对日照有要求时，总平面图的设计说明需要日照分析的结论。 (5)、其他需要说明的图纸、文件等。 2、建设部门应取得哪些审查文件，建设部门提交上述图纸、文件，计划管理部门受理申请后，在法定工作日的8天(不含公示时间)内完成审查，计划管理部门向建设部门交付下列审查文件： (1)同意审查，发放下列资料： (1)市(县) 计划管理局技术管理专用印鉴所盖建筑方案总平面图3份，方案1套(2)工程项目标签发出通知书1份。 (二)经审查需要修改的，返还设计方案一套，建筑方案总平面图三份，附建设用地规划许可证 1一份。 3、建筑部门应注意建筑方案审查的事项是什么？(1)，总平面图应以AUTOCAD形式绘制在1/500地形图上(大型或特殊建筑项目的绘制比例可减少到1/1000 )。 (二)、总平面图应盖章相应资质的设计单位，注册建筑师印鉴，标明综合技术经济指标。 (三)、总平面图必须标明场地周边道路和红线与道路的中心线、绿化分隔带与场地的红线与坐标(以测量院的放射线成果坐标为准)。(四)、建筑设计方案总平面图的表现信息要全面准确。 具体内容如下：(1)建设项目各项经济技术指标：除明确规划设计条件规定的内容外，该项目的不同使用功能和附属房屋面积应显示在总平面图中，(2)用地红线、道路红线位置、道路名称和宽度、相邻现状的建筑物， 要拆除的现状的建筑物，规划相邻的单位名称，(3)明确表示预定建筑的外围尺寸，建筑间隔，建筑后退道路的红线距离，建筑后退用地的红线距离，到现状建筑的距离，建筑高度，层数(4)跃层部分，跃层范围，(5)正确表示交联层的位置，范围和功能，(6)汽车， 人行横道出入口的位置、宽度、场地内的交通组织(7)绿地的配置和集中绿地的位置(8)辅助设施的位置和面积(9)影响居住建筑和场地周边现状居住建筑的建设项目、总平面图的设计说明需要日照分析的结论。 (5)、建筑设计方案应符合规划设计条件，建筑方案审查意见单及相关规划法规，主要包括以下几个方面： (1)建筑性质、容积率、建筑密度、建筑规模、建筑高度、层数、停车数、绿地率、集中绿地、辅助设施(2)建筑间隔、建筑退路红线距离、建筑退用红线距离(3) 地下建筑物(包括汽车坡道)外墙后退道路、场地边界线距离、人行横道出入口及汽车开口后退道路边界线距离、位置、宽度(4)各层平面图明确表示使用功能，名称应加以规范。临街及重要节点建筑应报告效果图，要求效果图实体嵌入，不能反映与周边建筑和环境的关系，虚拟化绿化效果。 效果图反映所有主要立面，不能只反映夜景效果。 (7)建筑方案确定后，建设部门提出经审批通过的建筑方案，施工图审批前对施工现场进行坐标放射线。 (8)、提出的建筑方案必须真实有效。 因内容不实而发生的矛盾、纠纷均由建设部门负责。 (九)、属于特别地区范围的建设项目，不受本时限的限制。 (十)、规划公示(怀化为一个月)、案例分析：建筑密度、建筑密度、建筑基础面积占园区面积的百分比。 例如，这个小区是1万平方米，如果在3000平方米的地面上有建筑物的话，建筑物的密度就会达到30%。 这个计算似乎没有任何争论。 但是，慢慢来。 我这3000平方米的建筑用地中，有2000平方米是大型架空平台，架空楼下有停车场，上面有空中绿化广场。 现在争论来了，我这2000平方米，毕竟不是建筑的基础吗？ 你限制我的建筑密度，不仅是为了保证绿化，也是为了保障居民的休闲空间。 现在我好像在地上建了什么东西，我这栋楼上有绿化，我的绿化不减，我的休闲空间不减，这2000平方米不能进入建筑密度。 这种空中庭园型架线层不是建筑密度的问题，总之技术规范并不受限制。 案例分析：容积率、容积率、总建筑面积除以纯用地面积。 看起来很简单。 但是，在实践中看来，网面积是从哪里计算的？是纯粹的土地使用权证的面积，还是比这个面积稍大一点，到周边道路的中心线，还是住宅区内的消防道路，这个东西还是不太清楚，怎么计算都行。 扩大占地面积，总建筑面积当然水涨船高。 个案研究：消防车道、消防车道设置、高层建筑周围应设置环状消防车道。 但是，这样一来，小区的绿化基本上就被破坏了。 怎么办？ 设置那条看不见的消防车道，在上面种草维持绿化，指着图纸说这是消防之路。这样可以吗消防车线一定是水泥路面没有找到要求的资料，种草砖可能不行，可以计算住宅区的绿地面积再写文章。 建筑方案审查是开发报告过程中技术含量最高的工作，往往与计划部门反复审查，不来往不能通过。 四、垂直计划审查(流水线综合审查)、流水线综合审查是计划部门的专业审查内容之一，包括三个项目。 五、建筑工程计划许可证、一、计划报告所需资料：(一)、申请书和计划报告书(二)、计划部门提交的立项批准文件或批准的当年计划(三)、成都市规划管理技术规定 (包括计划设计条件)和图纸(包括控制线) (四)、土地权属材料和确切边界图(五)、 工程勘察设计合同审查通知书(6)，消防、环境保护、卫生防疫、市政排水等部门的施工图审查意见(7)，批准的建筑方案审查意见和图纸(8)，设计图设计文件和图纸1套(建筑、结构、水电、设备)，环境设计图1套的外装设计图纸，材料样品，色标和效果图(可另行申报的重要建筑含量化设计)。 (9)、符合审查图纸的电子文件： (1)设计说明书(带审查计划控制技术指标) (2)总平面图(包