上海新天地安信豪庭项目管理知识及策划管理知识报告(PPT 29页).ppt

上海新天地安信法院项目规划，安信集团2007年5月，摘要：I .项目概述ii。市场定位iii。目标客户4。计划设计概念5。开发规模6。投资预算和收益评估7。开发时间表8。销售进展计划9。项目管理10。专业顾问11。安申智介绍，1。项目概述，项目与上海新天地广场分隔开来，新天地广场位于黄非南罗吉河铁站和南北、东西高街交汇点附近，优雅繁华的环海中路旁边。该项目以中西结合壁、新区的结合为基调，将上海传统石库门内充满现代感的新园区融合在一起，汇集历史、文化、旅游、饮食、商业、娱乐、居住和办公室等多才多艺的特色园区。附近有人工湖1.2万平方米，绿地3.2万平方米，医院，11万伏变电站，交通，水，煤气等基础设施齐全。I .项目概述-地理位置，位于卢湾区中心，地块面积16500平方，东淮海公园，太平桥绿地，西复兴公园，北人民广场绿地，上海市中心地区绿化率最高的地区。I .项目概述周边环境，新天地安信号法院所在地，1 .项目概述周边环境，中国共产党第一次大会的地点，1。项目概述周边环境，新天地广场饭店，I .项目概述周边环境，新天地安信号法院东景，I .项目概述周边环境，新天地安信号法院对面的酒店，2 .市场定位-数据分析、上海房地产数据分析和市场调查显示，3种主要房地产情况为：1。写字楼：租金基本上与香港湾仔、金钟区办公楼价格相同，供应品及空缺有中等状态，低营业利润，高风险。2.中低价住宅：价格定位在6，000元到1万元之间，当地公司土地库存高，竞争比较激烈，利润低。3.精品宅邸：价格定位超过1.5万元，供应不足，旺盛的市场需求，与香港豪宅价格相比8倍。2.以人性、智力、环境保护、文化、创新为基本原则，定位上海最高水平高档住宅精品的市场。3.对象客户，成功人士中外企业领导人投资公司房地产租赁购买，4 .规划设计概念、新天地安信号法院住宅地设计将以人、环境、智能、文化、创新五大原则为设计主题，将项目的优越位置和周围的人类环境相结合，打造一流的住宅。下友谊由2排10-23层楼组成，围绕住宅区、丝绸之路的小溪流，小区家产、小桥、中央绿地1万平方米以上，地球内人力车转换、游泳池、网球场等俱乐部设施齐全，形成了小桥、水、人的高计划标准别墅区。5 .开发规模，面积333616，300平方米容积率：3.2总建筑面积33363668，000平方米中，地面建筑面积52，000平方商业和住宅面积33636，000平方住宅单位约336250(180-230平方米)地下建筑面积16，3，000平方米投资预算和收益评估，1 .技术和经济指标：土地面积约：1.63万平方米容积率约333636.2总建筑面积约333636.8万平方米中：街道营业场所约33603，约：3万6千平方米高层住宅约：1万平方米会馆约33602，000平方米地下33601，000平方米投资估算及收益评价，对项目的优惠政策：1。土地港2.8亿坪包括土地转让金。免除项目所得税(33%)；3.城市庞大的部队费用减少了一半。，6 .投资预算和收益评估，2 .成本为：土地成本33602.8亿元，楼板地价333635，364元/平方米专业成本336800万元(包括：市场顾问、建筑设计、园林景观设计)建设成本约33602，500元/平方米* 6.8=1.7亿元6，000万元(两年)不可预测成本约：3%=1500万元项目总成本33605.98亿元单一成本(可销售面积约5.98万平方米)33610，000元/平方米，6 . 投资预算和收益评估，3 .收益评价：收益估计约：9亿2，800万元街头店铺3360(3，000平方米*30，000平方米/万元)=9，000万元小高层约：(3.6*18，000平方米/万元)=毛率：9.2亿韩元，800-费用5.9亿韩元=3.3亿韩元，3年收益率33637% 3.5亿韩元，投资后出售建筑物，年收益率为63%。7。开发时间表，1 .项目执行进度计划2007.9底10.31前11.30前2008.5.8前2009.12.31前签署意向书签署协议，合资收购土地接管入租宪章，合同2。建设资金筹措计划11.30前签订合同从2月开始，按照2008.5.8209.12.31 RMB 5000万韩元的付款拆除进行土地贷款支付完成结算3。项目启动从2007年7月开始到2009年12月结束，共2.5年。、8。销售进度计划，在支付土地预留金后仅25个月的2007年12月至2009年12月单位销售和全部资金接收所需时间总计20个月2008年5月至2009年12月地块拆卸完成5个月2007.12月至2008年4月建设项目开始6个月2008年5月结构密封完成15个月2009年9月交付项目管理，1 .项目公司：中国：上海文艺复兴建设投资公司：1%股份(代表卢湾区政府)外国人：安神置智(上海)有限公司：99%(投资者控股BVI登记)2。管理公司：安神智(中国)有限公司3。管理方法：管理公司负责整个项目计划和运营，收取总投资额的3%作为管理费用。4.项目监督：外部雇用专业公司进行特殊管理。10.专业顾问，1 .项目可行性研究顾问： shibanweili有限公司(CBRichardEllis)2。建筑顾问和设计师：百涛设计有限公司(LPT)瑞安建筑工程设计顾问(LO)3。景观和景观设计：范儿道路有限公司(EDAW)4。销售代理：巨头信息技术咨询(上海)有限公司重洋行，戴德良行(JonesLangLaSalle，DTZ)5。工程成本顾问：上海审计建设项目成本咨询有限公司，11。安申置智介绍，安申置智(中国)有限公司保持着“从智慧开始，从信任开始”的宗旨，将此宗旨灌注于下属所有园区，致力于建设更高质量的建筑。多年来，安信处陆续扩大了在中国的房地产事业规模，在上海、天津、汕头、济阳等地建设了多个高级房地产开