黄山市歙县御景江南阶段营销策略

皇家视图江南阶段营销战略，一家商业机构20120522，目录：整体营销理念梳理宏观市场分析，欸县房地产市场环境解释阶段营销理念媒体宣传计划和广告绩效活动计划，I .整体营销理念梳理目前皇家视图江南的主要目标是4#层开放和5#剩余单位消化。4#层对整个皇家视图江南项目的资金运用和促进整体销售有重要作用。是尚未上市的产品，具有形象可塑性和促销价值。从歙县房地产市场和项目本身的情况来看，5#大厦在短期内通过战略调整改善销售状况比大成本更困难。5#、4#层与产品形式和客户定位一致，因此下一步工作重点是4#层的开盘工作，通过调整产品包装和销售战略，重塑项目形象，拉动4#、5#层的整体销售。2，宏观市场分析，1 .宏观市场绩效要点2。市场连续性研究判断3。第二、三季度房地产趋势预测，全国房地产投资连续9个月减少，投资萎缩直接影响2012年全年经济增长目标。开发经济指数下降到临界点，库存增加，直接影响土地市场占用热情。全国房地产在价格关系上保持着“数量不涨”的情况。 2011年房地产资金筹措金额急剧上升，渠道多样化，进入2012年贷款偿还期日，压力很大。民间闲置资金很多(古董、黄金、玉石等置乱中可见)，“进军房地产市场”还在观望。虽然国家出台了限制购买及提高存款准备金率等政策，但全国房地产价格仍然强劲。主要是因为多声道大规模融资及过去两年的销售会费支撑着项目开发。房地产开发企业数量自2008年达到最高峰后，连续3年开始减少，“洗牌”已经开始。摘要：从宏观角度来看，2012年第一、二、三次市场将全面缩小，此时开发商的主要任务是防止资金链断裂，努力偿还贷款，房地产企业改组将深化。1 .宏观经济性能点，政府实施的强有力的房地产调控取得了效果，目前市场从市场前景向下行渠道转变。的普通货币发行数量为82万亿韩元(2010年中国GDP为39.8万亿韩元)。也就是说，每次1个单位的GDP产值出来，就需要2个单位的资金，引起市场流动性泛滥，或资金利用效率低下)，等待时机上市。如果房地产调控政策放宽，由于货币的巨大刺激，房地产很有可能与2009年一样的房价报复反弹。因此，国家最近一再强调，房地产宏观经济规制没有放宽，地方自治团体不允许唱反调。对房地产开发企业还没有进入寒冬。去年2年的丰收减少了今年的交易量，但是粮食储备可以解决饥荒。但是其开发逐渐呈现出不可持续的迹象。2 .延长研究判断，第二季度，整体降价幅度受到限制，开发企业将出现更多推盘价格、更合理的新盘价格、更大的转让价格下调、绝对价格下降范围扩大趋势。在第三季度，政策方面仍很严格，开发企业融资困难，特别是信贷资金无法满足需求，上半年销售额远低于预期，价格下调范围将继续扩大，价格下调幅度将进一步加深。截至2011年底，全国共有房地产开发企业70213家连续3年呈现减少趋势(2008年，2009年各有87881家，80407家)，洗漱业开始了。预计到2015年，30%的住宅企业将会出牌。3 .第二、三季度房地产市场趋势预测：总结：利润预期：房地产市场没有充满冲击市场信心的深层博弈，因此没有高利润预期，合理开发利润的安全回收更为重要。市场愿景：市场持续恶化。市场突然升温诱导销售是不现实的。取得开发利益要结合资金要求进行评价，确保资金链运行顺利过冬。对策：制定灵活的价格战略，降低价格期望值。3 .皮县房地产市场解释，皮县房地产市场2011-2012数据统计：(1)从2011年开始，皮县地区房地产市场显示出销售总量和销售总额中的大滑坡的明显下行路径。(2)销售滑坡和价格的强势是因为房地产业的经济因素，不排除优质房地产价格上涨的可能性，但pixian房地产市场陷入买方和卖方的深层游戏已经是不争的事实。销售旺季一般出现在2月农历新年和51劳动节期间等公休日。这在顾客构成中也强调了相当多的回国对象顾客。这些客户的特点是分阶段移动。也就是说，他们倾向于高级成熟市场，周边地区正在给客户带来严重的转变。据皮县房地产管理局2011-2012年上半年预售申请处理，截至5月22日，皮县住房市场库存面积约为24.6万平方米。根据目前市场的消化速度，当地市场的月消火力约为11000平方米/月。显示供给超过需求的市场现状。邳县房地产市场2012上半年数据统计：宏观经济政策因素、弱市场消化能力、供过于求的市场现状、有限的客户资源、大客户转换、皇家江南项目销售必须面对的市场因素，以及5#销售低的外部原因。对策：外力不能逆转，项目的销售出路必须转变为对产品本身的思考，在产品包装、促进广告、系统展示、价格调整、销售战略等方向上寻找突破口，整合营销要素，进行深层市场细分，才能在停滞的市场环境下实现流血。概述：3，项目现状分析，1 .客户区域分析2。客户信息提供路径分析3。项目现状分析，客户区域分析：3月19日 5月13日，项目现场共收到了包含住宅客户91组的客户122组，共8周。乡镇客户访问33组，访问率为27%，旧城访问客户47组，访问率为39，新城访问客户31组，访问率为25%，现场客户11组，访问率为9%。解释：访问客户的构成比例上，城镇、县新区是重点客户的来源，其中欸县本身的访问比例达67%，郫县有一定的客户基础，但项目所在的地区在县居民心目中认识度不高，所以在我的项目交易中，乡镇客户反而占一定比例。3月19日 5月13日共8周在项目现场接收的91名住宅客户中。通过现场展示进入销售中心的58家集团占访问顾客人数的64%，并通过户外及短信告知了项目信息。分别占13%和16%。亲朋好友介绍了4个访问组，约占访问的4%。解释：销售现场的包装标记对军队医生客户有一定的吸引力，短信或户外广告是比较有效的广告手段，可以在后基板触感上加强。总体上，项目宣传渠道窄，新、转向等客户来源少，这是项目的市场口碑和客户资源的二次开发及作业从侧面反映的结果。客户了解的路径分析：项目现状分析：此次计划为4#，计划启动时间为9月1日(星期六)，距开业时间约3个月。5#住宅144套，接下来是49套和4#住宅144套，此次可以开张的是239套。第一期客户1359万亿，销售49台，客户损失率1333628。按这个比例计算，假设开盘工作为60%，那么这次开盘需要达到的顾客储备为3871组，以保证正常销售利润为前提，在3个月内实现这个顾客量几乎是不可能的。宣传的强度和密度在此之前必须有质的变化。5#，4#，活动组织：鱼境江南乡镇电影巡回广播，此次活动主要是寻找书法/古典音乐/绘画神童鱼境江南杯儿童古典乐器/书法/绘画表演大赛(注1)此次儿童乐器/书法表演大赛的主题是寻找古典音乐和书法神童。旨在向对歙县音乐、书法感兴趣的儿童朋友展示才能，发现潜在的塑料人才，为歙县的城市人文做出贡献。此次活动由黄山，郫县关注皮县音乐协会、皮县电视台、皮县网络论坛、专业音乐教育机构和书法教育协会，以及新一代工作委员会领导；此次审查组由主要音乐训练机构高校史和pixian音乐协会理事、书法协会理事、当地著名书法家等组成，具有专业性和权威。此次比赛分为书法队和古典音乐队比赛两个组同时进行。注1以上可以以古典音乐选择为例，3个中的1个或同时进行。第一，主办沛县金泰住宅有限公司欸，下一代工作委员会2，协会单位黄山音乐协会歙县电视，黄山新闻媒体黄山房地产交易网，黄山新房地产交易网黄山论坛，欸论坛XX锦室XX学校XX音乐学校3，参与对象(1) 活动组该大会参加组分为4类，参加者可以根据组内的项目进行登记：现乐器组：古筝、琵琶、二胡、古典吉他、古琴、小提琴、低音、低音、柳琴、玛斗琴等。 打击乐器组：鼓、琴、板等管乐器组：萨克斯、长笛、大小号、双簧管等键盘乐器组：钢琴、电子琴、手风琴、风琴。提示：该活动需要自己的乐器，钢琴和鼓参加者除外，XX钢琴行为此次大赛指定了正式的乐器提供部门。XX音乐学校为此次比赛指定了正式参加训练机构。6，活动方式：此次大会分4个阶段进行。第一阶段：申请阶段(2012年7月15日2012年7月31日)登记方法：此次活动登记同时进行在线登记和现场登记。网络注册方法：通过安徽房地产交易网的主页链接注册；现场注册点：皇家国王江南销售展示中心，XX音乐教育学校x老师，XX钢琴x老师；市音乐协会x负责人。通过网络注册提交相关个人信息及参与项目，并由主办方通过电话确认。通过现场注册点的注册必须填写注册表格，并提交负责部门的审计通过。为了顺利进行参赛过程，13岁以下的参赛选手需要家长陪同，登记时提交家长联系方式和身份信息。第二阶段：出战阶段(2012年8月1日2012年8月20日)预选赛：(2012年8月1日-8月18日)这次比赛预选赛根据乐器种类分为4组，每8月周末将举行一组比赛，每组选拔10-15名选手。预选赛的选拔由专家评审完成。福田(8月25日)1，8月25日这次大会福田；通过预选的60名选手有资格参加这次比赛的复盘。2、比赛仍然采用小组表演的形式；根据乐器的使用类别分为四组。3，8月25日上午，为弦乐器组和打击乐器组进行了再比赛；下午为管乐器组和键盘乐器组再赛。4、再赛审查由专家审查和媒体审查共同进行，其中专家审查占分数的70%，媒体审查占分数的30%。5，此次比赛的每组7人将进入最终决赛。决赛及颁奖典礼：(9月1日)1，本次比赛决赛时间预定在9月1日星期六上午；2、决赛仍然采用团体表演的形式。根据乐器的使用类别分为四组。3，9月1日上午，弦乐组和打击乐器组再赛；下午为管乐器组和键盘乐器组再赛。4.决选审查由专家审查、媒体审查和蚌埠市管公委共同进行。其中专家审查占分数的60%，媒体审查占20%，官方委员会审查占分数的20%。5、本回合决赛为每个组选择了1名一等奖、2名二等奖、3名三等奖。另外，此次比赛的小雕像、舞台表演、特别预测将被选定。7、设置奖一等奖一等奖3000或5000韩元左右，江南房子购买优惠券二等奖二等奖2000或3000韩元左右，江南房子购买优惠券三等奖三等奖三等奖，1000或2000韩元左右，江南房子购买优惠券三等奖最有才能的奖，舞台表演，预计每一个奖1000韩元或5000韩元左右，获得江南房子购买优惠券参与奖，8，活动宣传1，黄色房间在线主页留言板广告950*70像素1个月2，黄色房间论坛留言板广告950*70像素1个月3，淮河晨报广告4，户外广告，5，各银行和音乐教育学校海报张贴6，小学，中学校园海报张贴7，中学校园8、发短信。促销阶段和广告投放计划、定价建议、一个上市时间将根据已知工程节点和市场状态进行预置，项目预置首次推出日期为2012年9月15日，注2:在下面展开的分阶段促销操作中，所有分阶段活动时间都将根据预计的首次上市时间严格设置。(面对不可预测的未来，如果预设的首次发行时间因特殊情况发生变化，所有阶段时间将依次延迟。)、营销节奏安排：第一阶段：上市准备期；期间：2012年6月15日-2012年6月30日。阶段目标：完成两阶段宣传战略方案、物料销售、通信渠道等的准备工作。第二步：在储存推进期间开始招募会员。期间：2012年7月1日-2012年8月1日。阶段目标：推广春季开花的两阶段产品格调，形成两阶段产品的市场集中。第三阶段：市场营销热推期间开始认识；期间：2012年8月1日-售前卡取得日期。阶段目标：开始招募会员卡，给会员优惠桶打折锁定客户。阶段4:开业销售期间：2012年9月15日-2012年10月15日。阶段目标：营造开放氛围，接受预约金进入销售过程。第一阶段：上市准备期间，第一，期间：2012年4月20日至今，主要工作，户外性能，江南好，景色也很陌生，皇家视图江南公园环境美宅地，拙作江南园林环境美宅地108席，大兜风，大，皇家视图江南园林环境美泽，0559-663666609-6631888，拙作江南园林环境美泽108席，感叹词，张长，优雅化妆，皇家视图江南园林环境美泽，0559-6636660982、项目进展：此阶段未达到售前条件3、阶段目标：皇家视图江南产品风格的传播，第二阶段产品市场焦点的形成。开始招募皇家视图会员，召集意向客户。在这个阶段，我们利用一个月左右的时间完成市场对第二阶段产品的关注，主要通过a:户外、纸张媒体、短信等各种渠道、第二阶段发布信息传播等工作形成。b:启动1-2轮DM调度，周边交换组和城市的各种业务运营者；c:启动旧所有者的复制通道，用旧的新皮带提供建议的补偿。d:通过宣传活动营销中心吸引人气，促进意向客户的访问。打开室外通讯主题，王江南第二阶段城市识别程序！中央公园环境，一个产品的生活。，王江南二期打开城市识别程序！百闻不如偿命，打开俞静江南二期城识！以前享受的都是普通的。阶段3:市场营销热推期间开单期