同济医院专家楼定价报告.ppt

定价报告（讨论稿）,2011.10.05,前言,很荣幸参加同济医院蔡甸专家社区的成本核算和定价工作；我们公司从事营销策划及咨询工作十多年，且在知音湖片区一直与人信地产合作千年美丽项目多年，对房地产开发成本构成及周边市场非常熟悉；我们希望能通过专业服务为同济医院蔡甸专家社区定价提供权威的服务；本次核算和定价工作得到了杜院长、知音公司全体同事和承包方的大力支持，在此表示感谢！因本项目尚处于建设阶段，有部分单位尚未建造，因此，在成本核算时未建单位的成本是参照已建部本的成本核算的；在成本核算时，对于不确定性项目我们采取就高不就低的方法取值；因后期借款的利息无法确定截止日期，故只算至2011年年底,一、土地情况,项目位于蔡甸区知音湖北面，是片区别墅大盘中唯一一个全南向面湖的低密度小区,项目由三个地块组成，总用地389.6亩（约合259733.3m2）,地块一：266亩取地形式：转让,地块二：66.6亩取地形式：出让,地块三：57亩取地形式：出让,经用地置换、退让红线后，净用地面积为205013.4m2（307.52亩）,土地总规划指标,意味着实际可售面积比报建面积少23630平方,说明:266亩/80栋/报建面积108316.75平费用已发生,在测算成本时按此地块标准测算,定价的一般方法,市场比较法成本法收益还原法路线价法目标定价法,针对商业,针对利润目标明确的开发商,本项目按成本价销售，因此，将采取“成本法”定价，并结合“市场比较法”验证定价的市场接受度。,二、房地产开发流程及成本构成,房地产开发流程,土地获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推广销售,后期管理,此阶段重点是取得土地所有权。成本主要由土地出让金及土地性质、权属流转过程中所发生的成本构成,此阶段重点完成开工建设前的所有法律手续工作。成本主要由各种报批报建费用、设计费用、招投标费用、临时用水用电等费用构成,建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证,土地使用权证,此阶段重点是完成工程建设。成本主要由主体工程、园林环境工程、小区智能化系统、配套设施建设等成本构成,工程达到预售条件,此阶段重点取得预售许可证，进行销售。成本主要由申领预售许可证、面积测量、商品房权属流转的税费构成,预售许可证,此阶段重点取得预售许可证，进行销售。成本主要由面积测量、验收、商品房权属流转的税费构成,房屋所有权证、住宅质量保证书住宅使用说明书,财务费用,管理费用,房地产开发成本构成,建安成本,一、土地成本,土地成本:土地出让金和相关费用两项构成,1.土地出让金24601万元,2.土地相关费用1907万元,地块二、地块三相关费用依据地块一估算,土地总成本:26509万元,裸地价:1021元/平，楼面地价：1667元/平,二、前期费用,（下续）,（下续）,前期费用:7629.4万元,三、主体建筑工程,主体建筑工程:39232万元,四、室外安装及管网工程,室外安装及管网工程:4514.75万元,五、园林环境工程,园林环境工程:1146.27万元,六、小区智能化系统,七、配套设施,配套设施:0万元,八、开发间接费用,开发间接费用:3700万元,九、期间费用,期间费用:3241.3万元,十、各种税费,项目各种税费:12439.25万元综合税率为销售额的12.6%,十一、后期费用,项目后期费用:212.46万元,项目总成本汇总,项目总成本:98684.33万元,如果金坊公司的垫资款利息按照767.58万元计算，同时，土地增值税和企业所得税按0计算，则项目总成本:92788.35万元，成本单价：5835元/平,套均价:1937126元,三、周边同类项目的价格调研,产品特点：双拼别墅220-400，共21栋；总价300万-500万;景观资源较好，东面临湖；位置在知音湖片区中相比较为偏僻，周边无任何配套；赠送面积较少，前后花园面积不到100。,和黄观湖园,临湖双拼价格：1.2-1.8万/,双拼,大洋彼岸,产品特点：双拼别墅200-220；总价:300万-350万北面临湖，景观资源一般，少量双拼一线临湖；大量高层洋房和别墅同社区，降低了社区品质；社区规划、产品设计较差，客户认同度低。,临湖双拼价格：均价1.5万/,双拼,世茂龙湾,产品特点：150-500平联排、独栋别墅共800多套；总价170万-5000万原为纯独栋别墅，后将500独栋别墅拆分为3套150-200联排别墅；南面临湖，同时展示区设计较好，整体景观面是该片区中最好的；世茂嘉年华配套为产品增添了较高的附加值；,临湖别墅价格：最低1.4万/,独栋,千年美丽,产品特点：独栋别墅250-320，联排别墅200-250；总价170万270万独栋均北面一线临湖，配合社区园林，景观较好，联排均不临湖；社区成熟度、知名度较高，园林为项目最大特色；户型赠送面积较少，但花园面积赠送较大，独栋所带花园一般可达350。,临湖独栋价格：1.7-2.5万/不临湖八联排价格：7500元/六联排(独联体)：8500元/,独栋,四、本项目成本法定价体系,千年美丽别墅客户对产品的关注要点依次为：景观、户型、居住环境、私密性、庭院、朝向、便捷性。,别墅产品客户的敏感度,重点集中在景观、户型、居住环境的影响较大，其次为私密性、庭院等附加值、朝向等因素上,楼王独栋别墅：1000万/套一线临湖双拼：1.5万/二线临湖双拼：1.2万/不临湖联排：7500元/高层价格：4500元/,临湖独栋别墅：2.5万/不临湖独栋别墅：1.7万/不临湖联排别墅：7500元/三重院落联排别墅：8500元/临路联排别墅：6700元/联排楼王：9000元/东西端头差价：200-300元/是否有院落差价：10-20万,叠拼别墅：1.9-2万/高层价格：1.3万/,物业形态上，双拼别墅一般比联排别墅单价高50%，联排别墅一般比叠加别墅单价高10%；景观上，湖景房比非湖景房单价高30%；东西端头差价一般在200-300元/；临路差价一般在300-400元/；院落、花园等附加空间差价一般在5001000元/；部分突出的楼王单位价格不受主流因素约束，稀缺度及项目营销需要决定其售价。,参考以上案例情况，现将各项因素对本项目产品价格影响制定如下：,101,102,103,104,201,202,203,204,105,106,107,108,207,208,209,210,128,129,131,08,01,02,110,111,112,113,114,109,211,212,213,214,132,115,116,117,118,119,120,121,122,124,125,127,126,123,215,216,217,133,134,135,226,229,228,227,230,147,146,144,145,235,236,237,130,218,219,221,222,224,223,220,137,138,140,141,143,142,139,136,231,232,233,234,03,04,05,207,208,06,07,09,10,11,206,205,12,13,14,17,16,15,104,105,201,203,204,205,206,202,101,102,103,106,107,108,211,210,209,225,五、房号编制说明,房号编制：从西往东排号，楼栋+(楼层+房号),C101-201,C101-101,C101-102,C101-103,C101-104,C101-105,C101-106,C101-101,C101-102,C101-103,C101-104,C101-105,C101-106,C101-201,C101-202,C101-203,C101-204,C101-2