张家界农耕文化生态园可行性报告分析0815.ppt

生态文化圣地,张家界农耕文化生态园可行性报告,去最深的山过最原始的生活,MENU,项目概要,项目背景,市场分析,项目总体方案设计,投资估算,风险分析,研究结论与建议,生态是旅游农业发展的前提和基础,生态旅游农业是以保持生态系统的可持续性为基础的，做到生产资料、劳动力和生产环境和合理组合、运转，在保持生态系统稳定的同时，加强系统内部各组成成分之间的耦合，以提高系统的生产力。同时生态旅游农业的建设又是一个地区协调自然环境保护和社会经济区域可持续发展规划的重要组成部分。,生态旅游农业需遵循市场导向,旅游农业是以农业（农村）资源为依托而兴起的一种特殊农业形态。充分利用农业资源，以旅游内涵为主题而开发制定生态旅游农业发展规划，并不是所有的农业资源都必须搞开发、搞旅游，而是遵循市场导向，避免盲目投资开发，降低市场经营风险，使资源优势充分转化为经济优势。,生态农业旅游需突出地方特色,张家界区生态旅游农业发展要深刻体现出张家界的生态特征与人文特征，著有突出了特色，其生态农业发展才能有灵魂，有持续发展的生命力。在提升传统农业的同时，要更加注重提高农业旅游的科技含量和文化品位资源特色，这是提高张家界生态旅游农业竞争力的根本所在。,MENU,项目概要,项目背景,市场分析,项目总体方案设计,投资估算,风险分析,研究结论与建议,生态旅游是从20世纪90年代以来发展起来的。生态旅游不仅被定义为一种适应市场机制的、以自然为基础的旅游；它还是国家政府机构用来实现可持续发展战略的一种有效工具。目前，最流行的关于生态旅游的定义有两个：1、生态旅游是一种对环境负责的旅游和观光行为，主要通过对环境的保护，达到使当地的生态和人口得以持续发展的目的；2、生态旅游是在一定自然地域中进行的有责任的旅游行为，为了享受和欣赏历史的和现存的自然文化景观，这种行为应该在不干扰自然地域、保护生态环境、降低旅游的负面影响和为当地人口提供有益的社会和经济活动的情况下进行。,生态农业旅游的概述,观光农业旅游作为一个新兴的旅游项目，首先缘起于大中城市周边地带。在发展过程上，可描述为三个阶段及相应模式。,地域模式代表的是同一阶段观光农业旅游在不同地域空间上的表现，它反映了开发者的区位与市场策略。通过对我国现阶段不同地区观光农业旅游开发项目的对比，其主要的类型可归纳如下：,张家界生态观光园是属于依托自然型。,生态农业观光园是以农业观光、农业休闲功能为主，兼有度假、文化娱乐、体育运动等多功能的综合性游览区。按其不同的性质和功能进行空间区划，可划分为四个分区：1.观赏区由观赏型农田带、瓜果园、花卉苗圃、珍稀动植物饲养场构成，使游客身临其境，感受真切的田园风光和自然生机。2.示范区由农业科技示范、生态农业示范、科普示范构成，以浓缩的典型农业模式，展示特色农业生产景观与经营模式，传授系统的农业知识，使游客增长教益。3.休闲体验区由当地乡村民居、乡村活动场所构成，营造游客能深人其中的乡村生活空间，使游客参与农耕活动，学习农作物的种植技术，农产品加工技术以及农业经营管理等，体验农村生活。4.产品区由可采摘的直销果园、乡村工艺作坊、乡村集市构成。让游客充分体验劳动过程，自采自制自买的方式亲身体验农产品制作过程，并购买乡村旅游产品，推动乡村经济发展。,MENU,项目概要,项目背景,市场分析,项目总体方案设计,投资估算,风险分析,研究结论与建议,（一）农业发展形态基本处于传统农业阶段,张家界发展生态旅游农业有助于把现代科技成果与传统农业技术精华相结合,在充分利用现有原生态农业资源的基础上,把农田建设、农艺管理、产品生产、原料加工和游客参与融为一体,以达到改善生态环境、增加当地农民就业、向游客提供高品质旅游的目的。这对于张家界区有效促进农业与旅游业的交叉渗透,促进农游合一,丰富生态农业模式、创新生态旅游开发类型都十分有益。,该地区耕地面积不足，仍然以传统粮食作物为主。且多为山区，耕地地块规模小、地块分散，机械化程度不高。农业产值基本集中在农业、牧业和林业上，服务型农业产业发展不足。,（二）休闲农业框架体系开始得到初步建立,按照张家界市休闲农业发展规划（2008-2012）（张政办函2008272号）相关建设规划，到2012年，全市建设以公路主干线、城市（县城）郊区为重点的旅游农业示范点5个；新发展四星级以上休闲农庄10家，农家乐300家；休闲农业产业年总收入达到2亿元。与张家界其它区县相比，武陵源的休闲农业还没有进入应有的快车道，基本处于搭建框架阶段。武陵源生态农业迫切需要进行品质升级。,（三）生态旅游农业产业发展模式有所创新,与生态农业发展相结合的新农村建设步伐加快。为了引导和鼓励社会各界投资于武陵源区，政府还制定了各种投资优惠政策和保护政策，于2007年公布了武陵源区鼓励和保护投资的若干规定。,（四）农业发展阶段与旅游业发展要求错位,首先，从当前武陵源地区旅游发展的要求看，武陵源当属世界级品质的景观旅游地，旅游也正从普通观光型向休闲度假型转变，旅游发展阶段处于过渡时期。此时期的旅游产业类型相对单一，抗风险能力较差。,其次，从旅游产品的构成来看，观光、休闲和度假旅游产品数量的比例严重失衡，武陵源区更趋严重。产品结构以观光产品为主，围绕观光相关的浏览、住宿、餐饮、交通一直是旅游收入中的主体，而购物、娱乐比例远低于观光消费。,再次，与武陵源旅游业发展的要求和阶段转型相比，农村与农业的发展还存在严重脱节。,（五）农副产品产业化程度和科技水平较低,武陵源农业发展，基本延续传统农业的发展模式，农副产品的生产、加工、销售链条处于孤立状态，由此导致农用地利用效率不高，农民组织化程度低，农业产能得不到最大发挥，农副产品品质缺乏保障、附加值含量很低等一系列制约农业发展、农民致富的问题。,具有唯一性的地质、地貌景观，自然生态环境卓越文化底蕴深厚独特旅游市场的持续消费潜力巨大以旅游接待为标准的基础设施完善具有品牌化招商引资的吸引力上级领导接触率高，亮点项目易得到扶持区乡两级政府重视，群众参与性强,处在旅游市场的成长与成熟交替期区域内具有产业整合发展的愿望具有通过服务业整合产业创造新的消费方式的机会拥有尚未污染的发展生态农牧业的条件市场半径小而集中，产业便于培育产业借助张家界的名气，容易创出品牌,管辖区面积小，土地人力资源有限农村、农业与旅游业发展脱节区域性平台式服务业没有形成旅游者感到劳累、枯燥，缺乏身心愉悦旅游经纪主导成分过大农业基础设施差农业科技产业化发展程度较低富民方式较少,市场正在对区域农业进行角色化的分离本地消费资源外流较为严重外地产品竞争性进入本地旅游者滞留期有缩短的趋势纯景观化旅游难以树立本地形象和品牌缺少旅游产业的二三四次盈利能力,S,W,T,O,张家界农耕文化观光园SWOT分析,（一）与山区布局相适应的分散型农业构成,武陵源地区森林资源丰富，石英砂岩比较多，由于地质运动和各种外力作用，形成了世界上罕见的砂岩风林地貌，此类地形地貌不适合走土地规模经营这种“大而全”的道路，反而适合走“小而美”、“一区一品”、“一村一景”，符合中国传统美学的农业发展道路。这并不是武陵源农业发展的劣势，相反是其包含有浓重中国风的独特景观农业属性的优势因素。可依托山地资源和自然保护区的优势，发展野生动植物观赏景观、少数民族村、畜牧租赁农庄、狩猎场或珍稀动物饲养基地等旅游产品，也可发展反季节蔬菜和以当地土特产为主的第三产业。,张家界观光园的生态旅游农业具备五个基本特征：,（二）高度原生态、有机化的农业发展环境质量,武陵源区工业发展相对较少，对自然环境的影响有限，生态农业的发展环境优良，具备了发展绿色、有机农业的外部条件。而且武陵源农业在发展过程中更加突出了无公害、绿色、环保的特色。为切实提高农产品的市场竞争力，武陵源区在调整农业产业结构中，十分注重发展无公害农产品和生态农业，开发绿色食品和有机食品，逐步形成武陵源品牌。,（三）生态农业发展具备不可多得的优质物种资源,在发展传统生态农业的同时，应该充分认识到武陵源地区不但拥有传统的农作物品种种类，同时也拥有武陵源地区特殊的物种资源，如珙桐、鸽子树等珍稀树种；百两金、鸡血藤等中药材资源；穿山甲、水獭、大鲵、白冠长尾雉、红腹锦鸡等动物资源等等。这也为生态农业发展提供了巨大的价值增值空间和发展空间。应从更高的角度认识到物种资源的可塑性和对生态旅游农业的重大影响。这很可能是武陵源地区今后生态农业发展道路的突破口和独特竞争力。,（四）旅游转型与生态农业发展转型仍有阶段错位,武陵源区现有的旅游类型主要是以观光旅游为主，游人多是短期旅游。由自然景观形成的旅游优势，没有系统彻底的转变和升华为区域经济与产业发展的综合优势，旅行社经济在区域产业发展中所占比重太大。而农业休闲旅游、体验型旅游、交互型旅游等旅游农业形态发展严重不足，这也是没有挖掘出相应经济价值的重要影响因素所在。,（五）人文旅游与生态农业的结合模式存在缺失,武陵源有独具特色的土家族风情、少数民族山寨等旅游资源，同时也是相应的生态农业资源。当前武陵源的生态旅游农业并没有将自身的浓郁的民族风俗和特色有效的利用起来，武陵源的生态农业如果与旅游紧密结合，就必须提升生态农业的人文内涵和文化价值。武陵源生态旅游农业项目的建设和发展要始终注重以人为本，注重与武陵源自身原有的民族特色、风俗习惯、历史故事紧密结合。使武陵源的生态旅游逐步从观光型旅游向人文旅游、文化旅游转变。,MENU,项目概要,项目背景,市场分析,项目总体方案设计,投资估算,风险分析,研究结论与建议,1、建设上尽量不破坏原有自然景观和乡村风味生态园的总体设计将充分体现人与自然和谐共处的理念，使生态园经济效益、生态效益和社会效益相结合，因此生态园的建设上将尽量尊重本来的土地原生资源，使其与自然景观和周边乡村融为一体。同时为充分展现湘西民居特有的风貌，生态园接待区的规划、设计和建设上将充分考虑“湘西民居”元素，例如土家族的吊脚楼等等。,项目建设的指导思想,2、兼顾景观生态性与娱乐性在对生态园进行实地规划时将通过合理布局，采取养殖区与种植区和观光娱乐区分开、果树中间种农作物等措施，既丰富了植物景观群落，又增加观光采摘的多样性和趣味性。,3、开发“体验经济”通过生态园的建设，让观光者体验到“回归自然，健康为本”的感受，吸引城市观光者广泛参与到生态园的生产、生活中，增强农耕、民俗体验。,4、服务设施规划具有现代性在办公区、服务接待区、展示区、停车场、厕所等服务设施的规划上将采用现代化的材质和设计方案，特别是观光者关心的卫生间和洗手池的布置一定要打破传统的农家风格。,观光园项目规划原则,（一）整体性与开放性的原则生态园的规划将从整体布局着手，特别注重观光区和服务区与周边环境的有机结合。从生态园内部讲，各个功能区尽管有各自的特点，但并不是一个个无机的、分散的结构，而是一种开放式的有机结合体；同时生态园本身将与周边环境相互衔接、相互融合。,（二）生态性原则生态园自身的生产生活将更为注重生态方面的要求，节制引用外来物种，保护和发展乡土物种，不会对农场自身和周边乡村产生不良影响。,（三）经济性原则生态园将充分发挥高科技公司的优势，强调用最少的人工和资金投入来健全自然生态过程，强调有效利用有限的土地资源；同时，生态园自身除了发展生态农业产品以外，还将开展采摘观光等，以带来更多的经济效益求得生态园自身良性循环，因此在生态园规划中将充分考虑经济生产的内容。,（四）参与性原则亲身直接参与体验、自娱自乐已成为当前的旅游时尚。生态园在观光项目的设置上将充分考虑体现“参与感”、“体验感”，结合生态园自身空间广阔、地貌丰富等特点，吸引城市观光者广泛参与到生态园的生产、生活的方方面面，多层面地体验农场生活的情趣，享受到原汁原味的乡村文化氛围。,（五）特色性原则特色是生态园经济发展的生命之所在，愈有特色其竞争力和发展潜力就会愈强，因此，生态园会明确资源特色，选准突破口，使生态园具有更鲜明的市场特色。,（六）多样性原则鉴于人们在当今的休闲娱乐中将充分展现个性，生态园在进行观光规划中安排观光线路、方式、时间和消费水平上，将综合考虑多种方案，组织多样的休闲项目和线路供观光者选择。,（七）适宜性原则土地能力是指土地的生产潜力，它是一定土地所固有的。对生态园的土地利用作出决定，是其规划设计的重要内容。生态观光园区土地评价的基础是土地利用和地块之间的比较，也就是说，要对生态园内各个不同土地类型地块的各种利用作出适宜性评价，以达到土地的最合理化利用，获得最大的经济效益。,项目建设内容,设施农业区,园区建有以国产连栋大棚和现代温室为主的现代化生产设施，主要种植各种各样的瓜果蔬菜如小番茄、小黄瓜、草莓、各种西瓜、甜瓜、野菜等供采摘和园区餐厅自用。另外农业园还有观光型玻璃温室一座，温室里种植各种奇特瓜果，四季常绿，极具观赏性。,以老石板铺设田埂，并架设老式水车灌溉系统让游客真正参与到农事活动中来。其他包括在园区里放养了鸭、鹅、牛、羊等家禽家畜，建有老式茶楼、木楼会议室、茅草亭、长廊、栈道、木制长桥、乡村作坊等休闲项目供游客观赏、休憩。,田园风光区,生态种养殖系统农业园种植有桃、油桃、李、梨、葡萄、枇杷、枣、杏、柑橘、石榴、柿等种类果树的优良品种，基本上四季有花、全年有果。所有果园严格按照湖南省无公害农产品(水果部分)生产标准进行管理，采用大量施用有机肥、果园种草覆草、果实套袋、果园养鸡等生态措施来管理果园，尤其是果园养鸡，通过果园种草养鸡-鸡吃果园害虫-鸡粪还田增强果园土壤肥力。,果园,农业园建有较大规模餐饮区，餐厅颇具乡村建筑风格，拥有几十个大、小包厢，设施齐备。可同时供1000人就餐。餐厅菜肴大部分使用农业园种、养的优质生态农产品，游客可现采现做，享受具有独特风味的农家菜。,餐饮区,将少数民族的建筑特色进行立体展示，例如：土家族首领土司的土家王朝，土家族的吊脚楼；将土家族、苗族等少数民族的民族风情用表演的方式进行展示，并吸引游人观赏并参与，例如：土家族的摆手舞，苗族的苗鼓，土家族的哭嫁等等。,民俗区,苗鼓,哭嫁,锣鼓,湘西的苗鼓有庆年、庆神两种，随着苗族人民审美情趣和鼓乐承传的变化，一般在农历“四月八”、每年春节前后、赶秋、椎牛、丰收喜庆、婚嫁、迎宾客等重大活动里，他们都以鼓乐相迎，以鼓乐作为抒发自己情感的特殊方式。苗族鼓乐最具有舞蹈特色，因为苗族鼓乐常常伴随着舞蹈，它是音乐、舞蹈的完美结合。由于苗族文化、历史与审美的因素，苗鼓舞通过叙事性的表演方式，构成了湘西苗族鼓乐的独特个性；它通过一个个生动的舞蹈动作，再现了湘西苗族人民生活、劳动的图画，可以说它是一幅湘西苗族人的历史画卷。,苗鼓,民俗节目介绍,摆手舞是土家族原始的祭祀舞蹈，在土家人聚居的地方，有专门跳摆手舞的“廊场”，土家人叫“摆手堂”。“摆手堂”的地坪用条石镶嵌，平坦光滑。正中间栽有一棵高大的桂花树或松柏树。“摆手堂”又叫“神堂”，是供奉祖先神位的地方。每年正月初三至十五之间，人们都要到这里举行祭祀活动，摆手舞是祭礼活动中的主要内容。,摆手舞,民俗节目介绍,张家界的土家族、苗族等青年男女都喜欢用唱情歌来恋爱，以山歌为媒，互订终身。一般是男青年看上了一位姑娘，就想方设法到姑娘房前屋后去唱山歌试探。男青年先起头，如果姑娘无心，就不理睬，如喜欢这个男孩，就会将歌接下去唱，这样对唱下去，两人都动了心，就算基本定了情。,对情歌,民俗节目介绍,薅草锣鼓,张家界农村有一种相互换工的形式叫做“打白工”，即东家只供酒饭，不给报酬。在换工进行生产劳动时，主家要约请两位歌师，为帮工的人们击鼓打锣，说唱助兴。,民俗节目介绍,茅古斯舞,茅古斯，土家语，即“浑身长毛的古人”。茅古斯舞是土家族古老、独特的舞蹈。茅古斯舞起源于远古土家先民的祭祀仪式。表演人数不限，主要表现其祖先开拓荒野，刀耕火种、捕鱼狩猎等创世业绩，被称为：中国舞蹈的最远源头，原始戏剧的活化石。,民俗节目介绍,哭嫁,张家界婚俗中的“哭嫁”是一种非常特别而饶有兴味的习俗。土家族姑娘从十二三岁开始，就从陪哭中逐步学会哭嫁。出嫁前10天、半月直到婚礼结束，差不多每天都要哭上一场或几场。“哭嫁”很有讲究，既不是嚎啕大哭也不是抽泣哽咽，而是哭哭唱唱，唱唱哭哭，哭中有唱，唱中有哭。哭的曲调一般清脆柔和，韵味悠长。,民俗节目介绍,土家女在织锦,土家族织锦又称西兰卡普，五代开平年间，江西汉人酋豪彭王咸归楚，封为溪州刺史，带了所部及工匠千余人进入土家族聚居地区，土家自此呈现“女勤于织，户有机杼”的繁荣景象。宋代始，土家织锦工艺发展到很高水平，被历朝列为贡品，史称“溪布”、“峒布”、“土锦”、“宝布”。土家织锦、绣花鞋垫、千层底布鞋是衡量土家女儿是否心灵手巧的重要标志，也是土家儿女自由恋爱，追求幸福的“三件宝”。“三件宝”都是纯手工艺品，有较强收藏和使用价值，也是馈赠的民族佳品。,民俗节目介绍,民俗音乐节,在特定的地方用统一的内容，例如民族音乐、现代音乐或发扬某一杰出作曲家的作品，举行连续性的演出，音乐节意指持续数天和数周的、一种或几种艺术的庆祝聚会。其中大多数每隔一段的时间并通常在同一地点举行。,民俗节目介绍,土家族服饰展览,土家族男子穿琵琶襟上衣，缠青丝头帕。妇女穿着左襟大褂，滚两三道花边，衣袖比较宽大，下面镶边筒裤或八幅罗裙，喜欢佩戴各种金、银、玉质饰物，但是并没有苗族那样的银头饰、银项圈。,民俗节目介绍,MENU,项目概要,项目背景,市场分析,项目总体方案设计,投资估算,风险分析,研究结论与建议,本项目固定资产投资估算为4374.48万元，其中：建筑工程费2317.52万元，设备购置费274万元，其他工程费用1782.96万元，工程预备费162.23万元（按第一部分工程费的7%计算），建设单位管理费55.62（按第一部分工程费2.4%计列），工程勘察设计费73.19万元（按第一部分费用的2%计算），工程监理费41.72万元（按第一部分工程费用的1.8%计列），临时施工费36.6万元（按第一部分费用的1%计算）。,项目估算总投资4441.11万元，其中：固定资产投资4374.48万元（含固定资产、无形资产、递延资产、预备费用），流动资金66.63万元。,项目固定资产投资,项目总投资（详见下表）,固定资产投资表（一）,固定资产投资表（二）,固定资产投资表（三）,建设单位管理费按第一部分工程费2.4%计列工程勘察设计费按第一部分费用的2.0%计算工程监理费按第一部分工程费用的1.8%计列基本预备费按第一部分工程费的7%计算临时施工费按第一部分费用的1.0%计算本项目固定资产投资方向调节税为零税率,备注,流动资产估算表,利润总额=销售收入-总成本-营业税金及附加依据现行财税制度，项目缴纳企业所得税，税率为33%。企业所得税=应纳税所得额税率税后利润=利润总额-企业所得税经计算，本项目年均利润总额955.68万元，年均缴纳企业所得税315.36万元，年均税后利润640.32万元。,利润估算及分配,投资利润率和游资利税率是反映财务盈利能力的两项静态指标，它是计算期年均利润总额或年利税总额与项目总资金之比。投资利润率：20.05%投资利税率：21.85%,投资利润率、投资利税率,投资回收期是以项目税前净收益抵偿全部投资所需的时间，可根据财务现金流量表（全部投资所得税前）累计净现金流量栏中的数字计算求得，计算公式为：Pt=（累计净现金流量开始出现正值年份数-1）+（上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量）经计算项目税后投资回收期为8.55年（含建设期2年），税前投资回收期为7.54年（含建设期2年）。,投资回收期,该项目的建设符合国家宏观经济政策和产业政策，同时符合张家界市旅游业发展总体规划。项目建设充分发掘当地自然资源及人文文化，对于改善张家界市投资环境，提高当地人民收入等具有积极意义，社会效益显著。从财务内部收益率大于同期银行贷款年利率，财务净现值大于零，表明项目具有一定的盈利能力；从财务不确定性分析看，项目具有一定的抗风险能力。因此，项目从财务上将是可行的。,结论,MENU,项目概要,项目背景,市场分析,项目总体方案设计,投资估算,风险分析,研究结论与建议,现代农业发展面临的风险,农业生态观光是化解农业风险的关键,（一）制度安排与政策机制