宁乡房地产市场调研报告——住宅部分

宁乡住宅调研报告,宁乡房地产市场调研住宅部分,调研提纲,一、市场解析二、宁乡房地产发展现状三、宁乡市场在建、在售、筹建楼盘调研四、宁乡市场中小户型专项研究五、宁乡房地产市场调研总结,一、市场解析,1、宁乡县区域/交通,宁乡，隶属长沙，是省会长沙的西大门，也是长沙西部经济版块的重要组成部分。宁乡总面积2906平方公里，人口130万。宁乡共有33个镇、乡和1个省级经济开发区。县城为玉潭镇，城市建成面积32.8平方公里，常住人口26.8万。,宁乡地处湘中北部、湖南“五区一廊”金三角地带，是一体化中长株潭通往湖南五分之三以上地区的必经之路和第一站，也是粤、港、澳和东南沿海通往川、渝和湘西、鄂西的必经之路。这使宁乡成为湖南一个重要人流、物流、信息流中心。宁乡交通发达便捷，洛湛铁路贯通南北，石长铁路连接东西，长虹高速、319国道贯穿县境；金洲大道把县城、宁乡经济开发区、金洲新区、长沙高新技术开发区、长沙市连接成片，多条省、市、县公路构成宁乡内外四通八达的交通网络。,宁乡县城经济在长沙属于较高水平，有“湖南四小龙”之称，外来投资在宁乡近年经济增长占60%的份额。经济总量在湖南排名第三位。湖南宁乡经济开发区是省级经济开发区，是2003年3月经国家发改委批准成立的全国仅两家“国家中小企业科技工业园”之一。2009年，宁乡县跻身“全国百强县”，名列第87位。,2、城市发展规划要点分析,根据最新宁乡城区总体规划的修订意见，至2030年，县城将得到进一步发展，撤县设市，建一个用地规模78平方公里，拥有人口60万的中等城市。宁乡的城市发展方向，必然是东接长沙，西接益阳，已划入“3+5”城市圈，2014年城市城际铁路连通，北面工业适度发展，东面为衔接长沙，现以工业为主，适度配以相关配套和娱乐设施，整体城市以工业为主。,东接长沙，西靠益阳，纵向发展和横向发展转变,宁乡,3、城市发展的战略规划,“工业新城+居住组团+主次商圈”的城市格局,宁乡由小型县城向中等城市转变，扩大城市辐射区域范围，将进一步加强城市在区域内的影响，吸引更多的城镇本地居民以及外地消费者投资资金涌入；大河西先导区宁乡经济开发区，催化城市化水平的提升，更催生大量房地产消费需求，给房地产业的发展带来广阔前景。,主次两商圈老城区将继续充当宁乡商业核心的地位，但随着居住组团的发展建设，宁乡商业将逐渐向四周辐射，商业面会增大。,工业新城宁乡向东开辟金洲新区，主要以工业产业为主，对接长沙河西麓谷高科技产业带，带动宁乡产业化向国际接轨，金洲新区将成为未来宁乡经济的高增长点，也将为宁乡房地产产业带来足够的需求。,居住组团二环至三环区域将成为未来城市的主要居住区域，特别是玉潭新城、行政中心周边，该区域具有优良的地理位置和植被环境，适合城市居民对居住环境的要求，将形成绕城市中心的环状居住组团格局。,小结：宁乡县经济发展宏观分析,宁乡经济发展有坚实的基础，经济向好。,宁乡经济高速发展为宁乡房地产提供了良好的发展环境；,宁乡城市化拓展步伐的提速为宁乡房地产发展提供了机遇；,宁乡城镇居民消费水平及收入水平提高，为宁乡房地产发展提供了坚实的客户基础。,二、宁乡房地产发展现状,近年宁乡商品房施工面积情况（万平方米）,施工面积近年增势迅猛，2011年接近前两年总和，后续市场竞争将日益激烈。,1、施工面积逐年猛增,近年宁乡商品房竣工面积情况（万平方米）,商品房竣工面积逐年上涨，大多数楼盘处于筹建或在建阶段，未来几年集中上市现象将导致市场竞争日益激烈。,2、竣工面积相比之前大幅上涨，未来几年供应将持续增高，竞争激烈,近年宁乡商品房销售面积情况（万平方米）,近年市场销售面积自09年以来持续增长，民众购房热情高涨，众多投资性需求涌入房地产供需市场。2011年全市完成销售面积约2177万平米，宁乡县房产销量仅占全市比重的6.5%，宁乡房地产市场还有一定发展空间。,3、销售面积增长、购房需求涌入市场,4、近几年销售均价持续攀升，2011年10月份开始，受整体市场萎靡影响，有下降趋势,小结：宁乡县房地产发展现状分析,2011年下半年宁乡市场推出楼盘较多，如铂金汉宫、罗马假日、海博星河绿洲、福临门名郡、花语王朝、五街国际、中水一品等，众多楼盘都想利用“金九银十”时机与春节期间的销售旺季进行开盘推出；目前推出楼盘原计划进行蓄客，再开盘，由于受到一、二线城市房价下跌、利率上调、楼市萎靡等因素影响，楼市已悄然转化成买方市场，大部分楼盘都因为蓄客量不足而推迟开盘时间，如龙湾一品、海博星河绿洲，另外一部分改为暗推，如铂金汉宫、南国水乡等。,三、宁乡市场在建、在售、筹建楼盘调研,目前宁乡在建项目约有51个，待建项目约有22个。未来1-2年内宁乡房地产市场将有近30个项目推向市场，估计推出建筑面积将达到约550万平方米，即说近两年内平均将有250万平方米的量推向市场，由此可见，未来的市场竞争将是异常的激烈。,目前市场在建、将建项目分布如下：,主要在建项目,主要待建项目,1、主要在售与即将推出楼盘分布,福临门名郡,兆基君城,福临门名郡,花语王朝,绿地中央花园,海博星河绿洲,中央领御,冠源爱情湾,蓝色港湾,大玺门,中源凝香花都,水木清华,人民路九号,金域蓝湾,财富广场,公园道一号,一品江山,蓝庭国际城,水晶郦城,九环紫金城,春城万象广场,一品天下,裕源国际山庄,经典生活,财富金庄,泊山雅境,朝廷,滨江新外滩,富贵世家,龙华山庄,东城怡园,东城丽都,皇庭上品,假日摩洛哥,澜湾,碧桂园山湖城,五街国际,水木天成,2、典型楼盘住宅户型特征分析,供给特征：总体市场从以中大户型为主的局面向以中小户型为主的市场格局转变，户型面积比例处于更新换代阶段。2009年前三房（包括三房）以下市场供应量比例占片区内总供应量的62.1%；2009年后，由于大量楼盘的更新换代，一房、两房的小户型单位供应激增，三房（包括三房）以上的市场供应量比例骤减为总供应量的46.15%，并且90平米以下的中小户型面积供应量呈几何倍数上涨。需求特征：中小户型相对畅销，三房（包括三房）以上积压量较大。表一：户型统计,户型统计（表一）,户型统计（表二）,3、典型楼盘住宅市场价格特征分析,价格特征：自2011年春节后宁乡项目开始普遍降价，目前已经进入第二轮降价潮，降价幅度增大；目前宁乡在售楼盘平均报价单价约3656元/平米。开盘价格区间变化2011年8-11月份期间楼盘开盘价格区间为3600-4200元/，属于宁乡正常价格区间，但是随着10月楼市的忽然转变，此期间开盘的楼盘开始用折扣、降价等方式进行促销；而12月份开盘楼盘结合了市场动态与消费者心理变化，采取了低价开盘，如五街国际以一口价3555元/，华都丽景以低均价3100-3500元/开盘。各盘开盘价/现价详见下表：,典型楼盘价格分析（一）,典型楼盘价格分析（二）,4、宁乡房地产市场板块划分及楼盘个案调查,宁乡住宅市场分为行政板块、老城及滨江区板块、南城板块、东城板块、宁乡经开区以及金洲板块六大板块。,福临门名郡,绿地中央花园,区域标杆楼盘,行政板块的区域标杆性楼盘以福临门名郡、五街国际、绿地中央花园、中源凝香华都为例。,中源凝香华都,4.1、行政板块代表性楼盘,五街国际,行政板块的区域特点,该板块雄踞宁乡新区；主要依托县政府北迁，是宁乡未来的行政、经济以及文化中心，也是目前宁乡房地产发展最火热的板块；目前区域内的项目开发规模都较大，项目都非常重视自身的内部配套完善、绿化景观的打造，以及整体形象的先期展示。,福临门名郡项目是集单身公寓、二三房和复式楼为一体的大盘,地处宁乡大道与三环线交界处，紧邻长常高速、轻轨宁乡站、通往长沙市区比较便利，大约半小时的车程，而去宁乡县城大概十分钟左右的车程，交通十分便捷。项目内将设有40万平米地中海园林，喷泉广场、球场和休闲会所。项目总占地面积137亩，纯地中海风情；拥有3000平米水系，拥有社区游泳池。地势西高东低阶梯式景观。附近的金海实验小学离项目大概100米，金海的教育质量很被宁乡人认可，方便了居民的子女教育。宁乡唯一一家五星酒店通程大酒店离项目仅有300米。离项目百余米处有农行和农村信用社，居民金融业务办理比较方便。,项目共分为三期；第一期1-6栋为11层小高层，7号栋为18层复式，主要剩余产品为复式；第二期8-11号栋18层，产品以二房、三房为主，正在认筹；第三期尚未动工。,福临门名郡,主力户型：90-100平米两房、116-136平米三房,主力户型：两房、三房、复式特征分析：规划布局上采用最大间距化布局，保证楼距最大化；每户有最佳的景观朝向和日照朝向，南北通透的布局；7号栋纯复式，上下两层夹隔离层。项目复式两房、三房在项目产品中占有重要比重；一房产品主要为投资客户。,福临门名郡,项目可借鉴点：低价入市、产品类型丰富,低价入市，低于宁乡同等产品价格，已至产品热销；一期产品客户消费群，乡镇客户占到60%；户型产品丰富，从一房、两房、三房、复式满足各类人群需求。,福临门名郡,五街国际项目打造首个雾森系统社区，首个国际酒店级物业服务社区，首个三网融合社区，首个东南亚湿地园林社区。,五街国际项目位于宁乡大道和金洲大道的交汇处。总建筑面积近20万平米，小区共有6栋18-33层的高层住宅及2栋百米双子塔楼组成，共约2000户。项目在规划设计上充分对接和引入国际理念，一经面世就在宁乡房地产市场树立了多个第一：首个雾森系统社区，首个国际酒店级物业服务社区，首个三网融合社区，首个东南亚湿地园林社区。小区建筑采用ART-DECO风格，优雅大气，拥有百米楼间距。2万平米纯正东南亚湿地园林铺陈于整个住居，静谧宜居。更打造4000平米的大型市民广场，坐拥繁华。项目一期75%以上的户型采用了N+1设计，面积从90190平米不等，体现了高赠送高得房率的性价比优势，让广大消费者真正体验“居住的国际气质”。,项目预计分三期开发；一期为1、2、3号栋N+1户型；二期为4、5、6号栋；三期7、8号栋为酒店式公寓。,五街国际,期,二期,五街国际2011年12月5日开盘，主推二至四房90到186平米房源，折后起价3555元/平米起1-3F:一口价3555元/4-10F:一口价3688元/11F:3988元/11F以上每高一层加价30元/。,五街国际,一期预售,二期,项目户型分析主力户型：2+1、3+1,空间感和实用性进行了完美结合，户型方正、通透采光性好、景观视野优越；项目一期75%以上的户型采用了N+1设计，面积从90190平米不等，体现了高赠送高得房率的性价比优势；每户有最佳的景观朝向和日照朝向，南北通透的布局；塔楼设计，开阔的视野，开放通透的社区空间。,五街国际,1、2号栋B户型-98.02N+1可变户型，多面积赠送，实用入户花园倍添魅力；百变空中花园可做卧室、书房，超值赠送一半面积；纯板式南北通透，南向景观主卧，超宽飘窗，揽阳光美景入怀；客厅落地窗设计，享受午后阳光。,98.02，2+1可变户型，实用入户花园和百变空中花园，超值赠送一半面积；纯板式南北通透，南向景观主卧，尽揽美景。,五街国际,项目可借鉴点：户型创新N+1、特色小区打造,五街国际,户型创新，采用了N+1设计，面积从90190平米不等，体现了高赠送高得房率的性价比优势；特色小区打造，在宁乡为首个雾森系统社区，首个国际酒店级物业服务社区，首个三网融合社区，首个东南亚湿地园林社区；目前项目销售优惠活动：一、买房有两种赠送，一种直接减6万元，一种是买房送车库（需要申请）；二、首付只需一成，开发商垫付2成，2012年年底客户还清开发商垫付的2成。,位于宁乡县城北部新城区、县行政中心核心区域，北靠宁乡县行政中心广场和二环路交通要道，东临花明路，西接春城路，南接富豪山庄二期和盛世华城，城市中央景观轴线处于小区正东侧，场地东北角为市民广场，占据宁乡城市行政板块核心区位，是宁乡未来行政、经济、金融的中心地段。整体建筑风格采用Art-deco风格，即现代装饰主义。引入“小区入口组团共享大堂入户大堂门禁”三级物业管理理念强化组团居民的归属感和邻里感，完全的人车分流，旨在营造居住高雅品质，打造继绿地紫金公馆后、宁乡品质楼盘的代表作，成为引领宁乡县城高档品质住宅的标杆性楼盘！,绿地中央花园项目集金融、办公、住宅、商业于一体的城市综合体，引领宁乡县城高档品质住宅的标杆性楼盘,绿地中央花园,项目分三期开发；整个项目均为高层住宅，共包括：2栋17层，9栋18层，9栋22层。其中一期将推出8栋房源，2栋17层、6栋18层，其中2栋两梯三户，1栋一梯三户，1栋两梯四户，4栋一梯两户。,项目一期产品为1-13号栋，面积主要为120-140平产品；4号栋为裙楼，为两层商业物业，靠花明北路，为花明北路商业次街一部分；1、2、5、6、8、11、12、13号栋为项目住宅，7号栋为入户大堂。,绿地中央花园,绿地中央花园户型分析,户型：2房2厅面积：87.71功能分区明显，干湿分离，实用性强；厨房自带生活阳台，创造专属休息空间；主次卧分布合理，互不干扰，私密性佳；客厅南向阳台设计，视野开阔，采光较好。,户型：3房2厅面积：136.21独立空中花园，体验独享美景乐趣客厅方正，空间大，采光充足；主次卧分布合理，互不干扰，私密性佳；阳台、客厅、餐厅通透一线，采光通风效果极佳。,从户型配比看，主力户型为120-140平米的三房两厅为主，占到60%以上的体量，85-107平米的两房两厅有33%以上的体量，可见两、三房产品依然是宁乡的主要需求。从产品户型来看：项目的主力户型还是三房产品，项目预期随着房价的不断推高，二房产品将逐渐被宁乡市场所接受，因此二房产品也占很大一部分。从产品面积来看：项目试图逐步的改变宁乡人的居住观念，户控面积趋小，而且开发设计了3+1户型以增加功能区间，同时减少总价的支出。,绿地中央花园,项目可借鉴点：商业街打造、建筑风格,绿地集团品牌，通过前期的宣传推广，使绿地品牌概念深入人心，在宁乡获得一定的市场认可度；中央商业街区是绿地项目最大的规划特色，也是最重要的卖点之一；绿地在宁乡自从亮相以来属于高端楼盘形象定位，2010年至2011年9月份宁乡消费者购买热情高涨，开盘形式都采取了蓄客、排队购房开盘的形式；绿地中原花园开盘采取“楼王政策”，开8号栋，把价格提升了4000-4400元/平米，2011年12月份开盘由于蓄客量不足，采取暗推、内部认购方式开盘，这一批至今售出35套；项目一期一、二批、三批2010年12月18日开盘至今，共推出房源718套房源，销售均价为4200元/；2012年下半年开始开发8、9、10号栋，总共约300套。,绿地中央花园,中源凝香华都项目位于市政府的核心板块，47万方的大社区，周边配套和项目配套齐全,位于市政府的核心板块，属于新行政中心，地理位置优越。交通方便，东临人民北路、南至一环路、西依花明北路、北接新康路的交通网络，出行非常便利，到长沙、京珠高速以及金洲大道均十分方便。周边配套设施相当完善，有天元大酒店、民润多超市、宁乡县幼儿园、玉潭中学、县一中、县人民医院、中国建设银行、县行政中心等市政配套相伴左右。宁乡唯一室内恒温游泳池、社区幼儿园、健身房等，超高的项目基本配备，满足居住需求。,中源凝香花都,该项目分四期开发建设；由43栋9-22层小高层和高层组成。二期共8栋，由6栋17层高层、2栋12层小高层组成。项目住宅面积为26.60万平方米，商业建筑面积为4.41万平方米，托幼建筑面积0.21万平方米，会所面积为0.17万平方米。,项目户型分析主力户型：两房、三房,规划布局上采用最大间距化布局，保证楼距最大化；板式结构，大面宽、采光足、通风畅、得房率高；二期二批57-220平米的经典户型，奢华一房，精致两房、三房，豪华四房，大开间、南北双阳台设计。,中源凝香华都,项目借鉴点：价格偏高，影响产品去化率；售楼部昭示性不强。,价格偏高，影响销售速度项目2011年所售的产品均价在4200-4300元/平米左右，在宁乡市场属于高端项目，偏高的价格影响二期三批的销售情况，没有一期火爆，去化率不如一期。项目的开盘情况看，项目的三房产品的中间楼层和较高楼层去化较快，二房产品和楼层低的产品去化相对较慢。售楼部昭示性不强本项目虽处于县政府核心地段，但其售楼部展示并不到位，周边昭示性不明显。,中源凝香华都,行政板块区域小结,从项目物业形态来看，目前行政板块的物业类型大多数为小高层、高层，多层、洋房产品的供应较少。在这些产品中先期开发的项目基本上都是一梯两户的板楼产品，目前开发的项目虽然有一定量的塔楼产品，但板楼产品还是占据主力的供应类型。从产品户型上来看，该区域主力供应户型基本上以三房为主。从产品面积上来看，目前板块内的项目的户型面积为90-120，户型面积偏紧凑型，设计理念也越来越注重套内面积的赠送。从价格上来看，随着绿地以及中源项目在去年年底的集中拉升价格开始，宁乡市场上已经普遍接受行政板块价格较高的现实。目前板块内的主力价格在3500元/左右，部分高端项目的价格已经破4000元/。在这种价格基础下，平价且高品质的楼盘必然受到市场的追捧。,4.2、老城板块(滨江区)代表性楼盘,区域标杆楼盘,老城区域的标杆性楼盘以九环紫荆城、人民路九号为例；滨江区域以海博星河绿洲、冠源爱琴湾为例。,九环紫荆城,冠源爱琴湾,海博星河绿洲,人民路九号,老城板块（滨江区）区域特点,该板块座拥河畔，聚千年商业气脉至今；地段优越，相关配套齐全；区域形象比较陈旧，发展空间有限；区域未来发展主要以旧城改造为主。,九环紫荆城项目立处城中心，享一站式生活便利,20万平米城市高端物业集群，集商业、酒店、住宅、写字楼于一体，为城市领袖打造新一代精品华宅、体验休闲式购物中心，树立宁乡中心独一无二的新地标。周边配套相当完善，紧邻大润发、玉潭中学、宁乡一中，从商业到休闲、配套都相当完善。交通条件好，地处一环路与紫金路交汇处，宁乡中轴地段。楼层高，容积率较高，远离自然风光带。,九环紫荆城,项目总占地面积72亩，总建筑面积约20万平方；一期总建筑面积为57526平米，为4栋17+1层。,87.04两房两厅一卫,122三室两厅两卫,87平米两房设计，餐厅、客厅阳台连成一体，全明设计,南北双阳台设计，4.5米超宽客厅，全明采光,九环紫荆城户型分析,九环紫荆城新推4号栋户型配比,紫荆城2011年8月7日开盘推出约300套房源，售出30多套房源，到目前为止售出约80套房源，现在待售房源约200套,相较而言是较低楼层房源。目前优惠折扣：一次性97折后再打99折，总价减5000；按揭99折后再打99折，总价减5000元，再把房源列入特价房，折算最后可打到91、92折。2011年推出1号和4号栋，2012年中或者下半年推出1、3号栋，成交起价3698元/平米，成交均价4120元/平米。,九环紫荆城营销现状,人民路9号是由京派实力品牌地产北京正华房地产投资有限公司在湖南注册的长沙正润房地产开发有限公司倾心打造。项目与建设中的30万平米滨江公园隔江相望，面临鳝鱼洲、相对“十里芙蓉”长廊、近观南太湖，远眺凤凰山国家森林公园，是“一江两岸三洲”最为精粹的生态型滨江区域与核心景观区。同时项目又紧邻城市核心区内繁华主干道人民路，是城市原点和传统商业中心。项目总建筑面积近30万平方米，商业面积5万平方米，分二期建设，以高层公寓、多层街区商业、高层电梯房相结合，集商业、商务、居住价值于一体，整体形成一个大型的综合滨江社区，是宁乡首个大型都市综合体。,人民路九号项目京派风格打造，在宁乡县有一定的特点,人民路九号,项目分三期，目前批准预售总套数359套，已售套数260套；目前在推80-90平米两房；即将推出90-120平米三房、四房。,建筑面积：89平米,建筑面积：143平米,户型布局紧凑，南向阳台舒适，均赠送飘窗，扩大室内面积。,人民路九号户型分析,人民路九号项目借鉴点,人民路9号独拥一线沩江最佳的视觉位置和人民路浓厚的商业氛围。以沩江复合商业圈王者的风范，将促使滨江商圈在宁乡商业经济版图中的再一次腾飞，并成为无可争议的改写宁乡城市商业格局和居住理念的新地标。,项目总用地面积92727.67平方米，其中一期28624.46平方米，二期用地64103.21平米，规划总建筑面积447484.63平方米，配套商业、住宅、公寓及幼儿园。项目规划的产品从温馨两房到豪华四房，一应俱全,360双向观景飘窗，二梯二户豪宅配置，跃式超阔空间，超高实用率及绿化率，让经典承载更多含义。,海博星河绿洲项目独拥1.8公里滨江长廊，360全滨江观景视野,海博星河绿洲,一期用地28624.46平方米，二期用地64103.21平米；规划总建筑面447484.63平方米，配套商业、住宅、公寓及幼儿园。,海博星河绿洲营销现状,营造“滨水休闲社区”，以林、风、景三个方面进行景观整合，努力提高“滨水休闲社区”的活力；此次开盘所推出来的栋号为1、3、4、6、7、8、10、13、14号栋，总共400多套房源；6、10、13、14号栋总共300多套房源，规划2012年下半年推出；项目根据办卡时间，每天优惠100元，VIP卡2万抵3万元，在规定时间内签约享受一次性96折，按揭98折，开盘当天选房成功特惠8800元/套；此次主推的户型与面积为114.5118.8三房两厅两卫、123.4125.3的3+1房，138-141.3的四房。,冠源爱琴湾项目45万西班牙风情滨江宜居生活城,位于沩江上游滨江路南段（三水厂旁），项目拥有沩江一线江景，距老城中心仅10分钟路程，交通十分更利。整体规划为西班牙建筑风格，地中海风情园林，是滨江片区难得的一线江景大盘，项目也是区域内首个欧式风情纯居高层大型社区。项目周边有滨江沿江风光带，爱琴湾休闲广场等多个大型景观点配套，提升项目地块的宜居度，并且社区内部配有超市、幼儿园、高档会所、儿童乐园、游泳池、羽毛球场等更利设施，提高生活舒适感。,冠源爱琴湾,目前推出22号栋不临江，共29层，总共162套房，已售出30套；一期一批总共885套房，已售出595套；目前2、3、5、6、7、15、16栋尾房在售。,建筑面积142.24，四房两厅,建筑面积130.5，三房两厅,建筑面积90，两房两厅,部分户型带入户花园设计，使户型具备了可变空间，增强了产品的性价比。,冠源爱琴湾户型分析,畅销户型,冠源爱琴湾户型分析,优势：项目一线江景，舒适度和宜居度更优；部分户型带可变空间，两房变三房、三房变四房，增强了户型的性价比，属于市场较为受欢迎户型；产品功能分区较为明显，使用性更高。缺点：部分户型面积过大（如145的四房），导致总价过高，提升了置业门槛，增大了客户对价格的抗性；目前爱琴湾后期已针对后期户型做出调整。,冠源爱琴湾营销借鉴,主要销售户型90三房两厅两卫（两房变三房），135-145四房两厅两卫。开盘情况：2011年7月份开盘，总共推出800多套，蓄客量达到600700组客户，至今售出595套；于2011年10月24日开盘推出162套，蓄客量200组左右，至今售出30于套。对外报价3398-4680元/平米，先减掉优惠再折算后销售起价3137元/平米。分析：1、利率上调，客户购买压力大，爱琴湾户型偏大，投资客户较少；2、供需关系的原因，2011年上半年爱琴湾属于宁乡标杆大盘，影响大，竞争相较而言较小，2011年下半年受市场行情影响，且受到皇庭尚品、五街国际、南国水乡、星河绿洲等新老大盘的挤压，宁乡供应量远大于需求量，项目成交下降；3、项目主推的135-145平米的三房面积过大，总价过高，导致市场销售阻力大。,老城板块（滨江区）区域小结,成熟的商业、地段与自然生态资源是该板块先天的优势，决定了该板块楼盘的高档定位；从产品户型上来看，老城板块以45-90的小户型为主；滨江区以120-140的两至三房为主。从价格上来看，老城板块与滨江区的主力价格在3800元/左右，部分高端项目的价格在4200元/以上了。在这种价格基础下，性价比高且高品质的楼盘相当受市场的亲睐。,水木清华,4.3、南城板块代表性楼盘,区域标杆楼盘,南城板块的区域标杆性楼盘以水木清华、公园道一号、皇庭上品为例。,公园道一号,皇庭上品,以玉潭公园和南站为依托，是宁乡新规划的新兴板块；该板块座视城乡，改写本区域由“下里巴人”向“阳春白雪”的转变；以玉潭公园与南站为核心向周边2公里范围拓展。,南城板块区域特点,水木清华项目玉潭新城最大城市综合商业体,地处玉潭新城核心，一环南路与二环南路之间，项目周边聚集了众多社区及大型市场、规划的大型超市等众多项目，是玉潭新城的繁华核心。玉潭新城唯一城市综合商业体，业态最全，档次最高，辐射面最广，树立玉潭新城商业标杆。,水木清华,水木清华,项目分两期开发；一期1-16号栋；二期17-29号栋，26号栋为会所和银行，29号栋为5层的商业（天恒量贩），25号栋1、2层为商业，1、2单元为6层，3单元为15层；17号栋为6层，1层为商业；18、19、21、23、24、28号栋为17+1层电梯高层，20、22为12层电梯小高层。,主卧落地凸窗，次卧均带飘窗设计，赠送面积大,水木清华户型配比,水木清华户型分析,空中花园紧连景观阳台，可变空间大，N+1户型，赠送面积大；宽景观阳台，大空中花园，户型方正，空中花园可改成房间，赠送面积大。,双阳台设计，阳台与客厅4米大开间,可变空间,面积：88.09平米三房两厅一卫，双阳台,123平米，三室两厅两卫生间，双阳台,项目一期大部分已售完，约500550套房源；即将推出20、22号栋，紧接推出19、21、24、28栋；主推户型与面积为：88-93.85三房，123-129.46三房；从2011年10月份暗推22、23栋，未售出大量房源，目前暂停住宅销售与蓄客，2012年下半年开始加推；项目一期开盘采取办卡蓄客方式，一次多推，销售率高达80%，目前销售政策为采取暗推定房号，同时推出88平米小3房设计，总价偏低；商业目前在推售，一楼均价1.6万元/。,水木清华营销现状,公园道1号项目与玉潭公园边为一体，呈现千亩公园景观大盘,公园道1号位于玉潭新城核心高尚生活区与商业区，交通便利，风景绝佳，高品质建筑，成就宁乡首席公园景观大盘；公园道1号占地面积140亩，建筑面积22万平方米，为宁乡首个采用全框架+桩基高品质构筑的多层洋房。,公园道1号,项目分3期开发，1期开发19栋，步梯洋房为主。2期于8月30日开盘，推出5栋步梯洋房，1栋电梯房。3期共为5栋，全部为电梯房，目前在规划中。,双阳台设计，飘窗全部为赠送面积，双阳台面积为半赠送面积。,84平米两房两厅一卫,129平米四房两厅两卫,公园道1号产品分析,大景观阳台,南北双阳台，通透,全明设计房型紧凑，实用率高动静分区多阳台设计户型周正,外飘景观窗,户型面积：89平米二房,卧室南北分开,公园道1号产品分析,目前项目在卖2期尾房，约有100套步梯洋房，40套电梯房；目前项目的销售价格优惠活动为一次性94折、按揭95折，折后起价3200元/平米，均价3450元/平米；项目畅销户型为100平三房，112平米三房，步梯洋房差不过已售完，还有最后3栋28层电梯房待推出。,公园道1号营销现状,项目位于沩水西岸，白马大道东侧，二环南路以南，紧临汽车南站。产品涵括了多层洋房、电梯高层，时尚商业街等多种物业业态。项目占地150亩，总31栋，7栋电梯房，24栋步梯房，分四期开发，项目最北侧临二环南路的地方将建成1万多平米的大型商场，配合项目东侧和南侧800米的步行商业街，形成一个独具欧陆风情的商业中心。,皇庭尚品项目整体定位为皇室欧洲城,皇庭尚品,项目分四期开发，一期已售完，在售第二期，均为步梯房。项目规模较大，已成为南城楼盘的标杆。,118平米三房两厅两卫,84平米两房两厅一卫,南北双向阳台设计，半赠送阳台，飘窗全赠送面积，卧室带飘窗，赠送面积达10以上。,皇庭尚品产品分析,建筑面积99-112，三房两厅两卫,皇庭尚品产品分析,空间紧凑布局，赠送面积较多，阳台、入户花园均为半赠送，而飘窗等面积为全赠送。,一期开盘优惠政策为1万抵2万蓄客，销售率达90%，2011年6月采取蓄客开盘，销售率60%，目前暗推22、26号栋；目前购买优惠一次性98折，按揭99折，如果定房可以和开发商申请折扣100150元/平米；目前推出栋号22、26号栋，总套数72套，售出30余套，预计2012年5月份即将推出27、28、29号栋，总共252套；主要销售户型84两房，117-121三房，135平米四房。,皇庭尚品营销现状,南城板块区域小结,白马大道、二环南路的改造成提升，这些道路系统的完善，彻底解决了片区的交通瓶颈，辐射范围更加宽广，为新南城的快速发展奠定了良好的基础。从产品户型上来看，该区域以110-130两至三房的户型为主。产品设计开始创新，半赠送阳台，赠送面积多大10以上。从价格上来看，该区域的主力价格在3100元/左右，南城板块多倾向于赠送面积，加大优惠折扣等方式销售。随着“北拓南连”城市进程的完善，该板块的房产升值潜力值得期待。从推广上面来看，采取蓄客开盘的方式，一次多推的策略方式居多。,4.4、宁乡经济技术开发区代表性楼盘,宁乡经济技术开发区的区域标杆性楼盘以裕园国际山庄、香樟美地为例。,裕源国际山庄,区域标杆楼盘,香樟美地,宁乡经济技术开发区域特点,该版块是宁乡城市建设东扩计划中衔接省府长沙的重要枢纽；工业发达，住房需求旺盛，极具投资价值。,位于宁乡县东部，沩水下游，紧临金洲大道，地处三环东路以南，金洲湖国家级湿地公园及船形山公园以北。为国家级高新区腹地，西侧即为经开区创业服务中心。项目总占地约400亩，净临路长度1300多米，其中，临金洲大道249米，临谐园路602米，临三环东路477米。小区产品类型丰富，拟建高层，小高层，多层洋房，独幢星级酒店，配套商业街。,裕源国际山庄项目属宁乡县城“门户”，是新时代宁乡的地标,裕源国际山庄,项目一期用地约90亩，建筑面积18万，住宅户数620余户，容积率仅为2.6，绿地率41%，车位538个，包含1栋24+1F、4栋17+1F高层，小层，3栋4+1F，电梯退台洋房，2栋4+1F电梯跃层洋房，沿新修船型山路商业街，预留星级酒店。,建筑面积：89平米,建筑面积：120平米,户型设计方正、合理，双向阳台，舒适宜居。,户型设计大气，南北双向阳台，三房可变四房。,裕源国际山庄产品分析,产品类型丰富，产品设计具有人性化和前瞻性设计，满足各类人群的居住要求；,裕源国际山庄项目特点,项目的建设高品质、高标准，拟将该小区建设成宁乡经济区的标杆小区。,项目位于三环东路与东升路的交汇处，距离宁乡县政府仅3KM,西临东升路，东接三联学校，北靠三环东路,南抵怡宁新村，项目雄踞宁乡经济开发区的核心区位，掩映在青山绿水与城市繁华的美丽之间，本区域是宁乡城市建设东扩计划中衔接省府长沙的重要枢纽，工业发达，住房需求旺盛，极具投资价值。,香樟美地项目将打造成为宁乡新城最全面最具活力的综合商业生活核心区。,香樟美地,项目目前处于蓄客期，预计下半年推盘；项目由5栋住宅楼加现在已经投入使用的生鲜市场和即将投入开发的公寓式酒店组成。,项目以香樟树为亮点，打造宜居宜家的高品质生活小区；,香樟美地项目特点,项目商业业态丰富，从酒店到生鲜市场，从酒店产权公寓到临街旺铺，将极大的使区域商业氛围提升。,宁乡经济开发区产品类型丰富80-130两至三房，产品设计具有人性化和前瞻性设计;区域项目具备较高品质、高标准，且低价入市，均价约3300元/。,宁乡经济技术开发区域小结,4.5、金洲板块代表性楼盘,区域标杆楼盘,金洲板块的区域标杆性楼盘以碧桂园山湖城、澜湾国际为例。,澜湾国际,碧桂园山湖城,金洲板块区域特点,该板块属新兴板块，主要以工业发展为依托，是宁乡房地产市场未来热点开发板块；配套相对缺乏，区域市场培育有待时日；未来将发展成为区域面积达60平方公里的集工业、休闲、商贸以及居住为一体的生态新城区，未来发展前景较好；该区域将有众多的高新产业落户于此，为房地产业提供了大量的高知识、高收入的消费者，作为房产而言，在这里的碧桂园、澜湾的抡滩将刷新和推进宁乡房产市场的格局，成为长沙辐射宁乡人居的一个新亮点和一片新的投资置业热土。,澜湾国际项目打造整个“水社区”的概念,项目位于长沙市大河西先导区金洲开发区内，紧邻先导区第一路-金洲大道和规划中的欧洲路。项目总投资45亿元人民币，规划总用地规模为1600余亩，总建筑面积86万余平方米，规划有独栋别墅、小院别墅、组院别墅、花园洋房和高层景观公寓等产品。整个项目分成六期开发，其中一期占地约184亩，总建筑面积约5.5万平方米，容积率约0.42，产品类型为独栋别墅、小院别墅与组院别墅三种纯别墅产品。,澜湾国际,整个项目分成六期开发；一期占地约184亩，总建筑面积约5.5万平方米，容积率约0.42；产品类型为独栋别墅、小院别墅与组院别墅三种纯别墅产品。,建筑面积：180平米,建筑面积：140平米,户型设计部分挑空，有创新，但进深过长。,户型紧凑，且带停车位，但分区不太合理。,澜湾国际户型分析,澜湾国际项目特点,项目别墅产品是目前市场上从未出现过的创新产品-组院别墅和小院别墅，面积区间280-350平方米。该产品户型设计新颖巧妙，注重生活的舒适便利和邻里的交流沟通，必会给居住者带来耳目一新的体验和全新的生活方式。社区内拥有长沙绝无仅有的130余亩循环流动水面，澜湾国际将以此为依托来打造整个项目“水社区”的概念。,项目契合长沙地区的总体规划，前瞻性地选址大河西先导区，扼守金洲大道，接驳桐梓坡路，直抵溁湾镇商圈，交通便利，坐享长沙、宁乡双城都市繁华；项目内规划建造五星级标准酒店、一站式商业中心等城市级配套设施，引入五星级酒店式物业服务，倾力打造湘江西岸未来城市中心的新人居标杆。,碧桂园山湖城项目倾力打造湘江西岸未来城市中心的新人居标杆,碧桂园山湖城,分二期开发，现为第一期开发；由“云山凤舞”洋房组团、“翠岸莺啼”组团和“碧湖鹤起”别墅组团，共三大组团组成。,双拼Y-c户型二层五房两厅建筑面积：302.68平米,双拼G2户型三层五房两厅建筑面积316.97平米,户型设计大气，超大开间，阔景阳台，独立客卧，舒适，明厨明卫,碧桂园山湖城户型分析,碧桂园山湖城营销动态,凡业主推介亲友来山湖城购房，按成交单位面积双方各免5年管理费，老业主继续置业碧桂园，按成交单位面积免10年管理费，另有177-355湖景双拼美墅95折优惠。,金洲板块区域小结,从项目物业形态来看，建筑总体规模较大，房屋类型涵盖住宅、公寓、商业、洋房、别墅等；从产品户型上来看，户型设计优势明显，主推洋房、别墅，赠送面积大，户型设计新颖；从产品面积上来看，面积段为140-281区间，以5+1层电梯洋房设计引领市场；该区域营销借鉴为“先造园，后造房，实景打造突出，提升产品价值”。,4.6、东城板块代表性楼盘,区域标杆楼盘,东城板块的区域标杆性楼盘以东城丽都、东城怡园为例。,东城怡园,东城丽都,东城板块区域特点,东城板块位于319国道，交通便利；汽车车站带动人流的增加；由于东城发展缓慢，形成以沙河市场为轴心的东边小型商圈地带；该区域当前楼盘开发量不大。,项目属宁乡东城新核心，三一九国道与宁韶路交汇处-喇叭口，汽车东站的正对面，是由长沙和谐房地产开发有限公司开发的一个总建筑面积达十万余平米的城市商住综合运营体，宁乡县政府2008年宁乡东大门提质改造重点工程。项目北临三一九国道，紧靠即将全面投入使用的汽车东站，西为宁韶路，南面为和谐公司东城丽都项目三期战略储备用地，东面为规划中的卫生院。由一万余平米正对东站的商铺与特色商业街，近九万平米的精品住宅组成。,东城丽都项目是宁乡县政府在宁乡东大门提质改造重点工程,东城丽都,分两期开发；目前开发的为二期“和谐香槟城”12号栋、13号栋、15号栋及综合楼共4栋。,东城丽都项目特点,小区一期楼梯房为宁乡罕见的全现浇楼板，最大程度的保障了房屋的抗震性及防水等综合功能。项目户型有十余种，大小从100平方米至150平方米，方正实用，南北通透，功能分区严格。,东城怡园（2010年已售完）,东城板块区域小结,喇叭口农贸市场、沙河新城、汽车东站作为商业地产率先抢驻，沙河佳苑、东城怡园、东城丽都等住宅楼盘脱颖而出，使沙河片区的居住品质得到了较大的提升。从项目物业形态来看，该区域类型大多数为小高层，高层为主；从产品面积上来看，目前板块内的项目在户型面积为40-150；从价格上来看，区域均价为2800元/，相对于其他板块价格最低，属于价格洼地。,宁乡市场中小户型专项研究,调研对象,宁乡房地产市场上的小户型产品，界定为平均面积在80以下的纯小户型项目和含有部分80以下户型的代表性项目，从以下三个方面着手调研：户型特征价格特征个案分析,1、户型特征分析,由于国家利率上调，而三房面积偏大、总价高，三房产品一统天下的局面逐步被扭转,青年客户渐渐倾向于公寓、一房的中小户型，因此目前市场普遍接受与认可户型为36-90的公寓、一房以及两房。,2、价格特征分析,整体价格预判：春节期间宁乡市场新开楼盘出现少许降价现象，2012年价格将比2011稍降价或持平。公寓面积区间较小，多在90以下，并且总价底，且以精装为主，备受青年客户群体的亲睐，折后均价亦在3800左右，在宁乡市场长远来看适宜投资或者自住。,3、典型楼盘个案分析蓝色港湾、中水一品、龙湾一品、春城佳苑,项目占地45万平米，总共规划31栋，以精装小户型为主。,蓝色港湾项目金洲精装房，升值HOLD不住,蓝色港湾,2011年9月28日，1期开盘，总共开8栋，开盘对外报价3950元/平米，主要户型为37平米一房，70平米两房。,蓝色港湾项目概况,项目分两期开发；一期开发8栋，建筑面积8.8万平米，共计1718套（其中包括698套住宅，1020套公寓），均为18层住宅；目前38、72一房、二房的房源在售，3700-3900元/平米，全款支付享现金8000元减免再96折优惠。,36一室一厅,70两室两厅,总价约：11万-14.5万,总价约：24-28万,较畅销户型：具有户型优势与总价优势,蓝色港湾户型分析,蓝色港湾目前约有500套房源在售，对外报价3410-4150元/平米；目前优惠折扣：一次性先优惠8千，再打96折，按揭优惠8千，无折扣；成交起价3400元/平米，成交均价3700元/平米。,蓝色港湾营销现状,在建筑设计上巧妙地融合美国“新城市主义”风格的规划理念和德式建筑精神的线条美，建筑外立面整齐干练、国际化。以小户型和紧凑两房为主，带精装修，总价较低，市场接受度高，但房屋质量口碑差。,蓝色港湾项目特点,中水一品项目集商业、公寓、住宅于一体,本项目总占地23.8亩，总建筑面积达50000平米，住宅建筑面积17285.5平米；商业建筑面积14791.8平米，公寓楼建筑面积6131.4平米，办公楼建筑面积1407.91平米。目前中水一品以3栋高档住宅、1栋时尚公寓、1栋一站式商业裙楼再度引领宁乡核心板块市场的升级，提供给老百姓更具品位的生活方式。,中水一品项目概况,1栋公寓楼（2梯12户），3栋住宅楼(2梯4户；4栋17层电梯房；计划2012年推售ABC3栋，共355套。,中水一品户型分析,公寓楼户型面积区间在40-60之间，套数共有100多套，户型通透性较差，产品特色较为一般。,项目目标群体定位为宁乡中端客户，产品以刚性需求的紧凑户型为主，商业占据一定比重。,78.71平米两室两厅一卫,107平米三室两厅一卫,中水一品户型分析,项目2011年9月开盘，办VIP卡200多张左右，开盘以4000元/平的起价入市，无销售，开盘之后以一次性96、按揭98折，3600元/平米起价售出了部分房源，2011年春节前后推出部分特价房源3080元/平，按揭3180元/平，之前已购买业主全部补差价；项目小户型公寓目前在蓄客阶段；项目从4000元/平米高均价到2011年10月份降价推出，再到2011年春节期间的3080元/平米的大幅度降价，促成了较为客观的成交，这是宁乡首个大幅度降价500-600元/平米楼盘，在一定程度上对宁乡部分楼盘尤其是周边楼盘带来了销售价格抗性。,中水一品营销现状,龙湾一品项目为宁乡最具发展潜力的城市综合体奠定了坚实的基础,项目商业主要部分是500米临街购物街区和独栋酒店式公寓，业态丰富，一站购齐。临街商铺以购物、娱乐、餐饮、会所为主，酒店式公寓三层以上共200间，面积为30多平米至50多平米，层高3.2米，超大阳台设计，可租可售，投资酒店，居家，办公均可，集住宅、酒店、会所多功能于一体，改变了传统商务酒店的单一格局，能满足不同居住者的实际需求。,龙湾一品,目前销售1、2号两栋，共200套、以及公寓，总共428套；主要销售户型40-50公寓，87-89两房，106-138三房；,龙湾一品户型配比,户型设计特点：N+1房、N+2房设计，分摊低，双阳台设计，户型方正，紧凑实用，布局合理,龙湾一品户型分析,“4”房2厅1卫：132,“5”房2厅1卫：143,目前在售1、2号栋，2012年下半年开始推3、4号栋以及公寓，约330套房源。畅销户型87-89平米两房，目前主推的是40-50平米公寓，及87-89平米两房，106-138平米三房；项目从2011年8月份开始蓄客办VIP卡，原本准备推出400套，由于蓄客量不足以及市场行情因素，办卡数量达到170张左右，2011年12月25日，开盘当天售出30套左右。,龙湾一品营销现状,春城佳苑项目既可享受老城区成熟的生活配套，又属新兴社区,项目位于宁乡县春城路与新康路交汇处，宁乡人民医院旁边。总占地面积约50亩，建筑面积约9万多平米。小区享有优美的社区环境，成熟的商业氛围、完善的生活配套，住在春城佳苑将体验到臻美得生活境界。,春城佳苑,项目分别由6栋多层、4栋高层及两栋办公楼和综合楼组成。小区绿化率29%，容积率2.52，超大楼间距、超高车位配比。,项目主要以50-96的紧凑户型为主，酒店式公寓占据比重较大。,春城佳苑户型分析,58一室一厅设计功能齐全,84平米两房两厅全明户型设计,即将推出12号栋QQ公馆；目前12栋小户型属蓄客阶段，3000元办VIP卡，开盘每平米优惠80元，区间面积为50-130平米。,春城佳苑营销现状,宁乡市场中小户型专项研究小结,小户型客户无论投资、自住者，均十分注重项目的户型设计能否满足基本的生活需求；小户型准入门槛低，功能多样化，在行业市市场平稳发展的基本下，小户型前景看好；目前市场紧凑中小户受到市场追捧，35-60户型最受欢迎；结构紧凑合理的65-70多平米的小两户在市场上相对稀缺，销售情况最好，这类产品总价低，功能齐全，在一事实上时间内有较高的需求；目前市场小户型以毛坯交楼为主，精装修房稳步发展，后市将成为重要的提价手段；精装修房和毛坯房相比，同等条件下消费者比较愿意接受不带装修的产品，但蓝色港湾的成功经验说明在产品户型相对欠缺时，精装修的效果可以给客户一定的引导作用。,宁乡房地产市场总结,宏观预测：全国70个大中