群星城市调报告

,群星城项目市调报告,业态布局分析,3,业态配比分析,4,商业运营模式,5,市场环境分析,1,武汉特性Characteristic,武汉位于中国经济地理的中心，具有承东启西、接南转北、通江达海的独特区位优势。武汉是中国内陆最大的流通中心和货物集散地。武汉是中国重要的工业基地。武汉是华中地区的科技文化教育中心。,12.5%,消费品零售额2097.10亿元，比上年同期增长12.5%，批发零售业1902.02亿元，增长12.7%。,2014年武汉经济运行情况,市场物价保持稳定。上半年，武汉市居民消费价格指数（CPI）同比上涨2.0%，涨幅同比回落0.3个百分点。,10.1%,城市居民人均可支配收入16993.46元，比上年同期增长10.1%。,2012-2014年上半年武汉新增商铺供应量,2014年上半年，商业新增供应量为109.2万方，同比增加45.14%，上半年缺少大型集中商业供应，主要以社区底商和社区型购物中心为主。,2012年-2014年上半年武汉各类型商业新增供应量,社区商业供应量占比近四成，综合体同比供应量骤增。与去年同期相比，社区型商业、商业综合体、购物中心、专业市场、商业街新增供应量均出现同比增长。,小结：根据以上数据分析，目前武汉市场行情居民消费CPI水平整体上升，带动零售品的消费额。随着2014年商业新增供应量大幅上涨，商铺遍地开花逐步回暖之势。各地商业项目供应量激增，同质化问题也随之而来。这预示着差异化发展模式，将成为未来商业地产开发运营的杀手锏，而部分开发商已经开始积极探索全新的商业地产模式。,周边竞品,徐东销品茂,新世界百货,新干线生活广场,福客茂FACEMALL,周边竞品,徐东销品茂：,周边竞品,武汉新世界百货：,周边竞品,武汉新干线生活广场：,周边竞品,福客茂FACEMALL：,徐东商圈，是武汉四大市级商圈之一，区位优势得天独厚，商业基础雄厚。区域内高端住宅林立、大型商务中心云集，拥有近80多万常住人口，可辐射徐东商圈周边200多万消费群。目前徐东商圈承揽约40万方商业体量，沃尔玛、麦德龙、销品茂等可满足一般家庭生活所需。现有商业形态已无法满足徐东庞大消费群体的高层次物质、文化需求。,徐东核心商圈，商务前沿,市场急需中高端购物中心来填补空白,商圈氛围,2,项目定位分析,项目情况,地理位置,群星城坐拥得天独厚的便捷交通网，徐东大街、团结大道、和平大道、友谊大道四条主干道在此交汇，分秒连通东湖片区、青山片区、积玉桥片区高端消费人群；临近长江隧道入口，经武汉唯一市级主干道-武汉大道，快速直达火车站、高铁站、机场；地铁4号线、8号线贯通徐东、22条公交线通达三镇，带来磅礴的消费人气。,周边住宅,现徐东区域周边高端住宅居住人数约10万人，均为群星城项目潜在客户群。,商圈优势,徐东承接武昌、汉口两大经济核心，伴随逐年倍增的土地开发量，愈来愈多的高端生活区已然成型，徐东新增消费力逐年跨越式增长。随着城市高、中产阶级的大量涌入，徐东高端消费力极速攀升，传统商业模式已不能满足其旺盛的消费需求。项目周边中铁第四勘察设计院集团公司、华中电网等电力、金融、证券、保险类的高效益企事业单位达300多家。目前，徐东商业业态老化、单一、亟需商业门户大作蜕变徐东，加速成熟繁荣进场。群星城承时代大势，势必引领徐东消费新时尚。,群星城，面市正当时！,徐东区域周边住宅10万人口，奠定了徐东区域消费实力。徐东商圈已形成单个购物中心独大、多个专业卖场云集的商业现状，娱乐休闲、儿童主题等业态缺乏，商业形式升级、体验式因素的加入均是区域商业的突破口。区域内亟需新的商业单体出现改善购物环境，增强主题性和体验性，福星惠誉群星城为区域商业添增了一抹亮色。,群星城商业定位、功能定位、客群定位,商业定位,华中首创剧场式生态购物中心,功能定位,集时尚、休闲、娱乐、美食、购物、商务、社交等多元复合功能于一体,客群定位,以青年时尚、家庭消费为目标客群,建筑特点,多面峡谷/自成非凡峡谷立面：峡谷退台花园，打造非凡商业新奇感。溪谷动线：蜿蜒的店铺动线，呈现移步易景的购物体验。,绿植环绕/城心森林绿色城堡：开武汉商业先河，让购物中心穿上森林外衣。四季花园：精心规划多样绿植，带来四季缤纷的购物心情。,建筑特点,立面设计以峡谷为主题，仿照峡谷的地形地貌，强调水平方向的线条，将里面适当分割，通过上下偏高体现丰富的变换。宛如地形的断层。,多面峡谷/自成非凡,建筑特点,项目以“绿”、“星”、“城”为设计主题，通过创造多彩、富有变化的空间和时间体验，营造出充满独特魅力的商业空间。,多面峡谷/自成非凡,进入群星城，大量覆盖在设施内外的绿化植栽演绎宛如“森林”般富有自然气息的购物氛围。,建筑特点,多面峡谷/自成非凡,项目借鉴自然生态原色，创造出一年四季缤纷多彩的庭园式美景。,建筑特点,多面峡谷/自成非凡,群星城项目建筑面积约10万平方米，由地上5层，地下2层组成。项目通过将山川、峡谷、河流等自然元素的引入，让建筑外立面披上绿色的外衣，丛林瀑布、海豚跳泉、音乐喷泉、四季花园等融入建筑体内，它是一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物中心，更是一个真正意义的绿色生态主题公园。绿色生态建筑，一种传承自然，赋予建筑生命的现代建筑派别。源起美国，盛行欧美、日本等发达国家。它们将自然完美融合于建筑的内外，不仅仅创造新鲜、有趣、绿色的建筑形态，更致力于倡导环保、与自然和谐相处的现代生活理念。纵观全武汉大型商业购物中心，除少数新兴建筑在沿街立面进行装饰性的绿化外，并没有真正意义上的绿色生态建筑，群星城独创的绿色生态理念将给武汉商业市场带来一股新鲜的力量。绿色生态建筑，营造出一种亲近自然、轻松愉悦的体验式商业氛围，顾客在这里不仅可以从中获得美好的购物体验，还能满足休闲、社交、娱乐、文化交流等需求，这种立足于商业中心的绿色生态建筑营造出的全新体验式购物情境，也是未来购物中心差异化发展的方向。,建筑分析：,景观特点,让顾客与四季树木、风声细雨、璀璨星空、山涧阳光、溪流瀑布相遇。,景观特点,景观格局灵感源自于古朴秀美的长江峡谷，山川、河流。,景观特点,让来客仿佛置身于绿色森林，动态水景、丛林瀑布，将自然与商业完美融合,景观特点,人们漫步其中，时而豁然开朗、时而山高谷深，倘佯在此，令人流连忘返。,景观特点,室外构造新颖，崇尚自然。不论白天黑夜刮风下雨都能随时仰望天空。,景观特点,巧夺天工的灯光设计将会营造一个奇幻世界般的星空盛景，无时无刻体现着自然气息。,景观特点,顶层的小品以猫头鹰看守森林为主题，造型可爱独特。前期积累拍照客户，无形之中进行了口碑宣传。,景观特点,在室外中心广场、室外街道水景广场、入口广场及购物谷、庭园平台，根据不同的场景设置不同特色的水景。,景观特点,让建筑外立面披上绿色的外衣，丛林瀑布、海豚跳泉、音乐喷泉、四季花园等融入建筑体内，一个真正意义的绿色生态主题公园。,景观特点,24小时绿植环绕，流水潺潺，不仅给江城人们带来全新的消费体验，为忙碌的都市提供一处游乐休憩的好去处。,“群星城”的整体设计概念就是围绕着“自然与都市”的结合。当业界纷纷在绿色、环保建筑上做文章时，福星惠誉群星城已跨出一步，积极向原生态靠拢。群星城整个建筑形态从名贯荆楚的长江三峡汲取灵感，取材于曲曲折折的峡谷，立面设计仿拟峡谷下窄上宽的V字型，从底层仰望四周，仿佛泛舟峡谷。徜徉于群星城，各式各样的水景点缀其中：入口广场处有水雾喷泉供人观赏嬉戏，海豚跳泉步步向前将行人逐步引入商场，中心舞台的音乐喷泉更是令人惊叹不已。在层层退台的“峡谷”两边，四季常青的绿色植物，宛若山涧流水的丛林瀑布，让人如同置身于一座四季花园。这些特色景观设置的目的是为了让消费者在逛街的同时，能享受到四季变幻的自然美景。,景观分析：,动线设置,441,动线设置,34,动线设置,431,动线设置,34,动线设置,2521,动线设置,232,3,业态布局分析,群星城项目地下一层与地铁8号线无缝对接，地铁8号线预计2017年年底是开通试运营。地铁8号线起于三金潭，止于梨园，全长16.7公里，设站12座。地铁8号线与3号线在宏图大道站、赵家条站换乘，与4号线在岳家嘴站换乘，与轻轨1号线在黄浦路站换乘。地铁8号线的开通为群星城项目带来更多的人流客群。,国际快销：UR、C&A、H&M；零售：Hi百货、宜得利家居、adidas、FILA斐乐、NewBlance新百伦、JLINDEBERG、Jucyjudy、SE7EN柒牌、LEE、Timberland；亨吉利、六福珠宝、金福星珠宝、恒印珠宝、周大福、金龙珠宝、卡西欧；LCCF眼镜、WOW箱包、精工眼镜、Zippo、萱子饰品、JNS眼镜；innisfree、阿芙精油、植物医生；万宁、乐语数码；餐饮：星巴克、麦当劳、满记甜品、汉堡王、赛百味；,男女服饰,珠宝腕表,鞋帽配饰,时尚妆容,生活配套,美食餐饮,群星城项目一楼引入大量快时尚潮牌、热门居家品牌及艺术展厅、人气餐饮。商业品牌琳琅满目，人气品牌均沿街分布。但因各商业品牌开业时间未统一，部分人气餐饮品牌未开业。,国际快销：H&M、UR；零售：tune&tune、MixBlue、LOWRYSFARM、欧时力、Etam艾格、broadcast播、VEROMODA、HOPERISE霍普莱斯、JACK&JONES、imis爱美丽、Gainreel歇瑞尔、HOTWIND热风、HOW.RU优哈.优、EQ+、艾派19八3、AJDOU阿吉豆、Kawaii、百西武、MIKIKO、GCGOCOH阪织屋；NITORI宜得利家居、Hi百货；餐饮：麦当劳、DQ冰雪皇后、当年情；服务：美时美刻；,男女服饰,鞋帽配饰,时尚妆容,生活配套,美食餐饮,群星城项目二楼延续时尚潮牌、热门居家品牌及部分人气餐饮。国内首家日本家居品牌NITORI宜得利坐落于群星城项目，成为主力店之一。中国首家自营高端精品生活百货店HI百货，坐落于群星城项目，成为主力店之一。,零售：TOYRUS玩具反斗城、两个小朋友、DR.KONG江博士、H&M童装、UncleBill比尔叔叔、snoopy史努比、SEPTWOLVESKIDS七匹狼、HAO、Balabala巴拉巴拉、ihappy海贝、KIDSSTATION好孩子星站、ELLE、Snoopybaby史努比、ctbugu都市布谷、LEE童装、COMF-PRO康朴乐、openseasame芝麻开门、宝贝澳；服务：夏加尔、TomatoFarmer番茄苗、GYMBOREC金贝儿、HelenDoron海伦多兰休闲娱乐：TOMSWORLD汤姆熊欢乐世界、悠游堂、Kidsland成长乐园、BE-LLE贝乐园餐饮：Mo&MoHoney,儿童天地,美食餐饮,群星城项目三楼为儿童乐园及儿童品牌服装。三楼餐饮部分目前开业MoMo&Honey。汤米熊电玩城只开业一小部分，大部分儿童服装及乐园处于装修中。,服务：JOLYVIA娇莉芙肌肤护理、君澜美甲、木炎假发、木炎美甲、BEAUTYFARM美丽田园SPA、阿黛尔意丝；零售：DAISO大创生活馆、GFsport、ALIENWARE外星人数码、雅印尚品；生活配套：中国联通、中国电信、餐饮：成都里、土家印象、六千馆、百艳青花、九毛九、尚渔味、海底捞、老城一锅、SEAHOOD水货、汉拿山、爱茜茜里、Lipcupfoffee,时尚妆容,生活配套,美食餐饮,群星城项目四楼主要为美食餐饮，主力店品牌海底捞未开业。因群星城项目分为内、外街，外街普遍生意较好，水货人气较旺。,餐饮：六悦小馔、辣尚瘾、鱼满堂、东方荟中国煲、大禾寿司、印度玛咖、尚釜宫、麦当劳甜品站、无印良品、铭记甜品、A咖；休闲娱乐：名仕桌球概念酒吧、银兴菲林国际影城；,美食餐饮,休闲娱乐,群星城项目五楼为美食餐饮、电影院。十一期间电影院人气适中，五楼餐饮较四楼人气减弱。,餐饮：天街漫生活、潘多拉美食广场；休闲娱乐：瑞兹卡健身,美食餐饮,休闲娱乐,群星城项目六楼为美食广场、电影院。从四楼至六楼均设置空中水系及空中花园。,4,业态配比分析,国际快销,零售,餐饮,休闲娱乐,服务,生活配套,2%,55%,25%,5%,10%,3%,业态配比,思考cerebration：,群星城主力品牌,有了这些新鲜元素，再找到全球最大的日本家居品牌宜得利、全球精品买手集合店HI百货、大创生活馆、H&M、C&A、UR、JUCYJUDY、美国无餐具品牌水货、海底捞、满记甜品、星巴克、汉拿山等很多耳熟能详的国际知名品牌。,5,商业运营模式,运营理念,剧场式运营理念,环球剧场，365日每天上映新精彩,大型中央舞台上每天上演不同主题的表演，365天精彩不断，创造一个让消费者流连忘返的购物环境，体验时间消费的轻松与惬意。通过营造独特的购物氛围、丰富多样的剧场表演，使消费者流连忘返。,运营理念,环球剧场10.1期间活动表,在历经第一代街铺，第二代百货公司，第三代传统购物中心之后，以“时间消费型”为核心理念的商业模式，开始在国际市场上备受青睐。群星城顺应了未来购物中心的“时间消费型”发展趋势，注重消费者的体验感，项目通过内部多变的景观、新颖舒适的空间体验感以及丰富多样的演出活动，让消费者沉醉其中、流连忘返。在空间设计上，项目开创性营造变化丰富的购物动线，打破普通购物一“线”到底的平乏动线。以中央水系广场为核心，向3个方向延伸，各色店铺鳞次栉比，各种空间异彩纷呈，将商业体划分为相互独立又紧密联系的三块区域。在运营上，项目借鉴国外著名商业项目的成熟经验，倾力打造水景舞台“环球剧场”。一年365天，每天上演不同的精彩。在这里，休闲娱乐成为主体活动，购物消费则是顺带行为。“时间消费型”的运营理念得以全方位诠释。,运营模式分析：,与传统百货和其他购物中心相比，群星城的核心竞争力在什么地方？,思考cerebration：,群星城项目