泛海商业运作(PPT 116页).ppt

Aleadingfull-serviceproviderofrealestateservicesinChina,E-HOUSECHINA,泛海建设武汉CBD西区启动商业策略报告,分享越高的楼层,商家的招商引进越难,对于武汉史无前例的7层社区商业,其招商难度趋高,稍有不慎即出现“高楼层、高空置”的现象；高楼层的商业对地块后住宅的布局有一定影响;,不做满容积率的4层社区商业中心，其在运营上所存在的难度与问题，较之7层社区商业中心大大减低。,从运营角度来看，建议以不做满容积率来进行商业运作,业态规划,业态分布-1,不做满容积率,7层社区商业中心虽在新加坡、国内苏州皆有运行，但其在武汉仍属于百货商业的传统格局模式。借鉴武汉传统的社区型商业情况，在不做满容积率的情况下，建议物业最高4层。在4层的商业布置中，我们同样尽可能放大青少年主题业态，并保证其它生活配套功能的相对完善,业态规划,业态分布-1,不做满容积率,1F,2F,3F,4F,中西式快餐+品牌零售,儿童培训+早教中心+儿童乐园+儿童主题零售,大型超市,餐饮,业态规划,业态分布-1,不做满容积率,1F,2F,3F,4F,中西式快餐+品牌零售,儿童培训+早教中心+儿童乐园+儿童主题零售,大型超市,餐饮,从运营角度来看，我们对不做满容积率进行了商业发展的业态模拟与布置，其中也包括了以下问题,业态无法满足项目辐射范围内的人口消费根据本项目辐射区域的人口来看，CBD内常住人口约为5万，流动人口约为2万，复兴村、常码头一带的人口约为3-5万，即总人口约为10-12万人。相对于辐射人口来说，本案的商业容量无法满足；,作为自身项目的配套，其功能不完善作为百万方住区（包括4所学校）的商业配套，其业态容量有限，主力的超市业态经营范围也仅能控制于5000平米之内，仅能作为社区型超市进行辐射。对于自身项目的价值提升助力不大；,CBD内的商业多侧重于百货类，本案必须担纲社区消费型商业的区域主角CBD内商业多为百货类，如本案类的社区型商业较少，从商业角色上来看，本案必须担纲起此类商业的领衔角色。而目前所呈现的体量、业态都无法匹配。,做满容积率的尝试,业态规划,业态分布-2,做满容积率,单纯从商业经营面积最大化的角度来考虑，本商业单层最大面积为4200平米，要达到27500平米的整体最大经营面积，楼层将达到7层。在7层的商业业态布局中，我们将吸纳社区商业的所有需求形态，并根据租金市场、经营需求进行相对合理安排,业态规划,业态分布-2,做满容积率,1F,2F,3F,4F,品牌零售+中西式快餐+大型超市出入通道,大型超市,5F,健身+美发+美容SPA,餐饮,儿童培训+早教中心+儿童乐园+儿童主题零售,大型超市,6F,大型餐饮露台花园,7F,业态规划,业态分布-2,做满容积率,1F,2F,3F,4F,品牌零售+中西式快餐+大型超市出入通道,大型超市,5F,健身+美发+美容SPA,餐饮,儿童培训+早教中心+儿童乐园+儿童主题零售,大型超市,6F,注：1、由于大型超市承租能力较低，为平衡租金收益，一楼预留部分面积租予承租能力强的零售店铺，如服装旗舰店，中西式快餐等。,7F,大型餐饮露台花园,业态规划,业态分布-2,做满容积率,1F,2F,3F,4F,品牌零售+中西式快餐+大型超市出入通道,大型超市,5F,健身+美发+美容SPA,餐饮,儿童培训+早教中心+儿童乐园+儿童主题零售,大型超市,6F,注：1、考虑到项目整体运作的配套需求，以及当地消费者的消费习惯，超市是容易集聚人气的业态之一，可有效的吸引客流，同时可快速提高住宅居住价值。2、在做满容积率的情况下，大型超市的面积可扩展为约8000平米，在达到辐射周边10-12万人口的要求的同时，也符合商业建筑本身的要求。,7F,大型餐饮露台花园,业态规划,业态分布-2,做满容积率,1F,2F,3F,4F,品牌零售+中西式快餐+大型超市出入通道,大型超市,5F,健身+美发+美容SPA,餐饮,儿童培训+早教中心+儿童乐园+儿童主题零售,大型超市,6F,注：1、儿童培训，文化教育类业态能加强项目的特色的主题，为项目带来人流及更多可能的重复消费。,7F,大型餐饮露台花园,业态规划,业态分布-2,做满容积率,1F,2F,3F,4F,品牌零售+中西式快餐+大型超市出入通道,大型超市,5F,健身+美发+美容SPA,餐饮,儿童培训+早教中心+儿童乐园+儿童主题零售,大型超市,6F,注：1、餐饮为目的性消费业态，且中式餐饮租金承受力较弱，安排在相对高楼层。,7F,大型餐饮露台花园,业态规划,业态分布-2,做满容积率,1F,2F,3F,4F,品牌零售+中西式快餐+大型超市出入通道,大型超市,5F,健身+美发+美容SPA,餐饮,儿童培训+早教中心+儿童乐园+儿童主题零售,大型超市,6F,注：1、健身、美容SPA等属于目的性消费，可尽量安排在较高楼层，以吸引消费者在垂直方向上流动；2、考虑到美容、SPA对私隐性要求较高，可尽量安排在相对独立的位置。,7F,大型餐饮露台花园,业态规划,业态分布-2,做满容积率,1F,2F,3F,4F,品牌零售+中西式快餐+大型超市出入通道,大型超市,5F,健身+美发+美容SPA,餐饮,儿童培训+早教中心+儿童乐园+儿童主题零售,大型超市,6F,注：1、根据顶楼拥有大型露台花园的特点，可安排个性化突出的餐饮。,7F,大型餐饮露台花园,业态规划,项目业态租金预测,不做满容积率,在不做满容积率情况下，超市仅占用一层面积，整体平均租金为：88元/平方米/月,业态规划,项目业态租金预测,在做满容积率情况下，超市所占用的二层面积将整体租金有所下拉，平均租金：68元/平方米/月,做满容积率,业态规划,项目业态租金预测,做满与不做满容积率的对比,在不做满容积率情况下，我们降低了超市占用的经营面积范围，但主题业态仍得到了相对完整的保留。从整体租金收益上来看，虽没有做满容积率的情况高，但其在经营中空置率的风险远远低于7层商业。我们将其空置率设定为做满容积率的一半（即20%），租金收益降为1444万。,业态规划,项目业态租金预测,在做满容积率情况下，项目的租金收益是为最大化，但前提为：整体商业的满租运作。从武汉本地市场的情况来看，7层商业放置于本案的社区型商业体，其满租的难度将较大。将租金收益退除空置率来看，若有30%的动态空置，租金收益将降为1576万。,做满与不做满容积率的对比,综合空置率下的静态租金收益、主力业态面积变动下的远期影响来看，采纳“做满容积率”来运作本案商业，有助于项目的综合价值提升。,从主力业态来看，受制于超市普遍租金较低的影响（即超市经营面积越大，将越拉低商业起步期的整体租金收益），做满容积率的情况下，超市经营面积可达到8000平米，虽对整体商业的租金有所下拉，但其能辐射吸引周边约10万的消费人口，而不做满容积率的情况下，超市经营面积仅4000余平米，仅能辐射吸引社区内的5万消费人口。从远期来看，做满容积率情况下所给主力业态的空间更利于未来商业的持续发展与租金上行。,柒,建筑规划设计建议,项目开发周期建议,建筑规划设计建议,项目开发模式的综合选择,综合对比商业的开发模式，结合商业对整体住区的影响力，我们建议采取分步开发的方式来进行商业的配套。此举从长远来看，对于本案物业的入市开端影响、后期价值的提升都能起到较好的影响。,项目开发双向分析,建筑规划设计建议,项目开发模式的综合选择,分步开发模式的处理,高,中,低,日常用品/便民设施,零售/餐饮,零售/餐饮/娱乐,价钱,商品多元化,本案中期阶段,上海正大广场,本案后期阶段,深圳益田广场,本案初期阶段,武汉广场,先行启动日常型生活服务配套业态，如：小型便民超市等，营造出一定的生活氛围。,伴随着项目人口的导入，商业开始引入餐饮、娱乐、休闲业态，商业业态向品质生活服务过渡。,在售楼部拆除后，项目人口导入进入高峰阶段，后期商业体开始建造，并与一期商业体对接融为一体。小型便民超市升格为仓储量贩量，青少年主题业态开始引入展开。整体项目经过前期的运营调整，整体呈现“精品化”特征。,建筑规划设计建议,项目开发模式的综合选择,分步开发模式的处理,5年内,用地情况,整体地块中，约3500平米用地面积为营销中心所占用。实际首批商业的开发土地面积最大不超过4000平米。,基品型生活服务商业体,Step1,建筑规划设计建议,项目开发模式的综合选择,分步开发模式的处理,5年后,用地情况,营销中心拆除，社区的人口导入步入高速发展阶段。新增的用地面积约3500平方米。,一站式生活欢聚中心,Step2,建筑规划设计建议,项目开发模式的综合选择,分步开发模式的处理,受制于用地面积的影响，在采取分步开发的进程中，一期与二期商业如何衔接成为了一个最为重要的课题在此提供相关建议，仅供建筑设计参考,案例：武汉广场与国际广场的分步开发，层层相通根据实际条件，本案的分步开发，最可行采用纵向分割方式处理，可参考的案例为武汉广场与国际广场的连通方式,1F,2F,3F,4F,品牌零售+中西式快餐+大型超市出入通道,大型超市,5F,健身+美发+美容SPA,餐饮,儿童培训+早教中心+儿童乐园+儿童主题零售,大型超市,6F,大型餐饮露台花园,7F,项目建筑规划建议,建筑规划设计建议,项目建筑规划建议,人流导入建议,住区换乘中心的建立为了保证本商业人流的持续增长，结合地铁上盖的特点，建议在本商业通过“有轨电车”与各大社区间的互通来构建“换乘中心”，以此不仅保证人流的聚合，更保证“有轨电车”对于住宅精神标签的提升。,建筑规划设计建议,项目建筑规划建议,外立面设计建议,外立面是顾客首先接触的第一个印象体现主题并增强商业感染力,建筑规划设计建议,项目建筑规划建议,屋顶及回廊设计建议,节能并增加景观性,建筑规划设计建议,项目建筑规划建议,店面设计建议,不同类型商业单元极具个性，设计风格全然不同；统一经营又决定了其设计风格的统一性原则；在经营管理过程中，合理引导各种商业单元的设计风格，以迎合项目主要客户群体的消费习惯。,建筑规