高低院落项目研究总结调查分析报告(PPT 121页).ppt

2011年金地艺境,一、市场动态分析,北区竞争态势,注：本报告北区是指宝山、嘉定、普陀三区,公寓市场量价走势,北区市场量价分析,供应方面：市场处于供大于求状态，2011年3月起供应量较2011年1至2月出现明显放量；成交方面：因市场供应量较大，加之政策频频出台，市场观望情绪依旧浓重，成交量仍显不济价格方面：2011年1至2月因普陀和宝山内中环个案集中成交拉高价格，3月起主要成交地区来自于外环以外个案故成交均价有所回落，价格在17400-18500元/之间；新政对市场的影响显现，北区在供应放量的局面下成交严重萎缩，买方仍在政策消化观望中,北区成交排名分析,2011年3月TOP10,北区公寓成交前十名数据比对,2011年4月TOP10,北区成交排名分析,2011年5月TOP10,仅保利叶语一例个案连续三月上榜，且是本项目重点竞争个案，价格在17100-17500元/；华润中央公园，地段、生活配套、景观均优于本项目，均价仅位于23800元/（含6000元精装）,北区竞品个案分析,注：预计未售面积剔除部分楼盘中有别墅或商业面积,竞争区域内中大盘云集，产品类型丰富多样，花园洋房、小高层和高层精简型户型面积在70-95，舒适型户型面积在128-150，多为与本案面积段接近去化情况较好的是顾村板块“保利姐妹盘”，其近期成交均价在17500-18500元/，总价在140-220万/套之间，价格控制适中预计本案未来竞品个案剩余体量在106.8万之多，且产品类型近似，竞争压力十分巨大,2011年北区市场预测,历年下半年供应较上半年会有所放量，2011年受限购等政策影响上半年供应将相对平稳，预计供应量集中在下半年，预计上半年供应量为130.5万、下半年为218万；2010年上半年受政策调控导致成交仍处于相对疲软，2011年下半年成交局面基本已定，预计上半年成交在106万左右；由于限购周期至少为1年导致大量改善刚需被抑制，11年下半年市场难达10年下半年水平，预计成交在200万内,受整体市场影响，11年上半年成交意高于10年水平，但政策调控仍是主旋律，故下半年成交不会有明显回升，将在少于200万,2011年北区价格预测,11受政策调控导致价格上冲受阻，下半年受供应压力影响，价格将日趋平缓，买方对于价格敏感度会加大,除08年受政策调控影响，其余下半年价格均高于上半年，由于目前受限购、加息周期等影响，导致成交乏力、预计下半年随着市场集中供应，预计11年上半年北区价格将于下半年持平，预计在18000-20500元/之间波动，价格仍趋于平稳,成交缩量，预计全年在200万；价格微幅上调，预计在19180元/,全年北区市场预测,政策调控依旧，预计11年全年成交；量将与略微高于08年水平，在200万左右从2011年上半年成交均价来看，若调控不再继续或加大，2011年市场均价会略高于，在19180元/,宝山市场竞争态势,宝山房地产市场分析,2月受整体市场限购影响，宝山区同样缩量明显，步入3月后在一些板块引领性楼盘放量刺激下，部分刚需客户开始进入市场成交价格出现回落，在17300-18300元/之间主要是因个别楼盘略低于板块均价急于跑量而集中成交，从中反映购房者对于价格十分敏感,楼盘放量刺激部分刚需客户入市，但对于价格敏感度较高,宝山10年公寓成交排名,成交金额TOP10,成交面积TOP10,保利叶语、朗诗绿岛园同时入围榜单，成为2010年度市场关注度最高楼盘,2011年3月成交TOP10,2011年4月成交TOP10,宝山房地产市场成交排名对比,2011年5月成交TOP10,宝山房地产市场成交排名对比,保利叶语、琥珀郡园连续三月上榜，在板块内以较高性价比获得了市场认可,2011年宝山市场预测,11年上半年供应基本已成定局，应在39-43万，成交依据3-5月市场表现，上半年成交应在50万左右；依据09年至10年下半年供应规律情况，11年下半年供应量会在102万左右，考虑到目前限购使市场胶着，回暖迹象不明朗，结合09年和10年下半年成交表现，谨慎预计下半年成交小于90万；,上半年随着限购推迟开发进度导致供求缩量，下半年供求会相对放大，会略低于10年水平,2011年宝山价格预测,下半年受去化压力影响，成交价格相对平稳，预计在19000元/，但不排除有微幅下调的可能,从08-10年，宝山市场价格均呈现均衡上涨的态势，涨幅在8%-23%，但11年受调控影响价格与10年下半年基本持平，预计价格在19000元/；考虑到下半年成交量的放大，部分楼盘仍会延续11年上半年采取小幅降价措施，故下半年价格仍趋于平稳，预计成交价格在19000元左右；,11年市场环境不容乐观，预计全年供应在102万、成交在90万，价格在19000元/徘徊,全年宝山市场预测,个案市场竞争态势,周边竞品市场表现,保利叶上海18556元/,华润中央公园23848元/,上隽嘉苑15424元/,本案,依据本案区位、地段、产品、品牌等因素故选取了图上所示的8个楼盘为本案竞品项目,罗店板块,顾村板块,万科琥珀郡园19012元/,朗诗绿岛18763元/,万科琥珀臻园21899元/,保利叶语17460元/,朗诗绿色街区21714元/,南翔板块,本项目不属于宝山任何板块而是隶属于宝山工业园区,保利叶语,分析：该案于10年底采取稳健价格策略入市，新政对该盘影响甚微，今年3-5月连续三月位于区域销售前5名，月均去化套数123.5套每推一批房源成交价格略有提升，幅度在0.7%至4.4%之间,原始面积：91（21）赠送空间约：7实际销售面积：98（31）,原始面积：118（3R）赠送空间约：10实际销售面积：128（4R）,原始面积：127（3R）赠送空间约：12实际销售面积：140（4R）,采用赠送露台、赠送设备平台以此增加空间面积，提升产品附加值,保利叶语,保利叶上海,分析：该案10下半年去化十分强劲，进入11年销售速度开始放缓，一方面受到姐妹盘叶语冲击，另方面价格提升后速度开始放缓，11年月均去化套数74套。虽然5月有集中成交情况，但是否能持续依旧，仍有待观察。近期一批房源成交价格拉升至18500元/左右,保利叶上海,原始面积：89赠送空间约：30实际销售面积：89,原始面积：145赠送空间约：40实际销售面积：145,采用赠花坛、入户花园、送露台等，附加空间面积较大,朗诗绿岛,分析：该案11年销售去年剩余体量，月均去化套数是20.8套，相对去年销售情况不是很理想，故3月新政后价格有所松动近期一批房源成交价格出现下调，价格在18100-18600元/,朗诗绿岛,小复式房原始面积：82无赠送空间实际销售面积：82,3/2/2原始面积：126有大面积阳台实际销售面积：126,产品附加值较少，实际面积销售,琥珀郡园,分析：该案是罗店板块引领性楼盘，11年月均去化53套，新政后3月起消化上市剩余体量，去化情况一般近期一批房源成交价格拉升至20000-20500元/，较10年下半年有明显提升，主要是房源面积较之前略小，提升单价,琥珀郡园,原始面积：115实际销售面积：115,原始面积：140实际销售面积：140,无产品附加值，靠精装修提升销售单价,琥珀臻园,分析：该案定位为高端大户型产品，单总价均区域水平，11年月均去化14.4套，销售速度平缓近期一批房源成交价格略有提升21500-23000元/，升幅在3-6%，主要是由于产品力强，附加值较高，想吊价销售,琥珀臻园,原始面积：177（叠加）赠送空间约：80+花园40实际销售面积：171,原始面积：195（叠加）赠送空间约：90+花园40实际销售面积：192,原始面积：155（大平层）赠送空间约：40（阁楼）实际销售面积：150,1-2叠加跃层附赠地下室和前后双花园，3-5层大平层附赠大飘窗和顶层精装阁楼，产品力较强,华润中央公园,分析：该案是精装高层公寓，装标准号称6000元/，成交价格是23850元/左右，其创下区域新高第一批房源去化率是46%，是否能持续热销，获得市场认可仍待继续追踪本次房源以140三房为主，去化情况较为理想，该区域有面积控制适当的舒适型房源需求,华润中央公园,原始面积：95实际销售面积：104,有将近10的赠送面积，房型舒适，南北通透、动静分离功能齐全,原始面积：141实际销售面积：155,朗诗绿色街区,分析：以其科技住宅产品特色入市嘉定南翔，取得了不俗销售业绩，开盘至今月均去化90.6套3月起该盘依旧保持相对稳定去化，成交户型集中在84二房和126三房，紧凑型房源受欢迎，145以上大户型抗性大2010年12月开盘以来，成交价格基本稳定在20900-22400元/，,朗诗绿色街区,原始面积：87（2/2/1）实际销售面积：87,原始面积：125（3/2/2）实际销售面积：125,原始面积：205（4/2/2）实际销售面积：205,无赠送面积，房型舒适，功能齐全；平层采用套房设计,上隽嘉苑,分析：老盘以消化前期剩余体量为主，精装修房包装上市，3月起价格突破15000元/该盘今年月均去化套数是37.8套，进入3月精装修房拉动价格和成交量上升主推户型以70一房和85二房，吸引大量刚性需求客，新政后销售较平稳,上隽嘉苑,原始面积：86（2/2/1）实际销售面积：86,原始面积：135（3/2/2）实际销售面积：135,无赠送面积，二房紧凑、三房舒适，功能齐全；,宝山竞品个案分析,竞争区域内品牌开发商高品质项目云集，产品类型丰富多样，花园洋房、小高层和高层精简型户型面积在80-98，舒适型户型面积在125-150，多为与本案面积段接近去化情况较好的是顾村板块“保利姐妹盘”，其近期成交均价在17500-18500元/，总价在140-220万/套之间，价格优势十分明显预计本案未来竞品个案剩余体量在50万以上，且产品类型近似，竞争压力十分巨大,宝山竞品个案优惠措施,目前竞争个案采用了抵扣房款和付款方式两种手法的优惠措施来吸引购房者。面对目前市场，优惠幅度都有所放宽，处于试探性手法，既可以利用优惠引子吸引客户又可以从中观察成交情况。,总结,新政后对市场有所影响，3月后成交量虽有所上升，刚需客户有所增多，但调控的主基调依旧未必，若市场回暖迹象明显，不排除再次调控的可能。因此形势不容乐观；花园洋房、大平层等舒适型等房源是改善类产品是本次主要打击对象，从个案去化情况可以证实，145以上户型销售迟缓。在“限购令”不解除的局面下将长期处于低谷，客源匮乏，将是未来销售难点！竞品中半数个案有较高的产品附加值，但无赠送附加面积个案成交情况同样也不错（价格优势来弥补），因此面积附加值并不能成为楼盘重要卖点，提升其他产品力和营销表现力才能获得更多客户；目前竞品个案均采取了各类较为实际的购房优惠措施以刺激销量，面对大量改善型客户而言，将是本案未来销售的难点！,二、2011年度指标,【全盘经营指标】,高层：86956,花园洋房：68356,SOHO：17666,【期内销售计划面积口径统计】,【期内销售计划套数口径统计】,【期内销售计划总销口径统计】,【期内销售计划11年期内库存结构】,【2011年签约指标】,2011年，全年销售金额：25.4亿元,花园洋房：22892元/；高层公寓：18620元/；SOHO小户型：17192元/,【2011年推售节奏建议A、高层公寓预售证8月份取得】,NO.2：SOHO：推出（384套、17666）,NO.1,NO.3,NO.3,NO.4,NO.4,NO.2,12月,11月,10月,9月,8月,7月,6月,5月,NO.4：花园洋房（132套、16358）高层（494套、46374）,NO.1：花园洋房（240套、29703）,NO.3：花园洋房（192套、23690）高层（447套、44183）,【第一批推售策略建议】,总推案量：18栋房源一次性推出前提：拥有足够的蓄客量去推出全部的花园洋房的房源。动作：前期客户房源强势梳理落定优势：1、一次性全部推出有利于缓解后期销售指标压力；2、提高供应量，增加客户的可选择范围，不让客户流失有利于成交劣势：不利于价格稳步提升,总推案量：推出10栋房源，约3.9万方，总销约8.7亿，约推出320套房源。前提：满足二季度6个亿的销售目标。动作：前期客户房源强势梳理落定。优势：1、有利于价格稳步提升；2、先推位置较差房源可对客户进行价格试水劣势：若选不到中意房源，客户会被周边竞争项目所分流。,三、新政下，我们充满信心,新政的主要条款解读,（1）二手房征收全额营业税：对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。,（2）首付及利率上调：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍。,（3）限购令出台：对已有2套及以上住房当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。,（4）物业税的开征：税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。即一般适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%。,【充满信心的理由产品结构，能同时满足“刚需&改善型”客户的需求】,改善型客户：120160,刚需客户：7095,SOHO：5070,产品涵盖多个面积段！总有一款适合您！,【充满信心的理由应对新政，72的套数属于新政线下产品】,新政线,刚需客户,改善型客户,套数比72面积比59%,政策线上大户型面积占比在41.4%，将面临巨大销售压力和难点,3R4R，面积比为62,3R4R，套数比为50,【但是面对第一批花园洋房62房源是大户型，困难异常】,四、我们仍面临许多困难点,【我们遇到的困难点年度经营指标的压力大】,2011年完成总销要求非常高：二季度6亿三季度6.9亿四季度12.4亿,区域抗性：宝山工业园区？价格抗性：第一批入市的花园洋房价格远远高于宝山区域市场？交通抗性：2条轨道交通3公里距离？周边地面交通配套的缺失？配套抗性：周边配套依赖绿地领海？项目自身配套？政策抗性：新国八条&上海细则出台？如何应对速冻期？心理抗性：短期内购买意愿急速下降？竞争抗性：竞品项目剩余体量在50万以上，如何突破重围？购买力抗性：首套首付4成，二套首付6成，如何解决？大面积抗性：130-160改善型房源如何去化？,【我们遇到的困难点新政下，项目购买抗性增大】,N个抗性需要化解，传统营销手段无法有效达成，我们将由坐销改为行销！,【鱼池理论=客户总量】,【我们遇到的困难点新政下，项目客户量愈减】,竞品先瓜分了我们的客户，其余客户又被政策所限购！,限购压力,竞争个案,我们现有的客户量,2011年，我们遇到三大问题,面对新政，如何制订项目整盘的营销推广策略？,面对第一批开盘的花园洋房，如何确保其成功面市？,面对竞争体量和价格，如何寻求制衡点？,创新营销，规避新政，化解抗性，达成购买,2011年，破解之道,2011年，破解原则,利用一切有效手段，增加来人量,五、前期回顾现有客户分析,根据目标客户喜好定制传播渠道,盛大开盘,起势,造势,蓄势,成势,3/20,5/1,5/15,6/15,6/18,媒体启动,小型巡展/派单/集客,现场公开/样板房商业街完工,2011年3月2011年6月四大步骤,四大阶段、循序渐进、层层深入、实现热销！,房展会/巡展/集客,集卡/锁定客源/开盘,低成本营销动作，线下集客,利用现场公开暖场活动展开,客户落位公开,已经完成的集卡动作（2010.10.12011.4）,利用开盘前约10个月积累期共计办理护照数量【约1600张】,护照客户等级意向分析,由于前期，项目现场尚未竣工客户积累处于量化的阶段故AB级客户意向较少多数客户在没有亲身体验褐石时且经历了将近10个月的等候期客户选择或改变的余地较大无法作出准确的购房意向,护照客户居住区域分析,宝山、嘉定、普陀客户来源主要区域，与预先的客户判断基本一致,浦东、长宁、虹口、徐汇、闵行、闸北、杨浦、静安成为客源第二梯队，与轨道交通及市中心客源挤压外拓有关,护照客户职业分布分析,护照客户获知渠道分析,巡展、派单、房展会依旧是前期客户积累的最基础的量化保障后期需同时加强：老业主的关怀计划以及项目现场的渲染力,来访客户年龄段主要集中在26-40岁，此类客户多为建立家庭而置业属刚需客户19-25岁与46-50岁客户人数基本持平，可以理解是父母为子女购房现象真正对应本项目12F改善型需求的客户数量积累并不多,护照客户年龄段分析,护照客户房型需求初步分析,对于小3房及3房的需求较多表现出客户的购买力有限基本为刚性需求为主同时，对于顶楼复式单元的喜好也有较大的比重大户型产品成为去化难点,A,B,C,大部分意向客户来自项目附近或暂住地房价较高的片区，这部分客户大都属刚需客户，对于总价的有严格的控制要求，因此如何将小户型的定价合理，成功引爆小户型是关键。来访客户对小户型的需求量远大于大户型，对大户型仍存在较强的抗性，项目开盘阶段所推房源中大小户型比基本维持在1:1，可见大户型去化亦是关键，针对大户型需要有一系列的保障去化的措施与手段！,前期艺境护照客户小结及借鉴,客户样本分析的基础统计数据,截止至年月日（项目样板房OPEN），共累计护照客户组，其中组客户办理白金卡（5月14日开始，5月17日停办）。,年月日（项目样板房OPEN）至今，共累计客户643组，其中，第三次护照升级183组，15日后新客户来访460组！,B、样板房开放后（5.15）客户分析,5/15（样板房开放后）客户居住区域分析,宝山、普陀客源第一梯队，更显示出地缘性客户的特征,北区成为客源第二梯队，即：嘉定、虹口、闸北,市中心客源外拓呈现出跟随轨道交通辐射的效应范围,价格是来访客户最大的关注点，比较符合刚需客户的心里需求同时，也表现出，对于生活配套、交通出行的现状担忧客户对于精装修一块也较为在意，成品家符合其需求,5/15（样板房开放后）客户对项目关注点的分析,客户主力第一总价接受基本位于200250万元左右第二总价接受段位于200万元以下区间一旦总价超过350万元，接受度很低可见，大户型的总价压力是个严峻的问题,5/15（样板房开放后）客户对总价的接受分析,5/15（样板房开放后）客户对房型的需求分析,复式由于前期作为房型诉求媒体出街，故客户的意向性较大3房基本位于4F，用于大露台，充分障显花园洋房特征，故占到22意向比例小3房基本位于5F，亦属于刚需范畴4房意向度最低（1F与2F），由于总价因素均可选择基本为两类，6F转换3F与4F客户；4F转换5F客户,来访客户以自用为主，可见本批客户为刚需客户通过适当优惠锁定刚需客户，减少意向客户的流失，是本阶段工作的重点,5/15（样板房开放后）客户对购房用途的分析,客户多为首次购房，表现为刚需客户，要充分引导此类客户对于二套或者限购客户，要引导其置换房屋的趋势，以促进大户型房源的快速去化,5/15（样板房开放后）客户拥有房产的分析,老客户带新搜房现场客户，效果良好后续在维持现状的情况下，需加强对于报纸及电视媒体的投入，以及老客户带新的优惠,5/15（样板房开放后）客户认知渠道的分析,抓住目标客源来源方位，继续进行准确、有效的客户拓展！,样板房公开后客户小结及借鉴,合理定价，即能稳获刚需客户，又能把握大户型客户！,解决意向客户的实际问题，如：首付、限购等！,总价段相近户型的有效引导，以防4F与6F客户大量重叠！,合理利用老客户的口碑传播优势，挖掘更多客户！,保利叶语保利叶上海,【保利叶语】,5月份成交均价：17251元/主力成交面积：98主力成交总价：160万元/套,【保利叶上海】,5月份成交均价：18592元/主力成交面积：89主力成交总价：160万元/套,直面顾村公园7号线无缝对接总价有效控制同样有赠送面积生活配套成熟,瓜分本项目刚需客户，生活配套优于本项目！,市场情况反馈,华润中央公园,5月份成交均价：23800元/主力成交面积：95主力成交总价：200228万元/套精装报价：6000元/赠送面积：10,南翔地段位置精装标准高于本项目11号线轨交配套共享格林世界成熟配套未来板块升值潜力,同样总价的前提下，配套与未来潜力均优于本项目！,市场情况反馈,市场反馈及借鉴,前有虎，后有狼，我们在夹缝中生存！,要让客户不买总价比我们低的保利！亦不让其购买同样总价，但地段位置由于我们的华润！,产品力的跳脱抗性对策是本项目成功的关键！,艺境已经打动了客户！,目前亟需解决的问题！,六、策略制订营销策略解惑,A、创新营销之线上策略,目的：打造项目褐石品牌形象，塑造首创褐石口碑效应,【户外】褐石首创，金地品牌,线上,【艺刊】揭开褐石调性，演绎褐石情调,线上,【户型册】,线上,【夹报稿】,线上,【报纸稿】,线上,【微博网络】,线上,展现褐石风情，领域感、仪式感完美呈现,让来艺境的道路，成为美好生活的憧憬,线上,【市台路改造】,【五感营销】褐石样板生活360度体验,体验场所：会所、样板景观段、样板房、楼梯,视觉（褐石文化的软装与赫本真人秀）听觉（会所、样板房播放一段美式音乐）嗅觉（现场烧煮的咖啡与面包香）触觉（现场美式软装的）味觉（商业街的咖啡SHOP成品店体验）,通过现场体验，化解抗性，让客户来到现场即刻被打动！,线上,【商业街打造】让你在家门口便可拥有艺境新天地,（1）实体咖啡店；（2）婚纱摄影店；（3）花艺商店；（4）合作厂商的店铺成列；（5）其他商家的引入；,跳脱社区商业配套范畴，纳入宝山、纳入北区的商业地标也是一个值得购买艺境的理由,线上,线上,【5/15】艺境日活动,线上,商业街淘宝店家免费实体店引入，,免费让淘宝店家实体店入住为商业街整体增添现场活力为现场带来更多的人群与项目起到联动效应,商家效应买家效应人潮效应关注效应,开盘前营造一条“活”的商业街,情景模拟定制话剧（项目褐石植入广告）,N场话剧+N组客户+媒体效应=几十万的关注,时间：2011.7月份&12月份定制话剧，邀约目标客户将“赫本、褐石”作为植入式广告联合网络与报纸媒体跟进炒作老业主&准业主的客户关怀,作为“洋房和高层”承上启下的活动，以及年底客户回馈,线上,B、创新营销之线下策略,目的：通过各类活动举行，迅速积累客户，成功开盘,【北区双城记】与格林世界联动,格林世界&艺境联手打造北区金地创新营销模式，另，艺境班车可来往于两大案场因两个项目物业类型不冲突，故同作为金地品牌项目，可做捆绑式销售,金地北区两大标竿楼盘，创新联手营销,线下,既共享客户资源，又不争夺客户，和谐营销概念,线下,【格林世界】艺境的后花园，共享格林世界成熟配套,艺境周边生活配套欠缺，缺少成熟居住氛围，需要寻找一方场地抵消生活抗性格林世界弥补艺境的缺陷，利用格林世界现成“网球场、主题公园、会所”等共享醇熟生活,【非比寻常的巡展】褐石样板区的浓缩版亮相,巡展不再是单一的积累客户方式更是艺境褐石风情的真正亮相,线下,线下,客户来源的深入挖掘,理由：前期客户定位清晰，目标客户来源精准,手段：北区老式公房聚集区，客源的继续拓展,区域：大华新村、曹杨新村、共康新村、彭浦新村、宜川新村,渠道：DM直邮、派单、短信群发,老式居民区,线下,客户来源的深入挖掘,宝山区域全面拓展,理由：宝山区域内部客户，对于地段抗性较之其他区域较小,手段：超市、大型shoppingmall、工厂、企业,区域：工业园区厂房、顾村公园、人流集中的区域型商业中心,渠道：派单、巡展,格林世界,理由：格林世界老客户带新，优势凸现,手段：与格林世界联动，分批邀约金地老客户,渠道：会所活动周周演，褐石美好生活,线下,客户来源的深入挖掘,线下,客户来源的深入挖掘,绿地临海挖掘,理由：绿地临海关注者，对于地段抗性小，易于接受项目,手段：改善型需求，可补贴房屋置换的交易税费，并提供中介，一条龙服务,渠道：网络论坛渗透、绿地保安打通、小区信箱DM,【定向推荐会】为宝钢客户订制,捕捉同在宝山区，即：“区域抗性最小的、最有效的、有能力购买的”客源,通过定向活动，在宝钢内部建立项目宣传平台对宝钢内部客户购买拥有一定的优惠,线下,理由：宝钢区域大型企业，购买力强劲,手段：进驻宝钢、打穿宝钢、提供商业街场地,渠道：产品推荐会、宝钢报,艺境，2011年“最婚房”（为爱而忙，为婚而房）,联合房产网站组织万人看房活动亦可与相亲网站联手邀约看房活动,根据产品户型特征（高层小户型），借助婚房之名，直击目标客户需求,线下,新人婚纱大礼包派送,通过抽奖婚纱活动，锁定刚需目标客户，也是针对新政促来人的有效手段,凡来看房的准新人，均有机会获得免费在艺境的婚纱拍摄总价值4000元，通过抽奖，50名幸运儿即可获得,线下,艺境，一个让你幸福的理由,美国周周周展（让褐石氛围熏陶你）通过“文化、生活、娱乐、体验”类活动促来人,从不同层面展示典型美式生活氛围，客户有充分的参与度,美国哈雷机车展Tiffany饰品展美式家具展美式名表展,线下,体验尊贵老客户享有会所功能体验券,艺境会所开放，发放体验券；老客户、老客户带的新意向客户及意向较强的新客户；充分体验会所环境的优雅与功能的强大；让老客户有家的尊贵感，有可以在朋友面前赚足面子；影响着新的意向客户。,会所的有效利用,线下,留住时间将时间定格在这美好的时代！,让