海口西海岸项目市场调查报告(PPT 247页).ppt

海口西海岸项目市场调查报告,本次市调情况说明,项目组在市调过程中，通过踩盘、访谈、搜集相关资料，采集了详实而全面的数据；本阶段工作主要以收集基础数据为主，本次汇报为对所搜集信息进行初步的沟通，主要目的在于表达项目组对于本地市场的整体把握，为后续工作做好铺垫；关于大客户研究以及其他城市案例将放在后续工作中再做深入研究若贵司对汇报中所呈现信息存有不同意见或补充，希望能在沟通过程中及时提出，以助于我司及时修正或完善，从而更好地开展项目的后续工作。,在贵司各位领导的大力协助下，中原项目团队在市调期间顺利完成下列工作,完成不同物业类型项目实地调研共计50个,访谈各类人士12位,收集相关资料超过百份,2,项目属性界定,3,宏观背景分析,4,房地产市场分析,项目发展初步研判,5,0,附：典型楼盘、商业及访谈,1,市调工作说明,总体空间发展策略：海口遵循“中强、西拓、东优、南控”的发展原则，项目正处于“西拓”核心焦点位置,海口市城市总体规划（2005-2020）中指出城市的总体规划为：在总体空间发展策略上，遵循“中强、西拓、东优、南控”的发展原则；西拓：鼓励中心组团建设用地的西向拓展；东优：择优开发项目，有选择性地开发江东组团；南控：控制城市向南发展。,西拓,中强,东优,南控,城市空间结构：项目位于城市发展的“3+1”和“2个组团”的布局上，即西海岸滨海旅游带和长流组团上，极具发展潜力,海口主城区空间布局结构是滨海带状组团式，属于从滨海城市向海湾型城市转型；海口市的城市发展布局采取“3+1”的结构。“3+1”是指沿海岸线的滨海旅游发展轴线、城市发展轴线和生态保护轴线以及沿南渡江的纵向发展轴线。海口市的城市发展布局采取“2个组团”的结构，江东组团将重点拓展面向岛外的现代综合服务功能，将成为以航空物流和居住为主的综合型片区；长流组团将重点拓展面向岛内、岛外的综合功能，将成为以教育、科研为主的综合型片区以及以过海铁路和配套服务设施为主的片区。,长流组团位于海口市西北部，三面环海，地理位置优越，距离市中心商务区约二十分钟车程，属城市新区,长流组团三面环海，南邻南海大道，形状为几字型的漂亮的海岸线，地理位置优越，区位优势明显，距海口市中心商务区仅20分钟车程，属于城市新区；在海口市2005-2020年的规划中，长流组团功能为重点拓展面向岛内、岛外综合功能；规划建设用地约50平方公里，规划人口40万人以上。,长流组团,中心商务区,海甸岛,江东组团,长流组团正处于开发阶段；滨海大道南侧多为正在开发项目，北侧多以别墅和酒店为主；市政配套设施缺乏,会展中心,美锦熙海,金色阳光泰得酒店,市政中心,金沙湾旅游区,粤海通道片区,西海岸片区,长流片区,长流组团划分为四个区域，分别是长流片区、西海岸片区、粤海通道盘曲、金沙湾片区；目前，四个片区中相对成熟的区域是西海岸片区，有少数小体量商业，但市政配套缺乏；,市政规划,长流组团的开发建设将成为海口未来城市建设的新亮点，集行政服务、会议展览、理想居住等功能为一体的未来海口新核心区,海口市城市总体规划（2005-2020）指出城市发展规划为：长流组团将分为四个片区，分别为：长流片区、西海岸片区、粤海通道片区、金沙湾旅游区；,长流片区是以教育、科研为主的综合型片区；西海岸片区则以旅游度假、市级行政办公和居住区为主；金沙湾旅游区则作为西海岸旅游区的延伸，是海口西部旅游业发展的重要组成区；粤海通道片区则是以过海铁路和配套服务设施为主的片区。,本项目位于长流新区，以教育科研、高新技术产业、产品研发、旅游度假、总部经济、行政办公为主的综合性新区,万科浪琴湾,本案,市政办公大楼,会展中心,美锦熙海,金色阳光酒店,镇海村旧城改造工程,七星级酒店,长流片区规划图,项目规划为35#、36#地两部分：35#地规划为商业、酒店、公寓；36#地规划为含底商的住宅,（数据来源：开发商提供）,项目四至：南侧是在建的市政办公大楼，北侧镇海村将施行旧改，东侧有五原河森林公园，西侧为平整用地,起步区位于长流组团北部，北侧是将要改造的镇海村以及海口市未来会展中心，东面是开发中的森林公园，南侧是正在建设中的市政办公大楼，西侧是未开发的平整用地；周边道路交通方便，但市政配套缺乏；项目目前达到三通一平的状况。,本案,市政办公大楼,浪琴湾,镇海村旧城改造,五原河森林公园,资源拥有：良好的景观资源，二线凌空海景、五原河森林公园、规划中的七星级酒店以及道路两侧具有海南特色的椰子树景观带,五原河森林公园,天利七星级酒店,海景沙滩,椰子树景观带,周边配套：在逐渐完善中，有在建市政办公大楼、未来海口市会展中心，镇海村旧改（商业）及美视高尔夫球会等,特征分析：市政办公大楼：市政办公大楼搬迁比带动周边酒店、写字楼、商业等等发展；会展中心：海南国际会展中心承办各个大型的展览会议，带动周边经济的发展；镇海村旧城改造：建成大概四层或五层高的公寓住宅，有相应的商业布局；美视高尔夫：贵族化运动，体现商务休闲娱乐一体化；,项目交通：外部交通主要以滨海大道、长滨路为主，内部交通现阶段正在修建中,基本特征：项目在滨海大道与长滨路交叉口，交通便利；与本项目关联最大的道路11号、15号和6号道路，正在修建中；通透视线：在36号宗地正中央，东西方向有一条市政规划道路，目前，项目现场上未看到；在35号和36号宗地正中央，南北方向要保持视线通透；,交通规划图,长滨路,15号路,滨海大道,36号宗地,35号宗地,通过SWOT分析对项目内外部条件各方面内容进行综合和概括，全面了解项目拥有的优劣势及面临的机会和威胁,项目属性,区域属性,滨海旅游城市未来重点发展区域；拥有丰富景观资源的中等规模的综合物业类型开发项目,明确开发商目标：分析项目现状有助于我们对项目有清晰的认识和初判,开发商的目标,实现目标的路径思考,项目自身条件,实现均价2.5万以上先启动36#地块，2011年回现20-30亿产品差异化，使项目更具高端休闲度假的氛围,36#地产品实现整体项目快速回现，风险最小35#地争取最大的产品溢价空间，价值最大,36#地为住宅产品，部分商业35#地为公寓产品，部分商业、酒店产品,结合发展商目标、项目自身条件、分地块物业角色来判断该地块物业可能出现的物业发展方向，并进行针对性市场调研,城市现状：海口位于海南省北端，占有丰富滨海自然景观资源，是全岛乃至全国未来滨海城市和核心发展城市,海口，又称椰城，是我国最大经济特区海南省省会城市，全省政治、经济、文化、经济、交通中心；海口市辖秀英、龙华、美兰、琼山四个县级市辖区；全市土地总面积2304.84平方公里，其中建设用地363平方公里；海口风光秀丽，名胜古迹多，是全国热带滨海旅游休闲胜地。地处热带滨海，富于海滨特色景观，海域面积830平方公里，海岸线长131公里。海水平均水温25，透明度1米，最大达2米；未来海口城市建设的目标是：努力建成环北部湾的重要经济城市，华南地区的花园城市，国内外理想的第二居住地。,数据来源：海口市政府公报,GDP：海口GDP总值占全省30%以上，且保持快速平稳增长态势，但与全国同类城市相比总量偏小，仍有差距,2009年海口GDP总值达489.6亿元，同比增长10.47%，已连续12年保持两位数快速增长。海口市GDP占全省30%以上；通过横向的发展比较，海口经济发展还远落后于其它沿海及省会城市；根据城市GDP与房地产发展关系模型，海口房地产处于高速发展时期,GDP增速与房地产发展关系,小于4%,萎缩停滞稳定发展高速发展,海口近5年GDP总量及增长率,各城市GDP横向比较,海口GDP占全省比例,4%5%,5%8%,大于8%,数据来源：海口市政府公报、各城市政府公报,产业结构：第三产业发展在城市产业结构比例中占比偏大且历年增加，较之于其他城市，其二次产业为短板,海口近些年第三产业的比例不断扩大，一二产业的比例不断缩小；相比其它类似二线城市，海口市第三产业（服务业）占比重最大，第二产业（工业）占比最小，第一产业（农业）与其他城市基本持平。相对于其它城市，海口市的第二产业仍然是其经济发展的短板；未来海口市政府在保证旅游产业发展的基础上，将壮大汽车制造业、制药工业、食品饮料工业、化纤纺织工业、农副产品加工业等五大支柱产业的发展。,海口近4年三次产业情况,海口近4年三次产业变化趋势,各城市三次产业横向比较,数据来源：海口市政府公报、各城市政府公报,小结：海口以第三产业为城市经济主体，经济总量偏小，未来将加大第二产业投入，拉动经济发展,人口总量：09年末常住人口187.85万，城市常住人口比户籍人口高18%左右，外来常住人口将给地产带来活力,2009年末常住人口187.85万人，户籍人口158.24万人，自然增长率为7.13。海口市常住人口高出本地户籍人口约18%左右，外地人口居住数量比例有逐年上涨趋势；海口市流动人口保持在30万人左右；海口户籍人口分布较为均匀；秀英区因大部位于西海岸，总人口数相对较小；,数据来源：海口市政府公报,收入与支出：生活水平逐步改善，收入与支出不断增长，但剩余购买力增加有限,海口市的城镇居民人均可支配收入增长速度略有放缓，2009年城市人均可支配收入达到15237元，增长7.7%。与其他内地城市相比，海口市居民收入水平较低，对于房地产市场的需求主要表现为生存需求特征；近年人均可支配收入平均增加，人均消费支出保持同步增长，且高于收入增长，表明剩余购买力积累有限，由剩余购买力增加而产生的购房可能性不足。,数据来源：海口市政府公报,城市居民生活条件：社会商品零售总额小，人均可支配收入属于中等水平，恩格尔系数较高，富裕程度偏低,2009年社会消费品零售总额,2009年城市居民人均可支配收入对比,2009年城市居民恩格尔系数对比,2009海口市社会消费品零售总额达到277.20亿元，总额较小；人均可支配收入15237元，属中等水平；2009年海口市恩格尔系数为41.9%，表明海口已经达到小康水平，但与其它城市相比富裕程度还较低；近年海口城市居民人均消费性支出与人均可支配收入之比都在0.75以上，与普通城市在0.6-0.65之间相比，消费比重偏高，剩余购卖力积累不强。居住支出仅为11%，相比其他大城市而言，本地居民置业行为不旺盛。,数据来源：海口市政府公报、各城市政府公报,小结：海口居民生活逐步改善，但置业总需求量少，置业意愿小，购买能力差,海口市常住人口180余万人，人口增长稳定，分布较为均匀，其中城市常住人口高出户籍人口约18%左右；由于海口市人口规模不大，极大限制本地置业需求总量；居民生活逐步改善，收入与支出不断增长，但剩余购买力增加有限，在房地产市场上表现为置业意愿低；整体收入水平不高，消费习惯稳定，近年无大的变化；消费结构显示，本地置业行为并不旺盛；社会商品零售总额小，人均可支配收入属于中等水平，恩格尔系数相对其它滨海城市较高，富裕程度偏低。,由于本地居民购买力较差，置业意愿偏低，本项目的主力目标客群不宜锁定为本地购房群体,旅游业发展：近年海口旅游市场持续发展，旅游总收入、过夜游客数等指标都持续上涨，但增势已有所放缓,海口市近6年旅游总收入及增长率,海口市近6年过夜旅游者人次及增长率,2004-2009年，海口市旅游收入持续增加，2009年旅游总收入达到66.01亿元，但旅游收入的增长速度有所放缓；,2004年-2009年，海口市过夜旅游者的人数不断增加，2009年过夜旅游者以达661.96万人次，但过夜旅游者的增长速度也有所放缓；,数据来源：海口市政府公报,旅游业发展阶段：海口旅游业目前尚处于观光旅游阶段，和全国其它滨海城市的旅游业相比仍然缺少竞争力,同其它典型滨海旅游城市相比，海口旅游市场在游客平均消费、平均逗留天数方面都处于较低水平，这说明目前海口旅游市场还属于观光阶段，距离政府的规划“国际旅游岛”还有相当长的距离；,2009年滨海城市游客平均消费对比,2009典型海滨城市游客平均逗留天数对比,2009年典型滨海旅游城市酒店客房出租率,数据来源：海口市政府公报、各城市政府公报,旅游业发展阶段：就本省而言，海口的旅游竞争力相对三亚也有不足，更多承担的是省内旅游集散中心的职能,海口三亚旅游收入对比（亿元）,海口三亚旅游接待人次对比（万人次）,三亚年旅游总收入已超过海口，可旅游接待人口数量却低于海口；人均效益更为明显；海口的旅游资源在海南并不具备优势，海口承担着海南省旅游集散中心和商务活动接待的部分职能；三亚已经有30多家五星级酒店，基本饱和但仍有增长。海口城市相对于三亚拥有更齐备的城市配套，使其游客集散功能更具优势。,数据来源：海口市政府公报、三亚市政府公报,规划：将规划为国际旅游休闲岛，把海口旅游业打造成现代服务业的龙头，整体规划方向对投资产业呈现利好,总体规划：总体旅游规划为三带（西海岸旅游带、东海岸旅游带、城市外围旅游带）、一轴（南渡江风光游览带为主的城市水系旅游轴）、一中心（都市旅游区和老城历史文化旅游区的结合中心）；重点建设项目：重点加快游艇码头建设，完善口岸、航道、水域、气象等服务，2010年建成600个游艇泊位;加快秀英港区国际旅游客运码头建设，吸引国际豪华邮轮停靠；重点建设旅游休闲服务集中区：沿海口湾海甸溪新埠岛，建设“第二时间”风情酒吧街、海甸溪北岸酒吧街、复兴城娱乐中心、海上灯塔酒店等，打造海口休闲娱乐不夜城；,美源海口湾，300个游艇泊位；建设完工时间：2011年左右,新埠岛，200个游艇泊位；建设完工时间：未定,外滩中心，50个游艇泊位；建设完工时间：未定,美丽沙，100个游艇泊位；建设完工时间：未定,访谈语录：游艇码头是海口由旅游观光业向现代服务业转变的重要设施，市政府也很重视，现阶段海口市游艇码头的建设位置最好的、规模最大的、入市最早的，在美源海口湾。海口规划局副局长,数据来源：海口市整体规划,小结：海口现阶段虽然相对于全国其它滨海城市仍有一定差距，但较良好的发展势头和规划将使其未来看好,资源条件,海南省最主要的旅游资源就是热带滨海景观资源，海口对比三亚等地的海景资源处于劣势；,等级,海口的旅游知名度弱于三亚，海口缺乏大型知名的旅游区域的打造；,功能,海口城市配套成熟，主要旅游集散中心和旅游服务基地的功能，仍属旅游过境地，但随着三亚凤凰机场的交通运输能力的加强，海口的旅游出入口岸职能正逐渐被削弱；,旅游项目营造,海口旅游市场缺乏亮点，缺乏代表海口旅游知名度的项目的打造；,发展趋势,大力推动海口城市的规划建设；加快滨海景观带的完善建设；推动旅游地产的开发建设；,战略定位一,第一代城市,战略定位二,战略定位三,具体方向,内容解释,我国旅游业改革创新的试验,世界一流度假旅游目的地,国际经济合作文化交流平台,充分发挥海南的经济特区优势，积极探索，先行试验，发挥市场配置资源的基础性作用，加快体制机制创新，推动海南旅游业及相关现代服务业在改革开放和科学发展方面走在全国前列。,充分发挥海南的区位和资源优势，按照国际通行的旅游服务标准，推进旅游要素转型升级，进一步完善旅游基础设施和服务设施，开发特色旅游产品，规范旅游市场秩序，全面提升水平。,战略定位四,全国生态文明建设示范区,坚持生态立省、环境优先，在保护中发展，在发展中保护，推进资源节约型和环境友好型社会建设，探索人与自然和谐相处的文明发展之路，使海南成为全国人民的四季花园。,发挥海南对外开放排头兵的作用，依托博鳌亚洲论坛的品牌优势，全方位开展区域性、国际性经贸文化交流活动以及高层次的外交外事活动，使海南成为重要国际交往平台。,战略定位五,国家热带现代农业基地,战略定位六,南海资源开发和服务基地,加大南海油气、旅游、渔业等资源的开发力度，加强海洋科研、科普和服务保障体系建设，使海南成为我国南海资源开发的物资供应、综合利用和产品运销基地。,充分发挥海南热带农业资源优势，大力发展热带现代农业，使海南成为全国冬季菜篮子基地、热带水果基地、南繁育制种基地、渔业出口基地和天然橡胶基地。,2009年12月31日，国务院发布了关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见,海口基础设施建设：轻轨：计划于2010年底建成；北起海口市，途经文昌、琼海（含博鳌）、万宁、陵水，南至三亚市，贯穿海南省东海岸，穿越6市县，全长308公里；远期运量为每年2500万人，届时海口至三亚仅需90分钟;会展中心：2010年开拓国际会议，建成海口市标志性的商务会展、旅游度假集聚区。,周边城市发展带动整个海南经济，海口以省会城市生活配套、基础设施完善的优势，将吸引更多企业聚焦海口，促进海南商业和住宅的快速发展,随着海口国际旅游岛的发展和成熟，将使海南进一步的成熟和发展，酒店式公寓会有更好的发展预期,海南国际旅游岛：海南获批建设国际旅游岛，长期发展潜力巨大，因此为项目带来了更好的发展前景,琼州海峡跨海大桥的修建将会破除海南最大的发展瓶颈交通。使海峡两岸交通更加便捷，带动海南物流业的发展，从而拉动海南商业的迅速发展跨海大桥的修建使得进出岛更加方便快捷，对海南本岛产品的对外宣传以及岛外客户进入海南旅游度假创造了条件，为海南带来的大量客户资源海口市新市政府以及公务员住宅小区落户长流起步区，将会带动周边区域经济和配套设施的迅速发展。如：2006年西安市政府北迁，改善了当地城北的落后与其它区域的局面、加快了当地城市基础设施建设。转变了市民传统的固有观念，并转移消费者的注意力，消除阻碍经济发展的潜意识制约因素会展中心的落户西海岸将会提高此地区知名度，从而把客户聚焦于此，提升此区域的档次定位,国际旅游岛政策颁布之后，海南岛的建设上升到国家战略定位，一系列的优惠政策将会推动海南市场，拉动本岛经济,在国际旅游岛的大背景下一系列利好政策正在稳步投放，海南未来发展潜力巨大,4,房地产市场分析,房地产市场整体状况,高端住宅市场研究,商业市场研究,高端酒店研究,高端公寓市场研究,周期理论：从GDP、房地产发展程度等指标，房地产一般会经历复苏、发展、危机和萧条一整个周期,房地产发展阶段判断依据,GDP增速人均GDP增速房地产发展程度,海口房地产经过发展周期的低谷及复苏期，现正步入稳定发展期。,所处发展周期：海口房地产经过发展周期的低谷及复苏期，现正步入稳定发展期,海南房地产市场已经过一个周期的发展：88年建省房地产开始发展，92年达到高峰期，出现泡沫；93年宏观调控后，94年滑入低谷97、98年开始复苏；到04年，房地产总开发量达400万平米，其中60是烂尾楼改造，销量125万平米，开始平步发展；2008年施工总量超过650万平米，销售面积达168万平米；海口房地产市场再次进入稳定发展时期。,房地产市场分析-周期理论,土地市场状况：受资源限制，城市被迫拉大框架，未来土地市场层面，城市和海将难以兼得,临近城市的海景资源被开发商瓜分且存量不多：传统认知中的城市海景资源（填海区、海甸岛和西海岸东等区域）土地资源已经被众多开发商控制；总体来说一线海景未开发的土地存量正在下降，土地价格上涨迅速。,政府主导城市框架向外扩张：由于城市发展对海资源的依赖和整体房地产市场呈现的二元结构，政府主导向土地较容易收储的西海岸和长流组团扩张；规划中城市外扩的方向还有南部和东海岸，但推进的时间还不确定。,城市附近的海资源已经非常稀缺，价格高端，城市和海已经越来越不可兼得;这个趋势必将导致未来客户需求多元的趋势加剧。,土地市场交易状况：在实际供应量充足的条件下，海口土地价格剧烈提升，预示房地产发展前景良好,本轮海口的地价上涨，并不是土地紧缩带来的地价上涨，而是房地产市场复苏过程中，开发商对未来市场的预期增强以及购房客户对未来升值潜力看好导致的；,05年海甸岛美丽沙一线海景,06年西海岸一线海景,07年西海岸,07年西海岸,07年海口湾填海区,08年西海岸,2,3,小规模地块“体外流通”,93年房地产泡沫给海口留下了大量集中在开发商手中的存量土地，政府难以统一规划和收储。,烂尾楼处置“压力巨大”,2000年开始的烂尾楼盘活实际上是政府补贴开发，大量土地和停缓建工程低于成本价出售；,外地开发商强势介入,海口房价的持续上涨，外地品牌开发商如万科、鲁能等对海口市保持乐观，纷纷进入海口市拿地、开发；,1,数据来源：市场调研数据,09年滨海大道与玉沙路交界处,05-09年部分土地公开出让价格（万元/亩）,土地市场供求特征：09年土地成交价格保持上涨趋势,来源：根据土地公告整理,07-09年中，2007年土地成交量最大，但是单价最低，而在成交单数和单价方面，09年则达到了峰值；,2009年土地成交主要集中在美兰和秀英区域，相比去年秀英区成交量大幅上涨，商品房土地成交量最大的区域为美兰区,从经营性土地成交楼板价来看，07年是近年的最高，达到了1537元，以后逐年呈下降趋势；,2009年个行政区域土地成交量,2006-2009年公告经营性土地楼板价走势,数据来源：市场调研数据,房地产供求状况：09年商品房成交面积大幅上涨，以228.29万平方销量创下新高,2009年1-11月商品房市场供应量为224.02万平方米，相比去年上涨1.69%；供应总套数为19350套，同比上涨1.24%。,09年1-11月，商品房成交面积大幅上涨，以228.29万平方销量创下新高。近年来，随着海口经济的发展、旅游业的发展以及城市市政配套的完善，外来人口大量导入，岛外度假养老客户蜂拥而至，海口房地产市场也随之稳定增长，本地购房客户比例提升。08年由于金融危机的影响，大部分投资型购房者观望情绪严重，刚性需求市场也有所减弱，商品房成交面积相比07年有所下滑。而09年则是新的转折点，成交量大幅上涨，创下历史新高。,数据来源：市场调研数据,房地产供求关系分析：供求矛盾逐渐缓解，09年呈现供求平衡态势,06-08年，海口商品房市场供求差距逐渐减小，供求趋于平稳状态。06年市场呈现明显的供大于求的局面，到09年供求平衡，供求矛盾逐步消散，整体市场表现出健康稳定的发展态势。海口市场存量较大，随着近几年良好的销售情况，存量在减少，市场压力也得到进一步缓解,数据来源：市场调研数据,大量一线开发商进入海口并打算进行二级开发,鲁能：长期的区域运营商,储备东海岸土地6000亩，盈滨半岛整体开发；已开发东海岸海蓝椰风一期，盈滨半岛福园等项目。,雅居乐联合摩根士丹利在海南陵水县布局,正在开发的清水湾项目，占地约1.5万亩，海岸线长达12公里，项目总投资逾200亿元,富力：在海南取得1万亩的土地,一线开发商的到来，可以预见未来海口市场的产品力和营销水平都将大幅度提升。海口房地产市场将进入大盘时代、品牌时代和品质溢价时代。目前海口仍有大量待开发土地积压在开发商手中，市场交易频繁，市场供地总量相对较大。,数据来源：市场调研数据,主要包括香水湾的2500亩土地，在海口的680亩和澄迈的6700亩土地。目前项目正在热销，而且据称还正在牵头占地1万亩的陵水猴岛开发项目。,浙江国都房产策划部经理贺越敏在接受CBN记者采访时也表示，公司在三亚凤凰岛有总建筑面积50万平方米的房产开发项目，投资已经超过100亿元。,市场竞争：大开发商进驻并寻求扩张，为整个房地产的发展注入了巨大的发展信心,2010年海口推售住宅一览,客户分析：海口西海岸和海甸岛85%为岛外客户，并且以京、沪、浙、晋和东北客户为主；本地客多以改善型居住客为主,西海岸,海甸岛,北京、上海、浙江、山西客户居多,东北、北京、浙江客户居多,4,房地产市场分析,房地产市场整体状况,高端住宅市场研究,商业市场研究,高端酒店研究,高端公寓市场研究,房地产市场分析-二级市场研究,发展趋势：旅游业推动地产发展，北起海口，连接琼海等城市，南至三亚，形成“大海口”、“大三亚”格局,海南省房地产正以海口和三亚为核心城市向东、西部沿海岸线延展，以核心城市的发展带动周边城市经济；目前如文昌、琼海等均都已经出现了大规模土地开发的项目，并形成了各自的城市文化主题特色；随着整个岛内重点城市的发展和城市宣传推广力度加大，将可能吸引更多的岛外游客来岛置业，未来一定时期内整个房地产市场仍然有平稳缓步上涨的趋势。,房地产市场分析-二级市场研究,供求特征：2009年海口住宅市场成交以80-130平米的中大户型为主，价格层面以3000-5000元的价位段居多,成交户型面积方面，2009年住宅成交主要以中等偏大户型为主，刚性需求占主体，80-100的户型成交量交大，占比为25%，其次为100-130的面积段，成交占比为24%；,2009年住宅各面积段成交占比情况,2009年住宅各价格段成交占比情况,成交价格方面，主要集中在3000-5000元/平方米的价格段内，占比为49%，其次为5000元/平方米-7000元/平米的价格段，占比为29%,数据来源：市场调研数据,房地产市场分析-二级市场研究,价格特征：海口房地产市场价格表现高端市场领涨明显，价格层级拉开,二线楼盘临海、高品质楼盘,三线楼盘内陆区域、大盘,一线楼盘海景、豪宅,天海国际，别墅06年底11000元/平方米07年初14000元/平方米09年25000元/平方米,荣域，多层住宅07年初4700元/平方米07年中5700元/平方米09年初约8500元/平方米,城市海岸，多层住宅08年底4600元/平方米09年中7500元/平方米,长信海岸水城，多层住宅06年初4300元/平方米06年底5000元/平方米09年初8000元/平方米,绿色佳园，多层、小高层07年初3500元/平方米08年4800元/平方米09年7500元/平方米,盛达景都，高层08年初4500元/平方米09年7500元/平方米,不同价格层级的楼盘涨幅具有明显区别,近几年感觉市场上涨的速度明显加快，特别是岛外客户购买得多的海景楼盘。今年外销市场淡季不淡，荣域现在每月的成交量也都很可观，这以前在海口是不敢想象的。访谈荣域销售经理,本轮海口房价上升的过程中，以外销为主的、拥有强势资源的、高品质的楼盘处于领涨的地位，充当了市场上升的发动机。豪宅价格的走高引发了价格层级的扩大，为其它项目带来了生存空间。,数据来源：市场调研数据,房地产市场分析-二级市场研究,海口房地产可划为6大板块，即西海岸、世贸国贸、海甸岛、内陆、新埠岛和东海岸板块,补充：海口各大板块中，以西海岸、海甸岛、市贸三大板块表现得竞争最为激烈，也是市场高端产品所在版块；西海岸是目前海口市场上高端产品聚集地，也是外地客户群体购买的重点片区，主要是度假类产品；海甸岛是近几年新型的住宅集聚区，迅速发展已经比较成熟化，中高端产品，岛内新移民购买占大多数。世贸是海口本岛高端客户群体居住重要场所，高度成熟，景观资源，适宜生活。内陆板块房地产项目分布较广，我们划分为中部板块和南部板块。主要针对本地中低端客户；新埠岛板块目前开发速度较慢，只有新世界花园一个项目，而且产品影响一般，区域价值未被认可，属于较落后片区；,板块基本特征：属于海口城市核心区，是海口高素质楼盘集中区域，目前以高层海景豪宅及公寓产品为主,楼盘概况：滨海大道以北以高层海景豪宅为主，滨海大道以南以高层公寓产品为主,项目位置分布图,滨海大道以北的项目有：环强御景湾金外滩瀛寰名仕苑滨海贵族美源广场外滩中心宝华海景公寓,滨海大道以南的项目有：棕榈公寓财富广场福隆广场御景风金碧文华瑞园豪江花园,数据来源：市场调研数据,发展现状：档次落差较大，滨海大道以北海口湾片区比较受关注，在售楼盘较少，景观资源丰富，价格高,楼盘特征：零星开发中小规模楼盘居多，价格档次差大；,价格特征:以滨海大道为界，基本可以划分两个板块，以南的内陆板块楼盘一般在4500左右，滨海大道附近开盘均价约8000以上；,产品类型：片区内沿海醒目以大面积、居住型产品为主；目前在售的以高层公寓为主，户型面积跨度大，以50-80多的一房和100-140的三、四房为主，大户型为主；,核心卖点：主打海景资源，区域价值；城市配套；,数据来源：市场调研数据,板块基本特征：拥有海景资源，是海口低密度豪宅集中区域，并可享受政府搬迁带来的利好,楼盘概况：沿滨海大道一侧分布天海国际、浪琴湾、城市海岸等低密度海景住宅,夏威夷海岸金色阳光假日酒店西雅图丽湾美锦熙海浪琴湾蔚蓝海岸城市海岸秀山观海苑西海岸高尔夫温泉别墅长信海岸水城菩提树紫园泰达天海国际观海台一号观澜公寓凯撒豪廷,西海岸秀县,泰达天海国际,紫园,城市海岸,万科浪琴湾,沿海沙滩绿化休闲带,项目位置分布图,数据来源：市场调研数据,发展现状：在售楼盘集中在二线海景，产品线丰富，定位多样，如主导文化生活的紫园，主导社区环境的城市海岸,楼盘分布：楼盘主要集中在海景沿线，楼盘高端，分布密集；,价格特征:二三线看海景房现价均在10000元/以上，一线海景用地项目在15000元/以上；,产品类型：产品组合多层次，以别墅和花园洋房为主，高层为辅；建筑风格和园林以东南亚为主；户型偏大，产品设计逐渐优化；,核心卖点：主打一线海景资源，区域未来前景、园林特色；,数据来源：市场调研数据,基本特征：良好的区域规划及海景资源使片区成为岛内新移民及养老客户的集聚地之一,在售楼盘概况：分为主打海景的天一方等和也有主打小区整体及园林风格的江南城、以建筑闻名的荣域等产品类型,观海居荣域盛木天一方宝安江南城蔚蓝海语印象,宝安江南城,荣域,蔚蓝海语印象,观海居,天一方,项目位置分布图,数据来源：市场调研数据,优势：距离城市中心区较近，有一定海景、温泉资源；沿海规划美丽沙、白沙门生态公园，规划较好；配套齐全，适宜居住,劣势：地势低，海水质量较差，旧城区规划杂乱，朝向与海景资源存在一定的矛盾性,主力户型及客户比：二房、三房、别墅。岛外：新移民：本地=5：3：2；,小结：海甸岛主流客户为岛外客户、新移民，他们最看重的是距离市中心较近和高性价比和未来投资价值，均价35005000元/平米,发展现状：该片区属于成熟的生活区，配套齐全，聚集了大量的高端客户,数据来源：市场调研数据,基本特征：该片区目前仅有一个别墅楼盘-鲁能海蓝椰风，拥有一线海景资源，但距市区较远及配套是其劣势,发展现状：该片区属于未来的高品质居住区，现发展缓慢，随着海新大桥改变，将对对区域价值拉动,房地产市场分析-二级市场研究,优势：距离海口美兰机场最近，省政府将搬迁至此，未来新埠岛新海大桥和福海大道的开通将直接拉近与市区距离，为此地带来利好；,劣势：目前由于南渡江的阻隔距离城市中心区较远，配套缺乏，已建成项目较少，尚未形成大规模开发态势；,主力户型客群构成：别墅（独栋价格在31000-33000元/平方米，联排在19000-22000元/平方米）；新移民占50%以上，属高端客户群体；,目前基本上没有项目开发，鲁能海蓝椰风项目一技独秀，客户看重的是海景资源、产品品质和升值潜力。,作为东海岸首屈一指的豪宅，本项目以其纯别墅社区定位、海景和私家沙滩，吸引了众多来自岛内外的度假及投资型客户；通过沙滩、园林和围合式别墅居住群将本项目同周边的农民房和农田等完全隔离开来，形成了高尚居住小镇；位置的偏远、配套的匮乏是项目的硬伤，未来随着院士村和飞行员村等的开发，该项目将和上述项目一起，构筑海口郊区高尚居住片区。,海蓝椰风,数据来源：市场调研数据,基本特征：新世界花园，是唯一一个保留了原生态本地生活氛围的片区,发展现状：目前发展不成熟，有待开发，改变客户对区域的认识,房地产市场分析-二级市场研究,新世界花园度假村,优势：片区目前还没有完全被正式开发，可塑性强，是海口唯一一个保留了原生态本地生活氛围的板块；,劣势：贫困、偏远的历史印象不易改变，整体片区的运营都还处于比较前期的阶段，开发周期较长，成本高；,目前房地产发展还不够成熟，仅有新世界花园度假村和西湾（为早期开发的私人宅基地）项目周边环境需要大量投入来改善，未来进入者的整体规划将对整个片区有很大影响。,主力户型客群构成：别墅、花园洋房、小高层为主；客户以岛外中低端休闲度假、岛内中端投资客户为主；,由香港著名发展商新世界集团之中国房地产旗舰公司新世界中国地产有限公司投资开发；东南亚园林风格，多组水系主题，超过200个品种的花丛树种；广告“没见过豪宅，那是没到过这里以前”打造超五星级的海滨花园度假式园林社区，提供超五星级酒店式配套设施，近3000平米全功能梦幻园林会所；智能化多重安保系统，保障家居安全；,数据来源：市场调研数据,4,房地产市场分析,房地产市场整体状况,住宅、公寓市场研究,商业市场研究,高端酒店研究,高端公寓市场研究,酒店式公寓基本概念：,酒店式公寓的基本概念,定义,特点,发展,分类,酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有自用、投资两大功效的物业,“酒店式公寓”，也称服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是在亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。,最早源于欧洲，在纽约发扬光大，在上世纪90年代初进入我国一线城市，经过近20年的发展，国内趋于成熟,上世纪90年代,2003年起,2005年起,2006年起,服务式公寓,产权式公寓,酒店式公寓,小户型公寓,酒店产权自持性物业，公建立项，以外籍租客为主要服务对象,小户型公寓产品，住宅立项，普遍带有装修。以年轻人自住、家庭投资为主要购买目的，对产品舒适度要求不高,介于酒店与住宅之间的产品，公建或住宅立项。对于配套要求及物业服务的要求较高，单价较高，后期生活费用较高,纯投资性产品，对于区域位置、周遍高端商务人群、产品装修标准、配套设置有很高的要求，且对酒店公司的运营能力有一定要求，售价高于其它产品，市场受众面窄,酒店式公寓是一个国家和地区经济发展到一定阶段后长期存在的一种物业类型,酒店式公寓在一个城市的产生和发展,牵制的根本原因就是这个城市的经济发达程度酒店式公寓的需求者和消费者一般都是生活在这个城市的政府官员和高级商务人士，这些消费者一般都有丰厚的住房补贴一个城市只有经济发展到一定程度，高端住宅消费能力的消费者才会形成一定的规模在需求中孕育着良好的商机适应他们生活模式和生活需要的酒店式公寓就应运而生，并且有良好的发展前景,处于黄金地段可具备长期居住功能，配套功能突出并有优秀的物管公司提供细致入微的服务的物业,特点,家庭式的居住布局,细致入微的物业服务,地段的不可替代性,优秀的物业管理背景,配套功能突出,特点,4,海岸一号,金色阳光,西秀绿洲,凯撒豪庭,宝发国际,明光国际,爵士春天,南国海立方,天邑国际,蓝海阳光,在售,待售,售罄,海口酒店式公寓普遍分布于城市可观海景的黄金区域以及市中心区域,海口市场多为“泛酒店式公寓”，且与纯酒店公寓拟合度最高的项目都集中在滨海大道沿线,拟合度高,拟合度中,拟合度低,完全拟合,酒店式公寓与其他物业形态的综合比较，酒店式公寓的客户更为高端、服务性要求更高,海口酒店式公寓的单个项目平均月消化量约1920，市场接受度相对较高,数据来源：中原数据库,客户：主要来自北京、上海、江浙、山西等地区，多为投资，投资客偏好小户型，自住客户偏好112平米的两房客户关注点：客户更为关注这里的未来发展，片区被定义为海南金融中心，同时有兼属CBD核心区域产品：本来打算精装出售，鉴于市场不好，开发商调整策略以毛坯出售，降低单价，增加市场接受度，实现快速销售,海岸一号：同区位下，按一类建筑标准精心打造物业产品，海口城市高尚生活的标准，市场消化量较好,宝发国际大厦：相同区位，集高档商务、时尚商业、海景酒店式公寓于一体的现代化综合性大厦，海口CBD精华之地最后一席,首创GOLF酒店公寓，市场反映强烈目前整个项目全部消化,天邑国际：“最高品质”的商务5A甲级写字楼顶部融合CEO专属商务官邸，海口市金融贸易开发区第一滨海景观标志,产品：从最初的纯商务写字楼，到现在29-40层的CEO专属商务官邸，经历了市场的风波，以及海南市场本身对写字楼消化量的不足，天邑国际主动将一部分写字楼面积转化为酒店式公寓产品，从单一产品独自承担风险转化为两种物业类型共同担当，以此来规避大风险，提高市场接受度，增加销售速度,从市场成交量看，“泛酒店式公寓”市场接受度较高，由于其成本相对纯酒店式公寓较低，风险也较低,成本：泛酒店式公寓由于其在功能、配套、装修水平等方面要略差于纯酒店式公寓的打造成本上要低，所以起成本也相对较低市场：海口市场泛酒店式公寓在市场接受度较高，消化量较快，可实现现金迅速回流，从而降低风险,公寓打造：标准纯酒店式公寓打造，市场接受度未知，泛酒店式公寓市场接受度较高,纯酒店式公寓,泛酒店式公寓,海口市场没有真正意义上的纯酒店式公寓，开发商可以选择此方向，打造纯酒店式公寓，为海口市场立一个标杆，但此方向没有市场数据支撑，成本、风险较大。,海口市场上的酒店式公寓，随并非是纯酒店式公寓，但从市场数据来看，市场接受度随着定义拟合度的贴近，销售速度越高，此方向有市场数据支持，风险较小,风险大,风险小,4,房地产市场分析,房地产市场整体状况,住宅、公寓市场研究,商业市场研究,高端酒店研究,高端公寓市场研究,城市商业规划提出大商业、大物流的战略，建设具有海口特色的“一心、两带、三级”商业网点布局，未来海口商业发展前景广阔,未来商业网点总体规划：海口市城市商业网点总体规划(2005-2020)提出大商业，大物流促进第一、第二产业发展的战略。规划提出具有海口特色的“一心、两带、三级”近期商业网点建设的构想，对海口市商业网点发展有很大的指导性。,“一心”，就是海口要建立区域性商贸中心，发展物流业，打造与岛外国内市场和东盟市场的对接的平台。发展旅游业，建设“泛珠三角经济区”的“生态后花园”。调整商贸业结构，把海口建设成为区域性的商贸中心。“两带”，即一方面，打造滨海沿江旅游观光购物经济带；另一方面，建设沟通岛内外交通的物流配送带。“三级”，对应于城市总体规划布局结构，海口市将建立“城市城区片区”三级商业网点结构：市级中心商业区即海口旧城的中心商业区和其西侧的滨海金贸区。城区级商业中心由长流组团商业中心、秀英片区商业中心、江东片区商业中心和桂林洋片区商业中心共4个组成。片区级商贸中心：有火车站及轮渡码头的西海岸片区、金贸滨海片区、海甸片区、金盘片区等12个组成。,海口的商品市场经过多年的发展，逐渐形成了以“民生（一百）、佳心（乐普生）、明珠”为代表的海秀路商圈；以“解放路、博爱路、大同路”为中心的解放路传统商圈；以“宜欣购物公园、上邦百汇城”为代表的国贸商圈,三足鼎立、一枝独秀，即海秀商圈、解放路商圈、国贸商圈三足鼎立，海秀商圈一枝独秀,这几大商圈商业客流量，占到了全市商业流量的70%以上。,城市中心区三大商圈,其他商圈,南海大道汽车销售,国贸商圈期待整合的高档商圈,海秀东路商圈城市中心的黄金商圈,解放路商圈充满活力的传统商圈,城市中心的黄金商圈，辐射整个海口市，商业集中度高，商业业态组合完善，但是车位不够是其发展瓶颈,整个商圈以海秀东路为中轴线，北面至大同路，南到蓝天路，西靠南大桥，东至海府路，商圈服务半径大，商业集中度高，商业设施齐全。商圈以明珠商业广场、（民生百货）第一百货、佳心百货(乐普生)为核心，沿海秀东路有金色世纪商城、骏明商业广场、南国超市等。海秀东商业圈遇到了发展的瓶颈车位不够，在现代商业中最重要的因素是车位。目前“明珠广场”600多个车位、DC城仅几十个车位，由于车位的限制，这里每天会失去约20%的购物者。,海秀东路商圈商业档次中端，经营业态丰富，超市、百货、专业店等，商业主要项目有南亚、万国、明珠、民生、佳心,颐高购物广场,明珠广场,万国大都会,民生百货,未来发展,特点,观点,业态构成,商业档次以中档为主；商业氛围浓厚，本地具有一定购买力的居民已形成来此购物的习惯；主力消费人群为本地消费者和外地游客。,超市百货专业店娱乐休闲餐饮,优势：地理位置优越，商圈成熟。劣势：交通拥挤、停车位问题突出，是未来发展的瓶颈。,充满活力的传统商圈，是海口市老城区传统商圈，商圈发展时间较长，商业成熟，辐射力强,商圈以解放西路、龙华路、大同路交叉点转盘为核心，以这三条路为商业带，呈放射状，还包括周围的新华路、博爱路等商业街。经营商品属于中低档，商业模式有零售兼批发，商圈层次较低，被海口本地居民认可和接受，客户来源以本地客户为主，购物环境较差，对外地游客吸引不足。商业主要项目有批发市场：新华南路家电一条街；博爱路小商品市场；东门市场海鲜干货批发等商业街：解放西路商业街；百货：东方广场；友谊商城；泰龙城（新女人街、大同货仓）。,解放路商圈商业档次中低端，业态丰富，商圈以解放西路、龙华路、大同路交叉点转盘为核心，以这三条路为商业带，呈放射状,解放西路商业街,博爱路小商品市场,友谊广场,东方广场,未来发展,特点,观点,业态构成,是上世纪八九十年代以前海口的商业中心，海口人对这里有着强烈的文化认同感；有着紧邻新港码头的地理优势，发展成中低档批发与零售的商圈；区域内保留有南洋风格的老建筑，具有浓郁的南国风情。,批发市场商业街百货超市专卖店餐饮,优势：具有平民化的文化特色，区别于海秀东路的“草根”商业。劣势：购物环境较差，对外地游客吸引不足。,泰龙城,期待整合的高档商圈，是海口市商务办公中心，聚集了大量办公楼、酒店、宾馆，商业配套亦十分完善,国贸商圈以国贸转盘为中心，商业设施主要分布在国贸路和玉沙路及金龙路上，一些商业辐射全市乃至全省，国美电器、广百百货、生生百货以及大润发超市，是本商圈的重要商业设施，对国贸片区甚至全市、全省都具有一定影响力。其它设施主要是街铺，业态有餐饮、娱乐、服装、日杂、烟酒等，主要服务于国贸区商务办公人员，客户群体以国贸区域人口为主。商圈产品定位中高端，经营模式以零售为主，海口最高端的生生百货和紫荆百货都在该片区，商圈现阶段人气仍然不够，商业的集中度和氛围需要一段时间的培养。,国贸商圈地理位置优越，商业档次中高端，岛内最高档次的商业聚集，如生生、紫荆百货，但人气、商业和业态分布等都还不成熟,未来发展,特点,业态构成,海口市商务区中高档商圈本地最高档次的商业聚集，业态复合化程度高区域内中高档娱乐业发达未来金龙路将发展成为区域商业中心,购物中心百货专业店娱乐休闲餐饮,优势：地理位置优越，商圈成熟。劣势：交通拥挤、停车位问题突出，是未来发展的瓶颈。,信兴电器,紫荆百货,生生百货,宜欣商业广场,金龙路餐饮一条街,海秀东路、解放路、国贸商圈是海口商业的主要分布集中区，是海口商业现状和发展的集中体现,国贸商圈现阶段还未像海秀、解放路商圈一样形成规模，但经过一段时间的培育必将形成海口商业市场的鼎力之势,海秀路商圈,解放路商圈,国贸商圈,传统的解放路老商圈早已接受了海秀路商圈的崛起，作为老城区的解放路商圈，就目前而言，解放西路的休闲品牌专卖店以及书店、影院等，已经使这一商圈具有了年轻人的文化特色。但目前解放路商