房地产开发产品成本核算探讨

1,房地产开发流程及房地产开发产品成本核算规程讲座,2007年10月09日张红霞沈立杰,2,财务报表分析,3,主题,3,第一部分房地产开发流程,4,规划手续办理阶段,组织开发施工阶段,销售竣工交付阶段,三个阶段,北京市房地产项目开发流程,5,房地产开发企业土地开发权的取得,根据2006年8月国土资源部发布的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范，以下六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；划拨土地使用权改变用途，划拨土地使用权转让，出让土地使用权改变用途，依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。,6,房地产开发企业土地开发权的取得,以下五类情形可纳入协议出让国有土地的范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准的；划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准的；出让土地使用权人申请续期，经审查批准的；法律、法规规定可以协议出让的其他情形。,7,取得土地开发权,招标,拍卖,挂牌,国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为,国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为,国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为,房地产开发企业土地开发权的取得,8,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,建设工程施工许可证,预售许可证,竣工备案,土地使用权证,北京市房地产开发相关手续办理流程简图,立项,9,建设用地规划许可证,建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。,10,建设用地规划许可证及相关手续,房地产开发企业,北京市规委,北京市发改委,北京市建委,北京市规委,设计招标备案,日照分析,开发办会审（审核企业资质、项目资本金）,立项核准,规划方案设计,11,建设工程规划许可证,建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。法律后果：房地产商如未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分,12,建设工程规划许可证及相关手续,房地产开发企业,北京市消防局,北京市人防办公室,北京市建委,北京市交通委,交通报建,消防报建,项目登记备案通知书,人防总规及单体报建,区教委（开发办）,教育报建,初步设计、各专用报建图,13,建设工程施工许可证,建设工程施工许可证(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。,14,建设工程施工许可证及相关手续,房地产开发企业,北京市建委,北京市人防办公室,北京市建委,北京市建委,施工、监理单位招标,施工图审查,项目施工计划通知书,人防工程备案,北京市园林局,树木移伐许可,给水、热力、供电、燃气、电信、市政管委,巡签建设工程施工许可证征求意见函,施工图设计,15,组织开发施工阶段,内外装修,基础/小市政,环境工程,施工图纸,土方/桩基/土建工程,16,关于房地产开发项目合同,固定金额合同按照合同价款执行并支付合同款，通常无洽商变更。如设计合同或采购合同等。该类合同通常按照工作的节点支付合同款，如门窗安装过程中，窗框安装完毕即可支付总合同款的20%等等方式。按工程量计算的合同通常通过招标的方式签订合同，签订合同时按照预计的工程量和投标确定的工程量单价确定合同金额，最终的合同价以实际的工程量进行结算。最终的结算价以双方认可的中介机构的报告为准。该类合同通常按照工程报量及招标单价确定当月应付工程款。,17,关于工程报量,在房地产开发工程中大致有两类合同需要报量：总包工程及大型公建项目的机电分包工程。通常由施工单位根据其当月或者当季完成的工程量向监理单位申报，监理单位审核施工单位申报的工程量，经审核，双方达成共识后再报甲方工程师最终确定该月或季度的工程量，并作为工程结算的依据之一。,18,关于房地产开发贷款,房地产开发贷款有别于流动资金贷款银行向房地产开发企业发放房地产开发贷款必须满足以下两个条件：1）自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的35；2）房地产开发企业的“四证”齐全。详见中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知,19,国有土地使用权证及相关手续,20,商品房预售许可证,商品房销售(预售)许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是北京市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。,21,商品房预售许可证,22,关于小区配套设施的权属问题,通常而言，按照规定，小区的规模决定了该小区的配套设施的内容及规模，根据朝阳区关于印发朝阳区新建改建居住区公共服务配套设施审核管理意见的通知的规定，房地产公司须与区建委签订公共服务配套设施建设协议书。房地产公司所有配套设施的建设均须按照配套协议规定的内容实施。根据关于印发朝阳区新建改建居住区公共服务配套设施收缴管理暂行办法的通知各类不同性质的配套设施分别由区政府进行收缴。,23,竣工备案表,我国建筑法、合同法等法律都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，这是国家强制性规范。依据有关规定，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得建筑工程竣工备案表，因此，出卖人在交付房屋时，应向买受人出示竣工验收备案表原件，否则，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。如果出卖人交付的商品住宅未能取得竣工验收备案表，其中不排除该商品房在建筑质量方面存在重大的缺陷，同时，竣工验收备案表直接关系到房产证的办理，一旦将来发现该房屋始终无法拿到竣工验收备案表，房产证则始终无法办理。竣工备案表,24,投入开发投资达到总投资25%,商品房预售许可证,项目竣工,竣工验收备案,人防验收；消防验收；规划验收；环保验收；园林、教育、卫生验收,房屋所有权初始登记（申办大产权）,竣工验收阶段,商品房预售合同备案,25,销售交付结束,26,房地产资金回款,房地产销售的几种主要方式：1）一次性2）银行按揭（包括银行抵押贷款及住房公积金贷款）3）分期付款（按照约定的时间付款）银行向房地产公司发放按揭款的条件：“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”,详见中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知,返回,27,房地产开发流程,委托授权的土地一级开发项目程序,5,符合458号文的土地一级开发项目程序,6,28,土地一级开发的概念,土地一级开发是指政府通过下属的土地储备机构或者委托具备开发资质的房地产企业按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地储备开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。,29,土地一级开发的实施方式,根据一级开发实施主体的不同，可以分为以下三种方式：由政府下属的土地储备机构负责一级开发的，可以由储备机构自行组织实施，也可以通过招标方式选择开发企业负责具体管理。委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。在选择企业的方式上，主要采取由政府直接确定有资质的企业及通过招标方式确定两种方式。对于符合458号文（国土局于2004年12月17日发布的关于对不符合继续协议出让条件的经营性项目用地进行招标拍卖挂牌出让等有关问题的通知）的经营性项目用地，由原建设单位继续完成一级开发工作，也是政府委托企业实施一级开发的一种特例。对于部分具备条件的国有工业用地，由原用地方（工厂）组织搬迁，达到三通一平后直接入市交易。,30,土地一级开发的成本,成本构成,收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用,征地、拆迁补偿及有关税费,招标、投标和挂牌交易发生的费用,土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理费用,市政基础设施建设有关费用,贷款利息,31,土地一级开发收益,委托开发企业负责一级开发具体管理的，开发企业的管理费不高于一级开发成本的2%,委托开发企业直接实施一级开发的，开发企业的利润不高于预计成本的8%,32,土地一级开发一般工作程序,原土地所有者或使用者1、征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意2、向市储备中心提出土地一级开发申请,市国土局1、受理申请并进行土地预审2、委托市、区县土地储备机构编制土地一级开发实施方案,市土地储备开发联席会就土地、产业政策、规划、资质、交通、环保等对一级开发实施方案提出原则意见,市国土局会同相关部门1、确定土地一级开发主体（直接确定或者招标）2、下达土地一级开发批复3、签订土地一级开发合同,办理征地、拆迁等手续，组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。,33,直接确定开发企业一级开发项目程序,拟进行一级开发单位1、征得原土地方、区县和乡镇政府或原土地方上级主管部门同意2、向市储备中心提出土地一级开发申请,市土地储备开发联席会就土地、产业政策、规划、资质、交通、环保等对一级开发实施方案提出原则意见,市国土局会同相关部门1、下达土地一级开发批复2、签订土地一级开发合同,土地一级开发主体办理建设项目用地预审,办理征地、拆迁等手续，组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。,34,符合458号文的一级开发项目程序,市土地储备开发联席会就土地、产业政策、规划、资质、交通、环保等对一级开发实施方案提出原则意见，并决定是否由原建设单位继续开展前期工作,35,开发产品成本核算规程主要内容,36,完成全部开发过程、已验收合格、合乎设计标准、可对外销售、出租,开发产品定义,包括商品性土地、商品房、出租房、周转房、配套设施、代建工程等,开发产品的定义,37,住宅类,写字楼,车位及其他配套,商品性土地,普通商品住宅/别墅/高档公寓,写字间,产权车库、能有偿转让或出租的其他配套,七通一平（上水、下水、燃汽、热力、供电、电信、道路、土地平整）,开发产品的功能,38,开发产品成本的定义,开发产品成本指直接与未开发土地及与建造开发产品并使之达到可租售状态的所有相关支出，但不包括公司本部行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。,39,开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出,开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出,开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出,开发产品成本的分类,接受委托单位的委托，代为开发以委托单位名义立项的房地产开发项目所发生的各项费用支出,返回,40,土地征用及拆迁补偿费,开发房地产而取得土地所发生的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用,建筑安装工程费,开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费用和设备费,成本费用开支范围-1,41,成本费用开支范围-2,42,注意！,以上费用99%以上均依据有关合同规定支付,各项成本费用开支所占比重,43,1)18类收费,2)项目转让费,土地征用及拆迁补偿费开支范围,土地征用及拆迁补偿费指因开发房地产而取得土地所发生的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。具体包括土地出让金，批租地价，还建房成本、耕地占用税，耕地开垦费，地价评估费，土地补偿费，青苗补偿费，地上物补偿费，树木补偿费，坟墓迁移费，房屋拆迁安置补偿费，劳动力安置补助费，征地超转人员生活补助费（统筹金），房屋拆迁管理费，房屋拆迁服务费，单位停业期损失补助费，新菜地开发建设基金，农田水利设施补偿费，征地事务管理费，土地使用权注册登记发证费，防洪工程建设维护管理费，场地清理费等费用。,其中收费项目大多有国家规定的收费标准。,44,主要包括：前期工作咨询费、勘察费、设计费、招投标交易服务费、招投标代理服务费、钉桩放线费、环境评估费、临时水电路、场地平整费用,前期工程费开支范围,45,主要包括：建安工程费、建设工程许可证执照费、临时占路执照费、临时用地和临时建设工程费、建筑节能与发展新型墙体材料专项基金、工程建设监理费、建设工程质量监督费、施工噪声扰民费,建筑安装工程费开支范围,同楼体的建筑直接相关,46,主要包括：基础设施工程费、供用电建设承发包管理费、居住小区路灯维护费、地下水资源费、防空地下室易地建设费、供电贴费、建设项目共用电力设施代维护费、绿化补偿费,基础设施建设费开支范围,基本是楼外施工工作及相关收费,47,按性质包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理和市政公用等八类配套公建,公共配套设施费开支范围,是指不能有偿转让或出租的配套设施费,48,包括现场管理机构人员的工资、职工福利费、折旧费、修理费、差旅费、业务招待费、办公费、交通费、通讯费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、空置房物业费、其他费用及建成后不能有偿转让或出租的售楼处建设支出等,开发间接费用开支范围,49,开发房地产借入资金所发生的借款费用。包括借入资金的利息支出、折价或溢价的摊销以及相关借款手续费等辅助费用。,借款费用开支范围,50,基本原则：,任何一项开发建设费用支出都是为特定的开发项目而发生的，都应由开发产品来承担,成本核算对象确定原则,51,土地开发成本核算对象的确定,52,房屋开发成本核算对象,房屋开发成本核算对象的确定,53,配套设施开发成本核算对象的确定,54,代建工程开发成本核算对象应以各工程项目为成本核算对象。,代建工程开发成本核算对象的确定,55,能分清成本核算对象，直接计入有关成本核算对象的开发成本,基本原则,不能分清成本核算对象，先通过“过度”科目归集，待土地开发完成投入使用时，按标准将其分配计入各成本核算对象的开发成本,开发成本归集方法-原则,56,土地征用及拆迁补偿费的归集方法,开发成本归集方法-具体方法,按照土地出让合同约定的金额,57,前期工程费基础设施费,前期工程费、基础设施费归集方法,开发成本归集方法-具体方法,58,建筑安装工程费,建筑安装工程费归集方法,公共配套设施,计入“开发成本配套设施费”,有关开发产品成本,分配,按标准,开发商品房出租房房屋,直接计入,开发产品成本,开发成本归集方法-具体方法,能分清,不能分清,开发成本建筑安装工程费待分摊成本,分配计入,59,配套设施费,配套设施费归集方法,有关开发产品成本,开发成本归集方法-具体方法,60,无法直接计入各项开发产品成本先在“开发间接费用”和“开发成本借款费用”科目中归集在结转开发产品成本时，按标准将其分配计入有关开发产品的成本。,开发间接费、借款费用归集方法,开发成本归集方法-具体方法,61,分配权数的确定分配标准,1,开发成本的预估及调整,3,开发成本分配原则及方法,62,权数,土地面积,实测建筑面积,可销售住宅面积,土地出让金标准,规划建筑面积,直接成本,开发成本分配-权数的选择,63,开发成本分配权数的确定,以建筑项目规划意见书中的建筑面积确定,以土地使用权证上登记的土地面积确定(或以建筑项目规划意见书中土地面积确定),以房屋测绘单位出具的实测报告上登记的建筑面积确定,土地面积,规划建筑面积,实测建筑面积,64,等于土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费之和,可用于销售或出租的住宅部分的建筑面积，包括已完工开发产品的实测面积和未完工开发产品的规划面积,各区（期）土地出让合同中明确的地上和地下部分的土地出让金标准,可销售住宅面积,直接成本,土地出让金标准,开发成本分配权数的确定,65,关于面积的说明,66,关于实测面积报告,实测面积报告是由有资质的测绘单位测绘，按照国家统一的测绘技术规范进行测绘。北京市国土资源和房屋管理局关于重新印发北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定.doc,67,地上商品房销售面积,套内面积,公摊面积,地下面积,分摊给地上面积,人防工程面积,实测建筑面积,O,关于实测建筑面积,其他地下面积,车库（可租售）,设备间、库房等,作为销售给最终客户的面积依据,68,开发成本分配原则-1,1形成开发产品的才分配开发成本，即全部开发成本分配给全部可租售开发产品。2各成本核算对象的公共成本先归集，再分配。3开发成本按成本项目进行分配，先分配至成本核算对象，再分配至开发产品。4同一成本核算对象内的土地成本先按土地出让金标准分配至地上和地下部分的开发产品，再按地上和地下部分的各可租售开发产品的实测建筑面积分配。5为简化核算并防止重复分配，不能有偿转让或出租的公共配套设施不分配前期工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费、借款费用的公共成本。,69,6、同一成本核算对象内的开发成本按各开发产品的实测建筑面积分配。7不能有偿转让或出租的配套设施的开发成本只在受益的开发产品中分配，如配套设施中的学校、幼儿园需在两个或两个以上的成本核算对象分配时，按各成本核算对象中的可销售住宅面积分配。8对于部分使用用途受限制的留存性开发产品（如会所、政策性配套设施等），只分配土地成本、建筑安装工程费、借款费用三项成本项目，不分配其他成本项目。9在结转完工开发产品成本后继续发生的成本费用，按上述成本归集原则和方法在相关科目中归集，并在剩余完工开发产品中分配，已结转的完工开发产品不再进行分配。,开发成本分配原则-2,70,1全部开发成本分配给可租售开发产品,开发成本分配原则,符合“开发产品”定义,不分配成本,可租售开发产品成本,全部开发成本,人防建筑教育商业配套（无产权）,71,2各成本核算对象的共同成本先归集，再分配,开发成本分配原则,开发成本基础设施费待分摊成本,成片开发项目,成本核算对象,72,3按成本项目先分配至成本核算对象，再分配至开发产品,开发成本分配原则,73,4、同一成本核算对象内的土地成本先按土地出让金标准分配至地上和地下部分的开发产品，再按地上和地下部分的各可租售开发产品的实测建筑面积分配,开发成本分配原则,74,5为简化核算并防止重复分配，不能有偿转让或出租的公共配套设施不分配前期工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费、借款费用的公共成本。,最终要依据标准分配,不能有偿转让不能出租的配套,各成本核算对象,开发成本分配原则,75,6、同一成本核算对象内的开发成本按各开发产品的实测建筑面积分配。,房屋测绘单位出具实测面积表,开发成本分配原则,76,7不能有偿转让或出租的配套设施的开发成本只在受益的开发产品中分配，如配套设施中的学校、幼儿园需在两个或两个以上的成本核算对象分配时，按各成本核算对象中的可销售住宅面积分配。,成本核算对象1,成本核算对象2,成本核算对象3,开发成本分配原则,不能有偿转让不能出租的配套,可销售住宅面积,77,开发成本分配原则,8对于部分使用用途受限制的留存性开发产品（如会所、政策性配套设施等），只分配土地成本、建筑安装工程费、借款费用三项成本项目，不分配其他成本项目。,会所,活动中心,其他政策配套,Text,Text,78,开发成本的预估及调整,预估及调整依据权责发生制原则开发产品成本的完整性要求,需要进行成本预估的情况：,配套设施与房屋等开发产品开发不同步，即部分开发产品已完成，但相关的配套设施尚未完工。,工程结算滞后，即开发产品完工后，有部分工程尚未结算完毕,79,确定预估成本的时间,开发成本的预估及调整,当有关成本核算对象已经达到可交付使用或者可销售状态，对相关成本进行结转并计算开发产品单位成本时，对未结算工程或未完配套项目需要以预估成本确定该成本核算对象的总成本，以此结转“开发产品”，并相应根据收入配比结转销售成本。故以结转完工开发产品的时间确定预估成本的入账时间。,80,还建成本的核算,还建的含义及三种主要形式：还建房开发是指一方（以简称土地方）提供土地使用权或应收取的拆迁补偿费（包括提供部分资金），另一方（以下简称开发商）提供资金，双方合作建房，房屋建成后双方以一定面积比例分享商品房的开发方式。主要有以下三种形式：转移土地使用权形式不转移土地使用权形式部分转移土地使用权形式,81,还建成本的核算,还建成本核算需要解决的问题：还建部分的各项成本是否应该作为其他可租售面积的成本？如果应该进入其他可租售面积的成本，该进入哪个成本项目？土地成本还是建筑安装工程成本？对还建部分的成本如何计价，以成本价还是以市价作为其他可租售面积应该承担的成本？,82,关于开发成本归集、分配案例,项目基本资料：项目2000年开始建设，总建筑面积60万平方米，其中各区的建筑面积资料如下：,83,关于开发成本归集、分配案例,现项目一区已经够条件做项目单方成本的认定工作，根据一区实际发生的成本及待分摊的成本确定一区的单位成本并调整以前年度损益。（该表中的数据均为实际付款金额，且一区的合同已经全部支付完毕）,84,关于开发成本归集、分配案例,分配1：对土地征用及拆迁补偿费按照土地出让金的标准进行分配,85,关于开发成本归集、分配案例,分配2：对前期工程费用、建筑安装工程费、基础设施费用按照建筑面积标准进行分配,86,分配2：对直接归集的学校成本按照各区的可售建筑面积标准进行分配,87,关于开发成本归集、分配案例,分配5：对开发间接费用按照当年在施工项目的建筑面积标准进行分配。,88,关于开发成本归集、分配案例,分配4：对贷款利息按照当年各项目的累计资金占用标准进行分配。,89,关于开发成本归集、分配案例,通过对一区成本的归集和分配过程，得到作为一个成本核算对象的一区的总成本:,90,关于开发成本归集、分配案例,按照一定的分配原则在一区之间分摊各个开发产品的成本，从而得到各开发产品的单位成本,91,会计核算科目设置单体开发项目会计核算科目设置成片分期分区开发项目会计科目设置及核算,开发产品成本的核算,签订出租分期收款合同,归集,成本分配,结转主营成本,结转,单体开发项目会计核算科目设置,科目期末余额资产负债表“存货”列示,93,成片分期分区开发项目会计科目设置及核算,开发成本共同费用土地及拆迁前期工程费基础设施费配套设施费借款费用商品性土地开发成本七项成本明细科目期开发成本七项成本明细科目配套设施费不能有偿转让的配套设施土地征用及拆迁补偿费建筑安装费能有偿转让的配套设施七项成本明细科目,有权转让配套产品,商品性土地开发产品,区/期开发产品,归集及分配,竣工结转开发产品,开发产品,94,第三部分财务报表分析,1,1,95,财务报表分析概述,96,财务报表分析是以企业基本活动为对象、以财务报表为主要信息来源、以分析和综合为主要方法的系统认识企业的过程,财务报表分析基本概念,97,（一）主体（利益相关者）投资者债权人经营者政府客户（中介机构与媒体）,财务报表分析的主体与客体,（二）客体资产负债表利润表现金流量表,98,财务报表的项目介绍-资产负债表,99,财务报表的项目介绍-利润表,100,区分经营活动损益与非经营活动损益,经营活动损益息税前利润与企业经营管理水平密切相关反映企业的盈利能力非经营活动损益不代表企业的盈利能力盈利能力下降的企业，总是本能地利用非经营利润粉饰报表,101,财务报表的项目介绍-现金流量表,一、经营活动产生的现金流量：销售商品、提供劳务收到的现金现金流入小计支付给职工以及为职工支付的现金支付的各项税费现金流出小计经营活动现金净流量二、投资活动产生的现金流量收回投资收到的现金收到的利息、股利现金流入小计购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金现金流出小计投资活动现金净流量三、筹资活动产生的现金流量吸收投资所收到的现金借款所收到的现金现金流入小计偿还债务所支付的现金分配股利所支付的现金偿还利息所支付的现金现金流出小计筹资活动现金净流量四、现金及现金等价物增加额,102,分析对象的补充说明,会计报表附注审计报告表外信息,103,会计报表附注,不符合会计核算前提的说明重要会计政策和会计估计的说明重要会计政策和会计估计变更的说明，以及重大会计差错更正的说明或有事项的说明资产负债表日后事项的说明关联方关系及其交易的说明等等共13项,104,审计报告,无保留意见的报告例如：我们认为，上述会计报表符合“企业会计准则”和“股份有限公司会计制度”的有关规定，在所有重大方面公允地反映了贵公司1999年12月31日的财务状况以及1999年度经营成果和现金流量情况，会计处理方法的选用遵循了一贯性原则保留意见报告(总体认可，但个别方面不完成认可）。例如：在审计中，我们对贵公司*产业开发有限公司3500000元的长期投资未能取得足够的审计证据，故其是否存在投资减值无法确认；。除上述事项外，公司会计报表符合。否定意见报告否定会计报表“恰当”地反映了被审计单位的财务状况、。拒绝表示意见的报告不发表任何意见（须说明拒绝表示意见的原因）,105,财务报表分析方法,结构分析法比率分析法趋势分析法,106,财务报表分析的程序,（一）明确财务分析的目的（二）收集有关信息资料（三）选择适当的分析方法（四）发现财务管理中存在的问题（五）提出改善财务状况的具体方案,107,分项分析的主要内容,资产管理效率分析,3,现金流量分析,4,108,偿债能力分析,短期偿债能力分析流动比率速动比率现金比率经营活动现金净流量流动负债比长期偿债能力分析资产负债率权益乘数企业负担利息和固定费用的能力分析,109,短期偿债能力分析,1、流动比率=流动资产/流动负债反映企业流动资产对流动负债的保障能力一般地，该指标越大，流动负债偿付能力就越强，但应具体分析资产构成和债务到期日该指标不是越大越好：资产的流动性与收益性是相反的经验比率为2,110,流动比率是否存在标准值？,流动比率因行业而异。不存在统一的标准比率。流动资产的质量和流动负债的质量，比流动比率的数值更重要。,111,标准是什么？,本企业的流动比率优于同业水平,112,流动比率数据,平均纺织食品制造商业美国1.42.51.111.8英国1.21.81.31.11.4欧盟1.31.81.51.51日本1.21.81.41.21.2,113,流动资产与流动负债数据的调整,什么是数据调整？为什么要进行数据调整？哪些项目要进行调整？,114,需要调整的流动资产项目,现金：特殊用途的现金不能算作流动资产。短期投资：必须是可以随时变现，并准备变现。应收账款：扣除坏账准备；有效性（可收回）；计价合理性（扣除有退货权的款项）；回收期一年以内。存货：扣除超出需要的存货；存货计价合理性调整。,115,流动比率的优点,可以计量偿还流动负债的能力可以计量流动资产缩水时的安全程度可以计量应对突发事件和不确定性的安全程度,116,流动比率的局限性,是一个静态指标，只表明在某一时点每一元流动负债的保障程度。特殊情况下不能用于评价偿债能力季节性经营的企业；大量使用分期付款结算方式；大量的销售为现销；年末销售大幅度上升或下降。包含了流动性较差的存货等，流动比率所反映的偿债能力受到怀疑。,117,流动比率的真正用途,在企业进行清算的情况下：（1）反映用流动资产偿还流动负债的能力（2）抵偿流动负债后的剩余，可以应付意外。,118,2、速动比率,速动比率的概念速动比率的局限性保守的速动比率,119,速动比率的概念,速动资产=流动资产-存货速动比率=速动资产/流动负债反映企业速动资产对流动负债的保障能力一般地，该指标越大，流动负债偿付能力就越强。该指标不是越大越好：资产的流动型与收益性是相反的经验比率为1,120,2、速动比率,速动资产=流动资产-存货或=现金+有价证券+应收账款速动比率=速动资产/流动负债反映企业速动资产对流动负债的保障能力一般地，该指标越大，流动负债偿付能力就越强。该指标不是越大越好：资产的流动型与收益性是相反的经验比率为1,121,为什么要在流动资产中剔除存货？,在流动资产中存货的变现速度最慢存货中可能含有已损失报废但还没作处理的不能变现的存货存货可能已作为抵押物成本与市价相差悬殊,122,为什么流动比率在实际工作中广泛使用？,（1）易于理解；（2）计算简单；（3）数据易得；（4）债权人将信用状况作为最后的解决方案（现金流入停止后，流动资产能否抵偿流动负债吗？）,123,速动比率的局限性,只揭示了速动资产与流动负债的关系，是一个静态指标速动资产中包含了流动性较差的应收账款预付款项和预付费用不能形成支付能力,124,保守的速动比率,保守速动比率(货币资金短期证券投资净额应收账款净额)流动负债要结合该企业的历史资料和行业平均水平来判断,125,现金比率,现金比率=现金及现金等价物/流动负债反映即时偿付能力一般地，该指标越大，流动负债偿付能力就越强。该指标不是越大越好：现金是收益能力最差的资产。经验比率为0.5,126,什么时候现金比率更重要？,最坏情况下的短期偿债能力。正常情况下，这个比率是不重要的。期末现金不稳定，易操纵财务危机或清算,127,4、现金流量流动负债比,现金流量流动负债比该指标越大，偿付能力越强。不是越大越好，太大可能说明没能充分利用短期债务（成本低）。,128,影响短期偿债能力的表外因素,增加变现能力的因素可动用的贷款指标很快变现的长期资产偿债能力的声誉减少变现能力的因素已贴现商业承兑汇票形成的或有负债未决诉讼、仲裁形成的或有负债为其他单位提供债务担保形成的或有负债,129,（二）长期偿债能力分析,资产负债率=权益乘数=,130,（三）企业负担利息和固定费用的能力分析,收益偿债能力的衡量利息费用保障倍数固定支出保障倍数收益偿债能力分析影响长期偿债能力的其他因素,131,1、利息费用保障倍数,是企业经营业务收益与利息费用的比率。利息费用保障倍数=息税前利润利息费用,132,参数的选取,利息费用：全部利息（利息费用和资本化利息）息税前利润：扣除权益收益或损失（未收到现金）、增加少数股权收益或损失（利息费用含在合并利润表中）,133,三个重要问题,息税前收益应当是经常收益即税前、息前收益的正常能力，要排除偶然的收益所得税：优先股和偿债基金是不可抵税的，应由税后支付；利息是可以减税的利息费用，包括资本化利息和财务费用中的利息,134,为什么用利息费用保障倍数评价长期偿债能力？,利息是唯一需要用收益偿还的从长期来看，收益终将变成现金，可用于支付利息企业能按时付息，长期保持良好的记录，债务到期时可以再借债,135,2、固定支出保障倍数,什么是固定支出？为什么要计算固定支出保障倍数？固定支出保障倍数=（税前利润+固定支出）固定支出,136,固定支出的内容,计入财务费用的利息支出资本化利息租金优先股股利,137,盈利能力分析,（一）与销售有关的获利能力分析以销售收入为分母计算的各层次利润率指标：销售毛利率息税前利润率营业利润率税前利润率净利润率（二）与资产有关的获利能力分析以总资产、净资产为分母计算的各层次利润率指标总资产报酬率净资产收益率（三）盈利质量分析,138,简易损益表,销售收入销售成本=毛利管理费用销售费用=息税前利润利息=营业利润+投资收益营业外收支净额=利润总额所得税=净利润,139,（一）与销售有关的获利能力分析,1.销售毛利率=2.息税前利润率=3.营业利润率=4.税前利润率=5.销售净利率=,140,销售毛利率,反映市场给与企业的获利空间、企业的经营定位、企业的竞争能力应与企业目标毛利率、同行业数据对比或进行趋