房地产建筑业营改增纳税处理与税收策划

房地产建筑业营改增纳税处理与税收策划,大成方略纳税人俱乐部陈萍生,财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。现将营业税改征增值税试点实施办法、营业税改征增值税试点有关事项的规定、营业税改征增值税试点过渡政策的规定和跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定印发你们，请遵照执行。,2,大成方略纳税人俱乐部,本通知附件规定的内容，除另有规定执行时间外，自2016年5月1日起执行。财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知（财税2013106号）、财税2013121号、财税201443号、财税201450号和财税2015118号，除另有规定的条款外，相应废止。,3,大成方略纳税人俱乐部,关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告（第13号）纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法（第14号）不动产进项税额分期抵扣暂行办法（第15号）纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法（第16号）纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法（第17号）房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法（第18号）关于营改增委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告（第19号）,大成方略纳税人俱乐部,4,一、掌握增值税计算和税负比较方法二、了解销项税和进项税的风险识别三、认识增值税发票管理风险重要性四、提高增值税会计核算与申报技能五、熟悉增值税税负转嫁方法及操作六、揭示营改增政策难点疑点和重点七、明晰企业营改增过渡期应对工作八、拓展本行业税收筹划方法和思路,5,课程收获,大成方略纳税人俱乐部,第一节税率及税负测算第二节5月1日划分标准第三节老项目过渡政策第四节新业务计税方法第五节销项税额的计算,6,主要内容,第六节进项税抵扣判断第七节增值税会计核算第八节增值税纳税申报第九节增值税发票管理第十节营改增管理策划,大成方略纳税人俱乐部,7,第一节税率及税负测算,增值税特征1、对销售货物、提供加工修理修配劳务或者销售服务各个环节中新增的价值额征收。2、核心是税款的抵扣制。3、实行价外征收。日常会计核算中，其成本不包括增值税。误读：税负高利润低；税负低利润高！,大成方略纳税人俱乐部,8,增值税税负简要分析,大成方略纳税人俱乐部,在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。,9,大成方略纳税人俱乐部,10,大成方略纳税人俱乐部,11,如，收入100，按11%税率，不含税收入=100（1+11%）=90.09增值税=90.0911%=9.91,大成方略纳税人俱乐部,现行增值税税率及征收率,12,大成方略纳税人俱乐部,13,建筑业营改增税负测算一据中国建筑(601668)2014年报，营业毛利率13%，营业净利率约为4%。假设：工程收入为10000，营业成本8700，原材料占55%(其中：建筑材料45%、钢材40%、其他15%)，人工30%，机械使用费5%，其他费用10%。此外，期间费用600，营业税金300。,大成方略纳税人俱乐部,14,销项税额=100001.1111%=991进项税额=870060%1.1717%=75875880%=606(870+600)50%1.066%=83增值税=991-689=302税负率=30210000=3.02%利润=9009-(9300-689)=398,大成方略纳税人俱乐部,15,财税20099号一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税：1、建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。2、以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰(不含粘土实心砖、瓦)3、自来水。4、商品混凝土(仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土)。,大成方略纳税人俱乐部,16,税负测算之二进项税额=870030%1.1717%=379870030%1.033%=76(870+600)50%1.066%=83379+76+83=538增值税=991-538=453税负率=45310000=4.53%利润=9009-(9300-538)=247利润减少=400-247=153,大成方略纳税人俱乐部,17,房地产业综合税负测算,据万科(000002)2014年报，营业毛利率30%，营业净利率约为15%。假设：每平米售价为10000元，成本为7000元，费用为1000元，营业税金500。成本费用分别按50%取得增值税专用发票。不含税收入=100001.11=9009销项税额=900911%=991,大成方略纳税人俱乐部,18,进项税额=（700050%1.1111%）+（100050%1.066%）=375增值税=991-375=616税负=61610000=6.16%6169009=6.84%利润=9009-(8000-375)=1384注：如土地成本能抵扣，按成本30%计算进项税：70001.1130%11%=208误读：税负率测评按新口径！,大成方略纳税人俱乐部,财税201636号经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。,第二节5月1日划分标准,19,大成方略纳税人俱乐部,5月1日：营业税与增值税划分,20,大成方略纳税人俱乐部,营业税纳税义务发生时间1、收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。2、取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。3、纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。,21,大成方略纳税人俱乐部,4、纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。5、将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。6、自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。,22,大成方略纳税人俱乐部,试点前发生的营业税业务1、试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。,23,大成方略纳税人俱乐部,2.试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。3.试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。,24,大成方略纳税人俱乐部,购进增值税进项税额判断,25,问：企业在小规模纳税人的时候与一般纳税人签订合同，接受对方提供的应税服务，企业付款和取得发票，均为认定为一般纳税人以后，请问取得的增值税专用发票可以抵扣吗？答：财税2013106号规定：下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目因此，纳税人在小规模纳税人时接受的应税服务，取得了增值税专用发票，也不得抵扣进项税额。,大成方略纳税人俱乐部,增值税纳税义务发生时间1、采取直接收款方式销售货物，不论货物是否发出，均为收到销售款或者取得索取销售款凭据的当天；2、采取托收承付和委托银行收款方式销售货物，为发出货物并办妥托收手续的当天；,26,大成方略纳税人俱乐部,3、采取赊销和分期收款方式销售货物，为书面合同约定的收款日期的当天，无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的当天；4、采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天；,27,大成方略纳税人俱乐部,5、委托其他纳税人代销货物，为收到代销单位的代销清单或者收到全部或者部分货款的当天。未收到代销清单及货款的，为发出代销货物满180天的当天；6、销售应税劳务，为提供劳务同时收讫销售款或者取得索取销售款的凭据的当天；7、视同销售货物行为，为货物移送的当天。,28,大成方略纳税人俱乐部,建筑业1、一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。建筑工程老项目，是指：（1）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。,第三节老项目过渡政策,29,大成方略纳税人俱乐部,2、试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。分析：与原纳营业税比较？,30,大成方略纳税人俱乐部,房地产业3、房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。分析：与原营业税比较？,31,大成方略纳税人俱乐部,房地产老项目，是指：（1）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（2）建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。,大成方略纳税人俱乐部,32,4、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。分析：与原营业税比较？取得：包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产,33,大成方略纳税人俱乐部,举例：买入价100万元，卖出价120万元。应纳增值税=200000（1+5%）5%=9523.81开具发票价税合计120万元，其中：销售价款=1200000（1+5%）=1142857.14增值税款=1142857.145%=57142.86分析：购入方如何抵扣税款？,34,大成方略纳税人俱乐部,5、一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。分析：与原营业税比较？,35,大成方略纳税人俱乐部,不动产租赁6、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。分析：与原营业税比较？自建不动产完工时间？转租不动产处理？一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。,36,大成方略纳税人俱乐部,37,第四节新业务计税方法,一般纳税人和小规模纳税人增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。应税行为的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准（500万元）的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。,大成方略纳税人俱乐部,国家税务总局令第22号第十一条纳税人自认定机关认定为一般纳税人的次月起（新开业纳税人自主管税务机关受理申请的当月起），按照增值税暂行条例第四条的规定计算应纳税额，并按照规定领购、使用增值税专用发票。,38,大成方略纳税人俱乐部,国家税务总局关于调整增值税一般纳税人管理有关事项的公告.doc国家税务总局关于三证合一登记制度改革涉及增值税一般纳税人管理有关事项的公告.doc,39,大成方略纳税人俱乐部,40,小规模纳税人会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关申请一般纳税人资格认定，成为增值税一般纳税人。一般纳税人通常适用一般计税方法，即：应纳税额=销项税额-进项税额,大成方略纳税人俱乐部,41,销项税额与进项税额对比,纳税,不纳税,进项税,销项税,销项税,进项税,大成方略纳税人俱乐部,42,例：一般纳税人5月取得销售收入1000万元，当月支付劳务和购进货物支付价款等，增值税专用发票上注明增值税70万元。当期购车20万元，机动车销售统一发票上注明的增值税额3.4万元。不含税收入=1000（111%）=900.90销项税额=900.9011%=99.10应纳税额=99.10（70+3.4）=25.70,大成方略纳税人俱乐部,43,进销项税金平衡分析,预售,完工,纳税,不纳税,大成方略纳税人俱乐部,房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。分析：何时统一计算？,44,大成方略纳税人俱乐部,45,小规模纳税人适用简易计税方法计税如：某纳税人销售额为100，即：不含税销售额=100（1+3%）=97.09应纳税额=97.093%=2.91分析：一般纳税人可以适用简易计税方法吗？,大成方略纳税人俱乐部,有下列情形之一者，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：1.一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。2.应当申请办理一般纳税人资格认定而未申请的。,46,大成方略纳税人俱乐部,47,现行增值税简易征收政策,大成方略纳税人俱乐部,一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。使用过的固定资产，是指根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。,48,大成方略纳税人俱乐部,国税函200990号一般纳税人销售自己使用过的固定资产，凡适用按简易办法依4%征收率减半征收增值税政策的，应开具普通发票，不得开增值税专用发票。小规模纳税人销售自己使用过的固定资产，应开具普通发票，不得代开增值税专用发票。国家税务总局营业税改征增值税公告.docx,49,大成方略纳税人俱乐部,销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。含税销售额=销售额+销项税额销售额=含税收入（1+税率）销项税额=销售额税率提示：实际收入均为含税收入,第五节销项税额的计算,50,大成方略纳税人俱乐部,例：某一般纳税人当月取得收入100万元，按11%税率不含税销售额=100(1+11%)=90.09销项税额=90.0911%=9.91或按6%税率：不含税额=100(1+6%)=94.34销项税额=94.346%=5.66误读：增值税是价外税，不是企业负担，不影响企业利润！,51,大成方略纳税人俱乐部,一、一般计税方法销项税额要点（一）销售额是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：1.代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。2.以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。,52,大成方略纳税人俱乐部,房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金，不征收增值税。分析：代收水电费？代收燃气安装费？,53,大成方略纳税人俱乐部,房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。房地产老项目，是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。分析：毛地出让与净地出让？,54,大成方略纳税人俱乐部,国土资源部闲置土地处置办法第二十一条市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确（五）具备动工开发所必需的其他基本条件。,55,大成方略纳税人俱乐部,国家税务总局公告2016年第18号公告.docx销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+11%）当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款,大成方略纳税人俱乐部,56,（二）纳税义务发生时间1.纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。,57,大成方略纳税人俱乐部,2.纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。3.纳税人发生视同应税行为的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。4.增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天,58,误读：可以调整购销业务的开票时间!,大成方略纳税人俱乐部,增值税纳税义务发生时间,59,大成方略纳税人俱乐部,（三）折扣折让纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。,60,大成方略纳税人俱乐部,纳税人发生应税行为，开具增值税专用发票后，发生开票有误或者销售折让、中止、退回等情形的，应当按照国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票；未按照规定开具红字增值税专用发票的，不得扣减销项税额或者销售额。,61,大成方略纳税人俱乐部,国税发2006156号同时具有下列情形的，为作废条件：1、收到退回的发票联、抵扣联时间未超过销售方开票当月；2、销售方未抄税并且未记账；3、购买方未认证或者认证结果为“纳税人识别号认证不符”、“专用发票代码、号码认证不符”。抄税，是报税前用IC卡或者IC卡和软盘抄取开票数据电文。,62,大成方略纳税人俱乐部,（四）价格偏低偏高纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：1.按最近时期的平均价格确定。2.按其他纳税人最近时期的平均价格确定。3.按照组成计税价格确定。,63,大成方略纳税人俱乐部,不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。分析：产权调换房屋补差、廉租房和经济适用住房销售价格偏低，是否正当理由？,64,大成方略纳税人俱乐部,（五）视同应税（销售）行为1、单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。2、单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。增值税暂行条例实施细则.doc分析：免租？免物业费？购房送物？,65,大成方略纳税人俱乐部,（六）兼营试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，从高适用税率或者征收率。,66,大成方略纳税人俱乐部,EPC（工程总承包）EPC是指公司受业主委托，按照合同约定对工程建设项目的设计、采购、施工、试运行等实行全过程或若干阶段的承包。设计包括整个建设工程内容的总体策划以及实施组织管理的策划；采购是指专业设备、材料的采购；施工及试运行包括施工、安装、试车、技术培训等。,67,大成方略纳税人俱乐部,（七）混合销售一项销售行为如果既涉及货物又涉及服务，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。上述从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。,68,大成方略纳税人俱乐部,大成方略纳税人俱乐部,69,70,举例：某设备安装业务价款100万元，其中设备部分90万元，安装业务10万元。进项税额=901.1717%=13.08销项税额=1001.1111%=9.91国家税务总局关于纳税人销售自产货物并同时提供建筑业劳务有关税收问题的公告.doc,大成方略纳税人俱乐部,大成方略纳税人俱乐部,71,二、简易计税方法,如：某纳税人销售额为100，即：按3%征收率不含税销售额=100（1+3%）=97.09应纳税额=97.093%=2.91如按5%征收率，不含税销售额=100（1+5%）=95.24应纳税额=95.245%=4.76,72,大成方略纳税人俱乐部,纳税人发生下列应税行为可以选择适用简易计税方法计税：1、一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。,73,大成方略纳税人俱乐部,2、一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。,74,大成方略纳税人俱乐部,工程计价清单,75,大成方略纳税人俱乐部,分析：原材料价税合计600元其中：不含税成本=600(1+17%)=512.82增值税=512.8217%=87.18营改增后，甲供材工程造价中，定价不含税价512.82元，按11%税率计算增值税：512.8211%=56.41，含税价为569.23,76,大成方略纳税人俱乐部,3、一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。建筑工程老项目，是指：（1）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。,77,大成方略纳税人俱乐部,4、试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。5、房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。,78,大成方略纳税人俱乐部,6、小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。,79,大成方略纳税人俱乐部,7、小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。8、房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。9、小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。,80,大成方略纳税人俱乐部,第六节进项税额抵扣判断,进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。1.一般纳税人才涉及进项税额的抵扣2.产生进项税额的行为购买方或者接受方支付的增值税额,81,大成方略纳税人俱乐部,82,四类凭证准予从销项税额中抵扣,1、增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票）2、海关进口增值税专用缴款书3、农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额（按照农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法抵扣进项税额的除外）4、境外支付扣缴完税凭证（具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票）,大成方略纳税人俱乐部,认证后才能抵扣，逾期不认证抵扣国税函2009617号一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、公路内河货物运输业统一发票和机动车销售统一发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。当月认证当月抵扣,83,大成方略纳税人俱乐部,关于实行海关进口增值税专用缴款书先比对后抵扣管理办法有关问题的公告.doc国家税务总局公告2016年第7号纳税信用A级纳税人取消增值税发票认证，可以不再进行扫描认证，通过增值税发票税控开票软件登录本省增值税发票查询平台，查询、选择用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信息,84,大成方略纳税人俱乐部,七类进项税额不得抵扣,（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。,85,大成方略纳税人俱乐部,其他权益性无形资产，包括基础设施资产经营权、公共事业特许权、配额、经营权(包括特许经营权、连锁经营权、其他经营权)、经销权、分销权、代理权、会员权、席位权、网络游戏虚拟道具、域名、名称权、肖像权、冠名权、转会费等。分析：是如何抵扣？或是恒抵扣？,86,大成方略纳税人俱乐部,87,大成方略纳税人俱乐部,88,食堂买菜,送货上门,大成方略纳税人俱乐部,混用（合用）资产进项税额抵扣,89,大成方略纳税人俱乐部,（二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。（四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。,90,大成方略纳税人俱乐部,固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产。非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。分析：此固定资产非彼固定资产,91,大成方略纳税人俱乐部,92,大成方略纳税人俱乐部,（五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。（六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。实施办法.doc（七）财政部和国家税务总局规定的其他情形。,93,大成方略纳税人俱乐部,本条第（四）项、第（五）项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。分析：产权属于政府、全体业主所有的配套设施，其成本费用中的进项税是否可以抵扣？误读：用于非生产经营项目的不可以抵扣！,94,大成方略纳税人俱乐部,95,大成方略纳税人俱乐部,不得抵扣的进项税额当期无法划分的全部进项税额（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）当期全部销售额主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。分析：办公费、广告费如何抵扣？广告费签订合同注明是新项目如何抵扣？,96,大成方略纳税人俱乐部,国家税务总局公告第18号一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额（简易计税、免税房地产项目建设规模房地产项目总建设规模）,大成方略纳税人俱乐部,97,进项税额转出1、已抵扣进项税额的购进货物（不含固定资产）、劳务、服务，发生不得抵扣情形（简易计税方法计税项目、免征增值税项目除外）的，应当将该进项税额从当期进项税额中扣减；无法确定该进项税额的，按照当期实际成本计算应扣减的进项税额。,98,大成方略纳税人俱乐部,2、已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生不得抵扣情形的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值适用税率固定资产、无形资产或者不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额。,99,大成方略纳税人俱乐部,不动产计算公式：不得抵扣的进项税额（已抵扣进项税额待抵扣进项税额）不动产净值率不动产净值率（不动产净值不动产原值）100%不得抵扣（80）已经抵扣（100），转出80不得抵扣（80）已经抵扣（60），转出60+（待抵扣税额-20）,大成方略纳税人俱乐部,100,试点有关事项的规定,1、适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。办法：60%当期抵扣；40%于第13个月抵扣,101,大成方略纳税人俱乐部,取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。,102,大成方略纳税人俱乐部,纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。分析：分次取得进项税发票如何抵扣？,大成方略纳税人俱乐部,103,2、按照试点实施办法第二十七条第（一）项规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式计算可以抵扣的进项税额：可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/（1+适用税率）适用税率上述可以抵扣的进项税额应取得合法有效的增值税扣税凭证。,104,大成方略纳税人俱乐部,15号公告按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。可抵扣进项税额增值税扣税凭证注明或计算的进项税额不动产净值率办法：60%（次月）+40%（第13个月）,大成方略纳税人俱乐部,105,增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。,大成方略纳税人俱乐部,106,3、纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。,107,大成方略纳税人俱乐部,大成方略纳税人俱乐部,108,原增值税纳税人有关政策,1、原增值税一般纳税人购进服务、无形资产或者不动产，取得的增值税专用发票上注明的增值税额为进项税额，准予从销项税额中抵扣。,109,大成方略纳税人俱乐部,2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。,110,大成方略纳税人俱乐部,2、原增值税一般纳税人购进货物或者接受加工修理修配劳务，用于销售服务、无形资产或者不动产注释所列项目的，不属于增值税暂行条例第十条所称的用于非增值税应税项目，其进项税额准予从销项税额中抵扣。,111,大成方略纳税人俱乐部,3、原增值税一般纳税人兼有销售服务、无形资产或者不动产的，截止到纳入营改增试点之日前的增值税期末留抵税额，不得从销售服务、无形资产或者不动产的销项税额中抵扣。,112,大成方略纳税人俱乐部,4、按照增值税暂行条例第十条和其他相关规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式，依据合法有效的增值税扣税凭证，计算可以抵扣的进项税额：可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/（1+适用税率）适用税率上述可以抵扣的进项税额应取得合法有效的增值税扣税凭证。,113,大成方略纳税人俱乐部,5、原增值税一般纳税人购进服务、无形资产或者不动产，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣（略：与上述营改增纳税人规定相同）国家税务总局关于纳税人认定或登记为一般纳税人前进项税额抵扣问题的公告.doc,114,大成方略纳税人俱乐部,115,第七节增值税会计核算,增值税各明细科目设置表,大成方略纳税人俱乐部,116,大成方略纳税人俱乐部,(一)为什么要设置“未交增值税”科目首先上期的进项税可留到下期进行抵扣，即当月有借方余额可留抵；其次上期的销项税，则不能用下期的进项税抵扣，即当月有贷方余额要先交税。“应交增值税”余额借方反映待抵扣增值税。“未交增值税”期末贷方余额反映未交的增值税，借方余额反映多交的增值税。,117,大成方略纳税人俱乐部,118,举例：本月取得1000万元增值税专用发票，价款900.90万元，税款99.10万元。借：成本费用900.9应交税费应交增值税(进项税额)99.1贷：银行存款1000本月取得收入1500万元。借：银行存款1500贷：主营业务收入1351.35(15001.11)应交税费应交增值税(销项税)148.65,大成方略纳税人俱乐部,应纳税额=148.6599.10=49.55转出本月应交未交增值税时，借：应交税费应交增值税（转出未交增值税）49.55贷：应交税费未交增值税49.55本月上交上期未交增值税时，借：应交税费未交增值税49.55贷：银行存款49.55,119,大成方略纳税人俱乐部,提示关注：1.房地产企业预售期间收到预收款100借：银行存款100贷：预收账款1002.到达纳税义务发生时间时，借：预收账款100贷：主营业务收入90.09应交税费应交增值税（销项税额）9.91,大成方略纳税人俱乐部,120,(二)根据各企业情况合理设置科目1、对于小规模增值税纳税人，只设“应交增值税”科目。购进货物时：借：原材料（库存商品）（价款+税款）贷：银行存款月底时，计算出应交税金：借：银行存款（或应收账款、现金）贷：主营业务收入应交税费-应交增值税,121,大成方略纳税人俱乐部,2、对业务复杂的企业，如有17%，11%、6%、5%、3%等不同税率的进项税金，销项税金，可将“应交增值税”单独列为一级科目，在二级明细下再按照不同税率设三级明细，以方便统计及报税。,122,大成方略纳税人俱乐部,(三)增值税各明细科目的核算内容增值税明细科目设置的原则，是为了能分别核算各明细科目的发生额，各明细科目不相互抵销，但在“应交增值税”这一级的科目余额则是各明细相互抵销后的余额。,123,大成方略纳税人俱乐部,(四)重点说明科目1、已交税金科目，主要是用来核算当月预交当月的增值税用的，如：辅导期要买发票，要求将已开发票按3%先交税款或转入待抵扣进项税，期末预交税款可以用来留抵。所以期末多交的部分，通过转出多交的增值税科目(转入“未交增值税”)账务处理。如果当月进项税大于当月销项，而形成的“应交增值税”借方余额，则不能通过转出多交增值税科目核算，余额留在进项税科目，留下期抵扣。,124,大成方略纳税人俱乐部,举例(假定无期初余额)：本月发生增值税销项税100万，进项税80万：借：应交税费-应交增值税（转出未交增值税）20贷：应交税费-未交增值税20本月发生增值税销项税100万，进项税额101万，则月末不需编制会计分录，此时“应交税费-应交增值税”账户有借方余额l万元，属于尚未抵扣的增值税。,125,大成方略纳税人俱乐部,本月发生销项税100万，进项税80万，已交税金30万元(当月交纳在已交税金明细科目核算)：借：应交税费-未交增值税10贷：应交税费-应交增值税(转出多交增值税)10本月发生销项税100万，进项税120万，已交税金30万元：借：应交税费-未交增值税30贷：应交税费-应交增值税(转出多交增值税)30,126,大成方略纳税人俱乐部,2、进项税转出科目，主要是对进项税票已通过验证，而不能抵扣的部分，如购进用于职工福利、征税率与出口退税率之差等。处理：借记“成本费用”类科目。贷记“应交税费-应交增值税(进项税额转出)”科目。3、减免税款科目，是用来核算已计提了销项税，而经批准不需交税的，如果没计提销项税，则不在这科目核算。,127,大成方略纳税人俱乐部,128,举例：某企业2016年4月购置税控系统专用设备3000元（含税价），电子设备按3年折旧。购入时，借：固定资产3000贷：银行存款3000按规定全额抵减增值税时，借：应交税费应交增值税(减免税款)3000贷：递延收益3000,大成方略纳税人俱乐部,129,每年折旧时，借：管理费用1000贷：累计折旧1000同时，借：递延收益1000贷：管理费用1000如发生技术维护费300元，借记管理费用300元，贷记银行存款300元；抵减当期应缴纳的增值税额时，借记应交税费应交增值税(减免税款)300元，贷记管理费用300元。,大成方略纳税人俱乐部,4.营改增抵减的销项税额科目，接受服务时，按规定允许扣减销售额而减少的销项税额，借记“应交税费应交增值税（营改增抵减的销项税额）”，按实际应付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目，按实际支付或应付的金额，贷记“银行存款”等科目。,大成方略纳税人俱乐部,130,对于期末一次性进行账务处理的企业，期末，按规定当期允许扣减销售额而减少的销项税额，借记“应交税费应交增值税（营改增抵减的销项税额）”科目，贷记“主营业务成本”等科目。,大成方略纳税人俱乐部,131,如，企业受让土地使用权10000（分解开发成本为9009，税额为991）借：开发成本10000贷：银行存款10000如计算销售面积收入当期抵扣60%为594.6借：应交税费-应交增值税（营改增抵减的销项税额）594.6贷：开发成本594.6提示：关注扣除方法,大成方略纳税人俱乐部,132,(五)待抵扣进项税科目核算一般纳税人（包括辅导期）应在“应交税费”科目下增设“待抵扣进项税额”明细科目，用于核算纳税人取得尚未进行交叉稽核比对的己认证的进项税额。当纳税人取得上述扣税凭证后、应借记“应交税费-待抵扣进项税额”明细科目，贷记相关科目；比对无误后，应借记“应交税费-应交增值税（进项税额）”专栏，贷记“应交税费-待抵扣进项税额”科目。,133,大成方略纳税人俱乐部,举例：企业购置不动产固定资产1110万元，取得增值税专用发票，税款110万元。当年抵扣60%即66万元，44万元第二年抵扣。借：固定资产1000应交税费应交增值税（进项税额）66待抵扣进项税44贷：银行存款1110,大成方略纳税人俱乐部,134,(六)正确进行账务处理1、严格按明细科目的借贷方进行账务处理，如：开具的销项税，本期退回重开，正确的处理应是销项税的贷方负数，而不能做在借方科目中，进项票退回，则应在进项税的借方负数，而不能用贷方科目；2、不能将各不同性质的明细科目混用。,135,大成方略纳税人俱乐部,136,大成方略纳税人俱乐部,(七)期末处理“应交增值税”科目每月的明细科目借贷方余额可不结平，但在年底要结平各明细科目：1、贷方余额：则结转到未交增值税科目，结转后“应交增值税”科目余额为0，账务处理就按原明细科目的相反方向结转，如结转前“应交增值税”余额为贷方100。2、借方余额：则只留进项税余额到下年抵扣，其他明细结平。,137,大成方略纳税人俱乐部,138,大成方略纳税人俱乐部,139,大成方略纳税人俱乐部,增值税纳税申报表(一般纳税人适用)及其附列资料.xls增值税纳税申报表(小规模纳税人适用)及其附列资料.xls增值税预缴税款表.xls分析：企业预缴税款期间如何申报？,第八节增值税纳税申报,140,大成方略纳税人俱乐部,纳税人发生应税行为，应当向索取增值税专用发票的购买方开具增值税专用发票，并在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税额。分析：建筑业务甲方为行政事业单位，施工方开具专用发票还是普通发票？,第九节增值税发票管理,141,大成方略纳税人俱乐部,属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票：（1）向消费者个人销售服务、无形资产或者不动产。（2）适用免征增值税规定的应税行为。小规模纳税人发生应税行为，购买方索取增值税专用发票的，可以向主管税务机关申请代开。,142,大成方略纳税人俱乐部,国税发2006156号商业企业一般纳税人零售的烟、酒、食品、服装、鞋帽（不包括劳保专用部分）、化妆品等消费品不得开具专用发票。一般纳税人汇总开具专用发票的，同时使用防伪税控系统开具销售货物或者提供应税劳务清单，并加盖财务专用章或者发票专用章。,143,大成方略纳税人俱乐部,纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法10.docx纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法11.docx分析：承租、受让个人房产可以取得专用发票吗？,大成方略纳税人俱乐部,144,145,理解政策有误违规抵扣被查.doc国家税务总局关于纳税人虚开增值税专用发票征补税款问题的公告.doc国家税务总局关于纳税人对外开具增值税专用发票有关问题的公告.doc,大成方略纳税人俱乐部,国税发1995192号纳税人购进货物或应税劳务、支付运输费用，所支付款项的单位，必须与开具抵扣凭证的销货单位，提供劳务的单位一致，才能够申报抵扣进项税额，否则不予抵扣。国家税务总局批复.doc,146,大成方略纳税人俱乐部,国税函20071240号纳税人善意取得虚开的增值税专用发票，如能重新取得合法、有效的专用发票，准许其抵扣进项税款；如不能重新取得合法、有效的专用发票，不准其抵扣进项税款或追缴其已抵扣的进项税款。金湖盛锦铜业有限公司与淮安市国家税务局稽查局行政处罚二审行政判决书.doc,147,大成方略纳税人俱乐部,148,开红字发票纳税人发生应税行为，开具增值税专用发票后，发生开票有误或者销售折让、中止、退回等情形的，应当按照国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票；未按照规定开具红字增值税专用发票的，不得扣减销项税额或者销售额。,大成方略纳税人俱乐部,一般纳