福建南安商业市场房地产市场调查报告.ppt

福建南安地产调查报告,商业市场基本概况分析,南安市宏观背景分析,房地产开发情况,本次提报分为以下部分,1,2,3,南安市宏观背景分析,城市区位：南安市位于福建省东南沿海，与台湾岛隔海相望，海外侨胞300多万人。对外交通：市区距厦门国际机场97公里，距泉州晋江机场30公里，距省会福州220公里，福厦公路、漳泉铁路以及福厦高速公路穿境而过，公路密度居全省之首。国家二类口岸石井港已建成5000吨级码头并可直航香港、厦门、上海、广州。城市经济：2010年度中国最具区域带动力中小城市百强位居福建省第三位；2010年首次跻身福布斯中国大陆最佳县级城市25强，经济活力指数和企业经营成本指数位居前4强。,南安简介,南安规划,南安依照“以江为轴、东进西连、北拓南疏、拥江发展”的发展思路，并以“东进北拓”为重心，城市建设步伐快速。南安形成“双擎四翼”的城市布局。(“双擎”：即溪美、柳城、美林、省新组成的中部滨江城区，着力强化全市的政治、文化、经济、商贸、交通中心地位，突出“主枢纽”作用；“四翼”即东翼：丰州、霞美组成东部片区，主动对接泉州西拓。西翼：仑苍、英都、东田、翔云组成为西部片区，近接市区、呼应厦门。东北翼：梅山、洪濑、康美、洪梅、罗东、九都组成东北部片区，要强化经济联结，加快产业集聚。西北翼：诗山、金淘、码头、蓬华、眉山组成西北部片区，要进一步以地缘联结促进经济一体化)南安市围绕中心城区建设加快实施“东进北拓”，建设以行政中心、体育中心、会展中心、教育中心、商务中心等“五大中心”为主体的跨江新区。将西溪以北片区的建设做为重中之重。美林新区被定位为城市未来的政治、科技、文化、信息、金融、体育中心，担当起中心城区发展的龙头作用。,全市经济保持稳健的增长态势，经济发展总体运行情况较好。2010年，全市实现地区生产总值（GDP）482.14亿元，比去年同期增长13.4%。产业结构进一步优化，2010年三次产业占GDP比重为3.8：64.0：32.2，仍以第二产业为主。不过随着第二产业的发展，外来人口集聚南安，为南安的第三产业的发展提供市场需求基础。,以上数据来源南安市政府网,城市经济,以上数据来源南安市政府网,南安人口,南安大力发展第二、三产业，促进了人口的集聚2010年南安市常住人口约149万人，其中城区人口约13万,以上数据来源南安市政府网,消费与收入,随着城乡经济和居民收入的增长，消费品市场增长明显，社会消费品零售总额逐年增长。2010年社会消费品零售总额165.72亿元，增长17.9%，增幅位居泉州第四位（仅次于鲤城、丰泽和永春），比泉州平均水平高0.9%；城镇居民及农村居民收入平稳增长，人民生活水平进一步得到提高。2010年全市城镇居民人均可支配收入达21339元，增长11.6%，全年农民人均纯收入达9565元，比增9.6%。,南安宏观背景小结,区位,南安是联系泉州、厦门两大中心城市的重要节点；南安是泉州沿海经济区和山区经济区的分水岭；南安是泉州全市对外，中心城区向山区辐射的绝佳“二传手”。,产业,南安经济以产业带动经济发展，第三产业相对滞后。导致消费类商用物业的需求体量不大和发展水平不高。,中心市区建设步伐加快，城市框架逐步拉开，面积由10.28平方公里扩大到15.8平方公里。基础设施项目和市政重点项目相继建成投入使用，城市功能进一步完善。但周边乡镇发展较为独立，城市中心聚集力不足。,城镇化,商业市场基本概况分析,南安目前的最主要商业集群在以溪美街、中山街、新华街和长安街为主的老城区商圈内，辐射范围有限。南安市区的商业发展将在南安与泉州对接的“东进”发展轴上，并主要以旧城改造形式为主，如东方伟业城市广场、长安商业街等。项目地所处的美林总部基地区域，虽然有良好的交通，但是脱离了南安的商业集群区和偏离了南安的发展主轴。,本项目属于【孤立型】商业项目,南安传统商业的发展现状,传统商业以鞋服专卖店为主导，五金家电、汽配、茶庄、药店等专业店其次，日常性的便利日杂店也占较大比例，餐饮主要以小餐馆为主，美容美发、银行等服务业分布其中。业态重复性高，竞争关系激烈，南安的传统商业处于基本饱和阶段，商家目前经营状况基本类似，目前阶段要改变这种现状较难。但非传统的餐饮、休闲娱乐等配套业态存在一定的发展空间。,南安传统商业业态,南安主要商业街业态统计,专卖店,南安传统商业基本饱和。非传统商业潜力巨大。,老城区核心街区商圈区域租金较高，但一旦偏离老城区的商业街区整体租金降低明显并且一二层租金差异较大，二楼以上空置率较高。从上看出南安传统的零售商业投资回报率较低，加上东方伟业城市广场等新项目的介入，已经抢占了南安“东进”发展主轴，市场整体空间不大。,南安商业租金情况,传统零售业投资回报率较低,房地产开发情况,南安市20062010年社会固定资产投资及房地产开发投资情况,以上数据来源南安市政府网,社会固定资产投资额快速增长，中心城区建设加快，南安处于新一轮的建设发展时期。2009年房地产开发投资因受金融危机及市场调节供需的影响，只完成投资额16.46亿元。从房地产开发投资额线性可以看出，南安市的房地产开发量逐年加大。,南安市2011年18月份销售套数,南安市2011年18月份销售面积,南安市2010年18月份房屋销售套数及销售面积情况,从2011年1-8月份南安市房屋销售套数及销售面积可以看出南安市房地产市场处于稳定的开发阶段，虽然成交套数的起伏较大，但从销售面积反应出南安市房地产市场开发量大且供应平稳。2009年至2011年上半年，南安市区的房地产销售面积达到134万平方米（成交套数为12242套），如果按照每套5万元的装修费计算，保守估计将产生61210万元的家居建材的消费需求。,以上数据来源南安房地产信息网,房地产开发量大，并由老城区转为以美林街道为代表的新区,截至2011年9月9日，以上数据来源南安房地产信息网,纵观南安房地产市场,美林区概况,美林新区,新行政中心（规划）,体育中心（规划）,商务中心（规划）,教育中心（规划）,会展中心,南安汽车北站,南安火车站,美林新区地处南安市郊，是南安中心城市拓展的要地。美林新区，漳泉肖铁路穿境而过，南洪公路、南金公路纵横交错，省道306线向东、西、北延伸，柳城