会籍制社区模式上海亲和源

模式五：会籍制社区模式该种模式通过打造医疗保健社区，全部持有运营，采取会员制管理模式，出售长、短租会员卡。同时，对自理、半自理、非自理客户区别对待，收取不同租金，收费水平比福利型养老机构的收费水平高。通常销售的会籍，对年龄有一定限制，主要针对对保健养生格外关注及身体健康欠佳的老年人。因而，在一定程度上抬高了目标客户入住的门槛。在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的城市，这种模式或能赢得市场的部分认同，但整体而言较难被大部分老年群体认可。这种模式的盈利以房屋出租收益为主，配套产品经营收益为辅。在土地性质上，项目用地一般为非居住用地，且土地通过划拨、协议等方式取得，价格较低。而在运营上，将实行医疗看护服务的老年公寓实行会员制入住，通过会员费+管理费获得长期稳定收益，同时依托休闲配套提供养生度假体验。因而，这种模式的优点是能够通过使用配套用地、行政划拨用地等灵活的手段获取土地，用地性质也可以是公建用地、医疗用地等低成本土地，同时结合医疗、养护等多种服务来实现长期稳定收入。而该种模式最大的缺点是全部持有经营导致资金占用量大、投资回收期长。同时，服务完善的市场化养老社区收费高昂，从而使得高入住率较难达到，有一定的市场经营风险。（代表企业：上海亲和源）上海亲和源老年社区“会籍式”养老地产区位概况：亲和源会员制社区位于上海市南汇区康桥镇，南挨秀沿路，北靠川周公路，东邻申江路，西贴创业路（横新公路）。距浦东国际机场12公里，虹桥机场22公里，离上海市中心人民广场12公里，人称“小上海”的周浦镇3公里。 社区概况：亲和源老年公寓：有16栋建筑构成，其中12幢多层电梯养老住宅楼，共设838套居室，可供1600位左右的老人居住。占地面积 8.3680万平方米 建筑面积 公寓 7.2万平方米 10万平米 公建配套 2.7万平方米 绿化率 51%容积率 1.195 会员制分析：建设投入约6亿元 年运营成本0.2亿元主要收入来源：会员费+服务费会员费 年费及其他费用 备注 卡种 年限 户型 会员费 缴费标准 其他费用 年费主要用于支付房屋租赁使用和生活照料费用，不包括老人餐费和医疗费用。 A卡 永久（可继承、可转换） 小套58 75万 2.98万 主要包括：老人在入住期间发生的伙食、水电、医疗及其他个性化的服务 会员费从最初的75万，现已涨到89万 中套72 3.98万 大套120 6.98万 B卡 终身（十五年内可退） 小套58 45万 2.38万 未满15年，可退款。计算方式为：卡费 卡费180（月）乙方实际居住时间（月）。满15年后，不需要再交入会费，只需要继续缴纳年管理费。此卡不可继承和转让。 中套72 55万 大套120 88万 C卡 50年产权 小套58 2万/ 2.38万 中套72 大套120 盈利模式：会员费+年费+服务费如果入住老人人均年费及服务费用按5万元计算，公寓入住率到达80%时，年运营毛利润为：5400万元发展特点：专业化服务 生活服务床上用品清洗服务、居室卫生保洁服务、工程报修服务、储物柜管理服务、会员生日祝福服务、会员用车服务、代购代买服务、就医陪同服务、物品添置（基本配置外）服务、钟点工家政服务。 社区管理 会员投诉处理、会员日常费用收取管理、建筑工程、公共设施维修管理、会员活动室管理、外来人员进出登记管理、会员“一卡通”使用管理、社区活动组织与管理开展。 以其他的紧急救助预案 专业化研究2006年9月11日 亲和源老年生活形态研究中心正式成立。研究中心为民非学术团体，业务范围主要包括八个方面： 一、 研究老龄化社会中的各种养老模式； 二、 研究开发老年产品；三、 养老社区规划、设计、建设的研究、咨询与服务； 四、 养老社区运营管理的咨询与服务；五、 开展老年教育； 六、 组织老年活动；七、 举办养老学术交流 八、 履行老龄产业联盟的事务亲和源整体规划：社区沿街分布餐厅、老年度假酒店、健康会所、商业、老年大学、医院等公共建筑物业，社区内部是居住型物业，与外部有一定距离，保证了私密性。社区内适老硬件配套完备，包括配餐中心、医院、颐养院、商业街，亲和学院、健康会所、老年度假酒店、MINI高尔夫球场、活动广场、门球场、舞蹈广场、茶室等功能活动区，生活、健康、快乐三大服务体系使得适老设置完善，满足各年龄段老年生活需要。亲和源项目特色：整个社区全部采用无障碍化设计+“生活、快乐、健康”管家式的服务，不同于传统意义上的养老院，亲和源是个不脱离社会，又独立又开放的老年生活社区。社区内含12幢多层电梯住宅楼，共计838套居室，可入住1600位老人。公寓内全装修全配置，柜橱床椅和家用电器俱全，有线电视+宽带网络+电话，全部开通，冷暖水24小时供应。老人拎包可入住。亲和源特色：同国内外多家知名品牌企业结成战略联盟关系，建立专业化养老服务平台曙光医院亲和分院、上海老年大学、美格菲会所、索迪斯餐厅、爱玛客物业。经营模式：亲和源采用会员制运营模式，通过会员制的运营构建俱乐部服务模式。项目配套：1.颐养院建筑面积9736.1，设300余张床位。共9层，1-4层为门诊部门，5层为样板间，6-9层为护理区。与上海市三级甲等医院对接，又专业医疗机构派出团队进行管理。颐养院只为亲和源内部老人提供护理服务，外部人员暂不接待。房内配备有独立洗手间、冰霜、电视、谨记呼叫器。2.健康会所会所接待亲和源内老人，也对外开放；1楼是接待处、销售办公室、小卖部、游泳池、更衣室、毛巾及钥匙办理柜台；2楼是行政办公室、儿童及娱乐室；3楼为水中运动池、桑拿及温蒸房、健康吧、跳操房、医疗检测房、康复理疗区、运动器械区、更衣室；4楼为康复咨询及理疗SPA、足浴；5楼为多功能会议厅。3.亲和学院引进上海老年大学，使老年人拓展深化资深兴趣爱好，增加与群体交流的机会，丰富生活。亲和源社区与上海老年大学合作，由上海老年大学总部派出师资且提供课程；亲和学院二楼设置7个教室，含2间钢琴房；亲和学院面向亲和源社区会员进行招生；亲和学院开设英语、电脑、音乐、艺术、运动等6大类15个学习班。4.配餐中心与索迪斯餐厅合作，打造总面积2574的养生餐厅；由专业餐厅管理公司管理，按营业额与亲和源分成；餐厅只为护理和疗养人员提供送餐，公寓内老人需自行前往餐厅用餐。5.度假酒店酒店内设有74套客房，公寓式配置，酒店式管理。提供分时度假、老年旅游休闲、短期托老以及亲和源