金沙片区发展单元规划项目建议书

平山新区金沙区开发单元规划项目建议书深圳新城规划建筑设计有限公司2011年4月内容一.规划背景2二、研究思路2三。规划范围5四.工作内容7V.时序7Vi .预算7一、规划背景2011年3月31日，深圳召开城市发展工作会议，市政府发布关于提升城市发展质量的决定(以下简称决定)。决定明确指出，在新的历史时期，深圳应积极转变城市发展方式，提高城市发展质量，加快建设现代化、国际化、先进城市。决定进一步提出创新城市发展机制，探索建立城市发展单元体系，把城市发展单元作为提升城市功能、加快建设现代化国际先进城市的重要手段，按照政府主导、政策协调、企业参与、市场运作的原则，建立城市整体发展建设的新模式。2011年2月11日，屏山新区管委会发布坪山新区特区一体化社区转型发展试点工作方案(以下简称方案)。方案提出，平山新区应探索建立土地整理工作模式，以土地整理为平台，促进社区转型发展，加快特区整合进程。方案以金沙社区为试点，以点带面，明确了新形势下土地整理工作的体制机制。城市发展单元是一种创新的城市发展机制，是指导新时期深圳城市建设的规划体系，与法律规划具有同等法律效力。金沙的改造和发展应符合新的城市发展体系。有必要通过城市发展单元实现社区发展的跨越，推进特区的一体化进程。因此，编制坪山新区金沙片区发展单元规划(以下简称本规划)是金沙社区转型发展的首要任务。二、研究思路城市发展单元规划是一个全新的系统设计和庞大的城市系统工程，需要考虑土地准备、城市更新、历史问题、土地开发等方面。本规划从金沙的实际情况出发，立足于社区的转型发展，从以下五个部分展开：1.现状评估通过对现状的详细调查研究，从社会经济、土地利用、地籍权属、建筑物权属和历史遗留问题等方面全面了解金沙的现状和发展。深入分析现状中存在的问题，合理评估当前土地价值和建筑价值，为规划方案和实施方案的制定提供依据。2.空间规划在充分研究新形势下平山新城发展战略的基础上，提出深惠区域产业合作、重大交通基础设施建设、新能源汽车、生物医药等重大产业项目的引进等发展机遇。和其他大的开发背景，金沙将被重新认识，并判断其未来的发展趋势。在现有法律规划的基础上，我们对政府、社区、市场等各方的发展需求有了详细的了解，并提出了金沙新的规划方案，分为总体规划和灵活控制两个层次。总体规划包括合理的功能定位和完善的空间布局。柔性控制包括灵活的土地混合使用模式和灵活的土地开发强度，为规划的实施提供了充分的技术支持。3.土地资源的再分配在空间规划方案的基础上，重新分配土地资源，整合现状评估结果理清政府与社区的利益关系，将单位土地分为四个部分，其中：社区安置用地为社区居民提供居住保障；社区发展用地用于社区管理，为社区的可持续发展提供空间。道路交通、市政设施和公共配套用地是政府为社区发展提供基本保障的投入政府应合理评估政府需要投入的资金，如搬迁费、道路交通、市政设施和公共服务设施建设等。通过灵活控制居住、商业等政府经营土地的土地利用和开发强度，实现政府收支平衡，反馈空间规划方案，科学界定经营性用地出让价格，合理控制经营性用地开发建设总量。开展投融资规划研究，充分利用市场资金，解决安置区启动资金问题；开展社区开发用地和政府管理用地土地开发新模式研究，创新现有土地流转模式，提出合理的政策建议。(2)子单位管理的概念开发单元分为若干子单元，土地再分配的结果分解为每个子单元，包括社区安置用地、社区开发用地和公共设施用地。对每个子单元进行经济核算，包括对搬迁安置费用、社区开发用地建设、公共配套建设等投资所需资金进行合理评估。子单元内的收支平衡是通过灵活控制居住、商业用地等剩余可经营土地的土地利用和开发强度来实现的，并反馈到空间规划方案中，合理控制子单元的开发建设总量。充分利用市场资本，推动子单位成为社会发展的主体，创新土地开发模式，提出合理的政策建议。合理安排各子单元的转移顺序，建立单元整体开发建设模式。5.社会和经济转型在完善城市功能、优化城市空间的同时，应重视单位社会经济的转型和发展。其中，社会事务包括制定解决居民劳动就业问题的方案，完善社会保险和养老金等社会保障制度。经济转型包括社区集体经济、企业等的经济转型计划。具体规划技术路线如下图所示：图2-1:规划技术路线图三。规划范围根据形成一个相对完整的城市功能区的原则，建议该单元以深汕高速公路、巨龙路、平山新区行政边界所围成的区域为规划范围，结合金沙社区的改造发展规划，按照“村庄总体规划”的原则，金沙社区范围纳入该单元的规划范围，因此该单元总面积约为9.04平方公里，如下图所示：图2-2:金沙区开发单元规划范围四.工作内容结合上述规划研究思路，并根据城市发展单位规划指导意见，制定本规划工作这项工作主要包括以下三个部分：1.状态评估报告包括当前人口、收入、就业等社会经济状况、土地用途、地籍权属、建设权属于道路交通、公共设施等城市建设，整理历史遗留的各种问题等。2.规划方案包括相关背景分析、发展目标、空间结构、功能分区、土地利用规划、道路交通、公共设施、绿化景观、土地混合利用规划、土地开发强度弹性调控规划等。3.实施计划包括土地资源配置计划、移民安置计划、经济核算计划、投融资计划、土地开发模式、社会经济转型计划等。V.定时该计划进度分为两个层次：计划准备和技术跟踪服务。规划准备时间控制在8个月左右，预计今年年底完成。其中，现状调查阶段约需一个月。规划阶段大约需要2个月。实施计划的准备阶段大约需要3个月。咨询阶段大约需要一个月；成果转化期约为一个月建设用地规模以3 KM2为基础，小于等于3 KM2的分项系数为1；大于3平方公里且小于或等于5平方公里的分系数为0.9；大于5平方公里的部分系数为0.8。公共区域85元/天20个工作日/公顷1.31.252新开发地区关键领域85元/天20个工作日/公顷1.31.25普通区域85元/天15个工作日/公顷1.31.253单独编制的生态保护区85元/天125个工作日/平方公里1.31.25非建设用地规模为10平方公里，小于等于10平方公里的分项系数为1；大于10KM2且小于或等于30KM2的分系数为0.9；大于30平方公里的部分系数为0.8。注：基本建成区是指该区域各类建设用地总面积占规划建设用地面积50%以上(含50%)的区域。新区是指已建成各类土地总面积不到规划建设用地面积50%的区域。重点区域是指城市中心区、次中心区和旧城改造区；普通区是指功能相对简单的城市建设区。鉴于金沙区的实际情况，目前的建成区面积约为300公顷，可根据目前建成区的重点面积进行计算。该部分的准备成本为：30026851 . 31 . 25=107.7万元；剩余部分可按新开发区域的重点面积计算，用地面积为604公顷。本部分准备成本为：3001(500-300)0.9(604-500)0.820851 . 31