万科集团房地产开发成本核算指导书

房地产电子房地产管理数据库万科企业有限公司编号Vkcw03-29名字万科集团房地产开发企业成本核算指南版本A/1第1页，共15页编制人员变化审计同意有效期2004年1月1日万科集团房地产开发成本核算指南1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本数据的对比分析。2.范围：适用于集团内全资、控股、委托非控股经营的房地产开发企业。3.职责：总部财务管理部负责本规范的实施、解释、修订和检查。集团内所有房地产开发企业都有责任正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，改进基础成本核算工作，改进成本核算方法，合理确定成本核算对象，正确归集和分配开发成本和费用，及时、准确、完整地提供成本核算数据，及时发现成本管理中的问题，不断寻求降低成本的途径，并将本规范执行中出现的问题及时反馈给总部财务管理部。4.方法和过程控制4.1成本核算的基本程序成本核算的一般步骤如下：4.1.1根据确定成本核算对象的原则和项目的特点，确定成本核算对象。4.1.2建立相关成本核算科目，核算和收集开发成本和费用。4.1.3根据效益原则和配比原则，确定成本核算对象之间分摊成本的分配方法和标准。4.1.4按照确定的方法和标准，在成本核算对象之间分配已收取的开发成本。4.1.5编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的总开发成本。4.1.6正确划分已完工和在建开发产品的开发成本，并分别结转已完工开发产品的成本。4.1.7正确划分销售面积和未销售面积(由主管部门提供)，根据相关规定分别计算销售面积和未销售面积应承担的成本，并正确结转开发成品的销售成本。4.1.8根据成本核算和管理要求，编制成本报表，全面反映各成本核算对象的成本。4.2成本核算对象的确定4.2.1确定成本核算对象的原则符合成本计算的需要；为收集成本和费用提供便利；有利于成本的及时结算；适应成本监控要求。4.2.2成本核算对象的确定各公司可以根据确定成本核算对象的原则，结合项目的实际情况，确定具体的成本核算对象。按阶段(地区)开发的项目可以在每个阶段(地区)计算成本。如果的同一项目具有裙楼、公寓、办公楼等不同的功能，则应在按计划划分成本核算对象的基础上，按功能划分成本核算对象。如果同一地区、同一时期有高层、多层、复式等不同结构，也应按结构划分成本核算对象。根据核算和管理的需要，独立设计预算或施工图预算的配套设施，无论其支出是否分摊到住房和其他开发产品的成本中，均应单独作为成本核算的对象。仅服务于一个住房和其他开发项目的配套设施，应当以较低成本摊销到住房和其他开发项目中，不能单独作为成本核算对象，所发生的开发费用可以直接计入住房和其他开发项目的成本。4.3成本项目和会计内容4.3.1成本项目开发产品的成本核算应基于开发的具体情况A.政府土地价格和市政配套费：支付的土地出让金和土地开发费，支付给政府部门的大型市政配套费，支付的契税，土地使用费，耕地占用税，土地使用变化和土地价格超出面积支付。B.合作资金：合作方的土地价格补偿、合作项目向合作方转让房屋的费用及相应的税费等。红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯建设费、管道铺设费、接口补偿费。D.拆迁补偿：地上、地下建筑物或附着物拆迁净费用、拆迁安置费用、农作物补偿、危房补偿等。开发前期准备费：指取得土地开发权后和项目开发前期的水文地质调查、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。它主要包括以下内容：A.勘察设计费(1)测量费用：包括初步测量、详细测量等。主要费用包括：水文、地质、文物及基础勘察费、沉降观测费、日照试验费、打桩及测量费、复线费、定线费、施工定线费、建筑面积测量费等。(2)规划设计费：规划费：方案投标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费和总体规划设计费。设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。其他：可行性研究费、图纸、蓝图、制图费、制样费等。(3)建筑研究的住房费用：包括材料和建筑费用b、施工能力费审批(1)施工报审费：包括安全检查费、质检费、底价准备费、交易中心费、人防施工报审费、消防配套费、散装水泥费、白蚁防治费、墙体改造基金、建筑面积测量费、路口开工费、规划管理费、新材料基金(或墙体改造专项基金)、教师住房基金(或中小学教师住房补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。项目总体审批费：项目提交建设时，按照规定向政府相关部门支付的审批费。(2)增容费：包括水、电、气增容费“三通一平”费：(1)临时道路：红线外施工临时道路的设计和施工费用。(2)临时用电：红线外施工临时用电的规划设计费、临时管线铺设、改造、搬迁费、临时变压器安装及拆除费。(3)临时用水：红线外施工临时给排水设施的设计、施工、管道铺设、改造和搬迁费用。(4)场地平整：基础开挖前场地平整、场地拆除、旧房拆除等。D.临时设施(1)临时围栏：包括围栏的设计、施工和装饰。(2)临时办公室：租金、建筑和装修费用。(3)临时场地占用费：包括施工临时道路占用费和临时借用场地租金。(4)临时围板：包括设计、施工和装修费用。主要建筑工程成本指在项目开发过程中发生的纳入主体工程预算的各种费用。主要包括：A.基础费用：包括土方工程、桩基、挡土墙(边坡)工程费用、地基处理费用、桩基咨询检测费用、降水费用。b、结构及粗装修费用：主要包括混凝土框架(包括独立柱基础、条形基础等浅基础)、砌筑、找平抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、分水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体(高层建筑裙楼有架空地板，原则上为架空地板(2)室内供暖系统费(地暖/电热膜/家用燃气灶/管道系统/散热器)；(3)室内燃气系统费；(4)室内电气工程费用：包括预埋建筑和单元配电箱、仪表箱、家用配电箱、管道敷设、灯具、开关插座和管道箱，包括弱电工程b、室内设备及安装费(1)通风空调系统费用：包括空调设备及安装、空调管道及通风系统费用；(2)电梯及其安装费；(3)发电机及其安装费：包括发电机供应、安装和机房降噪费用；(4)消防系统费：包括水消防、电消防、气消防、防排烟工程费；(5)人防设备及安装费用：包括密封门、气体过滤装置等。C.弱电系统费(1)家庭防盗系统费用：包括阳台和室内红外探测防盗、门磁、应急按钮等。(2)对讲系统费用：包括可视和非可视对讲系统费用；(3)三表远传系统费用：包括水、电、气远传抄表系统费用；(4)有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体内外布线和终端插座费用；(5)电话系统费用：包括主体内部和外部布线及终端插座费用；(6)宽带网络：包括主体内外接线和终端插座充电。社区管网工程造价A.室外给水排水系统费(1)室外给水系统费：主要包括住宅区的给水管道、检查井、水泵房设备和外部消火栓的费用；(2)雨水和污水系统费用室外供暖系统费：主要包括管道系统、换热站和锅炉房的费用C.室外燃气系统费：主要包括管道系统和调压站d、室外电气和高低压设备费用(1)高低压配电设备及安装：包括从红线到配电室的高压线路、高压柜、变压器、低压柜和箱式变压器设备的费用；(2)室外高压管道和电缆的敷设：室外高压电力平线费用的一部分；(3)室外弱电管道埋设：包括预埋管道和电视、电话、宽带网络、智能布线检查井的费用。E.室外智能系统费(1)停车管理系统成本：包括开放式停车管理系统、地下室或高架停车管理系统的成本；(2)社区闭路监控系统的成本：包括安装摄像机、显示屏和电气系统；(3)周界红外防穿越系统成本：红外扫描等。(4)社区门禁系统的成本；(5)电子巡更系统的成本；(6)电子公告栏费用园林环境工程造价指项目发生的园林环境成本，主要包括：A.绿化建设费用：包括公共绿化、集体住宅绿化、一楼私家花园、社区绿化费用；建筑草图：雕塑、水景、阳台、假山等。道路及广场建设费：道路广场铺设、路口建设及补偿费等。D.围墙建设费：包括永久性围墙、围墙和大门；室外照明：室外照明电气工程，如路灯和草坪灯；F.户外背景音乐；G.户外零星设施：儿童游乐设施、各种标志、招牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。配套设施费用指房屋开发过程中，根据有关法律法规，产权和收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让固定资产，也不能转让公共设施支出。主要包括以下几类：非经营性公共配套设施支出，不产生开发社区的经营收入，包括居委会、派出所、岗亭、儿童公园、自行车棚等。b、根据法律法规或商业惯例，开发社区的经营收入应归属于运营商或行业委员会用于经营公共支持的费用d、对于产权和收入归属复杂的地下室、停车位等设施，应根据当地政府规定、开发商的销售承诺等具体情况，确定是否计入本成本项目。开发商经政府部门批准，通过补交地价或人防工程费取得配套设施产权的，应单独核算为经营性项目。在本成本项目下，按照各种配套设施设置的明细项目进行核算，如：游泳池：土建工程、设备和设施；业主俱乐部：设计、装修费用、资产购买、单体俱乐部结构；幼儿园：建设成本和配套资产购买；D.学校：建筑费用和购买辅助资产；E.体育场；F.设备间：配电间、水泵房土建及安装费；g站建设费用：土建工程、设备及各种设施。发展的间接成本开发间接费用会计与项目开发直接相关，但是它不能清楚地识别属于特定开发环节的成本支出。和项目营销设施建设费用。A.项目管理费(1)工程监理费：支付给受聘项目或工程监理单位的费用；(2)预付款和审查费：支付给成本咨询公司的预结算准备和审查费；(3)行政管理费：直接从事项目开发的部门人员的工资、奖金、补贴等人工费用，以及直接从事项目开发的部门的行政费用(4)施工合同外的奖金：催奖和进度奖(5)工程质量监督费：建设主管部门的质量监督费；(6)安全监督费：建设行政主管部门的安全监督费；(7)工程保险费。B.营销设施建设成本(一)广告设施和发布费：站牌广告和广告牌广告；(2)销售环境改造费：销售期间在会所等销售区域及销售建筑(包括示范单元)周边地区的场地设计、工程及装修费用；临时销售渠道的设计、工程和装修费用；(3)售楼处装饰装修费用：设计、工程、装修等。(4)样板房：包括样板房设计、装饰、家具、装饰品、清洁、安全和维护。主体外建的样板房也包括建设费用；主体内样板房销售后收回的设计、装修、家具、家具及其他个人物品的费用，应单独或单独计入主营业务收入，并在评估期间从总费用中扣除；(5)其他。C.资本化借贷成本包括利息费用、折价或溢价的摊销、直接用于项目开发借款的辅助费用以及外币借款产生的汇兑差额。借款产生的辅助费用包括手续费等。D.物业管理改善费包括物业管理资金、公共建设维护资金或物业管理企业托管的其他按规定应由开发商承担的专项资金；以及住宅小区入住前投入的物业管理费。期间的费用包括管理费用、经营费用和财务费用在内，不计入房地产制造成本类