某商业广场项目定位与产品规划建议

,世联地产深圳商业部,谨呈：*市某房地产开发有限公司,*某地产某商业广场项目整体定位与规划、产品建议,2013,塔楼物业,酒店方向,【结论1】中小企业办公楼有一定的市场可行性,商务方向,居住方向,中小企业写字楼,客户：市场主要办公需求，有租金承受能力,趋势：未来新兴商务区,区域：中小企业聚集，认可项目区域,商务方向,【客户】小户型居住公寓接受度比较高，近73%的客户考虑购买公寓，一半的客户可接受40-70m的户型，为项目打造居住型公寓提供了机会,塔楼物业,酒店方向,商务方向,居住方向,塔楼物业,酒店方向,【结论3】市场有很庞大的居住需求，居住式公寓的市场接受有一定难度,商务方向,居住方向,居住式公寓,供应：区域项目供应小，土地出让不多，未来竞争小,去化：以刚需为主导的住宅市场需求火爆,产业：工业立市的产业经济发展带来人口增加,居住方向,溢价：价格与成本比较，溢价能力强,客户：近73%消费者可考虑购买公寓物业,价值占位,1,*富人区城市豪宅板块,金沙湾新城总共规划有7期，已经成为*市民眼中的“高端住宅区”,金沙湾广场,项目地块,1公里范围圈,喜来登酒店,花园酒店,超百万平米滨海居住区185米*滨海地标建筑,两家五星级酒店金沙湾广场428海景豪宅,金沙湾新城实景图,金沙湾新城实景图,老城外扩第一站豪宅区门户,赤坎老城,金沙湾板块,开发区板块,赤坎老街，曾经的古商埠,项目地块,很多年以来，赤坎老街坊一直流传着这样两种说法：北桥乱糟糟、臭烘烘，是“穷人”住的地方；赤坎老城区，旧城改造难度大，要住得舒适住得有“身分”还是选择霞山。,赤坎区委区政府根据*市城市近期建设规划，紧紧围绕一廊（金沙湾观海长廊）、一湖（滨湖）、一江（赤坎江）、一园（南国热带花园）实施“东拓南进西扩北推”城区发展规划，坚持“提升主城、开发新区、整体推进”的总体思路，全力拓展城市发展空间。,坐拥城市主轴尽享城市配套,项目地块,军民路,观海路,体育北路,体育南路,15分钟车程覆盖范围,两条：城市南北交通轴线,三项：城市公共服务配套,六大：城市休闲配套,人民大道,海滨大道,政府行政中心规划,近万平米公共绿化城市生态氧吧,地块紧邻：6000平米市政公园,项目内部规划：3000平米绿化广场,海田公园：离项目600米公园南北长2100米,东西宽48米,总面积近10万平方米,*绿地率、绿化覆盖率和人均公园绿地面积分别达到40.65%、45.71.51平方米。已基本形成了以金沙湾观海长廊、中澳友谊公园、金海岸观海长廊为主的西海岸生态绿廊景观；以南桥公园、北桥公园、海田公园为主的赤坎滨河绿轴生态景观；,未来区域商业副中心，新兴活力区,金沙湾广场，5.2万,丽湾名邸，6.8万,金沙湾广场：总建筑面积5.2万平方米，引入超市、国际时尚购物、特色美食、休闲健身、电影院等，同时辅以个人护理超市、特色精品店、溜冰场、儿童乐园、运动馆等个性化的业态。丽湾名邸商业中心：分为下沉广场和地面四层，建筑面积高达6万平方米，打造*最大的购物中心，国际知名品牌驻场，集购物、商务、观光、娱乐、饮食于一体，为客户提供粤西地最高端的一站式服务。大型商业地块：保利、万达等大型开发商看中的潜力地块，未来必将打造大型购物中心；,项目地块,沙湾村旧改地块,金沙湾广场,既是机遇也是竞争和挑战.,价,值,*富人区城市豪宅板块,老城外扩第一站豪宅区门户,坐拥城市主轴尽享城市配套,上万平米公共绿化城市生态氧吧,未来区域商业副中心，新兴活力区,区域前景美好,但也困局重重,发展战略,2,以豪宅板块、区域门户的气质建立市场形象以复合功能最大化客群面实现快销以精致创新产品形成新体验,项目发展战略,办公写字楼+商务公寓,居住类豪宅居住式公寓,消费体验式风情商业街,这就是豪宅，金沙湾门户，进入豪宅的第一步这就是复合，商务、居住、消费、投资的新生地这就是创新，*此前不敢想象的新体验,项目策略,项目创新发展策略,立面、造型个性化,办公环境生态化,商务个性生态化,都市豪宅区精品,品质感提升,住宅豪宅精品化,客户：新兴家庭,商业风情化,客户：NEO企业,客户：城市后起之秀,法式风情街区,中高端餐饮休闲,项目策略,风情商业增添气质和体验,商务物业，标定创新性格,豪宅区精品公寓,标定形象,提升价值,整体定位,3,当我们面对*，特别是面对具有百年历史的法式老建筑时，我们就不得不寻找一条尊重历史，尊重*文脉的创新之路。只有这样，才能使我们设计的建筑和它的环境、历史相协调。只有这样才能使我们的建筑成为历史文化的一部分，成为城市的一部分。,广州湾的历史，洋楼的价值是*文化概念中最有价值力的，也是最具国际时尚感的它最能唤起*新贵对项目的价值联想,历史与时尚交融的新贵综合体,*最时尚、最历史的新贵综合体最时尚：全新办公环境、创新居住公寓、前所未有的风情街区，满足新贵们强烈的好奇心最历史：法式新古典公寓、法式风情街区、收藏城市历史是新贵人生的一部分,【新视野】【新领寓】【新生活】,*.新天地,【整体定位】,*.新天地文化、时尚、开放、活力、生态城市新贵的符号和标准,时尚,活力,文化,开放,生态,*.新天地整体风格要求强调现代与历史的视觉冲击力、让人眼前一亮的、成为豪宅区点睛之作,时代感视觉冲击力,让人眼前一亮,豪宅点睛之作,120m生态海景写字楼，现代、特色，生态,生态,特色,现代,*|海滨生态区新型企业商务中心,EcologicalregionNewEnterpriseOfficeCenter,克拉公馆用克拉度量新贵的精致，法式ARTDECO兼具文化厚重感和品质感,他们是成长转型中的,“高知阶层，有品位，有思想一族”,“事业处于上升期，对生活品质有追求”,房子对于他们而言，不仅仅只是个栖身之所，更是代表一种生活态度，所以他们宁愿选择精致的房子，也不愿选傻大傻大的空间他们“热爱自己”，“热爱生活”“不愿委屈”很真实，很务实,*|富人区城市克拉公寓,Caratapartment,法式风情,法式风情,法式风情街区，传统与现代有机融合,升级*传统步行街，打造*步行街新名片,以中高端特色餐饮休闲为主力店打造开放式的LifestyleStreet，形成家庭休闲目的地,开放,高端餐饮,lifestyle,他们是小家庭，在此聚会，他们是小夫妻，在此倾谈，他们是小情侣，在此购物，,这，是新兴家庭的休闲目的地,金沙湾|富人区法式风情休闲地,LuxuryresidentialareaFrenchCustomsStreet,项目核心问题界定,发展战略及整体定位,物业发展方向及配比,项目规划及产品建议,1.属性界定2.项目核心问题,1.物业方向判断2.方案经济测算,1.价值占位2.项目困局3.发展战略与策略4.项目整体定位,1.整体规划建议2.产品打造建议,整体规划,1,通过对项目周边的交通路网进行分析，未来将在海滨大道沿线形成三个人/车流汇聚点,人车流分析,人/车流主要聚点,广湛路口站8;、21、2938、43,金沙湾入口站2、20、22805、809,人/车流次要聚点,人/车流次要聚点,市政公园,某苑住宅区,翠堤湾住宅区,二期住宅地块,保利/万达在谈的旧改地块,军民路,康顺路延长线（规划中）,海滨大道,次要汇聚点1：汇聚从开发区、邻近住宅区到达项目的客群,次要汇聚点2：远期形成的汇聚点，主要是老城区居民以及跟旧改地块形成汇聚点,主要道路和商业街,车流方向,人车聚集点,通过分析对面地块的规划及保利、万达常有的开发模式，未来将与本项目产生一个重要的人流互动点，是项目规划布局时需重点考虑的衔接、互动的地方,人车流分析,人流互动点,人流互动点：最重要的互动点，对面项目广场，老城区人群，并与绿色步行动线交叉，是项目重要的发力点,广场,购物中心,街区,居住办公区,总体规划,商业业态规划：以两个定制化大酒楼作为主力店和树立商业街形象,16*25,20*30,20*50,30*50,市政公园,幼儿园,商业街动线,裙楼商业,18M,中心广场（抬高到二层）,广场,广场,8M,本地特色餐饮/商务休闲餐饮为主建议引进*本地特色的家庭餐饮，中式快餐，同时结合少量的咖啡、甜点等商务休闲餐饮；,娱乐建议引进桌球俱乐部、棋牌室、足浴、桑拿等业态；,年轻潮流服饰/社区配套服务建议引进本地品牌的年轻潮流服饰、国内一二线运动服饰，同时配以部分的社区配套服务业态；,商业建议,2,建筑风格,法式风情最契合*的人文历史风情,商业街总结,打造法式风情的开放式街区,主入口广场,设立商业标识塔，年轻时尚形象和汽车展示店增强项目对外昭示力,次入口广场,商业一层端头位置布置家庭/休闲餐饮形象店，锁定项目出入门户,连廊,裙楼商业二层与中心生态广场连接，构造二层开阔空间，打造生态休闲的购物体验地,街道,贴合消费者感知的小尺度空间设计，增加体验感,转角退台,设计上符合宜商宜居的灵活性，高层设置人流带动作用强的目的性业态，一层预留出入口提升高楼层商业利用率,划铺,兼顾主力商家形象与开发商收益,停车,退让超过20米，腾挪出地面停车空间，成本最小化下实现项目核心优势，吸引更多有车族高端消费者,景观小品,内部设置法式风情小品，增加商业标志性、趣味性，增加客户驻留时间,写字楼,3,部分商务公寓+部分写字楼的形式满足各类中小企业对外部形象与内部实用的要求,写字楼,商务公寓升级版荣基大厦覆盖创业型中小企业,写字楼产品方向：生态版银隆广场+升级版荣基大厦,中小企业办公生态版银隆广场覆盖成长型、稳定型中小企业,写字楼产品建议总结,商务公寓+中小企业办公，