新江湾城D1地块产品定位

沪绿专题纪2007*号新江湾城D1项目产品定位专题会议纪要2007年12月6日晚18:0022:20，在上海绿城会所多功能厅召开了新江湾城D1项目产品定位的专题会议。总经理夏松华，副总经理姚猛，工程部凌云、施春红、邵湘宇，前期部查玉峰、史严华、周杰，销售部施晓明、陈淑芳、吕静、汪起、余颖琦、周静、马昀、蒋祎臣、林艳，综管部张纯、文颖、张瑶，共20人参加了会议。会议由总经理夏松华主持。会上，首先由文颖汇报了目标客户调查报告、上海市70/90项目调查报告和上海市酒店式公寓市场调查报告的结论性内容，随后与会人员讨论并确定了新江湾城D1项目的产品初步定位。会议纪要如下：一、 专项调查报告结论1. 目标客户调查目标客户调查的初步结论为：（1）目标客户层次较高，拥有较高学历和职务，家庭月收入水平较高；（2）目标客户目前居住条件比较舒适，大部分拥有私家车；（3）改善居住型需求为主；（4）上海市市民对新江湾城的认知程度还比较低。会上，所有参与客户问卷调查的人员均详细汇报了调查的过程，与会人员讨论后认为客户调查报告中数据来源和调查结论较为准确，基本能反映实际情况，但也存在覆盖面不广、随机性不强的问题。夏总指出，除调查中已涵盖的客户，还必须挖掘其它区域、其它行业中存在的客户资源，尤其是要预判两年后项目所处区域的发展所造成的客群变化。2. 上海市70/90项目调查70/90项目调查一共涵盖了61个项目，大多位于外环外，其中已动工或已确定规划方案的项目共11个，仅华润橡树湾和保利家园2个项目通过“二拼一”的变通手法解决70/90政策限制。夏总指出，新江湾城D1项目将会遇到突破限高的问题，要了解橡树湾项目停工的原因和超限高的具体情况，并请前期部提前做好相关准备工作。项目调查过程中要确保内容详细准确，例如在调查保利家园“联排”别墅时，要了解其具体建筑形态。夏总还强调，要关注今后两年中上海市70/90项目的供应量及动向，特别是外环内和杨浦区上市的70/90项目；还要了解其解决70/90政策限制的方法，为新江湾城D1项目提供参考和借鉴。3. 上海市酒店式公寓市场调查夏总指出，酒店式公寓的经营模式将对规划设计产生较大的影响，要加快研究新江湾城D1项目中酒店式公寓的经营模式。工程部设计人员和策划人员要继续深化服务设施和服务内容，提供会所各服务设施的规模、面积数据，并与设计院沟通其可行性；同时要重点把绿城园区服务体系作为必设项目，进行重点考量。会所必设服务设施：健身房（含桑拿），室内恒温游泳池，商务中心，儿童娱乐室，网球场，咖啡吧（含简餐），棋牌室，SPA/按摩，便利店。会所可选服务设施：阅览室，乒乓球室，桌球房。必设服务项目：24小时服务专线，房间清洁，洗衣服务，送餐，租车叫车服务，商务服务，儿童看护，代缴各项费用，引入绿城园区服务体系（医疗保健等）。可选服务项目：代订报刊杂志，家居维修及保养，洗车服务，邮递服务，代客租赁。二、 新江湾城D1项目产品定位讨论、 项目基本定位夏总指出，营造高品质房产品是集团的基本路线，同时高端产品能更好的抵御市场风险，新江湾城D1项目周边的大环境良好，拥有便捷的交通条件，我们应将其营造成为一个舒适、豪华的高品质公寓社区。、 房型配比根据前述调查结论，结合项目定位，与会人员经充分讨论，确定了新江湾城D1项目的房型配比。其原则为：以三房为主力户型，户型设计较舒适，通过“二拼一”方式解决70/90政策限制。具体房型配比如下表：户型户型面积（平方米）面积比例备注一房50-703%酒店式公寓一房80-907%二房13014015%二拼一三房15017045%二拼一四房19025022%五房或少量复式2504008%合计100.00%夏总指出，要按照12月5日集团规划方案评审会议的精神继续深化、细化设计方案。地块规划为一个大组团，中心为花园，规划布局要尽可能使所有房源都享有中央景观。小面积户型原则上在地块西侧靠淞沪路布置；酒店式公寓与会所结合，布置在地块北侧。“二拼一”户型应把实现拼合后房型的舒适性及合理性作为首要目标，不拼合则两套房型都较差；四房、五房或复式的房型设计必须舒适，可设置保姆房，不可局促。三、 其它后续工作夏总要求，工程部尽快将会议已确定的各项设计要求形成简要的任务书提交设计院，并抓紧完成设计任务书。产品策划书要尽快完成，完善会所各项设施的设置、精装修标准等内容，完成后组织公司内部全面评审，该项工作由施春红和文颖负责。销售合同和委托装修协议需要提前考虑，此外，必须重视维护上海绿城的老客户资源，他们是新江湾城D1项目的潜在购买客户，该