轨道交通现场调研提纲

轨道交通市场调查与项目调查大纲一、项目所在地宏观经济信息收集二、(一)所在地城市轨道交通发展状况；(一)省、市轨道交通发展近、中、长规划；二是所在城市负责城市轨道交通业务的副知事、主管副市长、省市发展改革委员会、国土、规划相关指导背景。(三)市轨道交通公司、实业公司、建设部门、规划设计部门的组织框架、领导班子、有关中层领导人(土地、运营、资产等)的资料。 建设中、拟建设线路分布、工程进展、融资状况等。(四)国内外及所在地区具有轨道交通规划设计能力的企业资料，如背景、案例、资源、联系方式、主要负责人。(五)各城市网站分布、网站半径周边行业状况。(六)为国内外轨道交通收集房地产成功案例资料。(二)房地产、土地市场、城市规划和轨道交通环境调查、政策法律环境调查、经济环境调查。(一)政策法律环境调查：房地产、土地开发经营、城市建设规划和轨道交通建设的当地方针和政策，如住房改革政策、房价政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地等级和地价政策、人口政策和产业发展政策、城市建设规划政策和轨道交通政策等。各级政府制定的国民经济社会发展规划、发展规划、土地利用规划、城市规划等。政府制定的法律和法规，如环境保护法、土地管理法、城市房地产管理法、广告法、不正当竞争法等。政府制定的相关方针和政策，如产业政策、金融政策、税收政策、财政政策、物价政策、就业政策等。政局变化包括地区和所在地的政治形式、政府的重大人事变动等。(二)经济环境调查；地区或城市的经济特征。 包括经济发展的规模、趋势、速度和效益。轨道交通城市地区的功能分区。项目所在地区的经济结构、人口与就业状况、就学条件、基础设施状况、区域内重点开发地区、竞争房地产供给状况。一般利率水平，可能接受贷款，预期通货膨胀率。当地国民经济产业结构和主导产业。居民收入水平、消费结构和消费水平。物价水平和通货膨胀。项目所在地区的对外开放度和国际经济合作状况、对外贸易和外商投资的发展状况。关于特定房地产开发类型和开发场所的因素调查。(三)在所在城市轨道交通设置房地产营销活动调查；(一)在轨道交通建立房地产市场竞争状况调查；竞争企业的数量、规模、实力状况。竞争企业的生产能力、技术装备水平和社会信用。竞争企业采用的营销战略和上复盖物业的开发状况。未来某时期轨道房地产市场竞争态势分析与预测。竞争对手涵盖房地产的设计、结构、质量、服务状况。竞争对手行业的市场价格和反映情况。竞争对手行业的市场占有率。消费者对同质化产品的态度和接受情况。(2)上盖房地产的价格调查影响价格变化的因素，特别是国家政策对行业内企业价格的影响。该地区有关行业市场的供求情况和变化趋势。上盖房地产的价格需求弹性和供给弹性的大小。开发者的各种价格战略和定价方法对租赁量的影响。国际和国内房地产市场的价格。城市与周边社区相关行业的市场价格。(三)相关行业市场促销调查；竞争企业促销方式、广告媒体的比较与选择。同类产品的广告效果测定。关于广告媒体使用情况的各行业的调查。制定广告计划和预算。广告代理公司的选择。人员促销的配置情况。各种营业推进活动的租赁业绩。(四)营销渠道调查；相关行业营销渠道的选择、控制和调整。营销方式的采用情况、发展趋势及其原因。租赁代理的数量、素质及其代理情况。相关行业租赁客户对租赁代理的评价。二、调查项目城市轨道沿线开发情况(现场调查！ 中所述情节，对概念设计中的量体体积进行分析(一)轨道沿线房地产和土地市场供应调查、轨道沿线房地产行情调查、房租客户和业主房地产环境(以及功能、功能、售后服务等意见和接受轨道周边房地产产品的程度)、新技术在该地区轨道交通房地产中的应用、建筑设计与施工企业的关系状况。(一)相关行业行情调查；整个轨道沿着土地市场、房地产市场现有产品的供给总量、供给结构、供给变化趋势、市场占有率。轨道沿线相关行业的销售情况和销售潜力。轨道沿线相关行业的市场生命周期。轨道沿线相关职业状态供给的充分，房地产企业的种类和数量，是否存在某种职业状态的市场差距。比较轨道沿线相关同类开发企业的生产经营成本、价格、效益。轨道沿线各行各业产品价格水平的现状和趋势，最适合客户接受的价格水平。相关行业的价格和价格波动幅度。(二)沿轨房地产租赁客户和业主的房地产环境(以及功能、功能、售后服务等意见和接受轨道周边房地产产品的程度)。(3)新技术、新产品、新技术、新环保材料在轨道沿线的应用情况。(四)轨道建筑设计与施工企业的关系状况。(二)轨道沿线房地产各行业需求状况调查，包括房地产消费者调查、消费动机调查、消费行为调查等。(一)消费者调查；沿轨消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、沿轨房地产发展需求趋势。沿轨房地产的现实和潜在消费者的数量和结构，如地区、年龄、民族特征、性别、文化背景、职业、宗教信仰等。轨道沿着消费者的经济来源和经济收入水平。轨道沿线消费者的实际支付能力。轨道沿线消费者对某些职业状况的质量、价格、服务等要求和意见。(二)轨道沿线消费动机调查；轨道沿线消费者的消费意向轨道沿线影响消费者消费动机的因素；轨道沿线消费者消费动机的类型；(三)轨道沿线消费行为调查；沿轨消费者购买或租赁房地产的数量和种类。沿线消费者对房屋设计、价格、质量和位置的要求。轨道沿线消费者对企业产品的信赖度和印象。三、网站状况调查包括轨道网站和沿线社区环境和社会文化调查等(一)网站周边社区环境调查；包括网站周边社区的繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育便利程度、安全保障程度、卫生状况、空气和水源质量和景观。(二)社会文化环境调查；网站周边社区居民的职业构成、教育程度、文化水平等。网站周边社区家庭人口的规模和构成。网站周边社区居民的家庭生活习惯、审美观念和价值取向等。网站周边地区的消费者民族和宗教信仰、社会风俗等。(三)公共交通量的；网站周边社区的客流量该地区巴士的移动比例网站周边地区轨道交通的换乘比例网站周边社区总线的总移动量四、合作者(目标公司)的基本情况1 .目标公司的设立背景。 包括设立时间，但不限于此吗？ 股东结构？ 治理结构(您主要了解决策机制和程序吗？ 实收资本？ 在行业或行业(或地区)的地位？ 必须拿到通过年检的公司营业执照的复印件。2、目标公司的经营规模和业绩是？ 那个取得的经营权和资质是？ 必须得到有关证明书。3、公司债权债务状况如何？ 有正在进行的诉讼案件吗？4、对方与我方合作的真正意图和真正需求是？五、有关项目区划的信息1、项目区划用地的性质和开发状态如何？ 土地水平的开发已经完成了吗？ 有拆迁和拆迁的问题吗？2 .项目分区所属单位和项目名称土地的他项权(地上、地下、空中)和抵押状况？ 诉讼和其他争论有关系吗？4 .如何获得项目地块？ 这个区划的潜在需求者的情况是什么？ 必须取得区划的立案、计划、用地等相关文件5、关于该区划的前期投资资金及包括税金在内的已支付状况？6、类似区划的成交价格是？ 周边的类似产品的销售情况是？7、区划的计划用途和经济和控制指标(商业面积、住宅面积、办公楼面积