福建汀州物流园项目招商运营方案

福建汀州物流园项目招商运营方案（草案）北京市新发地农产品股份有限公司二0一一年四月目录第一章 项目概述31、项目简介32、 地理位置43、 项目规模44、 商业氛围45、 项目的配套设施4第二章 项目的调研和分析5一、项目商业市场的调研和分析51、地理特性52、消费特性53、品牌认知54、竞争对手55、市场评估56、项目定位57、功能布局58、客户分类59、招商策略5二、 主力品牌厂商设店意愿调查分析5第三章 项目的规划和市场定位51、项目的业态规化52、商业经营的定位63、 商业的装修标准64、 商业定位的SWOT分析6第四章 项目招商运营管理团队和组织架构61、拟招聘说明62、招商运营团队的培训内容63、建立招商、运营管理的组织架构74、招商运营管理机制的建立75、岗位的绩效考核方案和奖惩政策7第五章 项目的招商实施计划方案81、招商工作的目标82、招商的策划方案8(1)、项目的总定位8(2)、招商定位8(3)、业态定位83、本项目招商运营管理的策略8（1）、业态规划，设计先行8（2）、先确定主力市场、主力店，再全面招商9（3）、为客户量身定做，订单式开发和招商，做到招商、养商、富商、安商的基本战略9（4）、立体化整合推广策略9（5）、招商进度、质量、费用统一控制94、招商推广方案(略)95、招商的目标客户96、招商的优惠政策97、招商工作的流程98、招商工作的进度表109、 商业平效的制定方案1110、 项目开业的方案1111、招商及运营管理制度体系的建立11第六章 项目招商工作的风险评估和市场前景的评估111、招商费用的估算112、市场风险评估113、管理风险评估124、财务风险评估125、市场综合前景的评估12第七章 项目成功运营的意义和市场价值12第八章 项目运营管理工作的基本设想131、借鉴北京新发地运营管理的成功理念和品牌的管理运营效益132、建立核心管理团队133、完善各项规章制度，制定项目管理制度134、制定各部门绩效考核管理制度135、制定全方位的营销、宣传、模式13第一章 项目概述1、项目简介福建汀州物流园项目位于长汀县大同镇南里村，319国道旁，项目占地872亩，项目由北京新发地农产品股份有限公司承建。项目规划分期实施总共分三期：一期：农产品交易区(占地约170亩)、商务中心区（占地约133亩）；二期：家居建材区（占地约318亩）、针织品交易区（占地约100亩）；三期：汽车交易服务区（占地约151亩）。项目投资190599万元，项目位于闽、粤、赣三省交通枢纽处，纺织、机械电子、稀土、农产品加工等产业聚群效应明显，且项目基础设施配套齐全，水电供应充足，道路、通讯等设施较为完善，投资环境优越。项目地缘优势、产业优势，结合北京新发地品牌优势及经营管理优势，汀州物流园项目将被打造成海西范围内的农产品、建材、纺织、物流的交流平台，并把物流园区培育成为近可辐射闽、粤、赣三省乃至华东，远可影响全国乃至东南亚的商品集散地。2、 地理位置长汀县是闽、粤、赣三省边建要冲之地，有着商品交易集散的悠久历史，已形成便利的交通网络，对外交通有319国道，高速路和铁路等。3、 项目规模该项目占地872亩，及农产品交易、家居建材、针织品交易、配套服务中心、汽车交易及大型物流配送中心，是目前该地区最大的综合性交易市场。4、 商业氛围该项目的建设，是该地区商贸流通领域一道亮丽的风景线，它将对当地的商业产生积极和深远的影响，为当地经济注入新的活力。5、 项目的配套设施项目的建设可以吸纳更多的投资商与资金，预计将给当地提供及8000个左右的工作机关，对带动城市的建设和发展、完善基础性配套建设都将产生积极和深远的影响。第二章 项目的调研和分析一、项目商业市场的调研和分析1、地理特性：该项目的商业位置，交通状况2、消费特性：消费习惯、消费能力、消费结构、趋向3、品牌认知：该地区受众品牌及缺失品牌4、竞争对手：区域内及周边商圈现办的市场及经营状况5、市场评估：市场接受状况分析6、项目定位：交互式分析，差异性定位7、功能布局：经营品牌选项，品牌布局8、客户分类：三级客户划分标准9、招商策略：针对不同级别客户制定不同的招商政策2、 主力品牌厂商设店意愿调查分析1、 拟定受访厂商名单2、 受访厂商对项目的看法3、 受访厂商设店意愿4、 有意愿厂商的实力、设店规模5、 厂商意见访谈6、 厂商意见分析，备注：各种表格及统计数据（略）第三章 项目的规划和市场定位1、项目的业态规化汀州物流园第一期规划建设用地872亩，总共分为五大功能区（商贸服务区（农产品交易区）、汽车交易服务区、家居建材交易区、针织品交易区、商务中心），各区用地比例如下：(1)、农产品交易区，占地约170亩，包含以下几部分：（1）果蔬交易功能区（含台湾果蔬展示区）、（2）水产品冷藏冷冻交易功能区、（3）粮油饲料交易功能区、（4）副食品交易功能区、（5）综合服务功能区。(2)、汽车交易服务区，占地151亩，包含以下几部分：4S店展示区、机电/摩托/汽配区、汽车保养/美容区等。(3)、家居建材区，占地318亩，包含以下几部分：主力店展示区、家居建材展示区。(4)、针织品交易区，占地100亩，包含以下几部分：原辅材料、服装、箱包鞋帽专业市场。(5)、商务中心区，占地133亩，包含以下几部分：金融配套服务（金融、保险等）、 生活配套服务（住宿、餐饮、娱乐、购物等）。2、商业经营的定位该项目将秉承北京新发地“让客户发财，求市场发展的管理理念，以高素质的人才队伍为客户提供良好的服务，为长汀农产品深加工企业提供价廉物美的原材料和畅通的销售渠道，解决农产品深加工企业的后顾之忧3、 商业的装修标准参照农产品市场建设和装修标准方案执行。4、 商业定位的SWOT分析传统农贸市场和绿色农贸市场(略)第四章 项目招商运营管理团队和组织架构 该项目招商运营管理团队将依托北京新发地市场成功的运营管理模式，结合当地的人才市场，组建项目商业运营管理公司。1、拟招聘说明发布招聘信息和北京新发地总部委派，先期组建二十个人左右的专业化招商团队，组建招商各个部门，并配策划、设计各一名。2、招商运营团队的培训内容为打造具备完整的项目知识架构，卓越的团队执行力和共同的价值取向的优秀团队，特制定如下培训内容。(1) 五个管理，核心理念的培训(2) 团队执行力的培训(3) 项目专业招商知识、招商技巧，包括接听电话、接待语言、谈判策略和谈判 技巧等，及培养和提高团队成员的招商能力和管理运营能力(4) 项目运营、管理制度的培训(5) 招商礼仪和招商制度的培训(语言艺术，招商制度说明和合同的签订等培训) 3、建立招商、运营管理的组织架构在建立人员招聘和招商架构上，主要遵循精英、精简、垂直化原则，目的是实现人员最少化，指挥执行系统简化、功能最大化，以节省招商成本和费用，提高工作效率，招商和运营管理的组织架构图如下。 1人运营总监 2人 2人运营中心招商中心 招 招 招 策 行 市 物 信 商 商 商 划 政 场 业 息 一 二 三 部 部 部 部 部 部 部 部 2 6 2 1 2 2 2 1 人 人 人 人 人 人 人 人4、招商运营管理机制的建立招商机制的建立，是为了在招商团队中形成一种人性化的制度管理氛围，做到有章可依，奖罚分明，既讲究个人贡献，又注重团队精神。需建立以下一系列的管理制度：奖罚制度日常管理规章制度5、岗位的绩效考核方案和奖惩政策岗位责任说明书岗位绩效考核方案第五章 项目的招商实施计划方案1、招商的工作目标以招商带动营销工作的总目标，确定95%的市场的招商工作任务，完成公司赋予的各项经营指标。2、招商的策划方案(1)、项目的总定位统一宣传口径，打造城市商业财富中心，打破长汀传统商业模式，引领长汀城市商业全面升级。融合现代商业地产和商业运作理念的精华，打造国际化、本地化、专业化融汇互动的城市第一商业综合体。(2)、招商定位作为长汀及周边唯一的大型商业中心，我们将重点吸纳具有品牌知名度、经营正规、运营良好的品牌高度，以满足和引领城市商业的全新升级。(3)、业态定位吸纳国内大型商业地产开发的管理运营经验，结合本地商业消费的传统，以各类大的厂商对接、品牌对接、规划丰富而合理的业态。包括大型农贸市场、针织、建材、汽配等专业的市场及配套的商住设施。采用多元化经营模式，满足各界人士的不同消费需求和城市商业发展的需求。3、本项目招商运营管理的策略（1）、业态规划，设计先行准确、差异化的业态定位，本着补缺提升的原则，坚持“全新的建筑形态，全新的消费商业环境，全新的业态组合”这一理念，紧紧抓住长汀当地的消费需求和当地商业发展的趋势，导入北京新发地的成功运营管理模式，扩造一流的商业成功案例。（2）、先确定主力市场、主力店，再全面招商（3）、为客户量身定做，订单式开发和招商，做到招商、养商、富商、安商的基本战略（4）、立体化整合推广策略（5）、招商进度、质量、费用统一控制为把招商计划落到实处，顺利完成招商目标，本项目在招商进度、质量、费用上严格把关，统一控制，具体措施如下。用招商时间表控制进度根据业态布局和市场定位对商家进行精挑细造，重点吸收品牌商，实力商，特色商，以此来控制质量对招商费用进行精打细算，并采取以下措施对招商费用进行统一安排、科学分配。4、招商推广方案(略)根据不同阶段在各种媒体和专项活动中进行推广、宣传。5、招商的目标客户根据调研数据整理出目标客户，进行跟踪。6、招商的优惠政策确保优质商户的进驻，根据不同的情况，给予一定的优惠政策。7、招商工作的流程确定招商手册确定租赁合同、委托经营合同签订管理合同商户进场装修合同8、招商工作的进度表工作阶段具体时间事项明细责任部门筹备阶段X月X日1、人员招聘、培训人事部2、架构机制建立营运总监、招商部3、招商资料准备策划部、招商部4、制定工作计划招商部X月X日1、招商政策制定招商部、策划部2、主力店联系洽谈3、营销推广宣传计划出台4、目标客户资料收集招商启动阶段X月X日1、各种业态全面开始招商招商部，策划部2、宣传文案，广告设计完成3、媒体集中宣传攻势展开4、目标客户深度洽谈全面招商阶段X月X日至X月X日1、各种业态招商招商部、策划部2、招商成果展示3、媒体宣传4、招商会成功举行5、开业的筹备方案出台运营调整阶段X月X日至X月X日1、盛大开业策划部招商部市场部2、继续跟踪较好的商家3、关注经营商家的业绩4、对商户进行调整5、促进整体的运营和后续招商9、 商业平效的制定方案商业每平方米的租金参照当地的租金水平略有提高，采取高开低收的原则，制定灵活机动的租金政策，并且根据所处的地段及品牌采取灵活方针。10、 项目开业的方案11、招商及运营管理制度体系的建立第六章 项目招商工作的风险评估和市场前景的评估1、招商费用的估算招商费用包括人员差旅费用，商家接待费用，宣传费用（广告及招商活动）办会费用，人员工资和提成。招商总费用为年租金的20%，其中人员工资和提成占8%，差旅办公费用占4%，广告推广费用6%，接待费用2%。2、市场风险评估场为载体，市为灵魂。商业项目的地产开发，以商业盘活来体现商业价值最大化，商业的招商，经营管理是关系该项目的建设和发展成功的关键所在。3、管理风险评估4、财务风险评估5、市场综合前景的评估第七章 项目成功运营的意义和市场价值一、项目将成为长汀新的城市名片。北京新发地将把本项目打造为海西范围内的农产品、建材、纺织、物流的交流平台，近可辐射闽、粤、赣三省乃至华东，远可影响全国乃至东南亚的商品集散地。二、物流园区建设，将增加长汀固定资产投资，并为长汀带来大量的财税收入，促进经济可持续发展。三、项目将有效推进长汀产业结构的转型。目前长汀第三产业所占比重还比较低，大力发展第三产业的突破口在于大力发展现代物流业，项目的成功运营，将使长汀第三产业迎来历史难得的发展机遇。四、项目有利于长汀综合竞争力的提升。现代物流业是打造城市核心竞争力中最有份量的因素之一，目前，许多外来投资者已把物流环境作为必备的考察，并以此作为投资决策的重要因素之一。五、项目将结束长汀无大型农产品专业市场的历史，在保障长汀居民生活需求的同时，还将为长汀的农产品深加工企业提供廉价的原材料和通畅的销售渠道，解决长汀农产品深加工企业的后顾之忧。六、项目建成经营后，将产生一批新型中间种类企业（如包装、加工等企业），增强长汀的商贸流通领域活力。七、项目可以吸纳更多的投资客商与资金，预计将给长汀带来近8000个左右的工作机会。到目前为止，据相关统计，早期在北京创业至今的汀州人有近3万余人，他们大部分是从事农副产品的销售工作，在经过长期的努力创业，积累了丰富的经验，建立了广泛的渠道，拥有丰富的产品和市场信息资