安徽省2015年下半年房地产估价师理论与方法：后续开发经营期考试试题

安徽省2015年下半年房地产估价师理论与方法：后续开发经营期考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。合同法规定，租赁期限不能超过_年。 A10 B15 C20 D30 2、在高浓度环境中滞留12h，可使人头痛、恶心甚至昏迷的大气污染物是。 A：一氧化碳 B：碳氢化合物 C：硫氧化物 D：氮氧化物 E：执行层的组织协调3、某高层楼房占用的土地总面积为900，房地产总价值为3 000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2 000万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市 部分，此部分的房地产价值为1 000万元。那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥 有的土地数量为。 A：700 B：600 C：500 D：200 E：工业用地的监测点评估价格 4、关于融资成本，下列说法不正确的是（）。 A融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用 B融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一 C融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费 D资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费5、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是_。 A随行就市定价法 B价值定价法 C应战定价法 D挑战定价法 6、边际效用是指某种物品每增加一个单位的消费量所引起_的增加。 A总销量 B价格 C价值 D总效用 7、下图是一块三角形ABC的土地如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63，该块三角形土地ABC的总价为 A：2 046 240元 B：584 640元 C：1461 600元 D：2 688 000元 E：工业用地的监测点评估价格 8、关于房地产贷款担保的说法，正确的是_。 A担保能确保贷款得以足额偿还 B金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险 C最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押 D贷款质押不转移财产的占有权 9、房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由_认定。 A拆迁人 B拆迁主管部门 C房地产权属登记部门 D规划行政主管部门 10、新的深化城镇住房制度改革的内容包括实行住房分配_，建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，培育和规范住房交易市场，发展住房金融，加强物业管理等。 A商品化 B社会化 C货币化 D规范化11、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯(包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等)需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为万元。 A：2400 B：2410 C：2490 D：2500 E：工业用地的监测点评估价格 12、以下关于GDP与其他变量关系正确的表达式是。 A：GDP=GNP+对外要素收入净额 B：GDP=NDP+折旧 C：GDP=工资+利息+利润+租金+直接税+企业转移支付 D：GDP=消费支出+投资支出+政府购买+进口-出口 E：执行层的组织协调 13、下列关于建筑制图有关要求的表述中，错误的是。(2007年试题) A：图纸幅面内应有标题栏和会签栏 B：结构施工图一般不注比例，允许一个图形使用两种比例 C：凡承重墙、柱子、大梁或屋架的位置必须画上轴线并编上轴线号 D：标高的单位用毫米计 E：执行层的组织协调14、是指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例。 A：价值 B：交换价值 C：成交价格 D：评估价值 E：工业用地的监测点评估价格 15、财务内部收益率是指项目在（）内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的贴现率。 A建筑施工期 B开发或经营期 C建筑物经济寿命期 D建筑物自然寿命期 16、关于投资组合理论的说法，正确的是_。 A投资者应选择毫无风险的投资组合 B投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合 C投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消 D投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消 17、房地产经纪人执业资格注册有效期一般为年。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：执行层的组织协调 18、下列不属于股票基本特征的是_。 A稳定性 B决策参与性 C流通性 D非返还性 19、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为_万元 A2500 B3000 C3500 D4000 20、对建设工程的施工质量负责的单位是。 A：施工单位 B：监理单位 C：建设单位 D：建设主管部门 E：执行层的组织协调 21、用收益法计算房地产价格，若净收益a每年不变，年限为n，净收益增长率与报酬率Y相等，则房地产价格V=（）。 A0 B Ca×n D∞ 22、房地产投资资本金不能低于总投资的_。 A10% B20% C30% D40%23、长期趋势法应用的假设前提条件为_。 A过去形成的房地产价格变动趋势在未来继续存在 B房地产市场无明显季节性波动 C忽略了政府宏观调控因素对价格的影响 D市场上能够找到充分的房地产历史价格资料 24、以下有关假设开发法的表述中，不正确的是。 A：假设开发法在表现形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法” B：假设开发法是一种科学实用的估价方法，在中国现阶段房地产开发建设活动较活跃的情况下，得到了广泛应用 C：对于应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，应采用假设开发法进行估价 D：假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一 E：工业用地的监测点评估价格25、房地产抵押自合同_之日起生效。 A登记 B工商鉴证 C公证 D签订二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、土地是房地产的存在形态之一，在具体的估价中的做法有_。 A无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地 B重视建筑物的存在，即将其设想为可利用的资源物 C考虑建筑物存在对土地价值的影响 D考虑豪华建筑存在对土地价值与可利用资源的具体影响 E重视土地对建筑物价值的影响 2、下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有_。 A利息备付率 B偿债备付率 C内部收益率 D资产负债率 E速动比率3、_建筑是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。 A砖木结构 B砖混结构 C钢筋混凝土结构 D钢结构 4、从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有_。 A商住楼 B土地 C在建工程 D写字楼 E建成后的物业5、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其的风险因素。 A：变动可能性 B：影响重要性 C：发生经常性 D：类型归属性 E：借款合同 6、下列关于担保公司设立，表述正确的是。 A：设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照 B：设立担保公司，向王商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准 C：担保公司的组织形式为有跟责任公司或者股份有限公司 D：担保公司的组织形式为合伙企业 E：担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保、收取服务费用、具有法人地位的房地产中介服务企业 7、房地产价格的形成条件有_。 A房地产的需要 B房地产的有用性 C房地产的有效需求 D房地产的相对稀缺性 E房地产的有效供给 8、企业财务分析中，反映企业盈利能力的分析指标有。(2008年试题) A：资产报酬率 B：销售净利率 C：资产负债率 D：存货周转率 E：股东权益报酬率 9、下列墙体中，属于非承重墙的有。 A：围墙 B：外墙 C：隔墙 D：填充墙 E：幕墙 10、中华人民共和国城乡规划法规定，在发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给子补偿。 A：选址意见书 B：建设用地规划许可证 C：建设工程规划许可证 D：乡村建设规划许可证 E：农村生产规划许可证11、假设开发法中，估价时点通常是指_。 A开发完成后的房地产价值所对应的时间 B开发结束时的时间 C全部租售出去的时间 D购买待开发房地产时的时间 12、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有_。 A房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人 B房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节 C房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001m，但面积确定最后取至小数点后两位，即0.01m2 D临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权 E房地产权属登记为房地产权利动态登记 13、下列关于间接融资的局限性，表述正确的是。 A：由于资金供给者与需求者之间加入了金融中介机构，隔断了资金供求双方的直接联系 B：在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注 C：在一定程度上增强了投资者对企业生产的关注 D：减少了对筹资者使用资金的压力和约束 E：增加了对筹资者使用资金的压力和约束14、某商品住宅总价为98万元，首付款为30%，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5%，自有资金资本化率为8%。则其综合资本化率为（）。 A7.65% B8.75% C9.42% D10.19% 15、寻找因不同估价方法的测算导致结果较大差异的原因，可以从等方面进行检查。 A：基础数据是否正确 B：是否符合估价原则 C：估价时间的长短是否合理 D：选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的 E：所搜集的资料是否全面 16、会计起修正作用的一般原则包括。 A：配比原則 B：谨慎原則 C：重要性原则 D：形式重于实质原则 E：实质重于形式原则 17、某市拟建一大型展览馆，根据工程项目的划分，该展览馆的土建工程是_。 A单项工程 B单位工程 C分部工程 D分项工程 18、房地产开发项目施工现场的安全由负责。 A：建筑施工企业 B：监理企业 C：房地产开发企业 D：施工合同中规定的单位 E：借款合同 19、收益乘数有。 A：毛租金乘数 B：利润乘数 C：净收益乘数 D：销售收入乘数 E：潜在毛收入乘数 20、下列会导致房地产的价格偏高的情况是_。 A政府协议出让土地 B购买相邻房地产 C卖方不了解行情 D设立抵押的房地产 21、是市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段。 A：确定问题和调查目标 B：收集信息 C：制订调查计划 D：分析信息 E：借款合同 22、遵守合法原则应做到。 A：在依法判定的权利类型及归属方面，一般以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权益权属证明为依据 B：法律、法规和政策规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应当符合转让条件 C：在依法判定的使用权利方面，应以使用管制为依据 D：在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同等允许的处分方式为依